Шта је хипотекарни зајам ФХА - захтеви, ограничења и квалификације

Ако сте попут већине Американаца, ова трансакција ће представљати највећу појединачну инвестицију коју направите у свом животу. Такође је вероватно да куповину финансирате хипотекарним кредитом. Али хипотеке постоје у разним варијантама, од којих већина није прикладна за вашу ситуацију.

Како знате која врста зајма вам одговара? Први корак је учење више о уобичајеним врстама кредита.

У овом посту ће се наћи све што требате знати о хипотекарном зајму ФХА, популарној алтернативи конвенционалним хипотекама. Постоји много различитих подврста ФХА кредита, са различитим ограничењима и погодношћу.

Такође прочитајте: Хипотекарне таксе које не бисте требали да платите

Шта је хипотекарни зајам ФХА?

Кредити ФХА издају приватни зајмодавци, укључујући кредитне задруге и традиционалне банке. Зајмови су осигурани од стране Федералне стамбене управе и намењени су резиденцијама у којима живе власници, а не изнајмљују некретнине или куће за одмор.

Супротно увреженом мишљењу, Федерална влада директно не кредитира ФХА. Међутим, када корисник кредита не плаћа зајам ФХА, полиса осигурања Федералне управе за стамбене послове штити зајмодавца од финансијских губитака.

ФХА је осигурала више од 40 милиона кредита за стамбену некретнину од 1934. Захваљујући ниским захтевима за плаћање (чак 3,5% купопродајне цене) и лабавим стандардима за склапање кредита за кориснике кредита са несавршеним кредитом (могуће је квалификовати се са суб- 600 ФИЦО бодова), програм је популаран код првих купаца домова, оних са ограниченом личном штедњом и код корисника кредита са лошим кредитним резултатима..

ФХА кредити имају неке значајне недостатке, укључујући скупо хипотекарно осигурање попут приватног хипотекарног осигурања или планове заштите од хипотекарних плаћања. ФХА позајмице такође имају ограничења продајних цена која могу утицати на купце на тржиштима високих цена.

Врсте кредита ФХА

ФХА хипотекарни кредити долазе у неколико различитих укуса у зависности од ваше старости, имовине, прихода и тренутног капитала куће (ако постоје).

Зајам са фиксном стопом. Познат и као хипотекарни зајам од 203 милијарди, ово је најпопуларнија врста ФХА кредита. Термини могу варирати, али 15 и 30 година су најчешћи. Каматне стопе су обично ниже од упоредивих конвенционалних хипотека. Хипотекарни зајмови 203б могу се користити за куће са једном до четири породице.
Зајам за куповину подесивог каматног стопа (АРМ). Према програму за хипотеку подесиве стопе из члана 251, ФХА осигурава АРМ-ове чије се каматне стопе могу повећати за не више од једног процентног поена годишње, а не више од пет процентних поена током целог мандата. Зајмопримци добијају обавештење о повећању стопа чекања најмање 25 дана пре повећања.
Кредити за становање. Познати и као зајмови из одјељка 234ц, зајмови кондоминија осигурани ФХА су 30-годишњи производи са фиксном стопом који финансирају куповину појединачних јединица кондоминијума у оквиру развоја већих од четири јединице. Не постоје строги захтеви за заузеће, па позајмљивачи могу да користе зајмове уз подршку ФХА-е да би остварили приход од закупа. Међутим, у сваком датом развоју најмање 80% кредита са осигурањем ФХА мора бити дато власницима станара.
Сигурни зајам за рефинансирање. ФХА Сецуре Рефинанце кредити дизајнирани су тако да помогну дужницима са конвенционалним хипотекарним кредитима да се рефинансирају у хипотеке са фиксном стопом, подржане од ФХА. Преступништво није нужно дисквалификовање, мада мора бити резултат већег месечног плаћања на конвенционалном АРМ-у. Незаступни зајмопримци могу рефинансирати било коју врсту конвенционалног зајма. Примењују се стандардни захтеви за квалификацију, укључујући стални приход, прихватљив кредитни рејтинг и разумне омјере дуга и прихода.
Хипотеке за конверзију домаћег капитала (ХЕЦМ или повратна хипотека). Популарно познат као обрнута хипотека, ХЕЦМ омогућава власницима старије животне доби власника старије од 62 године да искористе свој капитал и исплате остатак постојећих хипотека без плаћања месечне хипотеке или премештања. За старије особе са ограниченом штедњом и фиксним примањима, ХЕЦМ су одлични извори готовине без пореза, иако имају важне правне и финансијске посљедице за власнике домова и њихове насљеднике..
Дипломирани кредит за плаћање. Познати и као зајмови из одељка 245, дипломирани зајмови за плаћање намењени су власницима станара који очекују да ће њихови приходи значајно порасти у средњем року - на пример, амбициозни професионалци или инжењери у каснијим фазама обуке. Месечне исплате зајма за дипломиране исплате могу се повећавати током 5 или 10 година, након чега остају сталне током преосталог рока. Годишњи порасти крећу се од 2,5% до 7,5% на петогодишњим плановима и 2% до 3% на десетогодишњим плановима.
Раст зајма с повећаним капиталом - Одељак 245а. Намера програма Растући капитални зајам је слична програму дипломираног зајма за плаћање, осим свестранијег: Могу се применити на куповину кућа за становање од једног до четири породице, стамбених објеката, стамбених објеката у задружном становању и станова намењених обнови или рехабилитација. Месечне исплате су подложне годишњем повећању између 1% и 5%, а услови зајма не могу бити дужи од 22 године.

Шта треба да се квалификујете

Током поступка пријаве ФХА за кредит, морат ћете осигурати свом зајмодавцу:

Идентификација коју је издала влада, као што су возачка дозвола, пасош или војна карта
Ставите штитнике (или копије) најмање 30 дана пре
Извештаји о добити, као што су обрасци В-2 и 1099 обрасца, за последње две пореске године
Изјаве о банкарским и инвестиционим рачунима (или копије) за последња два месеца

Ако сте самозапослени или имате неко предузеће, такође ћете морати да обезбедите:

Биланс успеха за текућу пореску годину, до данашњег дана
Ваше две најновије пореске пријаве, укључујући све распореде

Затварање трошкова

Као и већина хипотекарних кредита, ФХА кредити долазе с различитим трошковима затварања. Трошкови могу значајно да се разликују у зависности од зајмодавца, географског положаја, услова на тржишту и предујма. Можете да очекујете да платите неке или све следеће трошкове затварања на ваш ФХА кредит:

Хипотекарно осигурање: ФХА зајмови захтевају претходну премију осигурања једнаку 1,75% финансираног износа - на пример, 3,500 УСД на зајам од 200 000 УСД. Текуће премије приватног хипотекарног осигурања (ПМИ), које су потребне до нивоа зајма и вредности (ЛТВ) од 78%, нису укључене у ову ставку.
Предплаћени порези на имовину: У већини случајева требате унапред платити порез на имовину који ћете стећи између затварања и наредног рока доспећа пореза. Овисно о вриједности вашег дома, локалним порезним стопама, датуму затварања, ово вам може вратити стотине или хиљаде долара.
Предплаћено осигурање од опасности: Ово покрива премије осигурања вашег власника за прву годину, које се могу кретати од неколико стотина до неколико хиљада долара. Најчешће се плаћа ван затварања, али ипак ћете морати да га уврстите у свој буџет.
Анкета о имовини: Анкете о имовини могу се разликовати у обиму и свеобухватности. Анкета о хипотеци једноставно упоређује тренутни опис некретнине са претходно забележеним описима и идентификује потенцијалне нетачности. Истраживање локације укључује детаљни преглед на лицу места у коме се прецизно проналазе зграде, служности и претходни геодетски споменици. Преглед граница је детаљнији - они идентификују прецизне углове и границе имовине, као и доказе о посези или штетној употреби. Трошкови анкетирања варирају у зависности од нивоа детаља и величине некретнине, али многи коштају мање од 500 УСД. Детаљна гранична истраживања могу прећи 5000 УСД - мада граничне анкете нису неопходне за већину трансакција.
Процена имовине: Процјена имовине коју је издао зајмодавац потврђује да кућа вриједи оно што продавач тражи. То смањује ризик зајмодавца у случају искључења из затвора. Процене су обично обавезне и често коштају мање од 500 УСД.
Кућна инспекција: Кућна инспекција покрива главну структуру куће и све стамбене зграде. Иако није обавезујућа гаранција на стање куће, инспекција може утврдити потенцијалне опасности по безбедност или елементе којима је потребан поправак. Зајмодавци обично не траже инспекције, али их се топло препоручује, посебно за старије домове. Очекујте да платите од 200 до 500 УСД за инспекцију.
Претрага наслова: Овај суштински корак верификује ланац власништва и власништва ваше имовине током целог трајања њеног постојања, осигуравајући да продавац има право да вам прода имовину. Очекујте да платите било где од 100 до 400 долара.
Наслов Осигурање: Осигурање власништва покрива трошкове поправљања питања (попут латентних заложних права и споразума) откривених у претрази наслова и пружа сталну заштиту од потраживања на имовини. Трошкови осигурања наслова значајно се разликују од државе до државе, али 1.000 долара је добро правило.
Снимање и пренос: Свака продаја куће мора бити евидентирана у надлежности у којој се некретнина налази - обично у граду или жупанији. У већини случајева такође су потребне трансферне маркице (накнаде). Овисно о надлежности и вриједности имовине, очекујте да ћете платити неколико стотина долара за ове предмете.
Одређивање поплава и процене животне средине: Да бисте дом поставили унутар постојећих поплавних зона и утврдили да ли је осигурање од поплаве потребно, потребно је утврђивање поплаве (а у неким случајевима и континуирано надгледање поплава). Те ставке обично затварају мање од 100 УСД при затварању, мада осигурање од поплава може трајно коштати знатно више. У неким регионима потребне су друге врсте процена животне средине - попут процене опасности од пожара у Калифорнији.
Накнада за порекло: Накнада за порекло често се користи као додатна цена за спајање разних трошкова затварања, попут курирских накнада, накнада за документацију, трошкова депоновања, адвокатских трошкова и још много тога. Они могу премашити 1% од купопродајне цене, увелике додајући потребну готовину приликом затварања. Ако вам није јасно шта је све укључено у вашу накнаду за порекло, замолите зајмодавца да објасни сваку подешену накнаду. Не стидите се изазивати их на појединачне тачке.

Према закону, продавцу је дозвољено да плати до 6% продајне цене до затварања. То је обично више него довољно за покривање трошкова затварања. На тржиштима купаца мотивисани продавци који су спремни да уђу у хиљаде долара у правцу затварања трошка имају лакше време довршавања трансакција, али пракса је далеко ређа на тржиштима продавца.

Кључне разлике између ФХА и конвенционалних хипотека

Захтеви за кредит су Опуштено. Зајмови ФХА осигуравају савезне владе. То увелике смањује финансијски ризик зајмодавца и омогућава им да слободно изврше зајмове ФХА потрошачима са кредитом нижим од премије - људима који вјероватно не би могли да се квалификују за конвенционалне хипотеке које није подржала америчка влада. Према извјештајима о хипотеци, ФХА осигурава 96,5% (3,5% ниже) хипотеке за купце са ФИЦО оценама чак 580, а 90% (10% ниже) хипотеке за купце са ФИЦО оценама чак 500. За разлику од тога, тешко за кориснике кредита са ФИЦО бодовима испод 680 за осигурање конвенционалних хипотека по повољним условима.
Откупна цијена подлијеже ограничењима. За разлику од конвенционалних хипотека, које се могу издати у било којем износу (иако су познате као „неусклађене“ или џумбо хипотеке и подлежу одређеним ограничењима већим од 417.000 УСД зајма), зајмови осигурани од ФХА подлежу ограничењима максималне вредности које се разликују у зависности од региона. Локална ограничења се проналазе тако да се средња продајна цена надлежности (обично округа) помножи са 1,15 (115%). У градском статистичком подручју дефинираном пописом становништва (МСА), које често укључује више од једне жупаније, локални лимит ФХА је 1,15 пута средњи од продајне цијене у најскупљој жупанији. За зајмове за куповину подржане од ФХА у континенталним државама САД, локални лимити не могу бити нижи од 271.050 УСД или већи од 625.000 УСД. Та горња граница је лоша вест за купце у веома скупоцјеним жупанијама, попут Сан Франциска, где је средња цена куће за једну породицу северно од 1,1 милиона долара од краја 2016. На Аљасци, Хавајима и одређеним америчким прекоморским имањима горња граница је 150% већи од континенталне америчке границе или 938.250 УСД. За ХЕЦМ-ове, горња граница је 625.000 УСД свуда у континенталном делу Сједињених Држава и 938.250 УСД у јурисдикцијама за изузеће ван континенталног подручја. Користите ХУД-ов калкулатор хипотекарних ограничења ФХА да бисте пронашли своје локалне границе.
Аконтација је обично мања. Једна од највећих продајних тачака ФХА кредита је обећање о ниском предујму - само 3,5% за кориснике кредита који су ФИЦО оценили 580 или више. Већина конвенционалних хипотекарних зајмова захтева најмање 10% купопродајне цене. Његово могуће да нађу такозване зајмове са конвенционалним 97 који финансирају 97% купопродајне цене са само 3% мање, али многи зајмодавци их избегавају и могу доћи са осталим жицама.
Хипотекарно осигурање је веће. Један од највећих недостатака ФХА кредита је услов хипотекарног осигурања. Сви зајмови ФХА имају прву премију за хипотекарно осигурање у износу од 1,75% финансираног износа, без обзира на величину кредита, продајну цену, рок кредита или предујам. Ако кренете према напријед, зајмопримци који смање мање од 10% морају плаћати премије за хипотекарно осигурање током цијелог трајања кредита, односно док се та у потпуности не исплати. Зајмопримци који смање више од 10% морају плаћати премије хипотекарног осигурања најмање 11 година. Премије се крећу у распону од 0,80% до 1,05% на кредите са роковима дужим од 15 година и од 0,45% до 0,90% на кредите са роковима мањим или једнаким 15 година, у зависности од финансираног износа и почетне ЛТВ. Супротно томе, уобичајене хипотеке обично не захтевају премије унапред. Ако се нуде премије унапред, оне обично замењују месечне премије по жељи корисника. Штавише, конвенционалне хипотеке са почетним ЛТВ-ом већим од 20% не захтевају никакво хипотекарно осигурање, а премије хипотекарног осигурања аутоматски престају након што ЛТВ достигну 78%.
Допуштена стопа дуга и прихода (ДТИ) је већа. Коефицијенти дуга и прихода мере однос дужника (револвинг и рата) кредита према примањима зајма (бруто). ФХА осигурава хипотеке са вишим ДТИ вредностима (до 43%, а понекад и вишим) него што ће већина зајмодаваца прихватити на конвенционалним хипотекама (обично не више од 36%).
Дозвољени омјер становања је мало виши. Стамбени омјер је омјер укупног мјесечног плаћања хипотеке (укључујући осигурање опасности, порези, накнаде ХОА и тако даље) према бруто мјесечном приходу дужника. ФХА осигурава кредите са стамбеним коефицијентима до 31%. Конвенционални хипотекарни зајмови су мањи од 28%.
Без прерана плаћања или превременог кажњавања. Закон о реформи и заштити потрошача Додд-Франк Валл Стреет-а забрањује већину казни за плаћање унапред за стамбене хипотеке издате након 10. јануара 2014. Међутим, многе конвенционалне хипотеке које су настале пре тог датума носе казну плаћања унапред. Казне за отплату пре отплате могу износити највише 3% или 4% главнице кредита, у зависности од тога када се кредит отплаћује. Зајмодавцима је одавно забрањено наплаћивање авансне казне на ФХА кредитима, тако да то забрињавајуће кориснике ФХА-е не брине.
Продавци могу платити већи удио трошкова затварања. Према правилима ФХА, продавци могу платити трошкове затварања до 6% од продајне цене - обично више него довољно да покрију трошкове плаћене затварањем. Конвенционална хипотека ограничава продавача на 3% од продајне цене.
Квалификоване купце могу преузети кредити. ФХА осигурани кредити су претпостављиви, што значи да се могу пренијети са продавача на купце са малим или никаквим промјенама у цијенама и условима. Међутим, поступак претпоставке није баш тако једноставан као пребацивање кључева купцу. ФХА мора дати изричито дозволу за сваку претпоставку, а купци су подвргнути темељним контролама кредита и прихода. Ипак, уобичајене хипотеке углавном нису претпостављиве, тако да је ово велика шанса за мотивисане продавце и купце.
Каматне стопе имају тенденцију да буду ниже. Иако је сваки зајмодавац различит, зајмови ФХА обично имају ниже камате од класичних хипотека. Међутим, веће премије за хипотекарно осигурање и дуже трајање могу делимично или у потпуности надокнадити све уштеде које резултирају.

Завршна реч

Без обзира да ли сте одлучили да будете први станар нове грађевинске куће, претворите утабан фиксатор у заувек дом својих снова или закачите угодан стан у надолазећем градском насељу, велике су шансе да постоји програм зајма ФХА-е осмишљен за вас.

Међутим, није гарантовано да је зајам осигуран од ФХА најбоља опција за ваше потребе.

Ако можете да приуштите велику уплату или живите на скупом тржишту станова, конвенционална хипотека може бити бољи финансијски избор. Ако сте војни ветеран, програм ВА зајма може смањити трошкове вашег власништва над кућом боље него било који ФХА кредит.

Куповина куће је велика ствар. Дакле, када сте у недоумици, не оклевајте да питате поузданог финансијског стручњака за савет.

Да ли размишљате о хипотекарном кредиту ФХА за следећу куповину куће?