Шта је хипотека подесива стопа (АРМ) - дефиниција, предности и недостаци

Једна врста зајма која је недавно постала популарна је АРМ, или хипотека подесива стопа. За овај зајам каматна стопа почиње веома ниско и временом се прилагођава у складу са индексом камата, као што је ЛИБОР (понуђена лондонска међубанкарска стопа). Обично се каматна стопа прилагођава јер се маржа додаје свим тренутним стопама.

АРМ-ови могу бити врло погодни у одређеним ситуацијама и могу захтевати искључење из затвора у другима. Стога је неопходно разумјети њихове јединствене карактеристике и размотрити дугорочне ризике поред краткорочних награда које ова врста кредита може да понуди.

Можда најважнија разматрања која се тичу АРМ-а односе се на то да ли постоји период фиксне каматне стопе, на којем индексу се стопа темељи, колико често се стопа прилагођава и да ли постоје каматна стопа или ограничење плаћања.

Период са фиксном каматном стопом

Најчешћа хипотека подесива стопа зове се „хибридни АРМ“, у коме је загарантована да ће посебна каматна стопа остати фиксна током одређеног временског периода. Ова почетна стопа је често нижа од оне коју бисте иначе могли добити у традиционалном 30-годишњем фиксном зајму.

На пример, 3/1 АРМ или 5/1 АРМ ће понудити фиксну каматну стопу на три или пет година, респективно. Међутим, фиксни период може увелико варирати, од једног месеца до десет година, и ограничен је само оним што ће зајмодавац допустити. Опћенито, што краће буде одређено раздобље, нижа ће каматна стопа бити за то вријеме.

За многе људе који рефинансирају хипотеку или се преселе сваких неколико година, АРМ може бити ефикасан начин плаћања мање камате него што је то могуће код стандардног фиксног зајма од 30 година. Штавише, овај фиксни период може вам дати времена да процените у ком смеру иду каматне стопе и одлучите када или ако треба да рефинансирате. Поред тога, већина људи се одлучује за рефинансирање на крају или на крају периода фиксне стопе.

Како се израчунава нова каматна стопа

Ваша хипотекарна каматна стопа прилагођава се у складу са специфичним индексом каматних стопа и маржом зајмодавца.

Индекс каматних стопа

Сахрањен негде у папирологији за сваку хипотеку подесиве стопе, наћи ћете индекс на коме ће се темељити прилагођавање каматне стопе. Индекс је општи показатељ тренутних каматних стопа, као што је тренутна стопа на државне обвезнице или каматна стопа коју банке плаћају на своје депозите (ЦОФИ).

Када каматне стопе порасту, ови индекси ће расти. Исто тако, када каматне стопе падну, ови индекси ће падати. Међутим, иако ће сваки индекс следити општи тренд, можда неће тачно пратити тренутне просечне каматне стопе.

Маржа

Маржа је проценат који се додаје индексу како би се утврдила ваша нова каматна стопа, и обично се креће између 2% и 4%. На пример, ако индекс у просеку износи 4%, а маржа је 3%, ваша стопа ће се прилагодити на 7%. Индекс плус маржа технички се назива „потпуно индексирана стопа“, али већина људи то само назива вашом каматном стопом.

Марже се додају тако да зајмодавац прави профит јер индекси који се користе обично имају веома ниске стопе. Величина ваше марже може такође да зависи од вашег кредита; што је бољи ваш кредит, то је мања маржа. Због марже, каматне стопе ће обично морати да се спуштају (у поређењу са када сте узели зајам) да бисте видели еквивалентну или снижену каматну стопу након што се АРМ прилагоди.
Када упоређујете АРМ-ове, имајте на уму да онај са највећом маржом није нужно онај који губи. То је зато што можда користи индекс који је углавном нижи или има мању променљивост. На пример, неке хипотеке ће се базирати на каматној стопи на ЦОФИ (Индекс трошка средстава), који тежи да порасте и падне мање од осталих стопа. Уместо тога, неки АРМ-ови користе ЛИБОР, који има тенденцију да буде мало виши. Погледајте где је АРМ индекс био у последњих неколико година како бисте стекли представу о томе где би ваша каматна стопа могла бити у будућности.

Колико често се прилагођава каматна стопа?

Након што се каматна стопа прилагоди, морате знати колико често ће се то мијењати напријед. Другим речима, када ће се следећи пут прилагодити? Знајући ово је пресудно не само да би вам помогло да донесете буџет, већ и да одредите када је време за рефинансирање.

Да бисте знали када ће се то догодити, погледајте други број хибридног АРМ-а. На пример, већ знате да ће се 3/1 АРМ прилагодити први пут после три године. Међутим, други број значи да ће се прилагођавати једном годишње након тога. Уз то је речено, постоје неки АРМ-ови који ће се прилагођавати сваке две године, шест месеци, или чак сваки месец након почетног прилагођавања - мада је последње ређе.

Да ли је каматна стопа или плаћање ограничено?

Ограничење ваше каматне стопе или плаћања значи да може повећати само одређени износ током одређеног временског периода. У ствари, постоје различите врсте ограничења која су дизајнирана тако да спрече да се плаћање или камате драстично повећају током кратког временског периода, чак и ако камате порасту.

Ограничена каматна стопа

Ограничене камате каматних стопа су у два укуса: доживотна ограничења и ограничења периодичног прилагођавања.

• Ограничење највишег трајања омогућава да каматна стопа икада пређе одређену стопу (овај лимит може бити прилично висок).
• Ограничење ограничења периодичног прилагођавања спречава да стопа расте у одређеном временском периоду. На пример, ваша каматна стопа може бити ограничена на 0,5% годишње, без обзира колико индекс порастао. Међутим, неки АРМ-ови неће стављати ограничење на прво подешавање, већ на накнадна подешавања.

Важно упозорење је да ако индекс порасте више од износа горње границе у једној години, каматна стопа може наставити са прилагођавањем наредне године, чак и ако се индекс није померио од претходног прилагођавања.

Дакле, у горњем примеру, замислимо да је индекс порастао 1,5% у једној години, али остаје на том нивоу наредних неколико година. У првој години ваша каматна стопа порасте за 0,5%, односно износ који вам допушта ограничење периодичног прилагођавања. Затим ће током две и три године каматна стопа расти 0,5% док се ваша каматна стопа не покаже са индексом и маржом.

Спрат камате

Неки АРМ-ови имају „најнижу“ каматну стопу испод које стопа не може ићи. Другим речима, чак и ако каматне стопе значајно смање, ваша нова стопа можда уопште неће пасти. То је зато што би „најнижа“ могла бити каматна стопа ефективна током одређеног периода или каматна стопа на коју се прво прилагодила. Пажљиво проверите папирологију да ли имате каматну стопу која ће само порасти.

Капице за плаћање

Као и горња граница каматне стопе, ограничење плаћања спречава да уплата превише не порасте у било којем тренутку. Ограничење плаћања ће бити или у доларима (нпр. Месечна уплата може да порасте само 200 УСД сваке године) или у процентима (нпр. Месечна уплата може да порасте само за 10% сваке године).

Штавише, ваша нова уплата биће упоређена са уплатом из претходне године, а не са оригиналном. На пример, ако је ограничење плаћања сваке године 10%, а првобитно сте плаћали 1.000 УСД месечно, прилагођена уплата може да се повећа на не више од 1.100 УСД у првој години, 1.210 УСД у другој и 1.331 УСД у трећој..

Ограничење плаћања обично функционише независно од ограничења каматних стопа. Дакле, чак и ако каматна стопа знатно порасте, то не мора нужно значити и вашу исплату. С друге стране, то и даље дугујете због камате и она ће се везати за биланс ваше хипотеке. То је познато као негативна амортизација (види доле).

У ствари, ви можда чак ни не схватате да се дешава. Али ако вам каматна стопа порасте, а плаћање не остане, ваш кредитни салдо вероватно расте месечно, уместо да пада сваког месеца. Неки АРМ-овци имају клаузулу којом ће се у потпуности уклонити ограничење плаћања када тренутни салдо зајма премаши изворни салдо за одређени износ. Ово често резултира великим скоком плаћања. Да бисте избегли ову ситуацију, прегледајте хипотеку сваки месец да бисте били сигурни да се стање кредита не повећава и да ли ваше плаћање одговара камати која вам се наплаћује.

Различите врсте наоружања

Поред хибридног АРМ-а, постоје и друге мање уобичајене врсте. Ако сте погрешно схватили, то може имати озбиљне последице по ваше финансијско здравље, кредитне способности и укупну квалитету живота.

1. АРМ-ови само за камате

АРМ само за камате омогућава вам да плаћате само камате на кредит сваког месеца, без плаћања било какве главнице. Ово смањује плаћање, али вам ништа не помаже да изградите капитал или се приближите власништву вашег дома. Ову врсту зајма често користе инвеститори који не намеравају задржати дом дуго, или власници кућа који очекују да ће за неколико година себи боље приуштити дом..

Међутим, преузимање таквог зајма може бити ризично, јер се већина хипотека само на камату на крају ресетује и захтева од вас да отплатите и главницу. Када се то догоди, наравно, исплата драстично расте. Ако имате или размишљате о таквом зајму, схватите како и када се прилагођава за амортизацију у потпуности.

2. Негативне хипотеке за амортизацију

„Негативна амортизација“ је фантастичан израз за хипотеку где сваког месеца плаћате мање од камате. То значи да се ваш кредитни салдо повећава, јер се на салдо кредита додаје неплаћена камата. Ове врсте хипотека најчешће су злоупотребљене током процвата становања, јер су плаћања разумљиво ниска.

Међутим, ако салдо кредита постане превисок, хипотека ће се ресетирати и плаћања ће драматично скочити. Прије стамбеног процвата, већину негативних амортизацијских хипотека користили су само инвеститори или кућни фондови. Ови кредити су једноставно рецепт за катастрофу за већину власника кућа.

3. Хипотека за плаћање или хипотекарне уплате

Хипотека „пицк-а-паи“, такође позната и као хипотека на опцију плаћања, прилично је нова врста кредита која изгледа прилагођено да створи проблеме. Те хипотеке биле су веома популарне када су цене кућа драстично порасле, јер су људима омогућиле да уђу у више кућа за мање новца. Већина ових кредита нуди више опција плаћања сваког месеца и све док плаћате најмање најмању уплату нећете бити задани.

Обично можете бирати између плаћања свих камата плус неке главнице, плаћања само камате или плаћања износа који је мањи од камате обрачунате у том месецу. Можете замислити да већина људи одабере најмању уплату, што значи да неплаћене камате могу узроковати да значајни раст кредита с временом знатно порасте. Затим, након што салдо кредита достигне одређену тачку (често 20% више од првобитног стања), хипотека ће се ресетовати и плаћања ће драматично порасти.

Хипотеке на наплату често су се продавале људима који нису били обавештени да ће плаћање минималне уплате узроковати раст биланса кредита. Иако ове врсте хипотека могу бити сјајно средство за инвеститоре, оне обично нису погодне за људе који намеравају да буду у њиховом дому дуже време. Ако имате хипотеку са различитим опцијама плаћања сваког месеца, пажљиво прочитајте документацију о зајму и своју хипотеку како бисте утврдили колико требате да платите како би се стање кредита смањило уместо да се повећа.

За и против АРМ-а

Ови предности и недостаци углавном се примењују на већину оружја, али пажљиво проучите папирологију да бисте потврдили да ли се односе на зајам који разматрате или не..

Предности

1. Нижи затварање трошкова. Једна значајна корист за АРМ-ове је та што су оне често јефтиније од хипотеке са трајно фиксном каматном стопом.
2. Ниже фиксне камате. Ако АРМ има период са фиксном каматном стопом, та стопа је обично нижа од стопе на трајно фиксну хипотеку са фиксном каматном стопом.
3. Великодушни период с фиксном каматом. Пошто многи људи чак ни пет година не задржавају исту хипотеку, АРМ од 5/1 може вам дати довољно времена да продате или рефинансирате свој дом, а да се почетна стопа никада не прилагоди. То значи да бисте могли уштедети новац унапред на нижим трошковима затварања и временом нижим каматним стопама - посебно ако окружење каматних стопа остаје ниско или опада.
4. Помаже вам да се квалификујете за већи дом. Пошто је почетна уплата често нижа од оне хипотеке са трајно фиксном стопом, може се лакше квалификовати за већи зајам. Многи људи који добију АРМ су први купци домова који очекују да зараде више новца за пет година него до сада. У ствари, АРМ може бити одлична одскочна даска у власништво куће јер је релативно јефтин и лако се квалификовати.

Недостаци

1. Недостатак доследности у плаћању. Једном када се стопа прилагоди, то може отежати буџетирање, посебно ако се стопа прилагођава сваког мјесеца или шест мјесеци.
2. Каматне стопе могу порасти. У хибридном АРМ-у каматна стопа током фиксног периода често је вештачки ниска. Дакле, чак и ако се стопе не мењају много, ваше плаћање би и даље могло да порасте када се камата ресетује. Ако су каматне стопе порасле, стопа би се могла повећати на вашу главну вредност, што у неким случајевима може резултирати негативном амортизацијом.
3. Могли бисте се одрећи ниске фиксне каматне стопе. Иако ће каматна стопа на АРМ у почетку бити нижа од стопе код 30-годишње фиксне хипотеке, она ће се ресетовати. Ако каматне стопе порасту пре рефинансирања, 30 година ниже каматне стопе можете пропустити.
4. Вероватније је да имају скривене проблеме. На жалост, даваоци хипотеке показали су се не најетичнијом групом и имају тенденцију да злоупотребљавају одређене хипотеке, попут АРМ-а. Другим речима, мораћете да се уверите да вам ништа не недостаје у фином тиску и да разумете услове зајма као што су рад марже, ограничења плаћања и ограничења камате. Многи власници кућа су се нашли због топле воде, па чак и у банкроту због ове врсте кредита.

Завршна реч

Хипотеке подесиве стопе значајно су порасле у последњих неколико година, пре свега због нижих трошкова и каматних стопа. Међутим, и они су озбиљно злостављани. Ипак, хипотека подесива стопа која је прилагођена вама и вашим финансијским потребама може бити од користи ако сте упознати са свим условима хипотеке..

Штавише, приликом избора било које хипотеке, а посебно АРМ-а, узмите у обзир личну ситуацију и намеру. На пример, ако очекујете да живите у вашем дому дуги низ година, а каматне стопе су увек најниже, АРМ вам можда не би имао смисла. Наравно, уштедећете нешто новца у првих неколико година, али највероватније је да ћете платити више путем веће каматне стопе када рефинансирате.

Одвојите време да разумете и упоредите трговину за хипотеке и имајте на уму које су вам најважније карактеристике. Увек темељно прегледајте документацију о кредиту пре потписивања како бисте били сигурни да добијате праву хипотеку и да избегавате замке и скупе грешке.

Да ли сте одлучили да идете са хипотеком подесиве стопе? Зашто или зашто не?