Како добити хипотекарни зајам ако сте самозапослени са флуктуирајућим приходима

Међутим, ако сте власник предузећа или сте самостално запослени, квалификовање за финансирање имовине није тако једноставно. Без обзира на ваше приходе, нови савезни прописи захтевају да самозапослени појединци прескачу бројне обруче како би добили стамбене кредите, што значи да ћете можда требати да размишљате ван оквира како бисте пронашли потребно финансирање..

Нова правила за квалификовано финансирање

Након што је 2008. године пукнуо мјехур са некретнинама САД-а - успостављајући кредитну кризу и разорну рецесију - савезна влада разгледала је праксе хипотекарног кредитирања и утврдила да се нешто мора промијенити. Као резултат тих промена, потрошачима је одмах било све теже добити финансирање куће.

Прописи се још увек примењују. У 2014. години, Биро за заштиту потрошача за финансирање утврдио је стандарде за „квалификоване хипотеке“ у оквиру реформи Додд-Франк-овог зајма. Према Нев Иорк Тимесу, ови кредити су често изазов за добијање одобрења ако не радите конвенционалан посао.

Међутим, тржиште доминира њима. Влада их сматра чврстим и праведним како за потрошаче, тако и за зајмодавце. Поред тога, хипотекарне компаније су високо мотивисане да их понуде, јер их на тај начин штите од правних средстава у случају лошег зајма..

Да бисте стекли квалификовану хипотеку, морате да имате следеће:

• Верификација прихода. Није довољно имати обложен банковни рачун - морате доказати да имате сталан ток прихода. Ако вам се исплаћује спорадично, али у великим комадима, ове зараде се обично просече током две године како би зајмодавци стекли добру представу о месечном узимању од куће.
• Коефицијент дуга и прихода. Ваш однос дуга и прихода не може бити већи од 43%. За потребе хипотекарне квалификације, ова цифра се израчунава дељењем вашег понављајућег месечног дуга и вашег понављајућег просечног месечног дохотка. Наравно, ово је проблематично ако сте узели кредите за покретање или подржавање посла.
• Две године поврата пореза за лични и пословни порез за самозапослене. Нажалост, отписи пореза могу се вратити и одузети огроман комад вашег квалифицираног прихода када све буде речено и учињено, због чега зајмодавци желе да прегледају ваш поврат у целости. На пример, рецимо да је ваш приход од самозапошљавања током последње две године износио 75 000 УСД годишње, али отписи предузећа били су 50 000 УСД сваке године. Зајмодавци на то гледају као на годишњи приход од 25.000 долара - што би отежало квалификацију за много тога.
• Анализа трендова прихода. Будите спремни да објасните падова у приходима. Чак и ако ваш приход изгледа добро када се просечи током две године, морате објаснити било какве опадајуће трендове пре квалификације.
• Додатна финансијска средства и историја. Хипотекарне компаније често желе да имате кредитни резултат од најмање 640 да бисте се квалификовали за ФХА зајам (кредит који је осигурала Федерална агенција за стамбене послове), али ваш резултат мора бити ближи 700 за конвенционални зајам. Укупни потребни предујам креће се од око 3% до 20% цене куће, у зависности од хипотекарног производа (ФХА зајмови обично захтевају мањи аванс од класичних зајмова). До високих уплата може доћи веома изазовно ако сте уложили ликвидну имовину у свој посао.

Сви ови захтеви могу учинити много тежим проналажењем финансирања ако сте самозапослени или сте власник предузећа, чак и ако сте сјајни са новцем и имате значајне уштеде.

Алтернатива традиционалном финансирању имовине

Чак и ако вам се чини да никада не бисте могли да поседујете своју имовину због нових прописа о квалификованим кредитима, све није изгубљено. Друге опције могу вам омогућити да пронађете финансирање куће.

1. Помоћ чланова породице

Иако засигурно није опција за све, неки самозапослени појединци ослањају се на чланове породице ради добијања стамбених кредита. Рецимо да сте годину дана били самозапослени и добро зарађивали, али не можете да осигурате квалификован хипотекарни производ јер немате две године стабилног прихода. У овој ситуацији, чланови породице са солидним примањима (и огромном серијом великодушности) могу бити вољни да потпишу ваш зајам. Имовина вам припада и ви плаћате хипотеку, али чланови ваше породице гарантују кредит.

Неке хипотекарне компаније вам чак дозвољавају да рефинансирате имовину на ваше име након што сте добили потребне две године доказа. Наравно, ова опција може бити проблематична за породичну динамику ако ваше предузеће иде на југ или ако нисте испунили кредит, па га пажљиво проширите..

2. Финансирање продавца

Продавци који у потпуности поседују своју имовину могу одлучити да сами нуде финансирање било зато што је тржиште слабо (не могу наћи купца), или су заинтересовани да произведу ток прихода од своје инвестиције. Услови зајма се уписују у меницу, а месечне уплате иду директно продавцу.

Ови аранжмани обично имају вишу каматну стопу од банкарских кредита, али могу смањити укупне трошкове елиминисањем накнада за покретање хипотеке и других накнада за позајмљивање. Морате бити спремни да објасните продавцу зашто сте поуздан кандидат кад нисте били довољно јак кандидат за традиционални банкарски кредит. У тим случајевима, знатни предујам, велики банковни рачун и снажни токови прихода могу учинити разговор за вас.

3. Изнајмљивање за поседовање

Изнајмљивање имовине у власништву може бити добра опција ако чекате своје двије године доказа о приходу прије него што набавите квалифицирани хипотекарни производ. У овим уговорима склапате закуп и плаћате најам баш као што би то радили било који објекат за изнајмљивање. Међутим, закуп је обично нешто виши од тржишне вредности, а овај „додатак“ иде ка изградњи аванса који можете користити на крају рока закупа за куповину некретнине. Ако одлучите да кућу не купујете на крају вашег закупа, овај вишак обично остаје код власника.

Предност ове опције је да уштедите свој предујам током једне или две године, изградите посао, додате приходе и решите било која друга питања која вас могу блокирати од квалификованог хипотекарног производа, као што је лоша кредитна способност.

4. Инвестициони рачуни или политике осигурања

Ако имате пензионе рачуне или полисе осигурања, можда ћете их моћи посудити. Међутим, све следеће опције од вас захтевају да направите пензијски рачун или полису осигурања готовинске вредности до његове претходне величине ако не желите да смањите погодности које нуде. Такође, запамтите да губитак зарађујете када новац за пензионисање користите за дом, а не дозвољавате да расте на рачунима.

Осигурање живота
Ако поседујете полису животног осигурања у готовини, као што је цео живот или универзална животна полиса, могуће је да се позајмите против његове новчане вредности. Како временом плаћате у полису, вредност готовине се повећава како зарађује дивиденде и камате. Вероватно нећете морати да одговарате ни на каква питања о узимању зајма, али вам треба план да га вратите (као што би то било случај са било којим кредитом).

Надаље, морате дуго и тешко размишљати о ризицима повезаним са позајмљивањем из полисе животног осигурања, посебно ако се догоди незамисливо и ако породица остане нижа, јер је готовина везана зајмом. Правила се разликују у зависности од полисе коју имате, па разговарајте са осигуравајућим друштвом пре него што донесете било какве одлуке.

ИРА
У било којем тренутку можете да повучете своје прилоге из Ротх ИРА-а без пореза и казне. (Ако сте старији од 59 1/2 године, можете повући средства без пореза и било каквих пенала.) Међутим, чак и ако сте млађи од 59 1/2 и допринели сте са мање од 10.000 УСД Ротх, можете повући и до 10.000 УСД без пореза или пенала које ћете користити за куповину, поправку или преуређивање првог дома.

Да бисте се сматрали купцем куће који се први пут није домогао, не морате имати дом последње две године. Свака повучена зарада мора се искористити у року од 120 дана, а та зарада мора бити на рачуну најмање пет година како би се избегла казна превременог повлачења у износу од 10% и порез на доходак. Ако је зарада на рачуну мање од пет година, неће вам бити процијењено 10% казне, али морате платити обични порез на доходак.

Можете и да повучете до 10 000 УСД са традиционалног ИРА-а, укључујући СЕП-ИРА-ове, и избегнете казну од 10% ако се новац користи у исту сврху и потроши у року од 120 дана. (Ако сте старији од 59 1/2, можете повући ИРА средства у било коју сврху без казне.) Међутим, на повлачење морате платити порез на доходак.

Надаље, накнада за рано повлачење у износу од 10 000 америчких долара је доживотна граница повлачења са било којег ИРА-а - укључујући и Ротх ИРА - за куповину (и поправку или преуређивање) првог дома. Другим речима, износ повлачења са било које комбинације ИРА рачуна не може бити већи од 10 000 УСД.

401к
Иако можете да позајмите за 401к, то је ризична опција. За разлику од повлачења средстава са вашег 401к - што је лоша идеја ако то не учините у крајњем очају - зајам против 401к може вам донијети готовину до половине вредности рачуна, са максималних 50.000 УСД.

На пример, ако вредност вашег рачуна износи 50 000 УСД, можете позајмити само 25 000 УСД за предуслов. Ви плаћате камату - али то вам се враћа. Међутим, каматна стопа је променљива - заснована на основној стопи - што би могло представљати проблем ако премије порасте изнад тренутног нивоа од 3,25%. Будући да је рок зајма од 401.000 типично пет година (али неки и до 15 година), морате бити сигурни да можете приуштити месечне исплате током трајања. Поред тога, ако изгубите посао, имате само 60 дана да вратите кредит - у супротном, неплаћени износ може бити опорезован као обични приход и процијенио 10% казне за рано повлачење уколико имате мање од 59 и 1/2 година.

5. Купујте за неквалифициране хипотекарне производе

Могуће је пронаћи зајмодавце који су вољни размишљати изван оквира „квалификоване хипотеке“ ако покажете да сте кандидат ниског ризика. Неквалификовани хипотекарни производи укључују зајмове без документације, кредите само за камате и кредите за опцију плаћања.

На пример, реците да су вас пословни кредити потиснули преко омјера дуга и прихода за квалификовану хипотеку. Ако имате 40% предујма, одличан кредитни резултат и неколико година солидног дохотка, вероватно ћете наћи зајмодавца. Међутим, због законских и финансијских ризика зајмодавца повезаних са неквалификованим производима, обично плаћате вишу каматну стопу за ову врсту производа.

Завршна реч

То што сте слиједили свој сан о власништву предузећа не значи да морате напустити сан о власништву куће. Чак и ако ћете морати да сачекате две године да бисте адекватно доказали свој приход, време које уложите у то што сте постали добар кандидат за кредит могло би на крају исплатити значајне дивиденде. Искористите своје време да издвојите новац за већи аванс и повећате кредитни резултат тако да можете да се квалификујете за најбољи производ тамо где је време за куповину.

Које додатне опције можете предложити да пронађете финансирање куће уз задржавање статуса самозапосленог?