Шта је кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ) - како то функционира, предности и недостаци

Затим, једног дана, добијате писмо од своје банке или компаније попут Фигуре.цом која вам нуди шансу да отворите кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ). Објашњава да је ово начин да искористите вредност свог дома за новац. У писму се каже да бисте на овај начин могли позајмити до 30.000 долара, за само 5% камате.

На први поглед, ово изгледа као решење за све ваше проблеме. Али оклевате мислећи да мора бити улов. Да ли је позајмљивање код куће на овај начин добра идеја? Пре него што одлетите до банке, морате да схватите тачно како ХЕЛОЦ функционише и који су про и против. Ево свега што требате знати да бисте донијели мудру финансијску одлуку.

Како раде ХЕЛОЦ-ови

Када узимате кредитну линију куће, новац од банке позајмљујете као дом за осигурање. ХЕЛОЦ-ови се разликују од осталих врста стамбених кредита јер не позајмљујете фиксни износ и не враћате их током времена. Уместо тога, ХЕЛОЦ вам омогућава приступ новцу у који можете уронити по потреби.

Као кредитна картица, ХЕЛОЦ је револвинг кредит. Можете позајмити било који износ до кредитног лимита. Тада можете да платите цео или део биланса - попут плаћања своје кредитне картице - и поново га повучете. Другим речима, величина зајма се може проширити и уговорити у складу са вашим потребама.

Међутим, за разлику од кредитне картице, ХЕЛОЦ обично долази са временским ограничењем. Новац можете извлачити само за одређени период, обично 5 до 10 година. То је познато као „период извлачења“. Током периода извлачења, ваше месечне исплате су само за камате на кредит.

Код неких ХЕЛОЦ-ова, чим се заврши период извлачења, долази цео салдо. Све што још дугујете мора вам се одмах вратити у паушалном износу. Међутим, већина ХЕЛОЦ-а има „рок отплате“ од 10 до 20 година. За то време вршите редовне исплате главнице и камата док се зајам не исплати.

ХЕЛОЦ се понекад назива и „друга хипотека“, јер је то додатни кредит који можете узети на кући која већ има хипотеку. Међутим, овај термин је заваравајући. Већина ХЕЛОЦ-ова је друга хипотека, али ХЕЛОЦ можете и на кући која се у потпуности исплати. С друге стране, могуће је узети другу хипотеку која је зајам на одређено време - који се обично назива зајам основним капиталом - а не кредитна линија.

Разлози за коришћење ХЕЛОЦ-а

Власници кућа најчешће користе ХЕЛОЦ-ове да би платили обнову или поправку куће. Кориштење ХЕЛОЦ-а на овај начин има смисла, јер многа побољшања у кући додају вриједност вашем дому. Ако новац паметно искористите, могли бисте изаћи напријед када продате кућу.

Међутим, власници кућа такође користе ХЕЛОЦ-ове за многе друге потребе - неке мудрије од других. На пример, могли би да изваде ХЕЛОЦ на:

Платите факултет (за себе или своју децу)
Купите ауто
Уплатите предујам за куповину куће за одмор или инвестиционе некретнине од Роофстоцка.
Консолидујте остала дуговања, попут дуга на кредитној картици
Плаћајте рачуне током финансијске кризе, попут губитка посла, ако немају фонд за хитне случајеве

Један посебно лош разлог за узимање ХЕЛОЦ-а је да добијете више новца за своје свакодневне потребе. Ако морате да позајмите новац да бисте саставили крај, то је јасан знак да начин на који живите није одржив. Ако не учините нешто да решите проблем, нећете моћи да отплатите кредит кад дође до доспећа. Уместо да се задужујете, морате да тражите начине како да уравнотежите свој буџет - било истезањем платне листе или додатним приходима.

Колико можете позајмити

Максималан износ који можете позајмити у ХЕЛОЦ-у зависи од тога колико капитала имате у вашем дому. То заузврат зависи од две ствари: колико вреди ваш дом и колико још дугујете хипотеку. Обично је кредитни лимит на ХЕЛОЦ-у 75% до 85% ваше вредности куће, умањен за ваш хипотекарни салдо.

На пример, претпоставимо да имате хипотеку кућу вредну 400 000 долара, а на вашој хипотеци је остало 275 000 долара. Ваша банка вам нуди ХЕЛОЦ на основу 80% вредности куће, односно 320.000 УСД. Одузмите дужност од 275.000 УСД, а то вам даје максимални лимит од 45.000 УСД на вашој кредитној линији.

Међутим, банка можда неће бити вољна да вам ово пуно позајми. Пре него што поставите кредитни лимит, желеће да будете сигурни да можете да приуштите да му вратите зајам. Да би то схватила, банка гледа у ваше приходе, ваш кредитни рејтинг и остале дугове и финансијске обавезе. То даје банци јаснију идеју о томе колико можете себи да приуштите.

Са многим ХЕЛОЦ-овима можете позајмити онолико колико желите, све до кредитног лимита. Међутим, за неке кредите је потребно да позајмите одређени минимални износ, као што је 300 УСД, сваки пут када цртате кредитну линију. Други захтевају да предузмете почетни предујам чим поставите ХЕЛОЦ.

Неколико ХЕЛОЦ-ова чак захтева од вас да у сваком тренутку држите одређену своту. То је лоша вест за вас, јер омогућава банци да вам стално наплаћује камате. То је као кад имате кредитну картицу коју не можете отплаћивати. Треба да носите тај преостали износ од 300 УСД и плаћате камату из месеца у месец - без обзира да ли вам треба или не.

Каматне стопе за ХЕЛОЦ

Већина ХЕЛОЦ-ова су кредити с промјењивом каматом, познати и као кредити с прилагодљивом каматном стопом. То значи да је каматна стопа везана за индекс, као што је америчка премијерска стопа одређена од стране Федералних резерви, и она иде горе и доље заједно са тим индексом. У већини случајева банка вам наплаћује износ индекса плус „маржу“, попут два процентна поена. За ХЕЛОЦ на основу Приме Рате, то би вам дало каматну стопу „Приме плус 2%“.

Опасност од кредита за подесиву стопу је да како камате расту, тако и плаћања. Ако је тренутна најнижа стопа 4%, ХЕЛОЦ са стопом премије плус 2% имао би укупни АПР од 6%. Ако данас позајмите 10.000 америчких долара по тој стопи, плаћаћете 50 долара месечно камате. Међутим, ако највиша стопа достигне 10%, каматна стопа расте на 12%, а плаћања камата скоче на 100 УСД месечно.

Срећом, постоји ограничење у висини каматне стопе на вашем ХЕЛОЦ-у. Према закону, сваки зајам са променљивом каматном стопом који је обезбеђен код куће мора имати горњу границу или горњу границу, колико може камата порасти током трајања зајма. На пример, ако је ваш ХЕЛОЦ максимално ограничен на 16%, тада ваша каматна стопа никада не може бити већа од тога - чак и ако се основна стопа повећа на 15% или више. Неки планови такође имају периодичне лимите, који ограничавају износ на који каматна стопа може порасти у одређеном временском оквиру.

Понекад ХЕЛОЦ има посебан уводни број. На пример, банка би вам могла наплатити фиксну каматну стопу од 2,5% АПР за првих шест месеци. Након тога каматна стопа би скочила на стандардну.

Остале накнаде за ХЕЛОЦ

Када поставите ХЕЛОЦ, обично морате платити многе исте накнаде као и кад сте први пут добили хипотеку. На пример, могли би вам бити наплаћени:

Накнада за пријаву која се не враћа увек ако вам је кредит одбијен
Процена имовине за процену вредности куће
Плаћање унапред, попут „бодова“, где један бод представља 1% вашег кредитног лимита
Трошкови затварања, као што су потрага за титулом и одвјетничке накнаде

Све у свему то може коштати стотине долара за постављање новог ХЕЛОЦ-а. Поврх свега, неки ХЕЛОЦ-ови имају сталне накнаде које трају током целог трајања кредита. На пример, можете плаћати годишњу накнаду за одржавање зајма или накнаду за трансакцију сваки пут када укључите кредитну линију.

Предности ХЕЛОЦ-а

ХЕЛОЦ има неколико предности у односу на друге начине позајмљивања новца. Ови укључују:

Флексибилност. ХЕЛОЦ вам омогућава да одаберете тачно колико ћете посудити и када. Можете извадити новац и слободно га вратити током периода извлачења. И након што се рок извлачења заврши, обично имате дуг рок отплате за отплату зајма.
Ниска камата. ХЕЛОЦ је мање ризичан за зајмодавца од многих других кредита, јер као дом има ваш дом. Из тог разлога, банке имају тенденцију да нуде ниже каматне стопе на ХЕЛОЦ-ове него на друге врсте кредита. Ово чини ХЕЛОЦ користан начин за консолидацију дуговања с вишим каматама, као што је дуг на кредитним картицама. Међутим, ово је корисно само ако се суздржите од кориштења кредитних картица док отплаћујете дуг. Ако се окренете и покренете равнотежу равно горе, једноставно ћете имати нови дуг поврх старог.
Право на рано плаћање. Без обзира на минималну уплату на ХЕЛОЦ-у, увек можете одлучити да платите више. У ствари, многи потрошачи одлучују да третирају свој ХЕЛОЦ као и било који други зајам и отплаћују га на рате. Рецимо, рецимо да из свог ХЕЛОЦ-а извадите 20 000 америчких долара и искористите га за куповину чамца. Затим можете да поделите тих 20.000 долара на 60 плаћања, додате камате и отплатите их током пет година. На тај начин, то је попут редовног зајма за чамац, али по повољнијој каматној стопи.
Нема плаћања кад нема стања. Баш као са кредитне картице, ХЕЛОЦ се може у целости исплатити. Ако то учините, не морате да вршите никакве уплате док их поново не искористите. Наравно, ова функција вам не помаже ако вам ХЕЛОЦ захтева минимални салдо.
Порезни одбитци. Будући да је ХЕЛОЦ врста куће зајма, камате на њега су обично неопорезиве. То је погодност коју већина облика кредита, попут кредитних картица и ауто-кредита, нема.
Шанса да промените свој ум. Када извадите ХЕЛОЦ у свом основном дому, имате законско право да га откажете у року од три дана и не платите ништа. Можете се предомислити из било којег разлога или без икаквог разлога. Све што требате учинити је писмено обавијестити зајмодавца и он мора отказати зајам и вратити све накнаде које сте платили. Дакле, ако добијете бољу понуду другог зајмодавца - или ако одлучите да вам новац не треба - имате шансу да одустанете.

Недостаци ХЕЛОЦ-а

Иако ХЕЛОЦ може бити згодан начин за позајмљивање новца, то није најбољи избор за све. ХЕЛОЦ-ови имају неке озбиљне недостатке, укључујући:

Ризик искључења. Највећи проблем са ХЕЛОЦ-ом је тај што своју кућу стављате у ред. Ако икада не будете у могућности да извршите уплате - било зато што ваш приход опада или због тога што се плаћања повећавају - банка би вам могла одузети дом. Ако је ваш приход нестабилан, ХЕЛОЦ је вероватно превише ризичан за вас.
Ризик од подводности. Ако ваш дом падне на вредности док још увек дугујете новац, могли бисте завршити због више него што кућа вреди. То је ризична ситуација, јер ако продате кућу, морате одмах да платите целокупни износ на ХЕЛОЦ-у. Ако требате да продате неочекивано, могли бисте бити ухваћени без довољно новца да бисте га вратили.
Ризик замрзавања кредита. Ако банка види да вам је кућа пала на вредности или је ваш приход тако смањен да бисте могли имати проблема са плаћањем, може одлучити да замрзне вашу кредитну линију. У овој ситуацији вас не може избацити из куће, али такође не можете подићи кредит. Ово је велики проблем ако се нађете у преуређивању кухиње и банка вам одједном одузме приступ новцу који користите за плаћање извођачима.
Неизвесне цене. Будући да је већина ХЕЛОЦ кредита са променљивом каматном стопом, месечна уплата по њима може скочити - понекад и нагло. Ово може бити проблем ако имате буџет. Пре него што се пријавите за ХЕЛОЦ, проверите колики је век трајања и утврдите која би била месечна уплата по овој максималној цени. Ако је та уплата већа него што можете издржати, овај зајам није добар избор за вас.
Високи унапред трошкови. Као што је горе поменуто, изношење ХЕЛОЦ-а може вас коштати стотине долара накнаде. То га чини лошим избором ако требате само да позајмите малу суму новца. Износ који ћете у том случају уштедјети на камати вјероватно неће бити довољан за надокнаду првих трошкова. За овакву врсту зајма боље је да имате кредитну картицу са ниском каматом - или још боље - кредитну картицу без уводног периода без камате. Међутим, банке су понекад спремне одрећи се неких или свих трошкова затварања на ХЕЛОЦ-у, зато проверите услове пре него што искључите ову врсту кредита као опцију.
Велика коначна уплата. Кад год вам истекне ХЕЛОЦ, морате платити све што још дугујете на зајму, и то одједном. Ако не можете да приуштите то плаћање балоном, можете изгубити дом.
Ограничења изнајмљивања. Према неким ХЕЛОЦ-овима, није вам дозвољено да изнајмите свој дом док на њему дугујете новац. У овом случају, ако се морате преселити, нећете имати другог избора него да продате кућу - и платите целокупни износ на вашем ХЕЛОЦ-у одједном. Ово чини ХЕЛОЦ лошим избором ако мислите да ћете можда ускоро морати да се преселите.

Алтернатива ХЕЛОЦ-овима

Ако у свом дому држите пуно свог богатства, ХЕЛОЦ је користан начин да се тај капитал претвори у новац. Међутим, то није једини начин. Постоје најмање две врсте зајмова помоћу којих можете извлачити готовину из куће: зајмови за капитални капитал и рефинанцирање готовине. У зависности од ситуације, једна од ових опција би вам могла бити кориснија од ХЕЛОЦ-а.

Зајмови за власнички капитал

Традиционални зајам за власнички капитал много је једноставнији зајам од ХЕЛОЦ-а. Унапред позајмљујете фиксни износ новца, и враћате га током одређеног периода. Такође, за разлику од ХЕЛОЦ-а, зајмови за власнички капитал обично имају фиксну камату. То значи да ће ваше исплате месечно бити исте, тако да нема изненађења.

Зајмови за власнички капитал имају и друге перкете. За једну, камата коју плаћате за кредит за власнички капитал обично је неопорезива, као што је то случај са ХЕЛОЦ-ом. Поред тога, обично не морате да платите било какве трошкове затварања код ове врсте кредита. Међутим, можда ћете морати да платите и друге накнаде, попут накнаде за пријаву или накнаде за процену.

Ако упоредите каматне стопе за ХЕЛОЦ-ове и зајмове за власнички капитал, вероватно ћете приметити да ХЕЛОЦ-ови имају нешто вишу траву. Међутим, то не мора нужно да је зајам за власнички капитал јефтинији, јер се травањ за две врсте кредита израчунава различито. АПР за ХЕЛОЦ заснива се искључиво на индексираној каматној стопи (на пример, Приме Рате). За разлику од зајма за власнички капитал, АПР фактори каматне стопе, бодова и других финансијских трошкова.

Друга разлика између ХЕЛОЦ-а и зајма власничког капитала је та што са ХЕЛОЦ-ом можете често вршити плаћања само за камате - чак и након периода извлачења. За разлику од зајма за власнички капитал, отплаћујете и главницу и камате током времена. Због тога су месечне исплате нешто веће. Са позитивне стране, то значи да нећете бити погођени плаћањем балоном на крају рока кредита.

Будући да вам зајам за капитални капитал даје паушални износ, може бити користан за велике једнократне пројекте, попут преуређења куће. Међутим, одузимање велике своте одједном такође повећава ризик од завршетка подводне позајмице. Када из ХЕЛОЦ-а извучете мање износе, мање су шансе да ћете позајмити више него што кошта ваш дом.

Рефинансирање готовине

Други начин да искористите капитал у вашем дому је рефинансирање готовине. То значи да рефинансирате свој дом за више од износа који дугујете и узимате додатни новац у готовини.

Кад обично рефинансирате хипотеку на кући, стари кредит једноставно замените новим кредитом за исти износ, али по нижој каматној стопи. На пример, рецимо да имате хипотеку у износу од 200.000 УСД уз 6% трава, и већ сте отплатили 50.000 УСД тог кредита. Откад сте добили тај зајам, каматне стопе су пале, а сада хипотекарне стопе крећу се око 4,5% АПР. Дакле, отплаћујете свој стари кредит и узимате нови за 150.000 УСД на 4,5%, смањујући месечну уплату.

Али претпоставимо да поред снижавања каматне стопе, желите да посудите додатних 30.000 долара за преуређивање кухиње. У том случају можете извршити рефинансирање новца. Уместо да узмете нови кредит за 150.000 долара које дугујете, узмите га за 180.000 долара. Ово ће вам донети већу месечну уплату од директног рефинансирања, али ће и даље бити мање него што сте плаћали старим кредитом.

Рефинансирање новчаног износа често, иако не увек, нуди ниже камате од зајма хипотекарног капитала или ХЕЛОЦ-а. Једна мана је да морате да платите трошкове затварања када рефинансирате хипотеку. Ово може додати стотине или чак хиљаде долара вашем кредиту.

Рефинансирање готовине је добра опција када постоји проблем са старом хипотеком, као што су:

Висока каматна стопа. Ако су каматне стопе пале за 1% или више откад сте добили хипотеку, рефинансирање је обично добар посао. Помоћу рефинансирања новчаног износа можете умањити месечне уплате и истовремено добити готовину унапред.
Несигурна каматна стопа. Ако тренутно имате хипотеку с прилагодљивом стопом, рискирате да ће се месечне уплате повећати ако камате порасту. Рефинансирање нове хипотеке са фиксном стопом омогућава закључавање ниских стопа током трајања кредита.
Предуго време. Рефинансирање вам такође може помоћи да превремено отплатите хипотеку. Ако имате 30-годишњу хипотеку, али сте већ платили велики део биланса, можете да рефинансирате доњи салдо у краћем року, као што је 15 година. Прелазак на краћи рок обично вам може донети још нижу каматну стопу, као и помоћи да се брже избаците из дугова.

Добијање најбоље понуде

Ако одлучите да је ХЕЛОЦ права врста кредита за вас, обавите куповину како бисте пронашли посао који одговара вашим потребама. Прво проверите своју основну банку, јер неке банке нуде попуст на ХЕЛОЦ за своје редовне клијенте. Набавите детаљни навод тамо који укључује информације о каматним стопама, ограничењима и накнадама. Затим проверите остале зајмодавце да видите како се њихове понуде упоређују.

Ево неколико ствари које морате имати на уму током куповине:

Проверите каматну стопу. Куповина каматних стопа на ХЕЛОЦ-у је мало компликована. Будући да је каматна стопа обично променљива, не можете да гледате један број и не упоређујете га са зајмодавцима. Морате питати сваку банку тачно на којем индексу се заснива њена каматна стопа - на пример, основна стопа или америчка трезорска стопа - и која је маржа. Једном када сазнате индекс, урадите мало истраживање да бисте сазнали колико тај индекс има тенденцију да се мења током времена и колико је био висок у прошлости. То ће вам дати јаснију идеју колико ћете вероватно камате платити током трајања свог зајма.
Упоредите капе. Такође је важно знати која је граница каматне стопе. То ће вам рећи колико висока месечна уплата на ваш зајам може проћи уколико каматне стопе порасту. Проверите и капу доживотног зајма, као и периодичну горњу границу, ако постоји. Водите рачуна о томе да знате и можете себи да приуштите максимално могуће плаћање.
Упоредите накнаде. Упоређујући АПР-ове између различитих банака, такође ћете морати да добијете детаље о трошковима затварања и другим накнадама. Ове оптужбе се не одражавају у АПР-у за ХЕЛОЦ. Обавезно приуштите унапред трошкове на било ком ХЕЛОЦ-у који разматрате, као и месечним плаћањима.
Пазите на уводне понуде. Неке банке вас покушавају примамити ниском стопом увода. Међутим, ова примамљиво ниска стопа траје само кратко време, попут шест месеци. Ако вам банка понуди уводну стопу, сазнајте када та стопа истиче и шта се догађа са вашим плаћањима када то учини.
Схватите како плаћања раде. Сазнајте да ли ће месечне исплате на вашем ХЕЛОЦ-у укључивати и главницу и камате или само камате. Исплате само за камате звуче као добар посао, али када се план оконча, мораћете да платите целокупну главницу у великом балоном. Чак и ако ваше исплате укључују и главницу и камате, проверите да ли ће део који иде према главници бити довољан да отплатите цео салдо до тренутка истицања кредита. Ако није, и даље ћете завршити са балоном. У неким случајевима је могуће продужити зајам или рефинансирати плаћање балоном ако морате. Сазнајте више о овим опцијама унапред.
Проверите казне. Питајте зајмодавце које су казне за касно плаћање кредита. Такође, сазнајте под којим условима ће зајмодавац сматрати да је ваш зајам неиспуњен. Ако се то икада догоди, зајмодавац може затражити тренутно плаћање у потпуности - а ако не можете извршити уплату, може вас одвести кући.
Прочитајте Фину штампу. Питајте сваког зајмодавца да ли ХЕЛОЦ има било која посебна правила, попут минималног износа повлачења или ограничења приликом изнајмљивања вашег дома. Сазнајте да ли вам ХЕЛОЦ захтева да задржите салдо у сваком тренутку трајања зајма. Ако се то догоди, вероватно можете боље негде другде.
Знаш своја права. Према савезном Закону о позајмљивању, зајмодавци морају открити све важне детаље о ХЕЛОЦ-у, укључујући АПР, накнаде и услове плаћања. Зајмодавцу није допуштено да вам наплаћује накнаду све док вам не достави ове податке. Штавише, ако измени било који од ових услова пре него што потпишете уговор, имате право да се удаљите, а зајмодавац мора да вам врати било коју накнаду коју сте већ платили. Чак и након што је потпишете, још увек имате право да се предомислите и откажете у року од три дана.

Завршна реч

У неким случајевима, вађење ХЕЛОЦ-а може бити мудар финансијски потез. То је јефтин начин да позајмите новац за пројекте који ће дугорочно повећати ваше богатство, као што су унапређење дома или финансирање вашег образовања. Међутим, овај јефтини кредит долази са једним великим недостатком: ризикује ваш дом. Због тога је изузетно важно бити сигурни да можете да приуштите трошкове - и унапред и дугорочно.

Пре него што извадите ХЕЛОЦ, проверите све своје могућности. Учините математику да бисте открили да ли је зајам за капитални капитал или рефинансирање готовине можда бољи избор. Упоредите цене с пуно зајмодаваца како бисте били сигурни да ћете добити најбољу могућу понуду. А ако нисте 100% сигурни да можете извршити уплате, не бојте се ходати.

Јесте ли икад користили ХЕЛОЦ? Да ли бисте га препоручили другима?