Изнајмљивање вс куповина куће - како донијети одлуку, предности и недостаци

Од средине 20. века стопа власништва у САД-у кретала се између 62% и 70%. Према америчком Бироу за попис становништва, у другом кварталу 2017. године он је износио 63,7%, што је скоро низак ниво од средине 1960-их. Насупрот томе, стопа конкурса за најам је у К2 2017. износила 7,3%, што је близу нивоа од 20 година.

Стопа власништва над кућама већ годинама је у опасности. Пад је највећим делом последица економских и демографских фактора, као што су напори смањења старења Баби Боомерс-а, повишене цене становања на неким тржиштима високог становништва и велика оптерећења студентског дуга који спречавају многе млађе купце да штеде довољно да изврше уплату.

Без обзира на значајне социоекономске снаге које утичу на стопе власништва над кућама, одређивање да ли и када куповина куће бити лични избор који захтева пажљиво разматрање. Ова одлука варира од тржишта до тржишта - оно што има смисла у Пеорији можда неће радити у Сан Франциску, и обрнуто. Такође, зато што америчка култура у одређеној мери идеализује власништво над домовима, емоционални и социјални притисци могу утицати на одлуку готово колико и финансијска брига.

Да ли сте изнајмљивач заинтересован за куповину куће или се власник куће пита да ли изнајмљивање има смисла у овом тренутку вашег живота? Време је да процијените релативне трошкове, користи и недостатке посједовања насупрот изнајмљивању вашег дома.

Трошкови куповине и посједовања вашег дома

Унапред и завршни трошкови

Куповина куће повлачи бројне претходне трошкове. Неке се плаћају из свог џепа након што продавац прихвати вашу понуду за куповину, док се други плаћају при затварању.

Зарадити новац. Да бисте продавачу показали да озбиљно купујете некретнину, уобичајено је да понуду за куповину прати чеком „заслуженог новца“. Зарађени новац се углавном креће од 1% до 3% од купопродајне цене куће, у зависности од услова на локалном тржишту и склоности продавца. Након прихватања понуде, продавац уплаћује зарадјена новчана средства на депозитни рачун, а износ се књижи на терет затварања..
Капара. Ваш предујам је проценат од купопродајне цене куће коју плаћате унапред, обично при затварању. Морате да наведете износ аванса у својој понуди за куповину, мада га можете променити пре затварања ако се продавац сложи. Износ своје уплате увелико варира у зависности од вашег кредитног профила, локалних услова на тржишту и врсте хипотекарног кредита за који сте одобрени, али обично се креће од 3,5% (углавном за ФХА кредите) до више од 20% купопродајне цене.
Кућна процена. Да би осигурали да понуда понуде одговара стварној вредности куће, зајмодавци захтевају процену куће пре одобравања зајма. Трошкови процене, обично од 300 до 500 долара, плаћају се током или пре процене.
Кућна инспекција. Кућни инспектори који имају лиценцу оспособљени су за проналажење потенцијалних проблема и недостатака који неискусном купцу можда неће бити очигледни у случају повремене шетње. Из овог разлога купце снажно охрабрује да их добију, иако приватни зајмодавци ретко условљавају одобрење кредита након завршене кућне инспекције. Трошак је сличан процени и обично се плаћа у инспекцији.
Порез на имовину. Будући да власници имовине плаћају порез на имовину унапред, обично у шестомесечним корацима, морате продавачу надокнадити порезе плаћене у периоду између датума затварања и краја текућег пореског периода. Тај трошак увелико варира од локалне порезне стопе и датума затварања. Могли бисте бити одговорни за скоро шест мјесеци пореза на имовину или практично уопште нема.
Првогодишње осигурање власника кућа. Зајмодавци захтијевају доказ о осигурању власника кућа прије затварања. Скоро увек морате платити премију за прву годину унапред, било на дан куповине полисе или на затварање. Трошкови осигурања власника кућа варирају у зависности од вредности, стила, локације и садржаја куће, као и од вашег кредитног резултата, одбитка полисе и ограничења покрића. ПолициГениус је сјајно место за почетак тражења полиса осигурања власника кућа. Показаће вам цитате више кредитора, тако да знате да увек добијате најбоље цене.
Остали завршни трошкови. Процјена, инспекција, порези и осигурање само су неки од многобројних ставки које се налазе у вашем затварању. Остали трошкови затварања укључују трошкове отварања зајма, накнаду за кредитни извештај, накнаду за потврђивање поплаве, осигурање заложног права и власништва, евидентирање пореза, државне и локалне порезе на пренос, камате за хипотеку у првом месецу и накнаду за затварање. По правилу, можете очекивати да ће се ваши укупни трошкови затварања кретати од 2% до 4% откупне цене, с тим да коефицијент пада како се цена откупа повећава.

Зависно од услова локалног тржишта некретнина, опште економске климе и преговора, продавац може пристати да плати неке или све ваше трошкове затварања. Пре него што дате понуду, питајте свог агента да ли је реално очекивати да ће продавац поделити или покрити трошкове затварања на вашем тренутном тржишту.

Понављајући трошкови

Власништво куће такође укључује много текућих трошкова. Неки су укључени у месечну есцров исплату коју обављате зајмодавцу или хипотекарном сервисеру, док се други плаћају одвојено.

Исплате кредита. Морате вршити месечна плаћања главнице и камате током живота хипотекарног кредита, обично 15 или 30 година. Ако имате хипотеку с фиксном стопом, плаћање кредита остаје константно током целог рока. Ако имате хипотеку са прилагодљивом стопом, ваша стопа се везује за референтни ниво и плаћање варира како се референтни вредности мењају. Плаћање кредита део је ваше месечне есцров плаћања.
Порез на имовину. Ваш град или жупанија постављају порез на имовину који плаћају локалне школе, инфраструктура и друге критичне услуге. Цене се увелике разликују овисно о локацији и често се мијењају из године у годину. Порез на имовину део је ваше месечне есцров плаћања - плаћате једну дванаестину свог годишњег пореског оптерећења сваког месеца.
Осигурање домова. Према подацима Института за осигурање осигурања, просечна годишња премија осигурања од власника кућа у САД у 2014. била је 1.132 долара. Међутим, премије осигурања власника кућа могу се разликовати из године у годину на основу промена у процењеној вредности вашег дома, одбитних вредности и износа покрића, историји потраживања, и ваш кредитни резултат. Као и код пореза на имовину, плаћате једну дванаестину годишње премије власника кућа месечним плаћањем есцрова.
Приватно хипотекарно осигурање. Ако је ваш хипотекарни зајмодавац приватна компанија и ваш авансни износ је мањи од 20% купопродајне цене вашег дома, ваша месечна есцров плаћања у почетку укључује премију приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). ПМИ штити вашег зајмодавца од финансијског губитка ако се ваш дом предузима и продаје са попустом у односу на вашу купопродајну цену. Ако имате добру кредитну способност, ваш зајмодавац може проценити премије ПМИ све док ваш однос кредита и вредности (ЛТВ) - однос тренутног стања хипотеке и укупне вредности вашег дома - не достигне 78%. Међутим, зајмодавци углавном поштују захтјеве за отказивање ПМИ-а корисника након што ЛТВ досегне 80%. Ако представљате већи кредитни ризик, зајмодавац ће можда тражити да носите ПМИ све док ЛТВ не буде нижи. Месечне ПМИ уплате обично се крећу од 50 до 200 долара, у зависности од стања зајма и стопе ПМИ.
Комуналије. Као власник куће, ви сте одговорни за плаћање свих комуналних услуга и локалних услуга на вашем имању: воде, гаса, електричне енергије, смећа и рециклаже, каблова и интернета, а можда и више. Ови трошкови се увелике разликују овисно о локацији и употреби.
Одржавање. Такође сте одговорни за све трошкове одржавања и одржавања куће, као што су замена дотрајалих чвора и уређаја, фарбање спољашњих површина и завршна обрада, унутрашње чишћење и механичко одржавање (попут чишћења и прегледа ХВАЦ-а). Као опште правило, можете очекивати да годишње плаћате 1% вредности свог дома за одржавање и поправке везане за хабање и поправке..

Посебни или једнократни трошкови

Власништво куће такође долази са нешто мање предвидљивим трошковима који се јављају само једном или у неправилним интервалима.

Опремање. Ако сте први пут купац, ваш нови дом је вероватно већи од вашег претходног простора. То значи да морате да купујете намештај и намештаје, чак и ако сте поседовали део или цео намештај из вашег најма. Ако сте поновљени купац, опремање није толико скупо. Без обзира на то, ваши трошкови опремања вероватно ће варирати у складу са вашим буџетом. Куповина рабљеног намјештаја и опреме је одличан начин да се смање ови трошкови.
Кретање трошкова. Без обзира да ли унајмите тим покретача или унајмите камион од Ухаул.цом и примените „уради сам“, кретање може коштати од око 100 до 200 долара до више од 1000 долара, у зависности од тога колико треба да се крећете и шта можете да постигнете на твој сопствени.
Поправци. Одговорни сте за плаћање да поправите штету која није покривена осигурањем. На пример, ако ваш подрум претрпи штету водом због спољашње поплаве и не носите полису осигурања од поплаве, било који трошак санације калупа треба да платите из свог џепа. Чак и мање скупе поправке и замене могу се додати. На пример, дете или кућни љубимац који зуре у зид, куцају и разбијају лампу или запрљају тепих изван поправка могу постати скупи.
Пројекти побољшања и обнове. Ако желите да преузмете пројекат за унапређење или обнову куће, морате га платити из свог џепа или узети кредит за унапређење куће који можете добити од компаније попут ЛигхтСтреам, које могу бити снажне одредбе. Трошкови пројеката увелико варирају. Комплетно реновирање кухиње или додавање бонус соба може се лако повећати на 20.000 УСД, док би ограде у дворишту или ажурирање намештаја на тријему могло коштати само неколико стотина долара. Иако пројекти унапређења и обнове могу повећати процењену вредност вашег дома, то се сигурно не одражава на његову евентуалну продајну цену.

Трошкови закупа вашег дома

Предходни трошкови

Изнајмљивање не подразумева скуп процес куповине, тако да има мање додатних трошкова. Ипак, можда ћете наићи на следеће трошкове пре или убрзо након усељења у нови стан.

Депозит. Закуподавци захтевају сигурносни депозит како би се осигурали од имовинске штете која захтева поправке, делинквентну најамнину, раскинуту закупнину и друге случајеве. Многе државе ограничавају сигурносне депозите на 1,5 пута месечну најамнину.
Најам првог месеца. Већина изнајмљивача захтева унапред закупнине за први месец. Ако се преселите средином месеца, ваш станодавац може прихватити увећано плаћање закупа.
Неповратни депозити. Овисно о законима о закупу имовине у вашој држави, вашој животној ситуацији и преференцијама вашег закупника, можда ће вам се уз сигурносни депозит можда наплатити и неповратни депозити. На примјер, депозити кућних љубимаца су уобичајена појава. Обично се крећу од 100 до 500 долара, зависно од врсте животиње и основног стана.
Кретање трошкова. Као и купци кућа, изнајмљивачи морају платити да премештају своје ствари, било да унајмљују моторе, изнајмљују камион и возе га сами или се ослањају на пријатеље.

Понављајући трошкови

Месечна кирија. Ако не живите у кварту под надзором стана или граду са строгим законима о заштити станара, ваша станарина може се повећавати сваки пут када потпишете нови закуп. Плаћања станарине увелике се разликују у зависности од услова на локалном тржишту, броја становника и величине, стања и локације закупа.
Рент Рент Пет. Уместо депозита за кућне љубимце, неки станодавци наплаћују најам љубимаца. Најам кућних љубимаца шири очекиване трошкове трошења кућних љубимаца током читавог боравка станара. Обично износи од 10 до 40 долара месечно, у зависности од животиње и основне станарине.
Осигурање закупа. Закупци нису дужни да осигурају осигурање изнајмљивача (до којег можете доћи ПолициГениус) за њихов иметак, али се веома препоручује да се заштити од губитака услед крађе, пожара и других опасности. Трошкови осигурања заснивају се на вредности и природи осигуране имовине, ограничењима покрића, одбитцима и другим факторима. Према америчким новостима, средња мјесечна цијена осигурања станара износи око 15 долара.
Комуналије. Услужне услуге разликују се од власника и региона. У неким становима, посебно у већим стамбеним зградама, у услугу месечне кирије могу бити укључене све комуналије (укључујући ствари као што су кабловска и интернет). У осталим, изнајмљивачи су одговорни за већину или све комуналије.
Перионица веша. Многе изнајмљивање немају машине за прање веша у јединици. Станари или морају пронаћи праоницу у близини или користити машине са новчићима или картицама на лицу мјеста. У оба случаја, процес захтева директно плаћање од око 2 до 4 УСД по циклусу. Чак и за станаре који користе стратегије за уштеду новца на вешу, то повећава од 9 до 18 УСД по особи месечно, претпостављајући по један товар сваки, недељно.

Предности куповине

1. Стварање правичности током времена

За разлику од изнајмљивача, власници кућа временом граде капитал. На већини хипотека, део сваке месечне исплате иде према камати на кредит. Остатак отплаћује главницу. (Распоред амортизације вашег зајмодавца приказује тачне пропорције, које се током времена мењају, за плаћање сваког месеца.) Сваки долар који ставите према главници свог зајма представља долар капитала - стварно власништво над имовином. Када достигнете 20% или 80% ЛТВ-а, можете га искористити преко зајма за домаћи капитал или рефинансирати хипотеку како бисте осигурали нижу каматну стопу или дужи рок отплате.

Такође можете да повећате вредност свог дома и на тај начин снизите ЛТВ, паметним улагањима у унапређење куће. На пример, кућа коју смо супруга и ја недавно купили има само уређену прилазну прљавштину са малим шупа на крају. Асфалтирање прилаза и изградња одговарајуће самостојеће гараже уместо шупа знатно би повећали функционалност имовине и обуздали привлачност, потенцијално повећавајући њену вредност за износ већи од укупног трошка пројекта.

2. Порезне олакшице

Неколико пореских олакшица односи се искључиво на власнике домова, мада их сви власници кућа не испуњавају. То су најистакнутији:

Ослобођење од куће. Многе државе ослобађају куће у којима се налазе власници (сеоске куће) од дијела пореза на имовину који би иначе настао. На пример, Лоуисиана изузима првих 75.000 УСД вредности куће од процене пореза на имовину, тако да се кућа од 200.000 УСД у Њу Орлеансу опорезује као да вреди 125.000 УСД.
Федерални порески одбитци. Ако разрачунате савезне порезе на доходак, можете одбити порез на имовину и камате плаћене на хипотеци, умањујући целокупно оптерећење пореза на доходак (често значајно). Ово посебно користи онима у вишим пореским разредима.

Ове погодности нису доступне изнајмљивачима.

3. Потенцијал за приход од изнајмљивања

Чак и ако првотно не сматрате свој дом инвестицијском имовином, можете га претворити у извор прихода. Ово може делимично или потпуно надокнадити плаћања хипотеке, пореза и осигурања на њу.

Најлакши начин за то је изнајмљивање дијела или цијеле имовине, под условом да поштујете све локалне законе о изнајмљивању. Можете изнајмити подрумску спаваћу собу пријатељу, живети у једној јединици дуплекса, а другу изнајмити странцима, или је купити или преселити у други дом, а читаву имовину можете бесплатно изнајмити. Такође можете заронити у економију дељења и узети Аирборб краткорочне изнајмљиваче, Врбо, или другу платформу за дељење кућа.

4. Више креативне слободе

Као власник куће, ваш украс, уради сам пројекат и избор за побољшање куће не одговара никоме, под условом да не крше локалне грађевинске кодексе или крше правила удружења власника. Можете да осликавате зидове, додате нове чворове за купатило, ажурирате своју кухињу, довршите свој подрум или изградите поплочани дио или терасу према садржају вашег срца.

Радикална промена животног окружења у складу са вашим ћудима је забаван, па чак и катарзичан аспект власништва над домовима - и уопште, није доступан изнајмљивачима..

5. Осећај припадности и заједнице

Будући да власници кућа имају тенденцију да остану у својим домовима дуже него изнајмљивачи, већа је вероватноћа да ће своје корене пустити у своје заједнице. То се манифестује на више начина. Можете се придружити локалном удружењу за комшије, спонзорским забавама или Натионал Нигхтс Оут, волонтирати у оближњем центру заједнице, придружити се школској групи или се ускладити са окружењем за унапређење пословања. Као изнајмљивач, можда нећете радити ниједну од ових ствари, поготово ако знате да се можда крећете за годину или две.

Недостаци куповине

1. Потенцијал за финансијски губитак

Иако власништво куће с временом гради капитал, капитал не представља аутоматски профит. Ако се вредности куће у вашем подручју смањују или остану равне током вашег мандата као власника куће, повлачећи процењену вредност вашег дома, ризикујете финансијски губитак приликом продаје. Иако изнајмљивање не ствара капитал, то такође не укључује ризик поседовања амортизационе имовине.

2. Одговорност за одржавање и поправке

Као власник куће, ви сте одговорни за покривање трошкова свих радова који нису осигурани на одржавању и поправци вашег дома. Иако ће ваш тачан трошак вероватно варирати од једне до друге године, можете очекивати да ћете платити око 1% вредности свог дома годишње на ове трошкове. Ако 10 година живите у кући од 200.000 долара, то је 20.000 долара током периода, а можда и више ако морате заменити скуп, дуготрајан механички предмет, попут пећи..

3. Већина кућа се не продаје намештено

Њујорк тајмс је недавно известио о растућем тренду продаје врхунских некретнина: потпуно опремљене нове грађевинске куће. Иако је овај концепт леп, далеко је од уобичајеног, посебно у породичној изградњи. Ако ваше претходно пребивалиште није сличне величине и потпуно намјештен, требате потрошити вријеме, новац и енергију на опремање свог ново купљеног дома.

Супротно томе, многи изнајмљивање се намештају. Чак и ако се њихови украси не подударају са вашим укусом, намјештени простори штеде ресурсе и разумност на предњем крају вашег мандата.

4. Високи унапред трошкови

Иако се трошкови куповине унапред разликују у зависности од величине аванса и вредности куће, можете очекивати да ће се иселити најмање 5,5% вредности вашег дома (за ФХА кредит и релативно ниске трошкове затварања) пре пресељења ин. Можете потрошити нешто више од 20% од купопродајне цене.

Супротно томе, већина изнајмљивача плаћа релативно ниске претходне трошкове. А они који добију део или цео депозит свог стана у претходном стану могу га ставити у депозит на свом новом месту.

Предности изнајмљивања

1. Нема одговорности за одржавање или поправке

Као изнајмљивач, нисте одговорни за трошкове одржавања или поправке куће. Ако се заход захвати, пукне цијев или уређај престане радити, не морате звати скупу особу за поправку - само морате назвати свог станодавца или надзорника..

2. Премештање је лакше

Када изнајмите, пресељење за посао је лакше, мање времена и потенцијално мање скупо. Зато изнајмљивачи који често мијењају посао (или имају сталне послове који захтијевају честа пресељења) обично изнајмљују док им се професионални живот не стабилизује. Иако ће вам изненадни потез можда морати да прекинете закуп, можете делимично или у потпуности надокнадити трошкове тако што ћете поднијети стан или преговарати са станодавцем..

Супротно томе, продаја куће захтева време и труд. Ако требате брзо да продате кућу, можда ћете бити присиљени да прихватите нижу цену и потенцијално ћете изгубити улагања.

3. Нема изложености тржишту некретнина

Вредности дома флуктуирају као одговор на променљиве економске услове и могу временом да опадају. Ако сте изнајмљивач, то није ваш проблем - то је ваш станодавац.

4. Кредитни услови су углавном мање строги

Иако већина изнајмљивача захтева од потенцијалних изнајмљивача да прођу кредитни чек, то је обично предлог без вредности. Ваша пријава је или одобрена или одбијена на основу вашег кредитног резултата и кредитне историје. Све док немате карикирани кредитни извештај који укључује банкроте и пресуде, вероватно ћете наћи станодавца који је спреман да вам га изнајми..

Супротно томе, хипотекарни зајмодавци обично имају високе кредитне стандарде, са кредитним резултатима нижим од 680 или 700 у многим случајевима сматрају се субрименом. Чак и мале промене у кредитном резултату могу значајно утицати на хипотеку, потенцијално додајући хиљаде долара камате током рока трајања кредита.

Про врх: ако је ваш кредитни резултат нижи него што бисте жељели, размислите о пријави Екпериан Боост. Ова бесплатна услуга користиће плаћање рачуна за телефон и комуналне услуге како би одмах побољшала ваш кредитни резултат.

5. Неке услуге могу бити укључене

Многи власници зграда са више јединица покривају трошкове већине или свих комуналних услуга, укључујући небитне ствари као што је кабловска телевизија. Пракса је мање уобичајена, али дефинитивно и даље могућа у мањим зградама попут дуплекса и домова за једну породицу. За разлику од тога, власници кућа морају плаћати пуне трошкове комуналних услуга, понекад и неколико стотина долара месечно, у зависности од величине и употребе стана.

Недостаци изнајмљивања

1. Не постоји капитал

Ако нисте уговорник уговора о закупу, сваки долар који платите за станарину нестаје заувек. Без обзира колико дуго остајете у својој изнајмљивој јединици или колико сте примеран закупац, не можете градити капитал у имовини на основу стандардног уговора о закупу. Ако планирате да останете на истој локацији дуже од неколико година, куповина може бити паметнији финансијски избор од изнајмљивања.

2. Нема савезних пореских олакшица

Иако власници кућа могу одбити порез на имовину и хипотеку на својим федералним пријавама пореза на доходак, изнајмљивачи не испуњавају услове за било који порески кредит или одбитак везан за стамбене објекте. У зависности од пореза на имовину и оптерећења камате, овај недостатак може повећати вашу пореску обавезу за неколико стотина долара годишње.

3. Ограничена контрола над текућим трошковима становања

Ако не живите у општини са законима о контроли станарине, ваш станодавац може повећати вашу станарину након што истекне тренутни закуп. Власници некретнина које изнајмљују подижу најамнине да би се ускладили са повећањем станарине на другом тржишту, како би приморали садашње закупце да напусте просторије, умјесто да потпишу нови закуп, и из многих других разлога.

Ако одржавате добар однос са својим станодавцем, мање је вјероватно да ћете се суочити са грозним повећањем станарина из године у годину. Без обзира на то што радите, не можете да имате потпуну контролу над станарином. Насупрот томе, власници кућа са хипотекама на фиксну стопу врше фиксно плаћање кредита сваког месеца, без обзира на то шта локално тржиште некретнина ради.

4. Ограничена безбедност становања

Иако већина јурисдикција има издашне законе о заштити станара који забрањују изнајмљивачима да се исељавају без разлога и захтевају адекватно обавештење (обично 30 или 60 дана) да станарима неће бити дата могућност обнове закупа, ниједан закон не даје право да останете у својој изнајмљивој јединици на неодређено време Власници кућа не суочавају се са таквом неизвесношћу. Они могу остати у својим домовима све док остају актуални у вези са својим хипотекарним исплатама.

Завршна реч

Нев Иорк Тимес има згодан калкулатор који важи познате трошкове (и финансијске и временске) повезане са изнајмљивањем и куповином. Иако вам овај калкулатор може помоћи да одлучите шта има највише финансијског смисла у одређеној ситуацији, он вам не може помоћи да процените све субјективне, нефинансијске факторе који утичу на вашу коначну одлуку. Само ви и ваши најмилији можете донети коначан избор, тако да, док радите на крајњој одлуци, будите отворени. Запамтите да је боље сачекати и упутити прави позив, него журити са избором за којим се жалите.

Да ли одлучујете да ли ћете унајмити или купити свој дом?