Почетна » Осигурање » Шта је осигурање од наслова куће - трошкови полиса, покриће и потребе

    Шта је осигурање од наслова куће - трошкови полиса, покриће и потребе

    За то се односи право власништва, посебан облик одштете непокретности. Када се одређени комад стамбене или пословне некретнине мења у руке, полиса права власништва осигурава да имовина није оптерећена прошлим заложним правима или другим проблемима - као што су фалсификовано право власништва и неподобне или неспособне странке претходног дела - који би могли утицати на законитост трансфера или резултира будућим финансијским трошковима.

    У већини случајева, зајмодавци и купци купују одвојене полисе осигурања власништва, а свака штити своје интересе у имовини. Купац углавном плаћа пуни трошак обе политике, мада је често могуће развити аранжман о поделу трошкова са продавцем (или убедити продавца да сноси целокупно финансијско оптерећење) на тржишту купца. Право власништва се обично укључује као закључни трошак у трансакцији с некретнинама.

    Без обзира да ли купујете старију кућу или нову грађевинску кућу, вероватно ће вам требати полиса о власништву. Ево шта треба да знате о овом необичном, али невероватно уобичајеном облику осигурања.

    Шта је насловно осигурање?

    Иако власничко осигурање постоји у већини индустријализованих земаља, оно је много чешће у Сједињеним Државама него у осталим земљама. Ово је углавном због чињенице да локалне самоуправе играју мању улогу у утврђивању легалности трансфера имовине и власништва овде него готово било где другде у свету.

    У већини других земаља, посебно у онима под британским заједничким правом, нови власници некретнина региструју недавно пренесено власништво на свом земљишту код одговарајуће локалне управе, која тада делује као коначни арбитар свих спорова који настану као резултат трансакције. Насупрот томе, већина америчких јурисдикција једноставно бележи сваки пренос имовине, а да коначно не утврди да ли је валидна или је имовина без заложних права и других оптерећења. Та одлучност пада на приватне стручњаке, укључујући запосленике осигуравајућег друштва за титуле.

    Зашто то постоји

    Вјеровали или не, власници некретнина нису имали правни поступак против неважећих или лажних земљишних права прије средине 19. вијека. Тада се купцима потпуно падало да осигурају да је њихова титула тачна. Ово је био напоран, дуготрајан процес, који је био практично немогућ у огромним пограничним државама са лошим путевима и централно лоцираним, а понекад и слабо одржаваним, земљишним књигама.

    Ово несретно стање ствари било је изазвано и подржано у значајном случају Ватсон против Муирхеад, о коме је саслушао Врховни суд у Пенсилванији 1868. Суд је пресудио да Муирхеад, транспортер у Пенсилванији (стручњак за пренос некретнина) не може бити одговоран за ослањајући се на погрешно мишљење адвоката да је одређени наслов очит од терета. У стварности, титула је имала претходно заложно право које истражни адвокат није успео да открије, што је довело до озбиљне финансијске невоље за купца.

    Огорчени одлуком, власници земљишта лобирали су законодавство државе Пеннсилваниа да интервенише. Тело је 1874. године усвојило закон који дозвољава осигурање власништва. 1876. године у Филаделфији је основано прво осигуравајуће друштво за осигурање наслова. Остале државе слиједиле су то, а остало је хисторија.

    Врсте наслова осигурања

    Осигурање власништва постоји у два основна облика: полиса зајма (позната и као „зајам“) и полиса купца. Политике зајма штите интерес хипотекарног зајмодавца за некретнину, који се временом обично смањује. Купчеве политике штите интерес купца који се временом обично повећава.

    Политике зајма остају на снази током трајања хипотекарног кредита или док се почетна хипотека не рефинансира, након чега се издаје нова политика зајма. Политике купца остају на снази све док купац задржава интерес за некретнину.

    Који наслов покрива осигурање

    Већина осталих облика осигурања пружа финансијску заштиту од будућих губитака због оштећења, крађе и других опасности. Насупрот томе, велики део трошкова осигурања власништва издваја се за прошла издања која могу негативно утицати на тренутног осигураника - и за професионални рад неопходан за откривање и исправљање таквих питања пре него што проузрокују финансијске губитке.

    Претрага наслова

    Иако се полиса осигурања наслова разликују од државе до државе и добављача до пружаоца услуга, увијек покривају трошкове провођења претраге наслова. Претраживање наслова је темељно испитивање релевантних јавних записа како би се утврдило да ли постоје проблеми са насловом. Ти се записи обично чувају у граду или жупанији у којој се некретнина налази.

    У идеалном случају, претрага наслова гледа на целокупну историју имовине, протежући се до оригиналне плоче или поделе. То се обично врши испитивањем сажетка некретнине - документа који садржи комплетан ланац власништва и историјске заложне правице. Међутим, пошто сажеци могу бити непотпуни или садржавати погрешне информације, свеобухватно претраживање наслова обично се ослања на друге изворе информација, као што су локални порески подаци, воље претходних власника и применљиве судске пресуде..

    Лечење или решавање проблема

    Полиса осигурања наслова покривају и трошкове решавања (такође познатог и као излечење) већине проблема са насловом (познатих и као оштећења) откривених током претраге наслова. Уобичајени недостаци укључују, али нису ограничени на, следеће:

    • Пореско заложно право (за неплаћене порезе)
    • Заложно право за изградњу, познато и као заложно право механизације (за неплаћене рачуне за изградњу или обнову)
    • Заложно право зајма (на пример, неплаћени дуг на постојећој хипотеци)
    • Пресуде суда (на пример, пресуда након развода којом се део имовине додељује бившем супружнику)

    Имајте на уму да ако претрага наслова открије грозне проблеме са насловом - попут доказа да је имовина у потпуности у власништву треће стране и да је тренутни продавац на тај начин не може продати, да је фалсификован један или више инструмената за пренос, да је некомпетентна страна (таква као малолетник) био укључен у претходни пренос, или да нема право приступа земљишту - зајмодавац може одбити да изда хипотеку на имовини и купац може бити приморан да оде.

    Правни трошкови и надокнада губитака

    Коначно, полиса осигурања власништва покрива будуће трошкове проистекле из спорова о власништву. На пример, власник важеће полисе осигурања власништва не би морао да плаћа из свог џепа да би се бранио од тужбе коју су извођачи тврдили да су њихове компаније имале заложно право на имовини која је произашла из неплаћеног рачуна за обнову претходног власника..

    У релативно ретком случају да суд пресуди да је последњи пренос имовине неважећи - на пример, ако се открије да је претходни власник предао некретнину трећем лицу у досад неоткривеном тестаменту - полиса такође компензује власника полиса за било који губитак капитала у имовини. Ограничење покривања полисе осигурања наслова обично је једнако процењеној вредности имовине у време када се полиса издаје, осим ако власник осигурања купи додатно покриће.

    Како се утврђују наслови трошкова полиса осигурања

    За разлику од многих других уобичајених полиса осигурања (укључујући осигурање аутомобила, животно осигурање и осигурање власника кућа), полиса осигурања наслова обично захтева једнократну, једнократну уплату на дан пре затварања трансакције или пре њега. Осим ако ваш осигуратељ не понуди једнократну уплату на месечније оброке којима се може управљати, веома је ретко да власничка полиса захтева текуће исплате.

    Чимбеници који утичу на трошкове осигурања

    Трошкови наслова осигурања обично се дијеле на двије широке категорије: премије и накнаде за услуге. Унутар сваке категорије трошкови се могу даље поделити на основу количине и врсте рада који су потребни да би се потписала и испунила политика.

    Премије

    Стварна премија уплаћена на одређену полису осигурања власништва у одређеној мјери зависи од вриједности имовине. Међутим, будући да највећи део трошкова полисе покрива посао пре преноса - претрагу наслова, испитивање и отклањање недостатака - вредност имовине није најважнији фактор.

    Ево још неких фактора који утичу на премије:

    • Количина рада која је потребна за одржавање тачних, ажурних информација о обухваћеном имању и суседним некретнинама (познато као насловно постројење)
    • Количина посла која је потребна да се изврши темељна претрага наслова и наслова
    • Потребно је радити лекове како би се излечили евентуални недостаци или штетни интереси
    • Очекивани трошкови надокнаде осигуранику за евентуалне недостатке у власништву

    Просечна полиса осигурања наслова носи једнократну премију од око 1.000 УСД, која покрива сав рад унапред и текуће законско покриће и покриће губитака. Међутим, премије знатно варирају, крећући се од само неколико стотина долара до више од 2000 долара.

    Премиум регулација

    Прописи о наслову осигурања знатно се разликују од државе до државе. У неким јурисдикцијама власти строго регулишу премије, строго ограничавајући начин на који осигураватељи наслова могу структуирати своје политике - колико могу наплаћивати, без обзира на горе наведене факторе. У другим јурисдикцијама регулација премија је лакша, а осигуратељи имају више слободног простора за постављање стопа.

    Уобичајени облици регулације премије укључују следеће:

    • Само надзор. У овој шеми, регулаторни органи из године у годину прате премије наслова осигурања, али не предузимају директне мере за утврђивање прихватљивих стопа или распона. Међутим, ако власти утврде да одређени осигуратељ наплаћује неправедно високе премије, не подривајући конкуренцију или врши монопол над локалном индустријом, задржавају право на новчану казну осигуравајућег осигурања или покретање контроле премија. Пример државе укључује Џорџију и Илиноис.
    • Промулгација. Регулаторне власти се редовно окупљају како би процијениле стање у локалној индустрији осигурања наслова и утврдиле стопе премије или распоне који то одражавају. Пример државе укључује Тексас и Нови Мексико.
    • Претходно одобрење. Сваки осигураватељ права који послује у држави или локалној трговинској организацији која представља више осигураватеља мора локалним регулаторним властима да предложи нове стопе на годишњој основи. Те се тарифе не могу наплатити док их изричито не одобре власти. Сродни стандард, познат као „фајл и употреба“, захтева од осигуравача да поднесу нове распореде тарифа регулаторним органима, а затим чекају да их примене док не добију обавештење да се неће прилагодити. Примјер стања укључују Нев Јерсеи и Нев Хампсхире.
    • Датотека и употреба. Ово је лакши, мање уобичајени стандард који омогућава осигураватељима да мењају цене по њиховом мишљењу, све док истовремено поднесу обавештење о промени код регулаторних органа. Ако власти процене да су нове цене непоштене, задржавају право да их ускладе. Од средине 2015. године, једино стање коришћења и датотеке је Висцонсин.

    Ко нуди право осигурања и где је доступан

    Осигурање наслова је специјализовани производ за који се чини да се не свиђа разноликим пружаоцима осигурања аутомобила и власника кућа, као што су Прогрессиве и Стате Фарм. Заправо, према Америчком удружењу за земљишне наслове (АЛТА), неколицина осигуравача подлеже огромној већини полиса осигурања САД-а. У 2014. години национална финансијска компанија Фиделити, Прва америчка корпорација, осигуравајућа компанија Олд Републиц Натионал Титле и гарантно предузеће Стеварт Титле представљали су више од 80% укупног тржишта осигурања наслова. Разлику су чинили мање осигуравајуће регионалне титуле.

    У већини трансакција са некретнинама, хипотекарни зајмодавац, титулар (адвокатска компанија) и агент или адвокат за некретнине препоручују осигуравајућег власника за полису купца, уколико купац у ствари захтева или жели да га купи. Пошто се трошкови наслова осигурања и услови полисе ретко много разликују између осигуравача који послују у истој јурисдикцији, купац обично прихвата и поступа по препоруци.

    Међутим, важно је напоменути да савезни закон (Закон о поступцима нагодбе некретнина или РЕСПА) забрањује овим субјектима да траже од купца употребу одређене компаније. Као купац некретнина, увек имате могућност да купујете око осигурања наслова и да изаберете добављача који најбоље одговара вашим потребама.

    Наслов Доступност осигурања

    Осигурање наслова је легално и доступно је у 49 држава. Изузетак је Иова, која је забранила власничко осигурање 1947. године, убрзо након локализираног колапса некретнина, који је банкротирао неколико осигуравача са седиштем у Ајови и довео до масовних несигурних губитака за власнике државе. У Ајови, адвокати испитују власништво над земљиштем и израђују мишљења о правима сажимајући ланац власништва и све видљиве недостатке у власништву. Полице осигурања адвоката из Иове обично покривају финансијске губитке који се могу приписати нетачним или непотпуним мишљењима наслова.

    Осигурање наслова насупрот трошковима наслова

    За поређење, типично право адвокатског мишљења кошта негде од 100 до 300 долара у Ајови, у зависности од врсте имовине, броја претходних власника и броја и сложености заложних права које могу постојати на имању. Поред тога, трошак преноса сажетка некретнине обично се креће између 100 и 200 долара.

    То сачињава укупне трошкове од 200 до 500 долара, које плаћа искључиво купац - знатно мање, у многим случајевима, од трошкова осигурања власништва. Иако ни владино владино стање у Иови не регулише мишљење о наслову нити повлачење хонорара, интензивна конкуренција државних одвјетника и професионалаца за титуле држи их на разумним нивоима.

    Имајте на уму, међутим, да мишљења о наслову нису уобичајена у већини јурисдикција. Чак и ако сте у могућности да нађете локалне одвјетнике који су спремни написати власничко мишљење о некретнини коју купујете, њихове политике злоупотребе можда неће покрити губитке настале због погрешног или непотпуног мишљења. Вероватно ћете бити закачени за те губитке - и, у најгорем случају, можете изгубити имовину као резултат.

    Завршна реч

    Затварање новог дома је исцрпљујући процес, посебно за купце који први пут купују куће. Када смо се супруга и ја 2015. затворили код куће, наша детаљан списак трошкова затварања био је дужи од странице - ситним фонтом.

    Примамљиво је да се осигурање наслова посматра као само још један трошак затварања који с нестрпљењем мора да плати ви или ваш продавац. Међутим, то је много више од појединачне ставке која се баца. Баш као што осигурање власника кућа пружа финансијску заштиту од мноштва физичких опасности, осигурање наслова штити ваше интересе од прошлих грешака, пропуста и дела превара. Чак и ако ваш зајмодавац не захтева да имате власничко осигурање, тешко је замислити ситуацију у којој то није вредно улагања.

    Да ли сте икада купили право власништва над кућом или некретнином која изнајмљујете?