Шта је ВА зајам за куће - хипотекарна подобност, бенефиције и лимити

Да би помогли надокнађивању личних жртава, особље оружаних снага ужива многе директне и индиректне финансијске користи.

Ако сте садашњи или бивши припадник Оружаних снага и процењујете да ли да купите дом, једна вам је корист требати да знам више о: зајму ВА. Читајте даље како бисте научили како можете да уштедите хиљаде долара као власник куће.

Шта је зајам за ВА?

Према америчком Министарству за борачка питања, кредит за ВА је „гаранција за гаранцију кућног зајма… која ће вам помоћи да купите, изградите, поправите, задржите или прилагодите дом свом личном смештају“. То је једна од најбољих финансијских користи коју припадници војске могу добити.

Основе зајма ВА

Као и класичне хипотеке, већину кредита за ВА издају приватни зајмодавци. Међутим, они су подржани (у већини случајева до 417.000 УСД у вредности зајма) пуном вером и кредитом савезне владе САД-а.

Та гаранција смањује ризик за зајмодавце и омогућава им да понуде повољније услове, што потенцијално укључује ниже каматне стопе и одрицање од приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) на кредите са омјерима зајма и вредности (ЛТВ) већим од 80%.

Такође омогућава зајмодавцима да стварају кредите за куповину ВА без предујма - стављајући власништво над домет за чланове сервиса са ограниченом личном уштедом. Конвенционални зајмови захтевају авансне уплате - обично до 20% вредности имовине. Остале врсте зајмова прилагођених власницима кућа, као што су ФХА зајмови, такође захтевају смањивање новца.

Историја програма ВА зајма

Савезна влада је гарантовала стамбене кредите ветеранима од 1944. године, када је Конгрес усвојио Закон о прилагођавању војника (СРА). СРА је овластио ВА да гарантује зајмове за куће од стране квалификованих зајмодаваца.

У почетку је ово одобрење покривало само кредите ветеранима који купују не-модуларне домове. Конгрес је 1970. године изменио СРА ради покривања зајмова даним на мобилним кућама. 1992. године закон је додатно проширен на готово сву активну дужност и часно отпуштен ветеранима Оружаних снага, као и припадницима Војне резерве и Националне гарде који су часно служили најмање шест година. У неким случајевима, бивши супружници чланова услуге такође имају право на гаранције за зајам ВА.

СРА пружа и друге финансијске бенефиције и заштите за одређене класе чланова услуга, укључујући чврсту границу од 6% на камате на хипотеку током активне дужности.

Врсте зајмова и грантова за ВА

Зајмови и финансијске донације ВА нуде се у неколико укуса:

Откупни зајам: Кредит за куповину дизајниран је да помогне квалификованом члану услуге да финансира куповину куће коју поседује власник без умањивања новца. Куповни кредити могу учинити било шта од следећег: купити постојећу самостојећу кућу; купите кондоминијум јединицу у пројекту који је одобрио ВА; изградити нову грађевинску кућу; истовремено купити и обновити дом (слично као ФХА 203к за санацију); или купите произведену кућу или лот за већ произведену кућу.
Кредит за рефинансирање готовине: Зајам за рефинансирање готовине дизајниран је тако да замени постојећу хипотеку на кући коју корисник кредита већ поседује, а кориснику кредита омогућава паушално плаћање у готовини без ограничења. Постојећа хипотека не мора нужно бити ВА кредит. Готовински зајмови за рефинансирање слични су кредитима који гласе на куће, који вам такође омогућавају да позајмљујете према вредности ваше куће, али се разликују на неке важне начине: они замењују постојеће хипотеке (кућни капитални зајмови не), обично (али не увек) имају ниже камате од зајмова за власнички капитал и носе трошкове затварања (кућни капитални зајмови немају). Многи зајмодавци дозвољавају омјере зајма и вриједности и до 100% на кредите за рефинансирање уз подршку ВА, за разлику од 80% на већини зајмова са власничким капиталом и кредитним линијама. Дакле, ако још увек дугујете 100.000 УСД на хипотеци од 150.000 УСД и ваша кућа вреди 200.000, ваш зајам за рефинансирање готовине може бити тежак чак 200.000 УСД - од којих је 100.000 УСД доступно за исплату новца и радите онако како сматрате прикладним.
Зајам за рефинансирање каматне стопе (ИРРРЛ): Познат и као ВА Стреамлине рефинанце зајам, овај производ вам омогућава да рефинансирате постојећи ВА кредит и осигурате нижу каматну стопу, а да други пут не прођете кроз процес пријаве ВА кредита. За разлику од зајма за рефинансирање готовине, ИРРРЛ-ове се не могу користити за истицање капитала вашег дома за готовину, осим 6.000 УСД додатка за пројекте енергетског ефикасног побољшања куће. Иако вам није потребно подносити чек кредита или друге аспекте типичног поступка преузимања хипотеке, морате доказати да живите у кући за коју је кредит осигуран.
Програм зајма за индијанске директне зајмове (НАДЛ): Ово је новија, мање уобичајена врста зајма ВА дизајнирана посебно за чланове служби и ветеране поријеклом америчког поријекла. За разлику од кредита за куповину и рефинансирање, то је директан зајам, што значи да ВА делује као зајмодавац и сервисер. Увек је структуриран као 30-годишњи зајам са фиксном стопом и мора се користити за „финансирање куповине, изградње или побољшања домова у савезној земљи поверења (резервно земљиште) или за рефинансирање претходног НАДЛ-а за смањење каматна стопа."
Прилагођене стамбене стипендије: Ова два не-зајамна производа (посебно прилагођени стамбени грант и грантови за специјално прилагођавање становања) намењена су ветеранима са „сталним и укупним инвалидитетом повезаним са услугама“ или инвалидима који се квалификују за 100% компензацију инвалидитета према ВА распореду за оцену инвалидитета и не очекује се да ће се временом побољшати Прихватљиви инвалидитети укључују губитак употребе обе ноге или руке, губитак употребе једне ноге и једне руке, тешке опекотине и слепило оба ока, те тешке респираторне повреде. Ветерани могу користити обје донације за финансирање или надокнађивање трошкова изградње стамбених објеката прилагођених инвалидитету од темеља, куповине већ адаптираног становања, куповине и адаптације тренутно неприлагођеног становања или прилагођавања већ станованог стана.

Накнада за финансирање ВА

Хипотекарни зајмови ВА носе посебну накнаду која се не односи на остале хипотекарне кредите: накнаду за финансирање ВА. Ова накнада варира од подружнице услуге подносиоца пријаве и предујма, али се углавном креће од 0,5% до 3,3% од купопродајне цене.

Структура накнада је следећа:

Прве куповине и новчани позајмљивачи (ветерани): 2,15% за почетне уплате мање од 5% (укључујући неуплаћену уплату); 1,50% за почетне уплате између 5% и 10%; 1,25% за почетне уплате од 10% или више
Прве куповине и новчани позајмљивачи (резервисти и национална гарда): 2,40% за почетне уплате мање од 5% (укључујући неуплаћену уплату); 1,75% за почетне уплате између 5% и 10%; 1,50% за почетне уплате од 10% или више
Накнадна куповина и новчана средства за рефинансирање (ветерани): 3,30% за почетне уплате мање од 5% (укључујући неуплаћену уплату); 1,50% за почетне уплате између 5% и 10%; 1,25% за почетне уплате од 10% или више
Каснија куповина и новчана средства за рефинансирање (резервисти и национална гарда): 3,30% за почетне уплате мање од 5% (укључујући неуплаћену уплату); 1,75% за почетне уплате између 5% и 10%; 1,50% за почетне уплате од 10% или више
ИРРРЛ (све класе чланова услуга): 0,50%
НАДЛ програмски кредити (све класе чланова услуга): 1,25% за кредит за куповину; 0,50% за кредит за рефинансирање
Произведени, трајно афиксирани зајмови за куће (све врсте и класе): 1.00%
Ветерани са инвалидитетом повезаним са услугама (све врсте): 0.00%

Накнаду за финансирање можете платити затварањем или је умотати у вредност свог зајма, мада пакирање и даље доноси веће месечне уплате. За потпуни преглед накнада за финансирање путем ВА, погледајте табелу накнада за финансирање ВА.

Предности и ограничења кредита зајма

ВА зајмови имају неке корисне (и потенцијално уносне) погодности које нису доступне другим класама кредита:

Није потребно авансно плаћање: За зајмопримце без новца, ово је највећа предност зајма који подржава ВА. Већина осталих врста хипотекарних кредита захтијева најмање 3%, а многи зајмодавци преферирају 10% или више. Будите упозорени да неки зајмодавци и даље траже уплату за зајмове за ВА, али индустрија је конкурентна и вероватно ћете моћи да купујете около да бисте избегли овај захтев.
Није потребан ПМИ: Зајмови подржани од ВА не захтевају приватно хипотекарно осигурање. Супротно томе, конвенционални зајмови издати с више од 80% ЛТВ-а захтијевају ПМИ док се дужник ЛТВ не спусти испод 78% (или 80% ако дужник затражи пријевремено уклањање ПМИ-а). Овисно о главници кредита и вриједности аванса, ово може уштедјети од неколико долара до неколико стотина долара мјесечно у односу на уобичајени зајам са ПМИ.
Релативно попустљив Ундервритинг: Зајмодавци држе квалификоване подносиоце захтева за зајам ниже кредитне стандарде од оних за конвенционалне хипотекарне кредите. Чак и ако имате фер или просечан кредит, ипак се можете квалификовати за кредит који подржава ВА.
Ограничење потребних завршних трошкова: Зајмопримци који испуњавају услове за ВА зајмове не морају да плаћају одређене трошкове затварања, укључујући накнаде за осигурање, есцров накнаде, одветничке таксе и накнаде за обраду докумената. Зајмодавац може делимично надокнадити своје губитке на тим недозвољеним ставкама тако што ће зајмопримцу наплатити накнаду за оснивање до 1% главнице кредита. У супротном, продавац може пристати да их плати (пошто је продавач прилично уобичајен да плаћа трошкове затварања), купац агент може издати кредитни агент код затварања и погодити провизију, или зајмодавац може једноставно појести трошкове путем кредитни зајам код затварања. Кредиторима је дозвољено да наплаћују зајмопримцима који испуњавају услове за ВА за одређене завршне ставке, укључујући осигурање наслова, кредитни извештај, процену имовине, истраживање имовине и снимање.
ВА Инспекција за нове грађевинске домове: Када се зајам за ВА користи за финансирање нове грађевинске куће, ВА шаље лиценциране инспекторе да процене напредак у изградњи и потврде да дом одговара спецификацијама ВА. Минимално је потребно да градитељ обезбеди једногодишњу гаранцију за нови дом. Неки грађевинари нуде гаранције чак 10 година, пружајући пресудан мир новим власницима кућа.
Нема пенала: ВА зајмови немају никакву казну унапред. Ако желите да избегнете трошкове камата убрзавањем отплате кредита или додатним плаћањима према главници, слободно то можете извршити без пенала. Неки зајмодавци наплаћују значајне казне за плаћање унапред - често и до 80% од шест месеци камате, што на великом зајму може износити више од 10 000 УСД.
Проверавање: ВА кредити су претпостављиви, што значи да се могу пренети са продавца на купца уз минималне (или никакве) промене на рате и услове. Ово је изузетно корисно у окружењу растућих каматних стопа. Међутим, купац ипак мора да покрије разлику између преосталог салда кредита и процењене вредности куће, било стављањем готовине или узимањем друге хипотеке.

ВА Ограничења зајма

Зајмови за ВА имају значајна ограничења и ограничења:

Главни зајам: Иако не постоји горња граница вредности имовине за коју је ваш кредит везан, ВА гарантира главницама кредита само до 417 000 УСД - пресек између конвенционалних и хипотекарних хипотека. Ова горња граница може бити подигнута у одређеним регионима са високим трошковима становања, углавном на Аљасци, Хавајима и великим приобалним метрополитанским областима, попут Сан Франциска.
Процјена рефинансирања готовине и ЛТВ: Зајмодавци обично ограничавају ЛТВ-ове за рефинансирање новца на 100%, што значи да не можете позајмити више од процењене вредности свог дома. Током процеса потписивања је потребна процена.
ИРРРЛ каматна стопа: Ако не рефинансирате хипотеку подесиве стопе (АРМ) у производ са фиксном стопом, ваша каматна стопа ИРРРЛ мора бити нижа од ваше оригиналне зајмове.
Ограничења ИРРРЛ на приход: Приход од свог ИРРРЛ-а морате да искористите за исплату постојећег кредита ВА или да инвестирате у квалификовано унапређење енергетске ефикасности.

ВА Захтеви за подобност зајма

Захтеви за подобност за зајам разликују се у зависности од подружнице услуге, дужине услуге и датума и статуса отпуста. (Неправедно отпуштени чланови услуге ни под којим условима не испуњавају услове за ВА.)

Услови подобности за нечасне отпуштене чланове сервиса

Од 8. септембра 1980. особље оружаних снага које је давало најмање 24 узастопна месеца служења у активним или неактивним дужностима има право на кредите за ВА. Они који су позвани на активну дужност у било којем тренутку током каријере испуњавају услове након одслужења најмање 90 до 181 дана на активној дужности, у зависности од тога када се служба догодила. Они који су тренутно на активној дужности испуњавају услове након одслужења најмање 90 узастопних дана у активној служби.

Од 2. августа 1990., особље Националне гарде и резервиста који су дали најмање 90 узастопних дана активне дужности испуњавају услове за кредите за ВА. Особље Националне гарде и резервиста који нису дали најмање 90 узастопних дана на активној дужности испуњавају услове након што се пријаве најмање шест година у одговарајућу службу и испуне било који од следећих критеријума:

Пензионисани (стављени на листу пензионера)
Пребачен је у статус резерве који није Изабрани резервни део (укључујући резервну резерву или Спремну резерву)
Останите на изабраном статусу резерве

За више информација погледајте таблицу подобности за ВА.

Остале класе које испуњавају услове

Остали такође испуњавају услове за зајмове за ВА:

Преживели супружници: Неколико врста супружника преживјелог члана услуге испуњавају услове за ВА зајмове. Ту спадају и невјенчани супружници чланова службе који су умрли у служби; невјенчани супружници чланова службе који су умрли усљед инвалидности; преживјели супружници који су се поново вјенчали након 16. децембра 2003. године и након навршених 57 година; и преживели супружници потпуно инвалидних ветерана чија се смрт не може у потпуности приписати инвалидности.
Натурализовани грађани Сједињених Држава: Ова класа укључује појединце који су служили у одређеним страним војницима у савезништву са Сједињеним Државама током Другог светског рата и касније постали натурализовани амерички грађани.
Припадници одређених војних организација: Ова класа укључује појединце који су служили као кадети на америчкој Војној академији, Академији ратних ваздухопловства или Академији обалске страже; као службеници јавне здравствене службе; као средњошколци на америчкој морнаричкој академији; и службеници Националне управе за океане и атмосферу.

Добијање сертификата о подобности

Након што утврдите да испуњавате услове за кредит за ВА, можда ћете морати да добијете потврду о подобности (СЕ) да бисте је предочили свом зајмодавцу. Иако вам није потребан СЕ за добијање ИРРРЛ, ваш зајмодавац неће положити купњу ВА или зајам за рефинансирање без плаћања ваљаног ЦоЕ.

Докази потребни за добијање СЕ разликују се овисно о категорији члана услуге. Општи захтеви су следећи:

Ветерани оружаних снага: Одељење одбране образац 214 (ДД214), укључујући потпуно објашњење природе раздвојености и карактера службе.
Активни службеници: Потписана изјава о услузи у којој су наведени датум уноса члана услуге, лични подаци (укључујући датум рођења и број социјалног осигурања) и изгубљено време услуге (ако постоје).
Садашњи или бивши резервисти и припадници националне гарде с активним радним искуством: Одељење одбране образац 214 који описује природу раздвојености и карактер службе.
Тренутни резервисти и припадници националне гарде без искуства активне дужности: Потписана изјава о услузи у којој је наведено укупно трајање услуге и изгубљено време.
Отпуштени резервисти без активног искуства: Доказ о часној услузи (може се разликовати од случаја до случаја) и копија најновије изјаве о пензионисању.
Отпуштени припадници националне гарде без искуства активне дужности: Службена евиденција и извештаји о раздвајању за сваки део службе Националне гарде или извештај о рачуноводству бодова са пензијама са пратећим доказима о часној служби.
Преживјели супружник прима бенефиције и накнаде надокнаде штете (ДИЦ): ДД-214 ветерана (ако је доступан) и ВА образац 26-1817.
Преживјели супружник не прима бенефиције ДИЦ-а: ДД-214 ветерана (ако је доступан), ВА образац 21-534, извештај о смрти или извештај о несрећи Министарства одбране (ДД1300) и брачна дозвола. Ови документи се морају послати локалном ВА уреду за одштете и пензије на обраду.

Како се пријавити за ваш СЕ
Најлакши начин за пријаву за СЕ је путем интернета, на порталу еБенефитс ВА. Такође можете да се пријавите код свог зајмодавца током поступка преузимања уговора, мада немају сви зајмодавци ту могућност.

Ако више желите да се пријавите ван мреже, можете попунити и послати ВА образац 26-1880 (Захтев за добијање потврде о подобности) одговарајућим доказима СЕ за вашу класу услуга. Ако сте преживјели супружник, морате испунити папирну копију ВА обрасца 26-1817 и дати га свом зајмодавцу за прослеђивање у ВА или га послати директно ВА.

Једном када имате свој СЕ у руци, можете да користите веб локацију ВА да бисте пронашли квалификованог зајмодавца који потиче позајмице од ВА и започели поступак преписивања. Сазнајте више о пријављивању на СЕ на страници ВА-овог сертификата о подобности.

Завршна реч

Служење у оружаним снагама је тежак задатак - тако је избор да свој живот проводите са чланом службе у каријери. Најмање што Савезна влада може учинити да испоштује и награди жртве које су дали припадници службе и њихови најмилији јесте да им олакшају куповину властитих домова. Није ни чудо што су приватни зајмодавци издали готово 20 милиона кредита подржаних од ВА од почетка програма.

У све бурнијем и несигурнијем свијету, они задужени за одржавање мира, заслужују властите сигурне просторе.

Да ли сте искористили погодности као што су ВА кредити? Које би друге услуге требало понудити садашњим и бившим војним припадницима?