Шта је кредит за изградњу куће - поступак и како се квалификовати

Стандардни хипотекарни кредит неће га смањити - али можда ћете имати право на посебну врсту кредита познату као грађевински кредит.

Шта је зајам за изградњу?

Зајам за изградњу обично је краткорочни зајам који се користи за плаћање трошкова изградње куће. Може вам се понудити на одређени рок (обично око годину дана) како би вам се омогућило време за изградњу куће. На крају процеса изградње, када је кућа готова, морат ћете добити нови зајам за отплату грађевинског зајма - који се понекад назива „крајњи зајам“.

У суштини, то значи да се морате рефинансирати на крају рока и ући у потпуно нови кредит по вашем избору (као што је фиксна 30-годишња хипотека) који је конвенционалнија опција финансирања за вашу новоизграђену кућу.

Квалификовање зајма за изградњу

Банке и хипотекарни зајмодавци често су намјењени грађевинским кредитима из више разлога. Једно од главних проблема је да градитељу требате дати пуно поверења. Банка или зајмодавац позајмљује новац за нешто што треба учинити бити конструисан, уз претпоставку да ће имати одређену вредност када буде завршен.

Ако ствари пођу по злу - на пример, ако грађевинар ради лоше или ако вредности имовине падну - онда се може испоставити да је банка лоше инвестирала и да имовина не вреди колико зајам.

Да би се заштитиле од овог проблематичног исхода, банке често намећу строге квалификационе захтеве за кредит за изградњу. Обично укључују следеће одредбе:

Квалификовани градитељ мора бити укључен. Квалификовани градитељ је лиценцирани генерални извођач радова са етаблираном репутацијом за изградњу квалитетних домова. То значи да вам је можда посебно тешко да нађете институцију која ће финансирати ваш пројекат ако намеравате да делујете као свој генерални извођач или ако сте умешани у ситуацију власника / градитеља.
Зајмодавцу су потребне детаљне спецификације. Ово укључује тлоцрте, као и детаље о материјалима који ће се користити у кући. Градитељи често састављају свеобухватан списак свих детаља (који се понекад називају и „плава књига“); детаљи углавном укључују све, од висине плафона до врсте изолације куће која се користи.
Домаћа вредност мора бити процењена од стране процењивача. Иако се може чинити тешким за проценити нешто што не постоји, зајмодавац мора да процењивач размотри плаву књигу и податке куће, као и вредност земљишта на којем се гради кућа. Ови израчуни се затим упоређују са другим сличним кућама са сличним локацијама, сличним карактеристикама и сличном величином. Те се друге куће називају "компови", а процењена вредност се одређује на основу ситница.
Морате одложити велики предујам. Обично је 20% минимум који требате да ставите за кредит за изградњу - неки зајмодавци захтевају чак 25% мање. То осигурава да сте уложени у пројекат и нећете само отићи ако ствари пођу по злу. Ово такође штити банку или зајмодавца у случају да се покаже да кућа не вреди онолико колико су очекивали.

Ако испуњавате све ове критеријуме и имате добру кредитну способност, требали бисте бити у могућности да се квалификујете за кредит за изградњу. Генерално, зајмодавци такође захтевају информације у вези са вашим приходима (како би били сигурни да можете да приуштите хипотеку) и вашем тренутном дому, баш као што би то радили са било којом врстом стандардног хипотекарног кредита.

Како раде кредити за изградњу

Једном када сте се квалификовали и добили одобрење за кредит за изградњу, зајмодавац почиње да исплаћује новац који су пристали да вам позајмљују. Међутим, они неће само дати градитељу новац одједном. Уместо тога, поставља се распоред извлачења.

Неријеши

Цртежи су означени интервали у којима градитељ може добити средства за наставак пројекта. Током трајања израде може бити неколико извлачења. На пример, градитељ може добити првих 10% када се кредит затвори, а следећих 10% након што се партија очисти и излије темељ. Следећи прилив новца може доћи након уградње куће, а затим накнадна исплата након што је кућа под кровом и запечаћена.

Број извлачења и износ сваке се договара између градитеља, купца и банке. Обично прво извлачење долази од купчевог предујма (тако да је купац новац највише изложен). Такође је уобичајено да банка захтева инспекцију у свакој фази пре него што новац пусти градитељу. Ово помаже да се осигура да је све на путу и да се новац троши како треба.

Једном када су сва извлачења исплаћена и кућа је саграђена, купац тада мора да добије крајњи зајам за отплату грађевинског кредита.

Стопа зајма за изградњу

Са грађевинским кредитом, као и са свим осталим зајмовима, морате платити камате на новац који сте посудили. Типично су зајмови за изградњу кредити с промјењивом каматном стопом, а стопа је постављена на „ширење“ према основној стопи. У суштини, то значи да је каматна стопа једнака премије плус одређеном износу. Ако је, на пример, основна стопа 3%, а ваша стопа је премијера плус-1, тада бисте платили каматну стопу од 4% (која би се прилагођавала промени премије).

У многим случајевима грађевински зајмови се постављају и као кредити само за камату. То значи да камате плаћате само на новцу који сте позајмили, уместо да отплаћујете било који део основног салда кредита. Због тога је плаћање грађевинских зајмова изведивије.

Такође плаћате само износ који је већ исплаћен. На пример, ако позајмљујете 100.000 УСД, а исплаћено је само првих 10.000 УСД, камате плаћате само на првих 10.000, а не на пуних 100.000 УСД. Морате да вршите месечне исплате за овај кредит - баш као и код класичног зајма - тако да би месечне исплате требало да почну ниско када се позајми само мали износ, и постепено се повећавају јер се више новца исплаћује вашем градитељу.

Недостаци

Грађевински кредити омогућавају изградњу куће када вам то иначе није могуће. Изградња куће може бити сјајно искуство ако желите да дизајнирате нешто јединствено или специфично за ваше потребе и потребе породице. Међутим, постоји и знатно већи ризик приликом одобравања грађевинских кредита од пуке куповине постојећег дома.

Неки од потенцијалних ризика укључују:

Дом неће бити довршен по распореду и буџету. Ако ваша кућа није довршена према распореду, можда ћете морати да платите додатне трошкове за смештај у најму или да платите две хипотеке дуже него што се очекује, јер се нећете моћи уселити. У неким случајевима, последња уплата за вашу изградњу зајам ће доспјети и морат ћете платити накнаду за продужење тог зајма - барем док кућа не буде готова и кад не будете у могућности рефинанцирати крајњи зајам.
Када буде готов, дом се неће вредити ни толико колико је коштало изградњу. Могли бисте наићи на ту несрећну ситуацију ако грађевинар ради лоше или ако целокупно тржиште станова опадне. У овом случају морате доћи до додатног новца када дође време да рефинансирате зајам за изградњу у крајњи зајам.
Нећете бити у могућности да се квалификујете за крајњи зајам. Ако се ваш приход или кредит драстично промени, можда нећете моћи да се квалификујете за крајњи зајам - и то може створити значајан проблем, јер зајмови за изградњу нису предвиђени да буду трајни. Када је пројекат готов, равнотежа је да се исплати. То је у основи хипотека на балон, што значи да плаћате камате током пројекта, с тим да цео износ дуга треба да буде на крају. Ако не можете да рефинансирате да исплатите цео тај салдо - а зајмодавац одбије да продужи зајам за изградњу како би вам омогућио да се рефинансира на неки начин - могли бисте изгубити нови дом до оврхе ако не можете извршити плаћање.

Завршна реч

Ако сте вољни преузети ризике од грађевинског зајма, а имате на располагању финансијски јастук који ће вам помоћи кроз невоље на путу, грађевински кредит може бити прави избор тако да можете изградити кућу из снова.

Међутим, ако само тражите место за живот, ако немате фонд за хитне случајеве који би се бавио препрекама у изградњи или сте нервозни због процеса градње куће, можда ће вам бити боље да одаберете да једноставно купите куповину постојећи дом користећи конвенционални зајам. Важно је пажљиво одмеравање ризика и користи како бисте знали да је избор који донесете прави.

Да ли сте икада узели кредит за изградњу? Какво је било ваше искуство?

(фото кредит: Бигстоцк)