Зајам за домаћи капитал у односу на кредитну линију (ХЕЛОЦ) - који је за вас?

Многи власници кућа сматрају да је једнакост и захвална и луда. Посједују вриједну имовину са десетинама или чак стотинама хиљада долара неискориштеног капитала, али приступ том капиталу није ни лаган ни јефтин.

Прво правило кућне једнакости је запамтити да постоји само на папиру. То не постаје стварно у функционалном смислу све док не продате свој дом, што можда не планирате да радите годинама.

Најближи којем можете да је схватите пре продаје је позајмљивање. Имате неколико опција да повучете капитал из своје куће, две најчешће су зајмови на капиталу капитала (друге хипотеке) и кредитне линије куће (ХЕЛОЦ).

Као и било који други дуг, и сваки од њих има своје ризике и предности. Ево шта треба да знате о зајмовима за капитални капитал и ХЕЛОЦ-овима пре потписивања испрекидане линије за додатни дуг.

Зајмови за власнички капитал

Зајам за власнички капитал је нова хипотека на дом који већ имате, а користи се за искориштавање постојећег капитала. Другим речима, ради се о хипотеци која није откупна. ЛендингТрее је сјајно место за почетак када тражите кредит за власнички капитал.

Обично то значи другу хипотеку - иако, технички гледано, ако имате свој дом слободан и чист, можете да узмете зајам за власнички капитал као прву хипотеку. Хипотека на рефинанцију, чак и рефинансирање новца, не спада у дефиницију зајма за власнички капитал..

Поред техничких разлика, појмови „друга хипотека“ и „зајам за капитални капитал“ често се користе синонимно.

Предности зајмова са власничким капиталом

Најбољи начин за разумијевање предности и недостатака зајмова с власничким капиталом је упоређивање са другим врстама дуга.

Реците да имате дом са 100.000 УСД у капиталу и желите да приступите том капиталу. Хипотекарни зајмодавац вам стално шаље маилове који вас траже да рефинансирате новац како бисте повукли новац, а ви сте у искушењу.

Али често је боље да узмете другу хипотеку, а не да рефинансирате прву хипотеку. Прво, било које бодове које други зајмодавац наплати у другој хипотеци биће на мањем износу кредита. „Тачка“ је накнада за зајмодавца која се наплаћује приликом намире у износу од 1% од укупног износа кредита. Дакле, бод на хипотеци у износу од 50 000 америчких долара износи само 500 долара, док тачка на пуну 350 000 долара рефинансиране хипотеке износи 3500 долара. Можете видјети колико је важна величина када су у питању кредити за куће.

Накнаде на страну, постоји један суптилнији разлог зашто зајмодавци радије рефинансирају прву хипотеку - и зашто бисте требали бити опрезни. Зове се амортизација, а кратко објашњење гласи овако: На почетку рока трајања зајма, скоро сва ваша месечна хипотекарна исплата иде ка зајмодавцима, а скоро ниједан не иде на отплату главнице. Како вријеме пролази, то почиње да се мијења, и постепено, више вашег месечног плаћања прелази на исплату биланса, а не на камате. У последњих неколико година хипотеке, највећи део месечне исплате иде према главници.

Дакле, што даље будете у зајму, то мање зајмодавца остварује. Они желе да поново покрену распоред амортизације тако да могу тражити већи део плаћања као камате - због чега бисте се требали чувати од рефинансирања, осим ако је ваша тренутна каматна стопа драматично већа од понуђене стопе рефинансирања. А с обзиром на то колико су дугове камате ниске, мало Американаца је тренутно везано за хипотеке са високим каматама.

Када говоримо о каматним стопама, с другом хипотеком можете закључати фиксну каматну стопу, што је одлично. Исто се не може рећи за ХЕЛОЦ-ове (више о њима ускоро).

Недостаци кредита за власнички капитал

Будући да хипотекарни зајмодавци зарађују више новца рефинансирањем, покушавају вас подстаћи да рефинансирате, а не да узму другу хипотеку. Такође су боље заштићени од заданих вредности када имају први заложни положај а не други.

Први начин на који вас искушавају рефинансирање је нудећи знатно ниже камате, зато будите спремни платити више камате за другу хипотеку, а не за прву..

Зајмодавци такође могу наплатити више накнаде и бодова за другу хипотеку. Следите ове савете да бисте осигурали хипотеку са ниским каматама приликом куповине и преговора са зајмодавцима.

Иако је износ зајма релативно мали за зајам власничког капитала, и даље морате платити све исте накнаде при измирењу. Ове накнаде укључују извештаје о наслову и друге трошкове, накнаде агента за подмиривање, "јунк накнаде", за накнаде за процену и накнаде за снимање. Без обзира да ли сте посудили 30.000 или 300.000, ове накнаде обично остају исте.

У ствари, сви ти трошкови намире често значе да је боље да узмете лични кредит или готовински предујам на вашој кредитној картици, иако је каматна стопа вероватно већа. Упоредите укупне трошкове зајма за власнички капитал, укључите све трошкове затварања и камате за животни зајам, са алтернативама пре него што донесете одлуку (више о алтернативама касније).

Коначно, зајмови за капитални капитал су крути у поређењу с ротирајућим кредитним линијама, попут ХЕЛОЦ-а. То су класични кредити без флексибилности; добијате једнократни предујам готовине, а затим вршите месечне исплате наредних 15 до 30 година - крај.

Уобичајене употребе кредита за власнички капитал

Једна од најчешћих употреба других хипотека су пројекти обнове. Сањате о инсталирању базена, спаваонице или турског купатила из 15. века, али не можете себи да платите у готовини. Тако да позајмљујете новац против сопственог капитала, мислећи да ће побољшања повећати вредност вашег дома.

То је опасна претпоставка, јер све обнове не побољшавају вредности куће, а већина их не плаћа у облику једнакости. Можда вам је боље радити кућна побољшања која смањују трошкове власништва; барем ћете уштедети новац месечно.

Друга уобичајена употреба зајмова за власнички капитал је консолидација дуга. Власник куће са 10 различитих зајмова, у распону од студентских зајмова до ауто кредита до дуга на кредитној картици, може одлучити да ће радије имати један велики зајам од 10 малих. Опет, то може или не мора имати финансијског смисла; прочитајте о предностима и недостацима консолидације дуга пре него што наставите.

Листа трошкова које други хипотеке користе за плаћање бескрајна је: школарина за одрасле децу, медицински трошкови, оснивање бизниса - назовите га. Ако је то скупо, власници кућа су се окренули другој хипотеци како би је платили.

Акцијске кредитне линије (ХЕЛОЦ)

ХЕЛОЦ је ротирајућа кредитна линија, слично кредитној картици, која је осигурана за ваш дом. Другим речима, зајмодавац поставља заложно право над вашом кућом, баш као што то чини хипотекарни зајмодавац, тако да ако сте пропустили, они ће извршити искључење. Док кредитне картице наплаћују унапријед готовинске накнаде и постављају ниже лимите за аванс у готовини у односу на куповину у малопродаји, ХЕЛОЦ-ови су дизајнирани посебно за подизање готовине.

ХЕЛОЦ-ови обично имају две фазе: фазу извлачења и фазу отплате. У почетној фази извлачења, која траје пет до 10 година, новац можете или извући или вратити. Након завршетка фазе извлачења, стање се закључава и улазите у фазу отплате. У том тренутку ХЕЛОЦ ефективно постаје друга хипотека и ви вршите редовне исплате током 10 до 20 година.

Про врх: Фигуре.цом нуди хипотекарну кредитну линију куће са стопама од 4,99%. Можете добити одобрење за пет минута, а средства за само пет дана.

Предности ХЕЛОЦ-а

Најочитија предност ХЕЛОЦ-а је њихова флексибилност. Новац можете позајмити колико вам треба, платити га и поново посудити.

Као и код других хипотека, морате приступити свом капиталу без рефинансирања и поновног покретања амортизације испочетка..

Камате ХЕЛОЦ-а су често сличне другим хипотекама. То их чини вишим од првих хипотека, али нижим од већине кредитних картица или личних зајмова, јер је кредитна линија осигурана заложним правом против ваше куће.

Недостаци ХЕЛОЦ-а

За разлику од других хипотека, ХЕЛОЦ-и не нуде фиксне каматне стопе. Будући да се ради о ротирајућој кредитној линији, можете очекивати да ће камата бити везана за флуктуирајућу основну стопу. То значи да не можете закључити кредит по тренутним ниским каматама. Данашња повољна кредитна линија могла би сутра прерасти у рушење дуга са високим каматама.

Још једна разлика у односу на друге хипотеке је да ХЕЛОЦ-ови могу замрзнути вашу кредитну вредност ако ваш дом падне на вредности. На свој ХЕЛОЦ можете рачунати само до те мере да ваш капитал не падне.

Један ризик који мало власника кућа схвата је ограничење изнајмљивања које намеће већина зајмодаваца ХЕЛОЦ-а. Помоћу хипотеке можете се иселити из куће и задржати је као закуп ако сте тамо живели најмање годину дана. Али многи зајмодавци ХЕЛОЦ-а зову вашу кредитну линију ако се преселите изван куће.

Упркос свим тим разликама, ХЕЛОЦ-ови деле неколико неугодних сличности са зајмовима за власнички капитал. Први су трошкови затварања; очекујте да ће платити размјерно високе таксе и трошкове за столом поравнања, од накнада за наслове до накнада за процењиваче до накнада за зајмодавце.

Затим, постоји ризик од плаћања унапред. Иако су то такође ризични код других хипотека, они представљају већи проблем ХЕЛОЦ-овима. Казна аванса је накнада коју зајмодавац наплаћује ако у целости отплатите дуг пре одређеног датума - што може покварити целу сврху флексибилне кредитне линије којом се може искористити или исплатити онако како сматрате прикладним. Нису сви ХЕЛОЦ-ови укључују казну за плаћање унапред, стога двоструко проверите пре позајмљивања.

Посебно обратите пажњу на ХЕЛОЦ-ове „без трошкова затварања“. Зајмодавци за кућне просторе нису баш добротворне добротворне организације, па ако видите да се ХЕЛОЦ рекламира „без трошкова затварања“, копајте дубље да откријете тачно где скривене накнаде - попут пенала за предплату - леже.

Коначно, имајте на уму да кад се ХЕЛОЦ пребаци на фазу отплате, наставља се са амортизационим планом баш као и код традиционалне хипотеке. Као што је горе назначено, то значи да већина вашег месечног плаћања иде за камате за већи део кредита.

Уобичајене употребе за ХЕЛОЦ

Као и зајмови са власничким капиталом, власници кућа користе ХЕЛОЦ-ове да би платили трошкове великих карата као што су обнова куће, школарина на факултету, консолидација дуга и рачуни за медицину..

Али додатна флексибилност ХЕЛОЦ-ова омогућава и мало креативније употребе. На пример, као инвеститор у некретнине, видео сам како инвеститори креативно користе ХЕЛОЦ-ове да би финансирали своје уплате или трошкове обнове за нове некретнине за изнајмљивање или преуређење кућа. По завршетку обнове они или продају кућу (у случају превртања) или је рефинанцирају дугорочном фиксном хипотеком (у случају најма) и отплаћују им ХЕЛОЦ у целости..

Алтернативно, неки власници кућа одржавају ХЕЛОЦ као додатни слој заштите од хитних случајева. Уместо да вишемјесечне трошкове држе у фонду за хитне случајеве, држе дио новца у готовини, знајући да могу да искористе свој ХЕЛОЦ ако хитно нападну. То их ослобађа да уложе више свог новца, искориштавајући за сљубљивање и заштиту од инфлације.

Алтернатива другим хипотекама и ХЕЛОЦ-овима

И друге хипотеке и ХЕЛОЦ-ови долазе са забрињавајуће високим трошковима затварања. Говоримо о четири фигуре. А ако подразумевате, изгубите свој дом.

За све њихове намјене, зајмови за помоћ код куће и ХЕЛОЦ-ови нису ваше једине могућности. Размотрите ове алтернативе пре него што потпишете други дуг према вашем дому.

1. Лични зајмови

Вриједи поновити: Трошкови затварања зајмова за власнички капитал и ХЕЛОЦ-а су скупи. Припремите се да испушете од 3 000 до 10 000 долара или више.

У било којем контексту, вилица би вам пала када би изгубила ту врсту новца. Ипак, власници кућа смањују ове трошкове из два разлога: добијају их на зајам, а изгледају мањи у односу на велики број вредности куће и хипотекарних кредита..

Да, лични зајмови обично долазе са вишим каматним стопама у односу на друге хипотеке. Али они такође долазе са драстично нижим накнадама јер зајмодавац не мора да води историју наслова, да нареди процену или да одржи формалну нагодбу.

Упоредите укупне трошкове затварања и камате за животни зајам пре него што се обавежете на другу хипотеку над личним зајмом. Можда ћете се изненадити када су лични кредити јефтинији упркос номинално вишој каматној стопи.

Про врх: Ако тражите лични зајам, почните са претрагом Цредибле.цом. За само двије минуте добићете рате од више зајмодаваца.

2. Кредитне картице

Баш као што лични зајмови нуде небезбедну алтернативу зајмовима са власничким капиталом, тако кредитне картице нуде и незаштићену алтернативу ХЕЛОЦ-овима.

Иста логика важи: Иако су камате веће за кредитне картице, оне не долазе са великим трошковима затварања. Многе картице такође не добијају никакве почетне или годишње накнаде.

И док вам се идеја о повлачењу готовине из ХЕЛОЦ-а можда свиђа, још увек можете позајмити новац са кредитне картице. Типичне аконтације готовине падају у распону од 3% до 4%, што је још увек далеко ниже него што бисте платили у укупним трошковима затварања ХЕЛОЦ-а.

Искористите ове кредитне картице са ниским АПР-ом, које могу наплатити само мало веће камате од ХЕЛОЦ-а без икаквих стрмих накнада за намирење.

3. Рефинансирање

Да, морате размотрити распоред амортизације и заводљиве зајмодавце који вам уврштавају руку у рефинансирање. Али рефинансирање је и даље опција као алтернатива зајмовима за помоћ у капиталу и ХЕЛОЦ-овима.

Ако тренутно имате хипотеку с високим каматама која није превише далеко у својој амортизацији, можда ћете имати смисла рефинансирати на зајам ниже камате. На пример, ако сте купили дом када сте имали лошу кредитну способност и након што сте повећали кредитни резултат за 100 бодова, можда ћете данас наћи далеко јефтиније могућности зајма које су вам доступне.

4. Повратне хипотеке

За умировљене власнике кућа старијих од 62 године, обрнуте хипотеке нуде додатни извор прихода.

Обрнуте хипотеке долазе у разним бојама; можете узети једнократну исплату, прикупити месечне уплате или се одлучити за кредитну линију сличну ХЕЛОЦ-у. Или, у том случају, можете одабрати комбинацију тих опција.

За разлику од традиционалних зајмова, никада не вршите никакве уплате на повратну хипотеку. Када умрете или продате имовину, зајмодавац добија свој новац назад.

Будући да не вршите месечне уплате, ваш кредитни резултат није битан. Али само зато што не вршите уплате, то не значи да је кредит бесплатан. Очекујте да платите све трошкове традиционалне нагодбе плус годишњу премију од хипотеке у износу од 1,5%.

Обавите домаћи задатак на повратним хипотекама пре него што га позајмите. Они су необични и лако их је погрешно схватити, али могу понудити толико потребан приход пензионисаним пензионерима.

5. Приватни фондови

Нико не каже да се морате задужити код банке или зајма. Можете позајмљивати од пријатеља и породице и често плаћати знатно ниже камате и накнаде.

По мом искуству, приватним „зајмодавцима“ није ни наплата накнада јер не прате пословни модел зајмодавца. Они уместо тога мисле као инвеститори, гледајући на ризик и враћају се. Када им приђете да разговарају о кредитима, не нудите унапред плаћене накнаде, већ уместо тога понудите високе каматне стопе да бисте удовољили својој жељи за снажним повратима.

Да бисте их уверили да сте инвестиција ниског ризика, понудите колатерал. Можете им допустити да у ваш аутомобил или чак у ваш дом држе драгоцени комад накита или дело - нешто што им олакшава ум без да морате платити из свог џепа за велике трошкове затварања.

Као и код осталих врста неосигураних кредита наведених горе, ако се одрекнете виших камата, опорављате у избегнутим трошковима намире. А сестра вас вероватно неће избацити из куће ако јој не вратите на време. Вероватно.

6. Повећајте своју стопу штедње и избјегавајте дуг

Да, технички постоји таква ствар као што је добар дуг. По дефиницији, добар дуг вас дугорочно чини богатијим; примери укључују дугове студентског зајма и зајмове за инвестирање, који могу повећати ваш приход. Али врло мало власника кућа узима кредит за домаћи капитал или ХЕЛОЦ за „добре дугове“.

Уместо да се оптерећујете дугом власничког капитала, учините себи будућу услугу и уместо тога повећајте своју стопу штедње. Потрошити мање и уштедети више можда неће бити тако секси као набавити новац одмах ове секунде за инсталирање тог базена, али то је начин на који ћете изаћи напријед у игри изградње богатства.

За лак начин надоплате штедне стопе, размислите о хакирању кућа како бисте елиминисали плаћање становања. Тада можете сваког месеца узимати уштеђевину и инвестирати је на инвестициони рачун М1 Финанце или га ставите на рачун рачунара са високим приносом ЦИТ банка.

Завршна реч

Говорила је изрека да су се људи који су се волели бавити након стамбене кризе 2008. године. Критиковали су власнике кућа због „кориштења домова попут банкомата“.

Да, било је покровитељско. Али не грешите, они су говорили о људима који узимају кредите од куће и ХЕЛОЦ-ове, како би сада могли трошити капитал уместо да чекају док те добитке не остваре продајом домова.

Док процењујете своје могућности позајмљивања новца, увек пазите да покренете укупне трошкове живота. Упоредите не само предности и недостатке ХЕЛОЦ-ова и зајмова за власнички капитал већ и горе наведене алтернативе. И будите посебно опрезни да не растете самозадовољни када трошите 5000 УСД на трошкове затварања, једноставно зато што изгледа мало у контексту вредности од 250.000 УСД.

Да ли сте узели ХЕЛОЦ или кредит за власнички капитал? Какво је ваше искуство с тим?