Шта је кућна процена - Савјети и списак процеса

Нажалост, исход једног од најважнијих фактора, процене дома, није нешто што можете контролисати. Ипак, важно је имати потпуно разумијевање процјене дома прије започињања процеса стицања или рефинансирања хипотеке..

Шта је кућна процена?

Кућна процена је процена ваше имовине коју врши „стручни“ лиценцирани процењивач који је вашем случају доделио од банке или друге кредитне институције (обично насумично, на основу нових банкарских прописа). Домаћи проценитељи посећују ваш објекат како би проценили стање у простору и прегледали његове карактеристике.

Процењивач узима у обзир факторе који укључују:

• Стање дома
• Величина куће
• Величина парцеле имовине
• Квалитет пејзажа
• Број спаваћих соба, купатила и соба
• Квалитет светлости и погледа
• Број камина
• Додатак базена
• Квалитет подрума (било да је завршен или недовршен)
• Појединости о завршној обради у кући (као што су гранитне плоче, подови од тврдог дрва и расвета)

Процењивач истражује недавно продате некретнине у вашем крају са карактеристикама сличним вашем потенцијалном дому, које се називају „упоредиви“. Процењивач тада обрачунава разлике између вашег дома и упоредних производа како би дошао до процене вредности вашег дома. На пример, ако је процењивач изабрао некретнину са четири спаваће собе за поређење са кућом са три спаваће собе, процењивач би могао да одузме 10.000 УСД од продајне цене четворокреветне собе да би одразио то одступање. Међутим, ако ваша кућа има камин, а четворособан не, процењивач може да дода вашу процену у износу од 2.000 долара да надокнади.

Величина, број спаваћих соба, додатна купатила и готов подрум имају највише утицаја на процену. Функције као што су квалитета радне површине, фантастичне завршне обраде и козметичке надоградње имају мање утицаја.

Процењивач обично процијени вашу некретнину са најмање 5 или 6 упоредивих (укратко, „компарати“), мада тај попис може досећи и до 10. Комплети се бирају унутар одређеног географског подручја како би се избјегла потреба за прилагођавањем цијене за локацију . У идеалном случају, сви комплети су недавна продаја (у последњих неколико месеци) која помаже у заштити од флуктуирајућих тржишних услова. Форецлосурес и кратка продаја се обично не укључују као компензације, мада могу бити изузетака ако се ваш дом налази у зони високог излагања..

Након што су извршена сва потребна додавања и одузимања како би се утврдиле разлике између вашег дома и рачунара, процењивач стиже до процењене вредности вашег новог дома.

Зашто су потребне кућне оцене?

Банка жели да има врло поуздану процену вредности куће када вам позајми новац за куповину или рефинансирање. На пример, ако нисте вешт преговарач и понудили сте 400.000 долара за кућу од 200.000 долара, можете рачунати да ће банка одбити захтев за кредит. Вредност зајма више од куће значи да банка нема довољно обезбеђења да гарантује ваш кредит. Ако се у том случају суочите са искључењем, банка не би могла да прода вашу имовину у целокупном износу кредита који вам је достављен.

На основу препоручене вредности процениоца, можда ћете имати прилику - у случају слабе процене - прикупити више новца или видети да ли продавац узима нижу понуду како би завршио кредит.

Да ли су кућне оцене тачне?

Као и свака процена вредности, процена дома није тачна наука. Банке никада неће добити објективну вредност ваше имовине јер не постоји. Иако је процена можда најбоље решење, она сигурно није савршено.

Манипулација

Процјениоцима који редовно раде са одређеним банкама може се рећи шта имовина треба да процени како би кредит могао проћи. Ако ти проценитељи желе поновити пословање, можда ће следити упутства банке да би обезбедили да кредит буде одобрен. Иако су прописи уведени од 2008. ради спречавања оваквих пракси, увек постоји могућност договора између банака и домаћих проценитеља, па проверите референце и поставите што више питања како бисте били сигурни да је цео процес изнад плоче.

Променљиве

Више од 60% процена значајно превазилази имовину која се процењује, показало је истраживање Нев Иорк Тимеса. Један дом може имати шармантну, неправилну партију; други може бити већи, али има мање карактера. Једна кухиња може имати најквалитетнији мермер и гранит, док друга може бити израђена од ретких античких делова.

Оцјењивање упоредне вриједности у случајевима попут ових је тежак задатак. У најбољем случају, сличности постоје на тржишту и процењивач их тражи нетачно, али искрено поређење. У најгорем случају нема довољно упоредивих података и процењивач се искључиво ослања на претпоставку.

Пре него што сам се затворио у сопствену кућу у априлу 2012. године, обавио сам две процене обављене у року од три недеље (мењао сам банке током процеса), а резултати су били удаљени више од 100.000 долара. Иако се то великим делом задуживало због јединствене локације и карактеристика моје куће, моје искуство, нажалост, није било јединствено. Многи купци кућа могу вам испричати сличне приче о субјективности процене трошкова куће, чинећи могућност подношења захтева за хипотеком помало узнемирујућом..

Шта ако је оцена нетачна?

Ако нисте задовољни проценом, можда ћете моћи да затражите другу оцену преко неких зајмодаваца. На пример, ФХА зајмови то омогућавају. У случају конвенционалног зајма, можда ћете моћи да затражите другу процену ако први оцењивач није био упознат са вашом околином. Алтернативно, можете саставити списак сопствених упоредних средстава и тражити од осигуравача кредита да га прегледа заједно са проценом..

Завршна реч

Да бисте се заштитили од субјективности поступка процене, у руци држите једну картицу: свог агента за некретнине. Ако сте радили с брокером у току понуде и преговарања, можете бити сигурни да брокер жели да заради провизију. Затражите да ваш брокер састави независну листу компаната које треба да поднесе процењивачу истичући повољне сличности са вашим потенцијалним домом. Оцјењивачи који раде на тржишту могу поздравити помоћ. Пошто је процес субјективан, ви такође можете учинити све што можете како бисте га искористили.

Да ли сте обавили процену у вашем дому? Да ли сматрате да је тачно?