Шта је инвестицијски фонд за инвестирање у некретнине - улагање у РЕИТ-ове
Нажалост, некретнине као инвестиције имају препреке за улазак, попут новца за предујам, могућност добијања знатног зајма, времена и образовања за вођење профитабилног предузећа, као и неопходне готовине за одржавање, поправке, пореза на имовину, и осигурање.
Срећом, постоји начин да се уложи у некретнине без поседовања појединачних некретнина. Познат је као Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ).
Шта је РЕИТ?
Постоји РЕИТ за улагање у некретнине које стварају приход. То се чини директно куповином некретнина, или индиректно пружањем кредита или куповином постојећих хипотекарних уговора. Да би се квалификовао као РЕИТ (и избегао порез на добит), најмање 90% његове добити мора бити исплаћено акционарима као дивиденде.
РЕИТ-ови су обично подељени у три категорије:
1. Акти РЕИТс
Најпопуларнија и најпознатија врста РЕИТ-а, капитал РЕИТ-а усмерен је на стицање, управљање и развој инвестиционих својстава. Пошто РЕИТ ограничења захтевају да се некретнине чувају и развијају током дужег периода, њихов главни извор прихода су приходи од закупа од њихових имања. Они обично улажу у посебне врсте имовине, које углавном спадају у следеће категорије:
- Канцеларијски и индустријски
- Малопродаја
- Стамбени
- Хотел и одмаралиште
- Здравствена заштита
- Само-складиштење
- Сирова земља
2. Хипотекарни РЕИТ-ови
Нису толико популарни као власнички РЕИТ-ови, ова средства позајмљују новац инвеститорима у некретнине или инвестирају у постојеће хипотекарне кредите на некретнинама (уместо да улажу директно у саме некретнине). Њихов главни извор прихода су камате на кредите које држе.
3. Хибридни РЕИТс
Комбинација и капиталних и хипотекарних РЕИТ-ова, хибридни РЕИТ-ови диверзификују власништво над некретнинама и давање кредита инвеститорима у некретнине. Њихов приход долази и од прихода од закупа и од камата.
Предности и недостаци РЕИТ-а
Као и све инвестиције, постоје предности и недостаци за РЕИТ-ове које треба одмерити пре инвестирања:
Предности
- Инвеститори су у могућности да се диверзификују на тржишту некретнина, заинтересованим за више некретнина са минималним доларима.
- Ризик је сакупљен међу многим инвеститорима насупрот једином власнику имовине.
- РЕИТ-ови плаћају високе новчане дивиденде.
- Многи РЕИТ-ови нуде високу ликвидност, у односу на стварно власништво над некретнинама, омогућавајући инвеститорима да брзо продају акције.
- Инвеститори деле власништво над великим некретнинама, попут великих пословних зграда или хотела, које би им иначе било тешко приуштити.
- Некретнине се професионално управљају.
- Страни појединци, иначе ограничени у власништву над имовином, могу имати интерес за такву имовину путем РЕИТ-а.
- Трошкови амортизације могу минимизирати порез акционара на дивиденде.
Обично се дивиденде опорезују у години када су примљене и као обичан доходак. Када трошкови амортизације сносе РЕИТ-а, ти трошкови се виде као повраћај капитала акционару и надокнађују једнак део дивиденди акционара. Ово одлаже плаћање пореза на тај део дивиденде док се не продају акције РЕИТ-а.
Штавише, када се продају акције, износ се опорезује као капитални добитак, а не као обичан приход. На пример, ако је акционару плаћена дивиденда у износу од 100 УСД, али је могао да затражи 10 УСД од тога као трошак амортизације, акционар ће те године платити порез на приход само у износу од 90 УСД. Међутим, одузетих 10 долара биће опорезован као капитални добитак касније, када се фонд прода.
Пошто се обични доходак опорезује по знатно вишој стопи од капиталних добитака, то је велика предност у односу на порески третман нормалних РЕИТ дивиденди.
Недостаци
- РЕИТ-ови углавном показују мали раст јер морају вратити 90% прихода инвеститорима. Дакле, само 10% прихода може се вратити у посао.
- РЕИТ дивиденде се не третирају по пореском правилу од 15%, под којим спада већина дивиденди. Порезују се као редовни доходак по много вишој стопи.
- Инвестициони ризик може бити значајан. Провјерите дужност пред инвестирањем и размотрите све факторе на тржишту некретнина (тј. Вриједности имовине, каматне стопе, дуг, географију и измјене порезних закона).
- Инвеститори РЕИТ-а одустају од контроле свих оперативних одлука које би донео појединачни власник имовине.
- Неке РЕИТ-ове ће имати високе накнаде за управљање и трансакције, што ће довести до нижих исплата за акционаре.
Јавно трговано насупрот РЕИТ-овима без трговања
Сада када смо истражили како функционишу РЕИТ-ови и три главна типа, размотримо важну разлику између јавно тргујених и нетргованих РЕИТ-ова:
Јавно тргује РЕИТс
РЕИТ-ови којима се јавно тргује региструју се при СЕЦ и котирају на националној размени.
Прос:
- Могу се купити и продати на брокерском рачуну.
- Они нуде готово тренутну ликвидност, јер се фонд може продати у било које вријеме.
- Тржиште тренутно одражава повећање вредности акција.
- Ова средства су обично велика и разнолика.
Против:
- На цену акције могу снажно утицати тржишни услови у односу на стварну вредност основних својстава. Као резултат тога, инвеститори могу осјетити нестабилност у јавно прометованом РЕИТ портфељу.
- Додатни трошак за управљање фондовима којима се тргује јавно може смањити потенцијалне дивиденде инвеститора.
Нетрговани РЕИТ-ови
Иако је нетраговани РЕИТ регулисан од стране СЕЦ-а, он није котиран на размени. Инвеститори морају испуњавати минималне смернице нето вредности или ликвидности да би одржали стабилност РЕИТ-а и заштитили интересе инвеститора.
Тренутно инвеститори морају да имају нето ликвидну вредност од 250.000 УСД (без домова), или приход од 70.000 УСД годишње и 70.000 УСД активе. Акције у нетргованим РЕИТ-овима обично се купују по утврђеној цени од 10 УСД по акцији. Дизајнирани су да се држе одређено време (обично пет до седам година у зависности од РЕИТ стратегије) и исплаћују унапред декларисану дивиденду.
Ова врста РЕИТ-а обично прикупља новац током првих неколико година, а затим затвара своја врата за нове инвеститоре. Постоје 4 уобичајена начина на који фонд може да се одвоји, пре или после периода задржавања:
- РЕИТ би могао да добије већи јавни РЕИТ-ов трговачки фонд са профитом од продаје који је проследио акционарима.
- РЕИТ би могао изаћи у јавност. У том случају би инвеститори добили нове акције које би се теоретски продавале за много већу цијену.
- РЕИТ може продати појединачне некретнине и проследити унапред одређени део зараде акционарима.
- Ако економија диктира да ниједна од ових опција није профитабилна, РЕИТ би гласовањем акционара могао продужити нормално пословање док се услови на тржишту не побољшају.
Прос:
- Постављена цена акција елиминише дневна колебања цена и волатилност повезане са јавно прометованим РЕИТ-овима.
- Дивиденде су обично веће у нетргованом РЕИТ-у и могу се исплаћивати месечно или квартално. Те веће дивиденде резултат су мањих трошкова и начина да се инвеститору надокнади мала ликвидност.
- Постоји потенцијал за значајну захвалност на крају периода држања.
- Инвеститори могу да поседују стране некретнине које би им иначе било забрањено да поседују. Ова својства су релативно имуна на нестабилност на страним берзама.
Против:
- Цена деоница и дивиденде нису загарантоване, иако су „постављене“. У ствари, неки РЕИТ-овци морали су смањити дивиденде и смањити вредности удела услед економског пада и повећања броја радних места у својим некретнинама.
- Ови производи нису течни. Због минималних захтева за улагањима, инвеститор треба да остане у инвестицији дуго времена. За разлику од својих јавно тргованих колега, инвеститори не могу продати акције након великог пада вредности акција. Ово значајно повећава ризик од улагања у нетрговани РЕИТ.
- Мања је финансијска транспарентност пословања фондова. Будући да нетрговани РЕИТ-ови нису јавно котирани, подложни су мањем надзору.
- Значајније апрецијације цене деоница остварују се до краја периода пословања (иако се дивиденде могу повећати).
Савети за улагање у РЕИТс
РЕИТ-ови могу пружити одличне могућности за приход и раст правог инвеститора. Ако размишљате о скоку, ево неколико савета које треба размотрити пре улагања:
- Схватите врсте некретнина у које инвестирате. Већина РЕИТ-а специјализована је за одређени сектор што би требало лако пронаћи у резимеу фонда. Схватите ризике сваког сектора. На пример, РЕИТ-ови који држе неразвијену земљу или малопродајне тржне центре у лошој економији носиће више ризика него станови високог квалитета у већој метрополи.
- Погледајте бројеве. Важно је видети да ли се дивиденде исплаћују из пословања или да ли је фонд присиљен да користи додатни капитал. Добро вођен РЕИТ мора се ослонити на своје операције за исплату трошкова и дивиденди. Такође будите обазриви на велике једнократне продаје некретнина које би могле да накриве финансијске нагоре.
- Сазнајте када је РЕИТ почео да улаже. Ако су улагања уложена пре пада тржишта, РЕИТ би могао да поседује некретнине које су слабије или их треба рефинансирати. У таквим случајевима, РЕИТ-овима ће можда требати да смање дивиденде или продају додатне акције да би у блиској будућности прикупили новац. Међутим, ако је фонд створен након рецесије на стамбеном тржишту, могао би да поседује и купује вредне некретнине по ниским ценама.
- Знај свој временски хоризонт. Нарочито у РЕИТ-у који се не тргује, инвеститори би могли да држе акције најмање пет година пре него што виде поврат главнице. Обавезно се носите са овим потенцијалним недостатком ликвидности.
Завршна реч
На многим тржиштима видели смо значајан раст док наша економија проналази пут из дубоке рецесије. Међутим, тржиште некретнина заостаје.
Добра вест је да постоје велике дугорочне могућности улагања, посебно у облику некретнина. РЕИТ-ови су начин за диверзификацију на тржишту некретнина и могу бити атрактиван приход за производњу прихода у окружењу са ниским каматним стопама.
Ако желите да избегнете нестабилност акција на берзи и испуњавате минималне смернице, нетраговани РЕИТ-ови би могли играти важну улогу у вашем портфељу личних улагања. Као и код свих инвестиција, важно је обавити домаћи задатак и разумјети где стављате новац и зашто.
?