За и против власништва и управљања некретнинама за изнајмљивање

На жалост, плаће повезане са некретнинама за изнајмљивање нису баш тако лако доћи. Иако некретнине за изнајмљивање сигурно могу донијети знатан приход, важно је имати на уму да је посједовање и управљање имовином још увијек посао. Пре него што зароните у свет дохотка, узмите мало времена да озбиљно размислите о предностима и недостацима таквог аранжмана, како бисте били сигурни да се ваше снаге и слабости одговарају на одговарајући начин са предностима и недостацима посла.

Предности управљања некретнином за изнајмљивање

1. Месечна плата

Месечне зараде које можете зарадити поседовањем и управљањем некретнинама за изнајмљивање једна су од ретких прилика у којима можете понекад да прикупљате приход за готово ништа. Када је некретнина у добром стању и станар је одговоран, можете прикупити чекове за најам како бисте помогли да се надокнаде трошкови ваше хипотеке и други трошкови одржавања имовине. Ако је хипотека мања од оне коју сакупљате за закуп, можда ћете се наћи у сретној ситуацији да сваког месеца имате вишак.

Међутим, имајте на уму да требате издвојити новац за кућна унапређења и поправке, будућа слободна места и порезе. Износ који издвојите зависи од вашег пореског оквира, стања у дому и ваших пројекција за конкурсе и промет станара..

Али чак и ако сваки месец узимате губитак на имовини (трошкови су већи од прихода), можда ће вам ипак бити вредно улагања. То зависи од тога колико очекујете да имовина цени током времена које намеравате да га држите, колико очекујете да се тржиште закупа побољша за то време и какав ће утицај губитак имати на ваше порезе.

Роофстоцк, који је тржиште инвестицијских некретнина "кључ у руке", има врло детаљан извештај о финансијама сваке имовине како би вам помогао да разумете потенцијални ток новца сваког месеца.

2. Капитал као инвестиција

Као и свака инвестиција, посједовање и управљање имовином за најам долази с ризицима. Али за оне који ризикују постоји потенцијал за значајну награду.

Две сјајне ствари се могу догодити: Прво, имовина може временом ценити вредност, а друго, улагање у капитал у имовини се надокнађује и може бити у потпуности покривено износом зараде. Поред тога, можете да добијете знатну пореску олакшицу на своју инвестицију, јер уз све своје трошкове можете отписати и камате на хипотеку..

Ако се ове две ствари догоде, можда ћете моћи да прикупите значајну проверу приликом продаје или рефинансирања некретнине помоћу Фигуре.цом. Само обавезно издвојите део пројектоване куће за капитални добитак приликом продаје, као и новац за покривање накнада повезаних са рефинансирањем или продајом имовине. За разлику од примарног пребивалишта, сваки новац који зарадите продајом најма - без трошкова - опорезује се.

3. Алтернатива продаји

Изнајмљивање некретнина може пружити лијепу алтернативу продаји ако је тржиште у паду. На пример, потенцијалним купцима је све теже пронаћи финансирање, тако да можда нема довољно потражње за вашом некретнином да би се постигла продајна вредност коју вреди. Ако је то случај са имовином коју поседујете, можда би било паметно изнајмити је док се тржиште не побољша. Ако изнајмите некретнину пре него што је продате, можете створити капитал док се не ослобађате лошег тржишта.

Уз то, велика предност изнајмљивања имовине на паду тржишта је та што ћете можда моћи да отписите део губитака кући када дође време за продају. То се најбоље постиже ако предвидите да ће некретнина додатно амортизовати вредност када је почнете изнајмљивати. Овај паметни потез може вам олакшати губитак продаје куће с губитком, јер вам је као пословна имовина дозвољено да захтевате део тог губитка као одбитак од вашег прихода, што је посебно корисно ако сте у вишем Пореска стопа. Можете отписати губитак до 25.000 долара.

4. Додатне пореске олакшице

Као станодавац, можете отписати огроман број трошкова везаних за поседовање и управљање имовином. Закуподавци могу отписати хипотеку, амортизацију, поправке, путовања и осигурање који се односе на имовину. Као и сваки самозапослени појединац, станодавац може и отписати трошкове кућне канцеларије, правне и рачуноводствене услуге и друге трошкове који се односе на вођење посла.

Ова отписа могу се претворити у новац назад у џепу на крају године. И, у многим случајевима, за разлику од самозапослене особе, нећете захтевати свој приход по распореду Ц и нећете морати да плаћате порез на самозапошљавање, осим пореза на доходак.

5. Независност

Поседовањем и управљањем имањем можете бити свој шеф. Под условом, можда нећете моћи да сложите крај с приходима оствареним од само једне имовине, али постоје многи паметни инвеститори који доходак од закупа претварају у средства за живот. Ти инвеститори обично поседују и управљају портфељем некретнина, што је много посла. Компензација је, наравно, у могућности да улажу, одржавају и дају предност у складу са својим жељама и распоредом.

Недостаци посједовања некретнине за изнајмљивање

Приход од изнајмљивања власницима и менаџерима имовине може бити сјајна инвестиција и извор прихода. Међутим, то је сложеније од уновчивања чекова за изнајмљивање станара.

1. Станари могу бити страшни

Изнајмљивачи имају мало разлога за брижљиво бригу о некретнинама. Често, у најбољем сценарију, станар ће напустити место мало прљаво када се он или она иселе. Још увек морате да фарбате и завршите основно одржавање власника кућа.

Нажалост, зна се да су станари који су или осветољубиви према опаженим сумњама потпуно потукли некретнину, знајући у потпуности да вриједан депозит од 500 долара вриједи њихову ропску ропство. У тим случајевима, можда ћете морати да издвојите хиљаде долара да бисте имовину вратили у прихватљив услов за узастопне станаре.

Надаље, станари понекад једноставно престану плаћати најамнину, знајући да се могу на неко вријеме ријешити због ваших трошкова да их одведете на суд ради деложације. У сваком случају, грозни станари могу вам вратити десетке хиљада долара - и могу изазвати безбројне главобоље.

2. За улагање је потребан капитал

Поред капитала потребног за предујам за куповину некретнине, морате да имате ликвидни капитал да бисте управљали имовином. На примјер, можда ће вам требати хиљаде долара да поправите некретнину коју руши страшан станар. Можда ће вам требати стотине долара да бисте станара извели на деложациони суд. И да не помислите да скрининг за пристојног станара смањује количину потребног капитала, неочекивани поправци куће су често скупи, а ви сте законски обавезни као станодавац да брзо и довољно ријешите имовинске проблеме..

На пример, потребно вам је стотине долара на руци да замените грешни бојлер и вероватно хиљаде долара да бисте заменили непропусни кров. Такође вам је потребно додатно покриће осигурања ако изнајмљујете свој дом, јер осигурање власника кућа односи се само на некретнине у којима живе власници.

3. Потенцијалне правне последице

Када говоримо о правним проблемима, закон је на страни вашег станара ако не извршите неопходне поправке због вашег временског или новчаног ограничења. Према Ноло-у, ваш станар може задржати станарину или чак изаћи на закуп без казне ако се не бавите правилно пословима. Штавише, ако закуп закупа није херметичан, можда ћете имати мало користи ако ваш станар оштети имовину или не плаћа најамнину на задовољавајући начин..

Обавезно да одвјетник с искуством у изнајмљивању некретнина прегледа детаље вашег најма. И запамтите да ако не проверите да ли су у полисама осигурања адекватно покривени, тада вас станар може одвести пред суд ако су он или она или гости повређени на имовини.

4. Временски напори

Очито, неочекиване поправке могу потрајати вријеме да се ријеше проблеми. Међутим, цео процес власништва и управљања закупом имовине захтева време.

Морате да водите рачуна о времену и енергији која је потребна да бисте пронашли висококвалитетног станара путем апликација, интервјуа и кредитних извештаја. Такође морате да останете на врху депозита станара, издавања чекова, упита и потреба. Ваш станар вам плаћа не само место боравка, већ и услугу на некретнини. За све ово треба времена и знања.

Не можете само претпоставити да ће се ваш приход повећати без знатног броја сати издвојеног за управљање имовином. Ово је посебно проблематично ако покушавате да задржите и уобичајени посао са пуним радним временом. У овом случају, свакодневно пословање управљања имовином можете послати у специјализовану фирму за управљање имовином, али то додатно смањује вашу последњу линију за 8% до 10% или више, овисно о томе колико зарађујете. Пре него што започнете, добро је разговарати са неколико локалних компанија за управљање имовином да бисте добили представу о томе које услуге нуде и како их наплаћују..

5. Доња линија може одгристи назад

Као и све инвестиције, и овај ризик је повезан са поседовањем и управљањем некретнинама за изнајмљивање. Понекад се тржишта не понашају онако како бисте желели, као на пример када неко имање вреднује вредности, а не цени вредност. Други пут проблеми се јављају кроз имовину, попут низа лоших станара или скупих поправака (што је посебно погубно ако нисте издвојили довољно ликвидног капитала за решавање проблема). Можда ћете имати потешкоћа с попуњавањем слободних радних места или зарадом повратка вредног времена које сте уложили у то. Против неуспјеха можете се заштитити тако што ћете диверзификовати свој портфељ некретнина, тако да ваша финансијска будућност није у потпуности повезана са имовином с једним дохотком.

Коначно, запамтите да ће влада доћи куца за свој фер део вашег прихода. Обавезно пажљиво документујте своје приходе и трошкове како влада не би могла да преузме више него што треба. Ако имате било каквих питања у вези са порезом у вези са коришћењем ваше имовине, њеним приходима или трошковима, обратите се свом књиговођи да бисте били сигурни да вас изненадна правила не могу изненадити на крају године.

6. Претварање пребивалишта у најам са скраћеним радним временом

Ако нисте пажљиви, ситни отисци амбиција вашег стана за изнајмљивање могу вас поново засметати. Узмимо, на пример, све популарнији најам некретнина за одмор. Порезни закони не омогућавају само вама и вашој породици да напустите просторије неколико недеља годишње како бисте остварили мало додатног прихода и отписа. У овом сценарију можете унајмити свој дом за додатни приход, али вероватно нећете моћи да узимате додатне одбитке.

Свака имовина коју поседујете још увек се сматра примарним пребивалиштем ако ви и ваша породица дом преузимате дуже од 14 дана или више од 10% времена у коме га закупују изнајмљивачи, шта год да је веће. Ако се имовина и даље рачуна као примарно пребивалиште, чак и ако сте га претворили у имовину за одмор, не можете одбити своје трошкове на приходе од најма када дође време за порезе. (Међутим, с обзиром да вам је то примарно пребивалиште, у многим случајевима и даље можете одбити камате на хипотеку.) Ако је ваша мотивација да искористите одбитке повезане са изнајмљивањем куће, разговарајте са својим књиговођом пре него што направите било какве храбре потезе приликом претворбе имовине. у најам како не бисте били шокирани у порезном времену.

Завршна реч

Ако вам изнајмљивање имовине звучи привлачно, а дубинско управљање имовином је ван вашег ограничења вештина, интереса или заказивања, размислите о томе да запослите компанију за управљање имовином. У идеалном сценарију можете да остварите приход и / или капитал из најамнине, али неко други остаје задужен за свакодневно одржавање имовине, колекције, па чак и проналазак нових станара. Било би добро интервјуисати више менаџера локалне имовине како бисте добили увид у услуге које ова компанија пружа и да ли су њихови трошкови вредни.

Да ли сте икада имали великих недостатака повезаних са изнајмљивањем некретнина?