Шта је повратна хипотека (ХЕЦМ) - како то функционира, про и против

Извештај породице породице Хенри Ј. Каисер каже да више од три од четири старије особе старије од 65 година имају капитал у својим домовима који се крећу у распону од 67.700 до 325.200 долара. Сваки 20 има капитал куће већи од 398,500 УСД, а 1% више од 799,850 УСД.

Па ипак, готово половина старијих Американаца зависи од социјалног осигурања најмање једну половину или више својих прихода, док један од осмих зависи искључиво од социјалног осигурања. Али многи од тих старијих људи имају капитал капитала који би се могао претворити у новчани приход.

Ако сте ви или ваши родитељи „богати кућа“, али сиромашни новцем, време је да размислите да ли је повратна хипотека на породичну кућу боља алтернатива традиционалним начинима претварања капитала куће у готовину.

Традиционални методи претварања домаћег капитала у готовину

За старије људе који у догледној будућности очекују и желе да живе у свом тренутном пребивалишту, постоји неколико традиционалних начина (не укључујући обрнуту хипотеку) претворити капитал куће у готовину:

Зајмови за власнички капитал. Зајам за власнички капитал у основи је зајам који се даје власнику куће, а осигураник је добио други заложни залог на некретнини. Темељни зајам може бити висок и до 100% власничког капитала, у зависности од критеријума зајмодавца, кредитног рејтинга дужника и преговарачких услова отплате. На пример, власник куће са сопственим капиталом обично може позајмити паушални износ једнак износу између 80% и 100% капитала.
Кредитна линија домаћег капитала. Кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ) је линија револвинг кредита у износу до вредности капитала, обично са подесивом каматном стопом, тако да износи плаћања варирају из месеца у месец. Као и други лични зајмови, услови зајма и износ кредита који могу бити доступни подложни су преговорима између зајмопримца и зајмодавца..
Готовинско хипотекарно рефинансирање. Како се каматне стопе спуштају и / или њихов капитал расте, многи власници кућа рефинанцирају како би могли смањити каматну стопу на основни кредит и накнадно смањити мјесечне уплате или претворити дио свог капитала у готовину. На пример, рецимо да је власник куће купио нови дом 2000. године за 312.000 долара. 30-годишњи зајам са фиксном стопом од 6% захтева месечну уплату у износу од 1,824,40 УСД. Данас дом има процењену вредност од 350 000 УСД, а камате су пале на 3,5%. Власник накнадно рефинанцира дом по стопи од 3,5% на 30 година месечном уплатом од 1,582,85 УСД. Као последица рефинансирања, власник куће отплаћује почетну хипотеку, умањење плаћања за преко 240 долара, и је у стању да извуче 30.000 долара готовине из изграђеног капитала.

Иако су ове методе средство за приступ закључаном капиталу, сви имају низ недостатака:

Континуирана изложеност паду некретнина. Будући да зајмодавац има „право на поврат“ власника имовине ако хипотекарни кредит није враћен, власник куће је одговоран ако је приход од продаје имовине мањи од преостале хипотеке. Непремичнине чија је вриједност мања од хипотеке сматра се „подводном“, што је стање у којем су се многи власници кућа нашли након кризе хипотекарних хартија од вредности 2008-2009..
Плаћања потребна за трајање нове хипотеке. Власник куће који је у нашем примеру рефинансирао свој дом извршио је скоро 14 година плаћања од 30 година. Рефинансирање - новим зајмом - поново покреће сат за још 30-годишњи рок, у суштини додајући 14 година плаћања на стари рок. Пензионери у пензији могу имати недостатан приход како би удобно извршили исплате након одласка у пензију.
Деликвентна хипотекарна плаћања активирају искључење кредита. Законска обавеза плаћања плаћања зајмодавцу постоји током трајања кредита. Неуспјех у плаћању може резултирати искључењем и продајом имовине. Ако је хипотека под водом, старији људи не само да губе дом, већ морају да надокнаде разлику између прихода од продаје и преосталог хипотекарног кредита..

Шта је повратни хипотекарни зајам?

Повратни хипотекарни зајам код куће - који се понекад назива хипотека за конверзију капитала у капитал (ХЕЦМ) - ФХА је одобрен само за старије особе и све је популарнија метода за старије власнике кућа (старији од 62 године и више) како претворити вишак капитала у паушални износ готовине, кредитне линије или ануитетске серије редовних месечних плаћања.

Како то ради

Зајмодавац који врши повратну хипотеку има прво заложно право на имовини, али не прима плаћања позајмице као у традиционалној хипотеци, нити власник куће није одговоран за било какав недостатак вредности када зајмодавац прими некретнину након смрти или потез власника куће. Лепота ове врсте кредита је у томе што дужник добија новац од зајмодавца, чији се износ заснива на износу капитала у кући заједно са другим факторима, као што су старост и каматна стопа. Међутим, пошто се дом користи као залог на зајму, зајмодавац добија имовину након смрти или пресељења власника куће. (Уз то, власник куће или наследници могу отплатити зајам у било којем тренутку и на тај начин задржати кућу.)

На пример, зајамни хипотекарни зајмодавац пристаје да ће први хипотекарни заложни износ од 150.000 УСД добити на кући власника куће која тренутно има процењену вредност од 300.000 УСД. Међутим, власник куће има претходни хипотекарни кредит уместо 100.000 долара. Користећи приход од новог зајма (150.000 долара), власник куће отплаћује постојећу хипотеку у износу од 100.000 долара, остављајући вишак прихода у износу од 50.000 долара. (Ако дом није имао хипотеку, приход власника куће био би једнак целој 150.000 УСД). Власник куће може изабрати да прими плаћање на један од следећих начина:

Узмите 50.000 долара у готовини - што се назива „једнократна исплата“ - одмах по затварању и потрошите или уштедите по жељи. Нема пореских последица.
Узмите 50.000 америчких долара у низу месечних плаћања од обрнутог хипотекарног зајмодавца. Исплате се могу заснивати на фиксном броју плаћања или актуарском израчуну за животни век власника куће.
Узмите 50.000 долара у облику кредитне линије коју власник куће може било када подићи. Ако власник куће одложи повлачење са линије, хипотекарна компанија ће смањити камате наплаћене на основној обрнутој хипотеци.
Узмите 50.000 долара у комбинацији плаћања и кредитне линије.

Власник куће никада није обавезан да плаћа главницу или камате на повратно хипотекарни кредит. Ове карактеристике - плаћање новца од зајмодавца власнику куће који није опорезива и не утиче на бенефиције социјалног осигурања или Медицаре - могу посебно користити старијим особама везаним за готовину.

Испуњавање услова

Постоји неколико јасних услова подобности за зајмопримце да би добили повратну хипотеку.

Зајмопримци морају бити старији од 62 године.
Купљена кућа мора бити главно пребивалиште зајмопримаца.
Власништво мора бити самохрана породица или кондоминијум одобрен од ФХА.
Зајмопримци морају завршити сједницу савјетовања одобреног од стране ХУД-а како би осигурали да разумију финанцијске трошкове и правне захтјеве ХЕЦМ-а.
Зајмопримци морају имати финансијску способност да плате обавезне трошкове као што су порези на имовину, осигурање власника кућа и нормално одржавање.

Стопа и трошкови

Каматна стопа на хипотекарне кредите, било конвенционалне или обрнуте, може бити по фиксној или променљивој стопи и базира се на постојећим тржишним каматним стопама и пословним одлукама сваке хипотекарне компаније да се разликује од конкуренције. Као посљедица тога, стопе обично помало варирају од зајмодавца до зајмодавца, баш као што се стопе разликују за уобичајене хипотеке.

Поред традиционалних накнада за затварање, наплаћује се унапред премија за хипотекарно осигурање (МИП). Накнада је једнака 0,5% ако је однос кредита и вредности (ЛТВ) 60% или мањи, или 2,5% ако је ЛТВ већи од 60%. Сваке године наплаћује се додатних 1,5% МИП-а. То омогућава заштиту зајмодавца у случају да вриједност куће опадне током трајања обратне хипотеке. Вриједно је напоменути да хипотеке за конвенционалне некретнине обично не захтевају хипотекарно осигурање ако је предујам куће 20% или више.

Услови зајма

Као и код традиционалних хипотека, зајмодавци захтевају да власници кућа купују и одржавају осигурање имовине, плаћају порез на имовину када су доспели и одржавају имовину у разумном стању. Пошто се обрнуте хипотеке разликују од традиционалних хипотека по томе што никада не постоји захтев за плаћање хипотекарном зајмодавцу, зајам доспева (или га зајмодавац може позвати само) под посебним условима који се називају „догађаји доспећа“, као што су следећи :

Сви позајмљивачи су преминули.
Сви зајмопримци су продали или претворили власништво над некретнином трећем лицу.
Власништво више није главно пребивалиште ниједног зајмопримца због смрти или физичког или менталног стања које траје дуже од 12 мјесеци.
Зајмопримци одбијају плаћање пореза на имовину или одржавање имовинског осигурања и добили су прилику да исправе недостатке.
Зајмопримци одбијају или нису у могућности да одржавају имовину у добром поправку након процеса службеног обавештења и доношења пресуде.

У свим таквим случајевима, власник куће (ако је жив) или имање има могућност да задржи дом тако што ће отплатити поврат хипотекарног кредита. Ако се кућа вреднује мање од хипотекарног зајма у време доспевања зајма, власник или извршилац имовине не предузима ништа осим да зајмодавцу онемогући искључење куће. Зајмодавац тада продаје некретнину што је више могуће, примењујући приход на заосталом зајму.

Важно је напоменути да ако након отплате кредита остане готовине, вишак се враћа у иметак. Ако је зајам већи од прихода од продаје, губитак сноси искључиво компанија са обратном хипотеком.

Како се обрнуте хипотеке разликују од традиционалних хипотекарних кредита

Постоји неколико необичних карактеристика обратних хипотека које се разликују од традиционалних хипотека.

Једино јамство зајмодавца за повратну хипотеку је кућна имовина. Пошто власник куће никада није обавезан да врши хипотеку, извор отплате хипотекарном зајмодавцу је продаја имовине након смрти власника или премештање из имовине. Према уговору, власнику је дозвољено да остане у објекту све док живи или је дом његово основно пребивалиште.
Кредитни рејтинг или историја власника куће су неважни. Будући да власник није дужан да врши исплате, његово прошло или садашње финансијско стање није фактор преиспитивања осигурања нити утврђивања кредитне стопе продужене на хипотеку.
Коефицијенти зајма и вредности (ЛТВ) мање су од оних у традиционалним хипотекама. Традиционални зајмодавци осигурани су и тржишном вриједношћу имовине и финансијском обавезом корисника кредита. Сходно томе, неки зајмодавци ће позајмљивати до 100% тржишне вредности имовине. ЛТВ омјери обрнуте хипотеке обично се крећу између 50% и 65%.
Што је старији, најмлађи зајмопримац, већи је однос зајма и вредности за повратне хипотеке. Актуарски животни век најмлађег корисника кредита је основа за израчунавање вероватног рока зајма. Међутим, зајам не доспева све док последњи живи власник не умре или се удаљи од куће. Ако власник умре пре очекиваног рока, тада главница кредита доспева; ако власник живи дуже од пројекта актуарских таблица, зајам се продужава до касније смрти. На пример, 80-годишња жена има 9,61 година преосталог животног века, док ће 70-годишња жена бити 16,33 године. У нашем примеру, максимални износ зајма за 80-годишњака био би 187,712 УСД. Старији зајмопримац на истој имовини од 300.000 долара добио би више од 50.000 долара од кредита за млађег 70-годишњака. Другим речима, ЛТВ однос је виши за супер сениоре.

Смањење и повратна хипотека

Након што су одгајале породице до постизања пензионе године, многи старији људи траже мањи стамбени отисак уз ниже одржавање и мање трошкова. Пре развоја ХЕЦМ-а за откупни зајам - такође зајам осигуран од ФХА - старији људи који су смањивали и желели да користе обрнуту хипотеку морали су издржати два скупа затварања: прво о традиционалној хипотеци за куповину мање куће, а затим друго рефинансирање (и затварање) кориштењем обрнуте хипотеке за отплату традиционалне хипотеке.

Схвативши да ХЕЦМ представља идеално средство за финансирање нове куће, максимизирање новчаних примања у корист старијих особа и елиминирање исплате кућа до смрти или каснијег пресељења, ФХА је одобрила ХЕЦМ за куповину кредита, чиме елиминише гњаважу и трошкове традиционално затварање хипотеке. Поред стандардних захтева за подобност, садржи и следеће мандате:

Било каква разлика између куповне цијене новог дома и прихода од зајма ХЕЦМ-а мора дужник платити у готовини приликом затварања. На пример, ако је купопродајна цена куће 300.000 УСД, а нето износ зајма након трошкова намирења 140.000 УСД, зајмопримци морају имати 160.000 УСД у готовини да би се затворили.
Зајмопримци морају завршити сједницу савјетовања одобрену од ХУД-а како би осигурали да разумију финанцијске трошкове и правне захтјеве ХЕЦМ-а.

Иако би уобичајена хипотека на нову имовину могла захтијевати мање готовине на затварању зајма од ХЕЦМ-а, она такођер захтијева мјесечно плаћање хипотекарној компанији. На пример, трошкови затварања куповине куће од 300.000 УСД са зајмом до вредности од 80% били би отприлике 70.000 УСД (авансно плаћање 60.000 + завршни трошкови од 10.000 УСД). Финансирање хипотеком ХЕЦМ коштало би додатних 90.000 долара прихода (160.000 до 70.000 долара), али елиминисало би будуће хипотекарне исплате (процењене на 1.200 долара месечно по тренутним каматама) и губитке ако се будућа тржишна вредност куће смањи. Потенцијални зајмопримци требају „покренути бројеве“ како би одредили најбољи приступ за своју ситуацију.

Утврђивање да ли је то за вас

Старији људи који размишљају о поништеној хипотеци треба да признају да она има предности и недостатке, зависно од њихове личне ситуације, финансијског стања и жеља за имовином..

Предности

Исплате хипотеке никада нису потребне док је власник жив и живи на имању.
Повратни хипотекарни зајмови немају одређено време, али доспевају само ако се појаве специфични дефинисани догађаји, попут смрти зајмопримаца..
Ни зајмопримац са хипотекарним хипотекарним кредитима, ни његова имовина нису изложени финансијском ризику ако вриједност куће у било којем тренутку падне испод или је мања од стања хипотекарног кредита..
Зајмопримац са повратном хипотеком или његова имовина има могућност у било којем тренутку да отплати поврат хипотекарног кредита и задржи власништво над кућом, као и код других хипотекарних кредита.
Кредитни рејтинг зајмопримца се не узима у обзир у критеријумима за враћање хипотекарног кредита. Лични банкрот зајмопримца неће утицати на статус обратне хипотеке ако су испуњени други услови.
Прекомерни капитал може се узети у облику паушала, месечно за одређени рок или износ, као кредитна линија или комбинација сва три.

Недостаци

Да би стекли право на поврат хипотеке, некретнина мора бити примарно пребивалиште зајмопримаца.
Обрнута хипотека је ограничена на ниже омјере вриједности зајма и тржишне вриједности (50% до 65%) у односу на традиционалне хипотеке, који могу бити и до 100% тржишне вриједности.
Зајмопримац и супружник морају бити старији од 62 године. Повратне хипотеке нису доступне млађим зајмопримцима.
Камате на обрнуту хипотеку не могу се одбити за потребе пореза на доходак док се зајам не отплати.
Наплаћује се премија за хипотеку која се плаћа унапред - између 0,5% и 2,5%, зависно од односа кредита и вредности - као и годишња премија од хипотеке у износу од 1,5%.
Корисницима кредита потребно је претходно финансијско саветовање пре одобрења.
Ако насљедници обрнуте хипотеке не одаберу отплату обрнуте хипотеке, власништво куће се враћа зајмодавцу и биће продато.

Завршна реч

Као и акције које не исплаћују дивиденду или обвезницу без купона, капитал у кући не даје готовини свом власнику; свако повећање вредности капитала мирује док се имовина не прода или кућа не рефинансира са већим износом зајма. Што је најгоре што старији људи који још увијек плаћају хипотеку додају износу који је везан за капитал у њиховој кући. У многим случајевима би се та средства могла боље служити у облику расположивих готовина.

Ако сте ви или ваши родитељи старији 62 године, ХЕЦМ може бити драгоцјено средство у помагању у постизању финансијске сигурности и безбрижности. Имајте на уму да обрнута хипотека није за све. Будите сигурни да разумијете обавезе и права повезана са повратном хипотеком пре него што склопите споразум.

Да ли сте ви или било који други члан породице узели повратну хипотеку?