Куповина друге куће за одмор - предности и недостаци, ствари које треба размотрити

Да ли ће цене бити ниже? Немогуће је рећи, али Стан Хумпхриес, главни економиста компаније Зиллов, каже: „Бесмислена је потешкоћа покушати ухватити дно и за економисте - и за купце и за продавце. Ако нађете кућу коју волите и у којој желите да будете током дужег времена, сада је потенцијално право време да се пробудите на тржиште. “

Предности поседовања другог дома

Без обзира да ли сте скијаш који воли планинске падине Колорада или Јуте, љубитељ плажа Јужне Калифорније и Флориде, или потенцијални пензионер који жели да избегне снежни североисток због широко отворених, сунчаних земаља Аризоне или Југа Тексас, постоје куће на располагању за покривање широког спектра буџета. Исте погодности власништва над кућом односе се и на власника стана у Бостону, или љетниковца у Хоместеаду у Хот Спрингсу, Виргиниа.

1. Дугорочни профит
Иако сва имовина краткотрајно варира у вриједности, имовина за одмор вјероватно ће задржати своју вриједност и цијенити је једноставно зато што се налазе у популарним подручјима са географски ограниченом понудом. Постоји коначна обала или планина на којој се могу градити куће, а на игралишту за голф само 18 рупа.

Али некретнине, попут акција, обвезница и других инвестиција, увек су осцилирале у вредности и вероватно ће тако и наставити у будућности. Стога будите свјесни да не постоји гаранција да ће се други дом у будућности продавати по вишој цијени.

2. Порезни одбитци
Многи људи који имају друге домове радије их држе незаузетима када их не користе за лично уживање. Ако дозволите и наплатите најам за станарину не дуже од две недеље годишње, камате на хипотеку и порез на имовину у потпуности се одузимају од вашег бруто прихода. Другим речима, за пореске сврхе, можете да третирате ову хипотеку на исти начин као што бисте учинили хипотеком у вашем примарном пребивалишту.

3. Приход од закупа
Ако одлучите да изнајмите свој дом, али такође лично користите објекат, мораћете да утврдите да ли испуњавате услове за одбитак оперативних трошкова. Да бисте то утврдили, додајте дане у којима сте изнајмили некретнину. Ако сте заузели некретнину мање од 10% дана када сте га унајмили или мање од две недеље - који је већи - можете одбити све оперативне трошкове куће, укључујући камате, комуналије, накнаде за чишћење, одржавање травњака и управљање накнаде. Ако вам је потребна помоћ у одређивању повлаштеног одбитка, обратите се пореском професионалцу или прегледајте ИРС Публикацију 527 о изнајмљивању за одмор.

Накнаде за закуп варирају у зависности од годишњих доба и популарности летовалишта. У већини летовалишта, недељне надокнаде за најнижу сезону обично су једнаке или веће од месечне хипотеке, омогућавајући вам да се препустите чак и са годишњом заузетошћу од око 30% са становишта новчаног тока..

4. Познавање
Повратак на исто место и после времена може вам бити утешно док се упознате и осетите локацију са које се налази. Омогућује вам слободу да будете себе и прилику за ширење дугорочних пријатељстава са становницима - можете постати део друштвеног ткива.

5. Практичност
Могућност удобног складиштења предмета који се користе искључиво у другом дому поједностављује путовања и паковање. Скијашке потрепштине моје породице, заједно са додатном зимском одећом, смештене су у нашој кући у Брецкенридге-у, у држави Цолорадо, омогућавајући нам да лако направимо непланирана путовања за викенд скијања, без гњаваже паковања или бриге, уколико би наше скије стигле на исти авио-лет.

6. Почетак пензионисања
Иако можемо да волимо места где радимо и живимо, свако место има своје недостатке. Ако, на пример, живите у Тексасу, лета од 100 и више степени су брутална. Људи у Чикагу, Филаделфији и другим северним градовима често мрзе годишњу борбу са снегом.

Заједнички циљ пензионисања је имати место за одмарање током доба године које нам се највише не свиђа у нашем главном пребивалишту. Лоцирање и куповина другог дома пре одласка у пензију омогућава вам да искусите предности уточишта пре стварног пензионисања, време да исправите и измените своје планове ако је стварност другачија од сна.

7. Локација окупљања
Места узбуђују сећања на људе, односе и добра времена. Као члан велике проширене породице, увек сам уживао у годишњем дружењу Дана независности у кући на језеру свог рођака. Дружења су започела кад сам био млад дечак када су мој отац и његова два брата много купили на великом језеру у западној Оклахоми, а наставили су рођењем моје деце и унука. Годишња посета је постала традиција која је нашу растућу породицу одржала блиском док смо се ширили по региону и земљи.

Нематеријална корист од поседовања и преношења имовине из генерације у генерацију - посебно куће која је била и остаће место многих срећних окупљања - је неизрецива..

8. Приступ осталим кућама за одмор
Многи други домови налазе се у областима које људи воле да посећују - летовалиштима, голф теренима, планинама, морским обалама - и њихова је привлачност универзална. Као резултат тога, власници на једној локацији често се договоре да тргују временом у својој кући у кући која се налази у другом региону. То се назива кућном разменом.

Као партнер у кући која се налази у Пеббле Беацх у Калифорнији, једном сам се недељно мењао две недеље у својој кући (са куваром и домаћицом) на карипском острву. Власник дома у Ст. Маартену хтео је да води своје пријатеље на дуго голф путовање на чувене течајеве шљунчане плаже, док сам желео да поведе породицу на дужи одмор на плажи. Замјена је добро функционирала за обје стране.

Недостаци посједовања другог дома

Посједовање другог дома, без обзира на локацију, није за све.

1. Почетни трошкови куповине
Већина људи има већа очекивања за некретнину коју намерава да поседује, а не да је изнајмљује. Ова очекивања се могу претворити у високе цене.

У популарним областима у којима је простор ограничен, кућа се може ценити већом од трошкова вашег основног дома. Поред тога, нови власници кућа обично сносе трошкове опремања нове куповине са свиме, од намештаја до постељине и посуђа, трошкова који лако могу прећи 25% до 33% од купопродајне цене.

2. Хипотеке високих трошкова
У недавној прошлости, зајмодавци су жестоко изгорели на тржишту стамбених некретнина, па ће можда невољко давати позајмице за нову куповину. Проценат предујма и каматна стопа на било којој хипотеци вероватно ће бити већи за имовину за одмор. У зависности од локације, стања и тржишне вредности имовине (као и вашег финансијског стања и кредитне историје), типична хипотека од 15 до 30 година за некретнину коју не поседују власници обично захтева од 20% до 30 % почетне уплате продајне цене (што је виши предујам, лакше ћете наћи зајмодавца који је вољан).

3. Одржавање куће
Као власник куће или члан групе власника куће, ви сте одговорни за свако одржавање куће. Када дође до пуцања цеви или крова, ви морате платити трошкове поправка. Можда сте и ви тај који идентификује проблем, договара водоинсталатера или електричара и упознаје их на локацији. У неким случајевима можете провести читаву посету радећи на имању, што сигурно није оно што сте очекивали када сте сањали о власништву.

4. Време путовања
По свему судећи, други дом ће се налазити сатима од вашег основног пребивалишта, што захтева или дуга путовања аутомобилом или летове авио-компаније. Могућност кориштења куће за кратка, излета за викенд у потпуности овиси о удаљености коју морате пријећи. Ако размишљате о куповини куће на другој страни земље, планирајте да идете ређе, али останите на дужи временски период.

5. Нефлексибилност
Ако плаћате значајан износ новца сваког месеца за други дом, можда ћете осећати да морате стално и искључиво посећивати објекат како бисте оправдали своју инвестицију. Као последица тога, требали бисте бити сигурни да ћете у будућности уживати у својим посетама 5 или 10 година онолико колико данас уживате у посети локацији. Куће нису ликвидна улагања - ако се одлучите на продају, може проћи неколико месеци или чак година да добијете цену коју желите.

Кораци за куповину куће за одмор

Куповина куће, било да је то пребивалиште или место за одмор, може бити компликован процес и значајна финансијска обавеза. Међутим, пратећи одговарајуће кораке, искуство можете учинити што безболнијим.

1. Одредите своју идеалну локацију
Одмаралишта обично имају широк спектар својстава како би одговарали различитим буџетима. Што је већа област коју сте вољни узети у обзир, већа је вероватноћа да ћете наћи некретнину која одговара вашем сопственом буџету. Да ли, на пример, морате да живите на океану или на одређеној планинској падини или бисте били вољни да се возите до плаже или жичаре?

2. Успоставите распон цена
Посједовање другог дома требало би бити угодно, а не извор сталних финансијских напрезања. За потребе распона цена, претпоставите да ће ваш почетни износ, трошкови затварања и опремање бити 33% од купопродајне цене. Другим речима, ако имате 50.000 долара у готовини, ваш почетни распон цена требао би бити између 130.000 и 170.000 УСД.

3. Размотрите фракционо власништво
Иако се већина некретнина за одмор преноси трансакцијама (купац добија евиденцију о доказу о власништву над одређеном идентификованом некретнином), фракционо власништво над некретнинама је алтернатива која је постала популарна 1990-их. То купцу омогућава да боље усклади своје пројектовано коришћење некретнине са њеним трошковима или, обрнуто, омогућава куповину скупље имовине за исту инвестицију.

Ако је, на пример, инвеститор купио фракциону камату за 100.000 УСД са правом коришћења имовине 30 дана у години, вредност купљене имовине могла би бити чак 1,2 милиона долара (12 инвеститора * 100.000 УСД улагања = 1,2 милиона УСД). Обично је велика разлика у погледу, смештају и терминима између 100.000 и 1.000.000 УСД некретнина.

Фрационално власништво разликује се од временске дозволе. Делимичним власништвом поседујете део некретнина, док временским закупом сте право власништва употреба некретнине. Ова разлика објашњава пореске олакшице фракционе камате, као и могућност да се користи било какво повећање цене имовине.

И дјелимично власништво и временски зајам захтијевају координацију с другим власницима како би се резервирало вријеме у објекту. Ако планирате да више користите некретнину или једноставно не желите да се бавите спољном агенцијом, можете да створите приватно партнерство за куповину и поседовање дела имовине.

Моју кућу у шљунчаној плажи делили смо са два партнера и то је био савршен распоред. Преговарали смо с локалним некретнинама да управљамо одржавањем имовине уз малу месечну накнаду тако да се нисмо морали бавити уредима околиша, чистачима кућа или локалним комуналним предузећима када смо били на лицу места, што је учинило да наша кућа за одмор постане прави провод.

4. Ангажирајте локалног посредника
Помоћ локалног агента за некретнине је непроцењива током претраге куће за одмор ваших снова. Добар агент може вас водити кроз поступак куповине, помоћи вам да пронађете хипотекарно финансирање и можда ће моћи да управља имовином када немате. Чак и ако купујете делићни износ од инвеститора за некретнине, Реалтор вам може помоћи да постигнете бољу понуду.

Завршна реч

Пријатељ је недавно купио удио у власништву у кући у ексклузивном голф одмаралишту у Аустину у Тексасу, где ће његова ћерка похађати факултет. Кућа с четири спаваће собе, луксузно намјештена и одржавана, укључује привилегије за голф и спа у националном голф љествици. Продавац, власник грађевинске фирме, био је спреман да прода камате мање од првобитне цене осам година раније због преокрета у грађевинској индустрији и последичне потребе за смањењем његових личних трошкова широм света.

Ефективно, мој пријатељ је могао да купи удео куће испод њене цене изградње. Из његове перспективе, он сада већ три месеца у години има кућу за одмор по цени која је мања од трошкова и муке изнајмљивања хотелских соба, плаћања летовалишта или куповине скупих оброка у ресторану. Прилике су ту - сада је време да започнете потрагу за кућом за одмор из снова.

Ако већ имате други дом, бисте ли то поново урадили?

(фото кредит: Бигстоцк)