Пореске погодности за улагања у некретнине - Објашњена правила ИРС-а

Кућна једнакост је темељ личног богатства у Сједињеним Државама, што представља око две трећине нето вредности за већину америчких домаћинстава по Блоомбергу. Ширење власништва над кућама подстакнуто је владиним програмима и пореским погодностима за подстицање куповине кућа. Према студији социјалних снага, власништво над кућама води „јачој економији, бољим школама и уложеном, проактивном грађанству“. Власници домова имају вишу стопу гласања и више су укључени у грађанске организације.

Посједовање некретнина има неке јединствене финансијске предности. На пример, власници кућа могу одбити камате на хипотеку, премије за хипотекарно осигурање и порез на имовину од обичних прихода. Такође, приход од продаје куће третира се као капитални добитак за порезе - до 250.000 долара добити се може искључити из прихода за једног пореског обвезника или 500.000 долара за пар који поднесе заједнички повратак.

Посједовање куће или инвестиционе некретнине нуди огромне предности и за друштво и за вас појединачно. Ево како да најбоље искористите своје улагање.

Некретнине као инвестиција

Поседовање инвестиционе имовине значајно се разликује од поседовања имовине у којој неко живи. Иако инвеститори дијеле многе уобичајене ризике - неликвидност, недостатак транспарентности, политичка и економска неизвјесност - свака инвестицијска имовина је јединствена, варира о употреби, локацији, побољшању и трајности. Свака инвестиција може бити подложна збуњујућој колекцији пореских правила, која све утичу на нето поврат улагања.

Анди Хеллер, коаутор књиге „Купи још ниже: Редовни водич људи за богатство некретнинама“, напомиње да већина људи плаћа превише за своју имовину: „Зарада се закључава одмах након што инвеститор купи имовину. Због грешака у анализи, инвеститор плаћа превише, а затим се изненади када не заради новац. "

Хеллер саветује да успех у инвестирању у некретнине захтева:

Темељито планирање. Превише се људи заљубљује у имање без стратегије да зарађује.
Реална очекивања. Куповина, посједовање и продаја некретнина није лак начин за богатство. Ериц Тисон, коаутор књиге „Реалвести Инвестинг фор Думмиес“, напомиње да морате бити паметни, спремни за рад и спознати своју личну толеранцију на ризик..
Детаљна пажња. У напорима да закључе понуде пред конкурентима, многи купци не успевају да адекватно провере историју, услове и ограничења потенцијалне куповине имовине, завршавајући са изненађујуће скупим трошковима санације..
Компетентни и искусни саветници. Успешни реални инвеститори увек имају тим консултаната који ће им помоћи у проналажењу, анализирању, куповини, финансирању, управљању и продаји њихових некретнина..

Врсте некретнина

Израз "некретнине" обухвата различите врсте имовине, укључујући:

Неразвијене некретнине. Инвеститори набављају сирову земљу за различите сврхе, укључујући фарме и ранчеве, експлоатацију природних ресурса, попут сјече дрвета или рудног угља, подјеле и продаје парцеле или будућег развоја. Цена сировог земљишта зависи од његовог највећег могућег коришћења, било да је пољопривредни или место пословне зграде. Близина урбаних подручја и одобрене зоне уређења често одређују вредност имања.
Стамбене некретнине. Некретнине се обично користе за стамбене сврхе, било да се ради о породичним кућама или више породичним некретнинама, укључујући апартмане и станове. Ова својства - у распону од једног дуплекса до развоја са стотинама најамних јединица - захтевају стално одржавање и активно управљање како би се одржала попуњеност и повећала вредност.
Цоммерциал Пропертиес. Овај сегмент укључује пословне зграде, малопродајне објекте као што су продавнице прехрамбених производа и продавнице, те индустријске некретнине, укључујући складишта и производне погоне. Комерцијалне некретнине захтевају активно управљање због конкуренције, физичког одржавања, сталног промета станара, као и због разноликости и сложености услова закупа. Власници некретнина редовно се суочавају са правним, зонским и еколошким питањима.

Некретнине су такође категорисане као:

Неименован. Неодређена својства су сирова земља која није измењена људским деловањем, тј. Без грађевина, грађевина, путева, вештачких језера или језера. С обзиром да се сматра да земљиште има бесконачан корисни век, не може се амортизовати у пореске сврхе. Међутим, одбитци исцрпљења могу бити доступни ако се природни ресурси попут дрвета, нафте и других минерала узимају са имања.
Побољшана имовина. Побољшане некретнине су земљишта која су измењена додавањем зграда и вештачких грађевина, стамбених или пословних. Иако се земљиште не може амортизирати, трошкови побољшања могу се поново открити током њиховог корисног вијека. У многим случајевима дозвољена је убрзана амортизација стварних средстава.

Правила и прописи о порезу на непокретности

Посједовање имовине за улагање у некретнине може власнику пружити значајне пореске олакшице ако се правилно организира и њиме управља. Општа правила која се примењују код пореског третмана инвестиционе непокретности су:

Трошкови повезани са набавком имовине (накнада за власништво, накнаде за снимање) додају се трошковној основи имовине и амортизују
Трошкови везани за финансирање имовине (накнаде за зајмодавце, накнаде за хипотеку) амортизирају се током трајања зајма
Трошкови настали као резултат управљања имовином (порези, осигурање, комуналије) могу се одбити као текући трошкови

Међутим, пореска правила су сложена и њихова примена зависи од врсте имовине, као и пореске класификације њеног власника. Другим речима, један инвеститор може бити у стању да прихвати други приход од пореза, док други не може.

Као последица тога, софистицирани власници некретнина често користе комбинацију правних лица - фондови, корпорације Ц, избори за поглавље С и компаније са ограниченом одговорношћу (ЛЛЦ предузећа) - да купе, управљају и продају своју имовину. Власници обично обављају накнадне сложене трансакције између ентитета како би умањили правну и финансијску одговорност или максимизирали своје личне пореске олакшице.

Свака стратегија креирана је да удовољи одређеним околностима власника (власника), намераване употребе имовине, додавања значајних побољшања, периода задржавања имовине и крајњег утицаја стратегије на невезани приход и пореску обавезу.

Од пореског обвезника се може тражити да ИРС образложи пореску позицију. Као посљедица тога, добијање професионалних рачуноводствених и правних савета је увек оправдано, ако није битно, пре него што се настави са спровођењем стратегије смањења пореза..

Коначно, потенцијални инвеститори у некретнине требало би бити свјесни да би користи било које пореске олакшице могле бити ограничене за обвезнике с већим примањима због укидања и алтернативног минималног пореза (АМТ).

Питање пасивног дохотка

Према ИРС-у, пасивни приход је приход који је резултат активности изнајмљивања или пословања у којем порески обвезник не учествује материјално. Губици од пасивног дохотка могу се надокнадити само пасивним добицима - губитак се не може користити за смањење редовног прихода пореског обвезника и накнадног пореског оптерећења.

Будући да већина побољшаних подухвата у некретнинама ствара опорезиве губитке у ранијим годинама власништва због коришћења убрзане амортизације, немогућност компензације таквих губитака обичним приходима је штета за многе власнике имовине.

Дефиниције инвеститора у некретнине

Да ли се приход од закупа третира као пасиван или не пасиван, зависи од идентитета пореског обвезника у једној од четири категорије ИРС-а за инвеститора у некретнине:

Инвеститор у некретнине. Инвеститор у некретнине је ентитет (појединац или правна организација) који купује некретнину са намером да поседује имовину и произведе капитални добитак. Приходи и губици пореског обвезника класификованог као инвеститора у некретнине сматрају се „пасивним“ и не могу се користити за надокнађивање обичних прихода из других извора. Постоји један изузетак: Инвеститори са модификованим прилагођеним бруто дохотком (МАГИ) мањим од 100.000 УСД и који активно учествују у активностима изнајмљивања имовине могу надокнадити обични приход под посебном надокнадом од 25.000 УСД према Одељку 469 ИРЦ-а (образац 8582). Пасивни губици већи од пасивног дохотка и посебни додаци могу се преносити до гашења. Такође, инвеститори у некретнине имају право на третман капиталних добитака од продаје своје имовине.
Продавац некретнина. Инвеститор у некретнине је окарактерисан као трговац ако је његова намера да купи некретнине ради продаје, а не улагања - другим речима, куповина и продаја некретнина у бројним честим или непрекидним (као што је продаја парцела у развоју) трансакцијама. Главна предност дистрибутера је та што се приходи и губици сматрају обичним и могу надокнадити други приход. У исто време, имовина класификована као власништво дилера не може да користи третман капиталних добитака, третман продаје на рате (Публикација 537) или размене сличних врста (ИРЦ код, одељак 1031). Такође, приход примљен као трговац некретнинама подлеже порезу на самозапошљавање.
Реал Естате Профессионал. Улагачи у некретнине могу се квалификовати као професионални професионалци ако сваке године проведу најмање 750 сати у послу са некретнинама, а више од половине свог радног времена проведе у обављању одређених послова у области некретнина. Квалификована делатност некретнина је сваки развој, преуређење, изградња, реконструкција, набавка, конверзија, закуп, рад, управљање, закуп или продаја непокретности. Ако имате посао са пуним радним временом који није везан за некретнине, вероватно се нећете квалификовати за класификацију. Такође, правилно вођење евиденције, укључујући записник ваших сати, је пресудно јер ће ИРС вероватно оспорити вашу употребу класификације. Стручњаци за некретнине опорезују се слично као инвеститори у некретнине, осим што од обичног дохотка могу да одузму 100% пасивних губитака. Иако су приходи од најма професионалца за некретнине посебно искључени из пореза на самозапошљавање које плаћа трговац некретнинама, њихови приходи подлежу прирезу од 3,8% на нето приход од улагања који је садржан у Закону о здравственој заштити и образовању из 2010. године..
Девелопер Реал Естате. Особа или субјект који преправља или гради некретнину ИРС сматра програмером некретнина. Програмер мора да капитализује све трошкове или развој имовине. Укључујући директне трошкове као што су камате на кредите, порезе и трошкове изградње, као и индиректне трошкове попут администрације, управљања и текућих трошкова вођења пословања. За порезне сврхе нису доступни одбитци док се имовина не стави у промет или прода. Примарни недостатак класификације програмера је немогућност компензације трошкова насталих према Јединственим правилима капитализације.

Када одређује класификацију власника некретнина, ИРС разматра своју почетну намеру приликом куповине некретнине, као и количину његовог времена проведеног на некретнинама и његову пословну сврху. Иако је одређивање често субјективно, класификација има значајан порезни утицај на пореског обвезника.

Питање је додатно компликовано јер ознака може варирати од имовине до имовине. У ствари, власник некретнина може се сматрати инвеститором некретнина за једну некретнину, а трговац некретнинама за другу. Као посљедица тога, власници некретнина често користе разне правне субјекте за стицање, развој и држање некретнина како би стекли максималну пореску корист.

Додатна разматрања о порезу на непокретност

Инвеститори који поседују побољшане некретнине могу да користе различите пореске третмане за смањење пореске обавезе, укључујући:

Амортизација

Амортизација је процес надокнаде трошкова средства током његовог корисног века. Док земљиште са бесконачним животом није амортизационо, нерезиденцијалне зграде и побољшања имају корисни век од 39 година, а стамбено изнајмљивање некретнина 27,5 година према ИРС Публикацији 946.

Зависно од класе имовине, власници некретнина могу користити било који праволинијски или убрзани метод амортизације. Прва метода омогућава стални износ одбитних трошкова сваке године током трајања имовине (трошак побољшања подељен са корисним веком трајања у годинама, тј. 3.500.000 УСД трошкова / 39 година = 89.744 долара амортизације сваке године). Убрзана амортизација ствара највеће трошкове амортизације у раним годинама и опада након тога.

Инвеститори често раздвајају различите компоненте структуре за пореске сврхе због различитих корисних векова. На пример, побољшања закупа - они смештајни односи за одређеног изнајмљивача - могу се амортизирати током 15 година или мање, док канцеларијски намештај и намештаје имају живот од 7 година. Сегрегацијом имовине максимално се амортизује генеришући опорезиви или „папирни“ губитак.

Одељак 179 ИРС-овог закона омогућава куповину одређене квалификоване опреме (попут клима уређаја или грејних јединица) до нивоа од 500.000 УСД у години када је набављена. Опрема која се квалификује креће се од пословних возила и намештаја до рачунарског хардвера и софтвера неопходног за обављање посла. Такође, Конгрес предвиђа амортизацију бонуса у неким годинама изнад 179 ограничења, тренутно на 2 милиона долара.

Капитални добици и губици

Када се продају, лична или инвестициона средства подлежу порезу на капиталну добит. Добитак или губитак на имовини одређује се разликом између „основне“ цене - куповне цене, укључујући корекције, као што је амортизација, као што је дефинисано у ИРС публикацији 551 - и нето продајне цене. Добит или губици сматрају се краткорочним ако се држе мање од једне године или дугорочни ако је период задржавања већи од једне године.

Некретнине у власништву градитеља некретнина морају у основни израчун укључити све трошкове - директне и индиректне - све док се некретнина не стави у употребу или прода. Примарни недостатак класификације програмера је немогућност компензације трошкова насталих према Јединственим правилима капитализације. Приход од продаје некретнина у власништву трговаца некретнинама сматра се обичним приходом и не испуњава услове за третман капиталних добитака.

Краткорочни капитални добици надокнађују краткорочне капиталне губитке, док дугорочни капитални добици надокнађују дугорочне губитке од капитала. Преостали краткорочни губитак или добитак усклађен је с преосталим дугорочним губитком или добицима. Ако је нето резултат дугорочни капитални добитак, половина добитка је неопорезива, а половина подлеже уобичајеној стопи пореза на доходак. Пошто је максимална пореска стопа 39,60%, дугорочни добитак од капитала биће опорезован максимално до 19,8%. Краткорочни добици опорезују се по уобичајеној стопи пореског обвезника.

Највише од 3000 долара дугорочних и краткорочних губитака може се одузети од обичних прихода у једној години, а преостали губитак се преноси. Порезни подносиоци података користе Прилог Д обрасца 1040 за пријављивање капиталних добитака и губитака.

Порези на добит од продаје некретнина у власништву инвеститора у некретнине могу се одложити ако се извештавају о отплати на рате према правилима Тема 705 - Отплатна продаја. Овај третман је посебно повољан за краткорочни капитални добитак, јер се добит и пореска обавеза расподељују током неколико година. Свака уплата састоји се од дела бесповратног поврата капитала, камата и капиталног добитка.

Инвеститори у некретнине такође могу да користе ИРС Одељак 1031 за одлагање пореза на добитке ако своју имовину тргују сличном имовином у размјени сличне врсте. Основа у новој имовини остаје иста као основа у старој имовини и на тај начин задржава могући будући добитак нетакнут. Међутим, основа старе имовине се такође преноси на нову имовину ради израчунавања амортизације.

Остала разматрања

Трговци некретнинама подлежу порезима за самозапошљавање и извештавању, док професионалци за некретнине могу бити обвезни за прирез на нето приход од улагања. Као посљедица тога, професионалци за некретнине и њихови савјетници користе разне стратегије за одлагање или избјегавање таквих пореза. На пример, приход од закупа који прелази на инвеститора из корпорације С искључен је као приход од самозапошљавања и не подлеже порезу на самозапошљавање..

Пословни приходи који не подлежу порезу на самозапошљавање подлежу порезу на нето приход од инвестиција са једним великим изузетком: Приход који се према коду одељак 469 сматра не пасивним не подлеже нето порезу на приход од улагања. Према Форбесу, то значи да би приход од изнајмљивања некретнина, укључујући добитак од продаје, могао бити ослобођен од пореза од 3,8% у случају стручњака за некретнине.

Завршна реч

Андрев Царнегие, шкотски имигрант средином 1800-их, изградио је богатство у индустрији челика и постао један од највећих филантропа у земљи. (Заслужан је за отварање 2800 јавних библиотека у градовима широм Америке.)

Чак и својим успехом као индустријалац, Царнегие је препознао вредност улагања у некретнине: „90% свих милионера тако постаје власништво над некретнинама. Више некретнина је уложено у некретнине него у све индустријске инвестиције заједно. Данас мудри младић или зарађивач плаће улаже свој новац у некретнине. "

Од Царнегиејевог запажања атрактивност некретнина као инвестиције остаје неизграђена. Барбара Цорцоран, позната америчка пословна жена и честа учесница компаније АБЦ у компанији Схарк Танк, тврди: „Смешна ствар се догађа у некретнинама. Кад се врати [након рецесије], враћа се попут гангбустера. "

Иако је порезни третман инвестиција у некретнине често збуњујући, улагачи могу користити пореске стратегије да смање ризик и побољшају приносе. Задржавање надлежних пореских саветника и праћење промена у правилима и прописима исплатиће дивиденде далеко веће од њихових трошкова.

Да ли инвестирате у некретнине? Да ли сте користили пореске прописе у своју корист? Да ли желите да боље разумете прописе како бисте их могли искористити?