Треба ли продати кућу или је изнајмити? - Ствари које треба размотрити

Велико је питање шта урадити са некретнином када се селите. Да ли вам је боље задржати своје старо место као изнајмљивање, или вам продаја има смисла? Иако изнајмљивање омогућава да или отплатите хипотеку или да зарадите нешто новца сваког месеца, такође долази са поприличним износом ризика и додатним пореским компликацијама.

Зашто изнајмљивати дом?

Када станар плати станарину, можете да користите чек за покривање месечне хипотеке. У одређеном смислу, ваш станар плаћа да бисте зарадили капитал у вашем дому. Након што се хипотека исплати, било коју месечну најамнину можете задржати као приход.

Изнајмљивање вашег дома може диверзификовати улагања и токове прихода, омогућавајући вам да смањите свој финансијски ризик. На пример, ако сте изгубили посао, и даље бисте имали одређени приход од најма. Или, ако сматрате да ваша пензијска штедња није довољна, имате део некретнина које можете продати.

Трошкови закупа

Приликом израчунавања трошкова закупа куће узмите у обзир ове потенцијалне трошкове:

Исплата хипотеке. Узмите у обзир и камате и принципијелне исплате.
Порез на имовину. Они се разликују овисно о регији, али очекујете да плаћате и до 2% вриједности свог дома годишње.
Премије за хипотекарно осигурање. Ако је предујам мањи од 20% вриједности вашег дома, очекујте да ћете платити премије за хипотекарно осигурање.
Осигурање станодавца. Ово покрива штету закупаца и штити вас ако је неко повређен на вашем закупу. Према ХоусеЛогићу, осигурање власника стана је обично 15% до 20% више од осигурања власника кућа.
Накнаде за ХОА. Ова плаћања су обавезна ако ваша кућа или стан припада неком удружењу.
Поправци и замене. Прозори, врата, зидови, теписи, кровови и главни уређаји морају бити поправљени или замењени.
Одржавање. Након што станар оде, уобичајени трошкови укључују спољашњу боју, унутрашњу боју и чишћење тепиха. Скоро увек ћете требати очистити тепих између станара, а можда ћете морати и да додирнете унутрашњу боју. Спољашње фарбање је ређе - очекујте да ћете фарбати сваких пет година.
Провера историјата оглашавања и изнајмљивања станара. Можете се бесплатно оглашавати на веб локацијама као што је Цраигслист, али очекујете да платите око 100 УСД ако желите да објавите оглас у новинама. ВериФирст извештава да историја изнајмљивања исељења и историја плаћања најамнине коштају између 5 и 10 долара.
Накнаде за рачуноводство и управљање имовином. Фирме за управљање некретнинама обично наплаћују око 10% прихода од закупа. Такође, очекујте да ћете платити најмање 200 УСД годишње за ЦПА да бисте припремили вашу личну пријаву и порез на закуп.

ХоусеЛогиц пружа бесплатан радни лист који ће вам помоћи да процените трошкове изнајмљивања свог дома.

Профитабилност изнајмљивања

Можете добити прилично тачну процену потенцијалних прихода од најма провјером књижења у вашем кварту. Интернет тржиште некретнина Зиллов користи МЛС податке и власничку формулу за процену вредности закупа за одређене куће. Рентометер пружа сличну услугу. Такође можете разговарати са локалним агентом за продају некретнина или компанијом за управљање некретнинама или проверити Цраигслист да бисте видели стопу кретања у вашем подручју.

Такође, узмите у обзир историјске трендове закупа вашег региона - ако сте у граду у којем расте цена закупа, приход од закупа можда ће ускоро надмашити ваше трошкове. Услуге попут Рент Јунгле могу вам показати специфичне трендове цена најма за ваше подручје.

Као и у сваком послу, ваш приход мора бити већи од ваших трошкова ако желите да профитирате. Срећом, трошкови које имате за најам куће опорезују се порезом, што смањује износ пореза на доходак који морате да платите на примљене кирије и повећава готовину у вашем дому.

Ако приходи од најма одмах премаше ваше трошкове, то је добар знак. Међутим, чак и ако одмах не остварите профит, не брините се. Можда су цене закупа тренутно ниске или још увијек плаћате велику хипотеку. Према Реутерсу, Марири ЦПА Јерри Гросс процењује да обично имате солидну инвестицију ако почетни приход од закупа покрива најмање 80% непосредних трошкова најма..

Израчунавање профитабилности

Калкулатор за изнајмљивање попут оног у Алл Проперти Манагемент може понудити увид у дугорочну профитабилност вашег најма. Само унесите детаље о цени закупа, хипотекарним каматама, хипотекарном билансу, уплатама, порезима на имовину, осигурању, асоцијацијским накнадама и колико дуго планирате да поседујете некретнину. Затим, калкулатор пружа детаљан графикон очекиваних новчаних токова. Он обухвата све мале трошкове и варијабле, као што су слободна радна места, накнаде за управљање имовином, трошкови одржавања, трошкови продаје и пореске стопе..

Поред рентабилности, калкулатор такође пројектује будућу вредност вашег дома или закупа имовине. Када процењујете резултате калкулатора, будите свесни временске вредности новца. Можда је узбудљиво мислити да би ваш дом могао да вреди милионе за 30 година, али милион долара 30 година од данас није милион долара данас. У ствари, претпостављајући стопу инфлације од 2%, калкулатор садашње вредности процењује да би милион долара у 2045. вредео само 552.000 УСД у 2015. години.

Најам против продаје - разматрања

Пре него што у било ком случају повучете окидач, размислите о својој финансијској ситуацији, стању на тржишту становања и свим државним или локалним уредбама које утичу на ваша права као станодавца..

1. Продајна цена и капитални добици

Ако нисте задовољни тренутном вриједношћу куће, изнајмљивање куће може вам пружити одређени приход док чекате да вриједност вашег дома порасте. Ако се домови брзо цене у вашем крају, можда ће бити паметно сачекати.

Нажалост, ова тактика може узвратити ако предуго чекате на продају. Након што кућу изнајмите више од три године, више је не можете тврдити као основно пребивалиште. То значи да сте плаћени за порез на продају резиденције. Када продајете кућу која није ваше примарно пребивалиште, морате плаћати порез на капиталну добит на било који профит, који варира од 0% до 20%, у зависности од вашег пореског оквира. Када продајете своје примарно пребивалиште, приликом продаје можете искључити 250.000 УСД капиталних добитака (или 500.000 УСД ако сте брачни пар).

Да би се ваш дом квалификовао као примарно пребивалиште, мора да сте живели тамо две од последњих пет година. Ако погрешно закључите продају, могли бисте завршити дугом десетина хиљада долара капиталног добитка након продаје најма.

2. Порез на приход од закупа

Баш као и зараде од посла или дивиденде из залиха, процењујете порез на приход од било каквог дохотка који стекне од најма, по вашој уобичајеној пореској стопи. Срећом, можете отписати све трошкове повезане са изнајмљивањем куће. На пример, ако је ваш бруто приход од закупа у години 40.000 УСД, а ви сте остварили 30.000 УСД трошкова најма, само се порез обрачунава на 10.000 УСД.

Поред одбитка новчаних трошкова, можете тражити и одбитак за трошкове амортизације. Овај безготовински трошак омогућава вам да полако одузмете износ који сте платили за куповину куће. Такође, ако имате губитак од најма, можда ћете моћи да искористите губитак да надокнадите део свог прихода ако је прилагођени бруто приход мањи од 150.000 УСД. Затражите ЦПА за више детаља о одбитку губитака или амортизације.

3. Капитал

Једини начин на који многи власници кућа могу уплатити предујам свог сљедећег дома је уновчити капитал који су уложили у онај који већ посједују. Да ли се ваша породица може огребати довољно да 20% одложите на свој следећи дом, а да не продате постојећи? Пажљиво размислите о томе пре него што се одлучите за изнајмљивање.

4. Трошкови

Надамо се да ћете већину времена моћи задржати свој стан у закупу и покрити већину или све хипотекарне исплате. Међутим, требали бисте бити спремни за најгори случај: плаћање двоструке хипотеке за најам и лично пребивалиште. Чак и без станара, и даље сносите неке трошкове најма, укључујући осигурање, одржавање, оглашавање, правне и рачуноводствене накнаде.

У многим је областима деложирање станара који не плаћа најам прилично тешко и дуготрајно. Ако имате најмопримца који неће платити или узроковати значајну штету кући, могуће је да ваш најам не може донети профит неколико месеци. Уз судске таксе, адвокатске таксе, поправке, трошкове чишћења и изгубљену кирију, Стар Поинт Тенант Сцреенинг процењује да исељење станара кошта у просеку око 3.000 долара.

Ако купујете друго пребивалиште, зајмодавац за ваш будући дом узима у обзир овај ризик у својим прорачунима. Лендинг Трее наводи да зајмодавци узимају у обзир само 75% предвиђеног прихода од најма приликом одређивања омјера дуга и прихода. Ако изнајмљивање куће повећава омјер дуга и прихода, можда нећете бити квалификовани за тако велики зајам за ваш нови дом као што сте се надали.

5. Време и стрес

Бити газдарица може дуготрајно и емоционално исцрпити. Одговорни сте за рекламирање, приказивање куће и покретање чекова како бисте унајмили дом. Морате упутити позиве станара, руковати одржавањем и поправкама и рјешавати све хитне случајеве. Иако можете ангажовати фирму за управљање некретнинама да то уради за вас, очекујте да ће вам наплатити најмање 10% прихода од закупа.

6. Питања на даљину

Можда ћете моћи сами да управљате кућом за изнајмљивање ако сте у истом граду или округу, али управљање даљинским изнајмљивањем је друга прича. Иако су трошкови путовања ради посете вашем закупу - попут трошкова за километражу, авионске карте, цене такси возила, хотела и хране - неопорезиви, брзо смањују вашу зараду од најма. Има смисла ангажовати компанију за управљање имовином која ће се бавити свакодневним питањима и потенцијалним ванредним ситуацијама. Такође морате запослити особље за поправку и одржавање за мање послове (као што су чишћење тепиха и фарбање) које бисте иначе могли сами довршити.

7. Права станара и ограничења закупа

Свака држава има свој закон о станодавцима и станарима, а неки градови имају и локалне уредбе. Ова правила могу регулисати како и када можете иселити станаре, када можете приступити објекту за изнајмљивање, колико можете повећати најамнине и када морате вратити депозите. Државна правила можете пронаћи на вашем вебсајту за питања потрошача и потражити градске општинске кодове преко Муницоде-а.

Ови прописи могу озбиљно утицати на исплативост улагања у закуп. Неке области фаворизирају станодавце, док друге дају широка права станарима. На пример, контрола закупа у Сан Франциску забрањује станодавцима да повећавају закупнине веће од 1% или 2% годишње.

Ако желите да изнајмите свој стан, прво се обратите удружењу власника кућа о било каквим ограничењима. Мали број јединица које поседују власници може умањити вредност станарског удружења, па многи одбори ограничавају количину изнајмљених јединица у било ком тренутку.

Завршна реч

Изнајмљивање куће, као и многе инвестиционе стратегије, представља ризик. Ако се вредност вашег дома с временом цени, најамнина и даље расте, а ви можете задржати дом изнајмљен, ваша некретнина може пружити фантастичан поврат инвестиције. Међутим, ако најамнине у вашем подручју опадну, вриједност вашег дома не расте тако брзо како сте очекивали или ако купите станаре који не плаћају, то можда неће бити велика инвестиција. Проверите да ли имате приличну количину расположивог новца за покривање ванредних ситуација и разговарајте са финансијским планером пре него што донесете одлуку.

Да ли сте размишљали о улагању у некретнине?