Шта је изузеће у домаћинству - дефиниција, порез и правни третман

Опште познати као „изузеци од домаћинстава“ (и имања која штите опште позната као „газдинства“, или „имања у домаћинствима“), ови статути постоје како би заштитили власнике станара од прекомерног опорезивања, пружили уточиште преживелим супружницима након што њихови партнери пренесу, и заштитити неки или читав власнички капитал од одређених врста поверилаца. Изузеће савезног имања односи се посебно на власнике домова који су у стечају. Изузеци од државних имања имају ширу ширину, са одредбама које штите власнике домова од неких пореза на имовину и, након смрти, пружају преживелим супружницима и уздржаваним члановима заштиту против несигурних поверилаца и других подносилаца захтева који желе да им одузму примарно пребивалиште.

Изузеци од домаћинстава углавном се односе на куће са самостојећим и породичним кућама, кондоминијуми и произведене куће на земљишту које је власник или закуп куће. Не односе се на некретнине за изнајмљивање, куће за одмор и остале стамбене објекте који се не квалификују као примарна пребивалишта.

Под условом да посједују предметна имања, појединци који могу доказати да дјелују као глава домаћинстава за некретнине чији се становници квалификују као њихови издржавани, могу их прогласити сеоским домаћинствима, без обзира на то гдје стварно живе. На пример, ако сте самохрана, неудана особа која изнајмљује своје основно пребивалиште, поседује дом старих родитеља широм града и преузима потпуну финансијску одговорност за њих (укључујући плаћање хипотеке и неопходне поправке), вероватно ћете то затражити као имање. Међутим, у сваком случају, један глава домаћинства или брачни пар може имати само једно домаћинство, чак и ако је власник или водитељ домаћинстава за више пребивалишта.

Савезно ослобађање домаћинстава

Према члану 522 (д) (1) америчког стечајног законика, власници кућа могу изузети део удела у власништву (капитал) у својим примарним резиденцијама од несигурних поверилаца (попут издаваоца кредитних картица) чији кредити нису осигурани од стране зајмопримаца. својство.

Од 2016. године, вредност долара ослобођеног камата на имовину ограничена је на 23 675 долара за појединце и главе домаћинстава који пријављују банкрот и 47,350 долара за брачне парове који заједнички подносе стечај. Ово је износ који им дугује ако се имовина одузме и прода како би се задовољила неизмирена дуговања. Расте сваке три године како би ишао у корак са инфлацијом.

Многе државе имају и изузећа за домаћинства који штите власнике кућа пред банкротом. Износи ових изузећа могу бити већи или нижи од савезног изузећа. Власници домова углавном имају право државног закона да бирају изузеће државе или савезне владе.

У државама у којима је државно изузеће издашније, има смисла да га користе власници кућа који су суочени са банкротом. Следећа стања су примери:

Цалифорниа: Самохрани, способни власници кућа (са или без уздржаваних) могу да ослободе до 75.000 УСД; главе домаћинстава које живе са чланом породице могу да ослободе и до 100.000 долара; а особе са инвалидитетом и старији власници кућа могу изузети до 175.000 УСД. Ова ограничења односе се и на брачне парове - нема калибрације у дуплирању изузећа према калифорнијском закону.
Георгиа: Већина самохраних власника кућа, са или без уздржаваних лица, могу изузети до 21.500 УСД. Држава предвиђа додатних 5000 долара које се могу применити на било коју имовину, укључујући и имања на сеоским имањима. Изузеће се удвостручује (на 43.000 долара) за брачне парове.
Иллиноис: Власници појединачних кућа, са или без издржаваних чланова, могу да ослободе до 15.000 УСД. Брачни парови могу изузети до 30.000 долара.
Северна Каролина: Већина самохраних власника кућа, са или без уздржаваних лица, могу изузети до 35.000 УСД. Власници кућа старијих од 65 година чији су супружници умрли могу изузети до 65.000 долара. Брачни парови могу изузети до 70.000 долара.
Охио: Власници појединачних кућа, са или без уздржаваних лица, могу изузети до 132.900 УСД. Брачни парови могу изузети до 265,800 УСД.

Како дјелује ослобађање од куће у стечају

Ако је вредност вашег дома мања од вредности изузећа од савезне државе или савезног имања, то се не може продати да бисте задовољили стечајне повериоце..

У вероватнијем случају да је ваш дом превазилази вредност изузећа од домаћинстава, може се продати у стечају. Међутим, повериоци не добијају целокупну зараду. Ви (или ви и ваш супружник, ако сте у браку) морате задржати паушални износ једнак вредности појединачног или заједничког изузећа од домаћинства. Можете користити овај износ како сматрате прикладним, укључујући и предујам за нови дом или као сигурносни депозит за стан.

Остала изузећа од савезне имовине

Према савезном закону, изузеће из домаћинстава је део већег пакета ослобађања од банкрота који штити физичку имовину и права од несигурних поверилаца:

Моторна возила и процењена вредност до 3.775 долара
Накит, до 1600 долара
Роба за домаћинство, као што су намештај и уређаји, до 600 долара по предмету и 12.625 долара у укупној вредности
Уговори о животном осигурању, до 12.625 долара
Исплате животног осигурања које су неопходне за вашу подршку (није наведена горња граница)
Медицински неопходна, законом прописана здравствена помагала, као што су преносне машине за кисеоник (није наведена капа)
Савезне бенефиције, попут социјалног осигурања и накнада за незапослене (није наведена горња граница)
Исплате алиментације и издржавања које су неопходне за вашу подршку (није наведена горња граница)
Пензиони рачуни ослобођени од пореза, са ограничењем од 1,283,025 УСД за традиционалне ИРА-е и Ротх ИРА-е, а није ограничење ограничено на осталим врстама рачуна

Важно је да изузеће од домаћинства не штити ваше примарно пребивалиште од искључења. Ако постанете деликт у хипотеци, не можете остати у својој кући само зато што је то ваше имање.

Изузеће од домаћинства се такође не може применити на друге зајмове или дугове који су осигурани вашим каматама у вашем дому, као што су заложне услуге механизације и зајмови за обнову ФХА. Ако нисте сигурни да ли је покривена одређена врста дуга, обратите се адвокату за некретнине са лиценцом за обављање послова у вашем крају.

Савезне против савезних државних изузећа

Ако ваша држава нема изузеће за своје имање, можете искористити изузеће савезног домаћинства током пријаве о стечају. Међутим, већина држава са изузећима од домаћинстава (иако не све) је издашнија од савезног изузећа.

То је случај у Массацхусеттсу, где се изузеће из домаћинства креће и до 500 000 УСД, према регистру аката округа Норфолк. У осталим случајевима, државно ослобађање не одређује ограничење долара. Уместо тога, он се односи на одређену површину, тако да његова великодушност зависи од вредности основног својства. На пример, Иова омогућава власницима кућа да заштите целокупно имање у вези са имањима, подложно ограничењу површина од 0,5 хектара у укљученим градовима и местима, и 40 хектара у руралним областима и некорпоративним заједницама.

Неке државе са изузећима на имању искључују се из федералног система. Ако је ваша матична држава једна, морате користити изузеће из домаћег имања. Ако вам матична држава дозвољава да бирате између савезног и савезног изузећа, то можете учинити - вероватно избором издашнијег од два.

Ограничења изузећа Према Закону о спречавању злоупотребе стечаја и заштитом потрошача из 2005. године
Федерални закон за спречавање злоупотребе банкрота и заштиту потрошача (БАПЦПА), донесен 2005. године, намеће нека значајна ограничења за изузећа од државних домаћинстава у стечају.

Најважније је затварање такозване „рупе у љетниковцу“, кроз коју су јако задужени појединци настанили пребивалиште у државама с повољним законима о домаћинствима, паркирали расположиву готовину у сеоским некретнинама и одмах након тога прогласили банкрот. То се често дешавало на Флориди, која је имала изузеће изузећа од домаћинстава на имању.

БАПЦПА је ограничио изузеће од државних имања на приближно 155.000 УСД за појединце и приближно 310.000 УСД за брачне парове у следећим случајевима:

Када је имање имања стечено лажним преносом у претходних 10 година
Када је задужени појединац или брачни пар купио имање на сеоском имању у року од 40 месеци (1,215 дана) пре подношења стечаја, уз важан изузетак који потиче од продаје претходне имовине дужника - а који се потом користи за куповину њихове тренутне имања - може бити додато изузећу од домаћинства
Када је дужник осуђен за кривично дело

Попут стандардног изузећа савезног домаћинства, изузеће БАПЦПА периодично расте како би ишао у корак са инфлацијом. Примјењује се у свих 50 држава и замјењује државни закон кад год дође до сукоба.

Заједничке карактеристике статута државних домова

Док је изузеће савезног имања осмишљено посебно ради заштите власника кућа од несигурних поверилаца у стечају, закони о сеоским имањима су шири. Они генерално штите поједине главе домаћинства, брачне парове, а понекад и појединце (укључујући издржаване и несродне чланове).

Усредсређују се на три важна подручја:

Склониште за преживјеле супружнике. Статут домова углавном обезбеђује преживјеле супружнике и издржаване чланове, укључујући малолетну децу, заштиту од захтева незаштићених поверилаца, као што су издавачи кредитних картица. Такође, преживјелим супружницима и уздржаваним члановима пружају заштиту од захтева бивших супружника преминулог власника куће и друге деце или очуха, чак и ако вољом власника куће није прецизирано да имовину треба препустити новој породици. Да би остали подобни за ову заштиту, преживјели супружници или њихове породице морају обезбедити (и платити) за одржавање и одржавање покривених некретнина, порез на имовину и хипотекарне исплате, ако је примењиво. Такође морају да одржавају имање као своје примарно пребивалиште и могу одузети права на имању након пресељења у друго место, чак и ако задрже наслеђене некретнине..
Заштита имовине у стечају. Обезбеђени поверилац углавном не може приморати на продају имања у домаћинству када су интереси власника мањи од вредности доларина за изузеће из домаћинстава или ако је имовина мања од ограничења површина. Када су интереси власника већи од одговарајућих вредности долара или ограничења површина, повериоцу се може дозволити продаја, али власник има право задржати максималан приход дозвољен законом.
Ограничавање изложености порезима на имовину. Многи (али не сви) закони о сеоским имањима ограничавају излагање власника имовине локалним порезима на имовину изузимајући део њихове вредности из израчунавања процене пореза. На пример, у држави са ослобађањем од пореза на имовину од 50.000 долара, власник куће који живи у сеоском имању чија процењена вредност од 200.000 долара плаћа порез на имовину као да дом вреди само 150.000 долара. Ослобађање од пореза на имовину не утиче на вредности препродаје домова, а власници кућа задржавају право гласа о порезима на имовину и повећавају се у својим општинама и школским окрузима, чак и ако су њихове фарме у потпуности ослобођене од опорезивања. У неким државама, одређене демографске групе имају право на обимнија ослобађања од пореза на имовину. На пример, по тексашком контролору јавних рачуна, сваки тексашки имања домаћин има право на ослобађање од пореза на имовину у износу од 25.000 УСД, али домаћини са инвалидитетом и старији од 65 година уживају додатно ослобађање од 10.000 УСД..

Закони о сеоским имањима често штите осигурање од власника кућа током одређеног временског периода (обично једну до две године, али потенцијално и дуже) након покривеног догађаја који озбиљно оштећује или уништава имање у домаћинству.

Кључна изузећа од статута домаћинстава

Статут домова не даје власницима кућа царте бланцхе непокретним повериоцима или локалним пореским властима. Неки су државни статути издашнији од других, али ниједан није апсолутни.

Поред хипотека и других заложних права заштићених интересом за имање у домаћинству, закони о имањима обично не штите власнике домова и њихове наследнике од:

Присилна продаја повезана са савезним, државним или локалним порезима (заложно право)
Извршење пресуда које се односе на подршку садашњим или бившим супружницима или малолетној деци
Задовољство заложним правима пре стварања имања (осигурање наслова често може спречити ово питање)
Присилна продаја повезана са задовољством делинквентне закупнине земљишта (ово се може догодити када власник мобилне кућице у домаћинству прикупи значајан дуг власнику парцеле на којој је паркиран)

Уз то, домаћини морају разумети захтеве својих државних статута за одржавање домаћинстава. На примјер, у неким јурисдикцијама чак и привремено изнајмљивање имовине у којој се налази домаћинство представља напуштање и може поништити заштиту предвиђене државним статутима.

Примјери статута државних домаћинстава

Следи репрезентативни узорак статута државних имања. Имајте на уму да се њихов садржај, посебно вредности долара, подлежу променама са применом нових закона. За ажурне информације о законима о сеоским имањима у вашем локалу обратите се државном законодавству или стамбеном органу.

Текас

Ослобађање од пореза на имовину: Сви власници домова у Тексасу могу тражити ослобођење од школског пореза од 25.000 УСД, смањујући процењену вредност њихових имања за 25.000 УСД за потребе опорезивања у локалним школским окрузима. Власници кућа са инвалидитетом и старији од 65 година могу затражити додатно ослобађање од школског пореза од 10.000 УСД. Жупаније у Тексасу могу дозволити „необавезно“ ослобађање од пореза на сеоским имањима до 20% (или 5.000 долара, што је мање) од процењене вредности за потребе окружног пореза (одвојено од школских окружних пореза). На пример, округ Харрис, где се налази Хјустон, нуди 20-постотно ослобађање од окружног пореза. Жупаније могу понудити додатна необавезна изузећа до 3000 УСД за домаћинства старијих од 65 година и инвалиде. Одређене жупаније нуде додатна изузећа за одређене демографске групе или класе. На примјер, власници домова округа Харрис чији инвалидитет није повезан с војном службом могу затражити стопостотно ослобађање од жупанијских пореза.
Изузеће повериоца: У складу са 40-месечним БАПЦПА захтевом боравка, тексашки закон дозвољава власницима домаћинстава да изузму неограничену вредност долара од одузимања неосигураних поверилаца. У инкорпорираним градовима, изузета имовина не може бити већа од 10 хектара. У руралним областима, ограничење величине је 100 хектара за поједине власнике земљишта, а 200 хектара за породице.

Флорида

Ослобађање од пореза на имовину: Закон Флориде омогућава власницима кућа да изузимају „првих“ 25.000 УСД процењене вредности од свих опорезивања, а „трећи“ 25.000 долара од пореза који нису школе. У основи, дом у вредности од 75 000 УСД опорезује се као да вреди 25 000 долара за део рачуна за порезе власника који није школа, и као да вреди 50 000 долара за део рачуна у школама.
Изузеће повериоца: У складу са БАПЦПА захтевом боравка, закон са Флориде омогућава неограничено изузеће од вредности у доларима. У укљученим општинама, изузета имовина не може бити већа од 0,5 хектара. У нерегистрираним областима, изузета имовина не може бити већа од 160 хектара.

Массацхусеттс

Ослобађање од пореза на имовину: Не постоји ослобађање од пореза на имовину за домаћинства у Массацхусеттсу.
Изузеће повериоца: Масачусетс аутоматски ослобађа 125.000 УСД домаћег капитала од заплене поверилаца. Власници домова који поднесу изјаве о домаћинству са својим локалним регистром дела (жупанијски регистратор) могу изузети до 500.000 долара. Особе са инвалидитетом било које животне доби, као и особе са инвалидитетом старије 62 године и више, уживају лична изузећа до 500.000 УСД сваки. То значи да пар, чији се чланови квалификују за особе са инвалидитетом или су обоје старији од 62 године, може изузети до 1.000.000 УСД.

Канзас

Ослобађање од пореза на имовину: Домаћини у Канзасу могу годишње конкурисати за делимичне поврате пореза на имовину. Надокнада се односи само на општи порез на имовину и не односи се на порез на имовину која је већа од 350.000 УСД. Максимална годишња вредност поврата је 700 долара. Власници кућа са ниским примањима (они који годишње зарађују мање од 19.100 УСД) старији од 65 година могу се квалификовати за повраћај пореза за имовину у Кансасу, који сваке године враћа 75% пореза на имовину..
Изузеће повериоца: У складу са БАПЦПА резиденцијалним захтевом, Кансас дозвољава неограничено изузеће од вредности у доларима. Домаћини у укљученим општинама могу изузети до једног хектара, док домаћини негде другде могу изузети до 160 хектара.

Како удомити своје примарно пребивалиште

Процедура за домаћинство у примарном пребивалишту варира од надлежности, али генерално није ни тешка ни скупа. У већини држава, резиденција стјече статус домаћинства једноставно на начин да власник куће затвори имање и прогласи га својим примарним пребивалиштем..

У Невади, Вирџинији и Вермонту потребан је званичан поступак газдинства. Чак и у државама у којима није потребно формално газдинство, формална декларација о сеоском имању пружа важну заштиту, као што су наставак именовања домаћинства и заштита прихода од продаје од кредитора током одређеног периода (који се разликује у зависности од државе) након што је дом продат.

Опћенито, процес газдинства слиједи овај оквир. За упутства специфична за ваш локал, обратите се државним или градским властима за становање.

Процијените подобност своје имовине. Прегледајте статуте о домаћинству у вашој држави и утврдите да ли некретнина коју желите заштитити испуњава важеће критеријуме за испуњавање услова. Имајте на уму да, под БАПЦПА, можда нећете моћи заштитити пуну вредност свог дома ако сте живели тамо мање од 40 месеци.
Одредите да ли ваша држава захтева декларацију. Већина држава не захтева од власника кућа да званично прогласе фарме. Да бисте утврдили да ли ваша држава има, обратите се државном стамбеном органу или локалној евиденцији. Тамо где је потребна званична декларација, власти углавном дају стандардизоване или узорке обрасца које можете попунити путем интернета или ручно. На пример, уред за снимање округа Цларк (Невада) пружа стандардни онлине образац за једну страницу. Једном када добијете образац, установите да ли је потребно да подносите декларацију понављајући (на пример, Вермонт захтева годишње декларације) или само једном.
Прикупите потребне информације. Подаци потребни за пријављивање домаћинства варирају од државе до државе, али обично укључују број пакетића проценитеља (АПН), адресу некретнине, правни опис некретнине (са димензијама и ширинама), интересовање власника за некретнину и тренутни становници имовине (укључујући уздржаване чланове). Већина ових података може се наћи на документу о некретнини.
Попуните и овери образац. Помоћу прикупљених података у потпуности испуните образац. Ако ваш локални снимач захтева да се изјаве о домаћинству овере нотарско, овери га код јавног бележника са прихваћеним доказом о идентитету и потпиши га у присуству бележника. У зависности од тога где нотарско оверете образац, за овај корак може бити потребна номинална накнада, често око 5 УСД.
Поднесите образац. Испуњени, оверени образац доставите у уред свог уреда за снимање. Иако обрасци за декларацију о домаћинству нису веома сложени документи, неопходно је да ваш образац буде правилно попуњен - а особље уреда вашег снимача вероватно неће пружити корисне савете у вези с тим. Ако сте уопште забринути због своје способности да сами испуните образац, посаветујте се са адвокатом - у случају да морате да се позивате на своја имања, сат или два у адвокатским накнадама брзо ће се платити.
Добивање писмене потврде о подношењу пријаве. Канцеларија вашег диктара треба да достави копију поднете декларације са печатом снимача. Ово указује да је поднета и да је у току.

Завршна реч

Иако осигурање власника кућа и закон о имањима у правном смислу мало наликују једни другима, обоје штите од катастрофалних губитака који преко ноћи могу променити живот породице. Баш као што бисте волели да никада не подносите захтев код осигураватеља куће, радије не бисте никада тестирали ограничења изузећа од куће на вашој држави због подношења стечаја или станарског додатка за преживеле супружнике. Али када је све речено и учињено, утешно је знати да је бар неки од ваших интереса за вашу примарну пребивалиште делимично заштићен од несреће..

Да ли живите на имању у којем се налази домаћинство?