Како се носити са лошим станарима - 13 проблема са власницима станара

Иако ниже закупнине очигледно утичу на рентабилност изнајмљивача, деложације су такође скупе и могу коштати станодавца времена, новца и ресурса за спровођење. Поред основних трошкова продаје, као што су маркетинг, изгубљена станарина, нова боја и поправка уређаја, одветничке накнаде за деложацију станара могу бити незаситне. Такође, закупац може да изложи свој гнев тако што намерно оштети имовину.

Било да сте станодавац већи део свог живота или се спремате да изнајмите своју прву некретнину, важно је схватити да ће можда требати да прођете кроз поступак исељавања у неком тренутку током каријере. Чак и ако сте добар изнајмљивач и трудите се да изградите позитивне односе са својим станарима, у неким случајевима су односи једноставно кисели. Али уместо да одмах пошаљете обавештење о деложацији, можда бисте желели да испробате било који од низа временски тестираних савета за решавање уобичајених проблема са станарима..

Чести проблеми с којима се суочавају станодавци

1. Станари одбијају да плаћају станарину

Станари могу из више разлога, од недостатка новчаног тока или привремене незапослености, до спорова о поправку и одржавању задржати станарину из изнајмљивача. Комуникација је критична приликом суочавања са овим питањем и важно је схватити станара и природу проблема и покушати преговарати, ако је могуће.

Опције плаћања структуре
Ако станар има проблема са новчаним током, најефикаснији начин наплате станарине је структурирање опција плаћања. Као станодавац, требало би да препознате да се људи повремено боре са рачунима, тако да можете покушати да примените политику прихватања делимичне исплате од резидента једном годишње. Још један добар начин наплате је пробијање закасњелих накнада и делинквентна најамнина за остатак закупа станара..

Такође можете преговарати о недељним делимичним плаћањима да бисте помогли новчаном току станара и чак применити део депозита да бисте олакшали оптерећење станарског новчаника. Постављање строгог плана плаћања и праћење да се осигура да станар остане у складу са планом плаћања ваш је крајњи кључ успеха. Опћенито, станари који су најприкладнији за флексибилне планове плаћања су они са краткорочним финансијским проблемима, који имају тенденцију да плаћају кад год имају новац, а не према условима закупа..

Промените животни аранжман
Ако станар више не може приуштити станарину, станодавци их могу поставити са цимерима или их преместити у мање, ниже трошкове. Власници стана који се труде и нуде опције својим станарима могу бити награђени закупцима за живот.

Међутим, ако преговори и комуникација не реше проблем, можете покушати да убедите станара да добровољно оде. Ако станар није у могућности да плати, објашњавање дугорочног утицаја деложације на њихову кредитну и историјску кирију може их убедити да преузму власништво над јединицом. Остављање властите воље може бити много боља опција од суочавања са правним таксама и лошим дугом.

2. Лоши станари клизе кроз ваш поступак скрининга

Једноставна провјера и пријава кредита можда не откривају довољно претходних проблема са станарима, али је то изврсно мјесто за почетак. Ево неколико начина на које станодавци могу да помогну да осигурају да њихови поступци прегледавања станара уклоне проблем станара:

• Проведите темељну проверу позадине. Темељита позадинска провера укључује скрининг за верификацију историје запослења и најма, кредитне провере и интервјуе за све потенцијалне станаре. Да бисте покренули кредитни чек, прибавите подносилац пријаве за социјално осигурање, адресу и име и осигурајте да имате његово овлаштење. Неки изнајмљивачи траже плаћање трошкова за покретање чека, који може коштати било где између 30 и 50 долара. Иако не можете да наручите извештај директно од Екпериан-а, ТрансУнион-а или Екуифака, можете добити помоћ скрининг службе станара или агенције за извештавање о кредитима.
• Подносиоци интервјуа на приказивању. Основни циљ посједника за време приказивања није продаја потенцијалног становника на јединици. Уместо тога, искористити прилику за разговор са подносиоцима захтева и сазнати зашто напуштају своје тренутно пребивалиште и утврдити шта очекују од њихове нове имовине или заједнице закупа..
• Затражите попуњену пријаву након приказивања. Затражите да потенцијални станари испуне пријаву током првог приказивања. Омогућавајући им да накнадно врате образац, у суштини дајете кандидатима шансу да стварају историју и регрутују чланове породице или пријатеље како би приказали претходне и садашње послодавце и станодавце.
• Разговарајте с претходним станодавцима. Када истражујете позадину подносиоца представке, разговарајте са својим претходним, а не тренутним станодавцем. Ако је закупац непожељан, тренутни изнајмљивач може дати блиставу препоруку, надајући се да ће станар учинити ваш проблем.
• Контактирајте директног супервизора подносиоца захтева. Уместо да контактирате одељења за људске ресурсе послодаваца потенцијалних станара, обратите се њиховим директним надзорницима. Кооперативни, поштени и поуздани запослени вероватно ће показати исте особине личности као и станар.

Простор за компромис готово увек постоји. Неко са лошим кредитним ризиком није нужно лош станар, јер људи обично плаћају рачуне за станарину. Поступите са опрезом ако је само један део провере поднеска подносиоца представке нарушен. У зависности од озбиљности проблема, можете подносиоцу пријаве понудити пробни рок са сигурним депозитом већим од уобичајеног или за тромесечно пробно време.

3. Зграда има лошу репутацију

Од гласних забава до неповољних људи који се задржавају у сенци, постоји више разлога због којих стамбене зграде могу рутински развити срамотну репутацију која утиче на способност газдарице да привлачи добро квалификоване, угледне станаре. Конкретне мере, као што је промена имена зграде, поправљање занемареног пејзажа и прекрајање морају бити брзе, тако да становници примете тренутне промене - чак и ако су оне мале у почетку.

Говорите о примени закона
Ако је потребно, обратите се полицији како бисте сазнали да ли одређене јединице у вашој згради генерирају изнадпросечни број позива службеницима за спровођење закона. Уз активну сарадњу полиције, не бисте требали имати потешкоћа да уклоните лоше станаре са имања.

Друга опција је да платите полицијску подстаницу у некој од леасинг канцеларија на вашим имањима. То се може учинити реновирањем празне јединице како би она била мања канцеларија са ограниченим услугама. Морате да се обратите локалном шерифовом одељењу ради детаља да бисте видели је ли такав договор могућ.

Ако ви и станица не постигнете споразум, нудећи бесплатне станове или јединице са смањеном киријом пробативним официрима и полицајцима може изазвати стварне проблеме станара да одмах и добровољно напусте просторије.

Развити систем
Након што отклоните лоше станаре, имплементирајте систем у којем квалитетни станари добијају делимичне месечне закупнине, готовину или поклон картице за препоруке. Постављање таквог система може вам помоћи да доселите имовину добрим и пристојним становницима.

Такође је важно да рекламирате своје напоре. Изградња односа и умрежавање с другим менаџерима имовине у вашем крају може вам помоћи да ширите реч о позитивности коју покушавате да унесете у заједницу. Покушајте са постављањем путних знакова који најављују ново управљање и име објекта како бисте изградили свест заједнице.

4. Закупац редовно омета комшије

Иако провођење темељног поступка скрининга може елиминирати многе проблематичне станаре, то можда неће спријечити будуће препирке између сусједа. Активности станара могу рутински, негативно и директно утицати на своје комшије.

Дозволите станарима да рјешавају проблеме
Рјешење за такве спорове је да сугерирају да сви станари рјешавају спорове између себе. Направите клаузулу о закупу која посебно каже да сви станари морају да омогуће сваки покушај нагодбе аргумената без ваше интервенције. Укључите поруку у којој се наводи да ако се морате укључити, један станар можда није задовољан одлуком, а неко има добре шансе да напусти некретнину.

Ако откријете да се два станара свађају преко другог становника, уљудно их подсетите на услове уговора и могуће последице, попут деложације, које би могле бити у њиховој будућности. Иако ће станари вероватно спорити, они такође могу научити да се слажу и поштују једни друге.

Уђите кад је то потребно
Ако станари једноставно не могу поступати једно према другом, посредовање може бити једина опција. Ако ниједна страна не сарађује, објасните последице на миран начин како бисте помогли решавању. У неком тренутку ваши становници, како се нада, разумеју да је нето утицај на њих, а не на вас

Као додатна заштита - ако станар покуша да окриви менаџмент - будите сигурни да било који уговор о закупу или закупу садржи имовинске прописе и правила, поред строгих клаузула које се тичу тих неслагања. Можете да дате обавештење „три штрајка и нестанете“ или разговарате са својим менаџером имовине у вези са његовим искуством у руковању споровима. Увек вам је у интересу да имате неки облик документације на који можете касније да се обратите када се суочите са проблемом станара.

5. Зграда има високу стопу промета станара

Један од најчешћих проблема с којима се станари суочавају због напуштања стана су спорови за поправку. Стога је осигуравање да сви одговори на захтеве за одржавање буду професионални, квалитетни и благовремени један од најефикаснијих начина за одржавање позитивног односа са својим станарима. Да бисте олакшали захтеве, шаљите месечно обавештење да се станари могу одјавити и вратити у канцеларију ако морају да пријаве проблем са својим јединицама.

Ево још неколико ствари помоћу којих можете да покушате да попуните своја тренутна конкурса:

• Поправке и надоградње јединица. Обавезно се обратите на све покварене или оштећене чворове пре него што се станари жале. Предвиђање жалби и решавање проблема односи се на ваше поштовање станара, као и на понос зграде. На пример, замените тепихе, истрошене тепихе и инсталирајте енергетски ефикасне уређаје, уместо да извршите исправке „Банд-Аид“.
• Често надгледајте погодности и изнајмљивање конкурентских својстава. Станари обично одлазе да уштеде новац у другом дому. Да бисте то спречили, водите рачуна о конкуренцији. Посматрајте тржиште и знате како се у њега уклапате - и ако видите да се станарина смањује на хоризонту, сада смањите станарину. Ово осигурава високу попуњеност, а минимизира губитак за конкуренте.
• Преговарајте о обнављању унапред. Уобичајена је пракса да добри изнајмљивачи преговарају о обнављању с респектабилним станарима отприлике три до четири месеца пре завршетка њиховог закупа. У зависности од нивоа попуњености у то време и тренутног тржишта, можете понудити подстицај или попуст за обнову. Ако је потребно да повећате закуп, пошаљите станарима обавештења заједно са захвалним писмом и објашњењем. Побрините се да ви или члан особља лично доставите писмо сваком станару. За дугорочне станаре, покушајте уместо годишњег поскупљења. Проћи ће неко време док цела заједница буде у складу са тренутним тржишним стандардима, али могли бисте и ви сачувати новац тако да не морате пронаћи нове станаре ако форсирате тренутне станаре.
• Створите снажно осећање заједнице. Организирајте празнике или одморе на базену или такмичења за уређење и баштованство или дистрибуирајте месечни билтен на коме станари могу делити информације и давати прилоге.

Остали уобичајени проблеми са станарима

6. Проблеми са штеточинама

Нико не жели да живи у кући са глодавцима или ружама. Ако рутински избегавате да ангажујете истребљиваче, вероватно ћете осјетити значајно високе стопе промета на својим некретнинама.

Дуплекси, станови и куће за једну породицу могу створити проблеме са бугом када или станар или његов или њен комшија доведу ове животиње, а ако откријете да је једна јединица загађена бедабима, неће проћи дуго све јединице су. Уместо да пустите ситуацију изван контроле, обратите се истребљивачу који ће решити проблем чим чујете или примите жалбу.

7. Питања о крову

Ако знате да кров у вашој згради цури, поправите то одмах - и никад покушајте да изнајмите некретнину ништавном станару. Станари имају свако законско право на сигуран дом, а што дуже кров пропуштате, то ће бити већа штета и одмазда.

Чак и најмања пропуштања могу довести до стварања плијесни и плијесни, узроковати оштећења воде или чак направити кровну пећину. Према закону, станари могу свој новац од најма смјестити на рачун за депоновање и задржати га док кров не буде исправно фиксиран, тако да је Најбоље је да се позабавите тим проблемима пре него што закажете приказивање.

8. Сломљени уређаји

Ако у уговору о закупу стоји да имовина долази са апаратима, правно сте одговорни за одржавање и поправак тих уређаја, осим ако другачије не наведете. На пример, можете укључити клаузулу која потврђује да имовина долази са кориштеном машином за прање и сушење веша, али замјена је одговорност станара. Ипак, ако обећате уређаје и изнајмљивач крене у јединицу да открије, на пример, да се пећ поквари, треба да решите ситуацију што је пре могуће.

Иако је куповина новог уређаја далеко од јефтиног, то урадите прије него што се закупи закупац може уштедјети пуно тешкоћа и притужби. Имајте на уму да закупци могу покренути захтев против вас или поднети своје најамнине код суда или на посебном штедном рачуну док не поправите или замените покварене уређаје..

9. Издавања сигурносних депозита

Ако неко од ваших станара погрешно верује да може користити сигурносни депозит за плаћање најма за прошли месец, можда ћете имати неких проблема. Збрка се дешава када најмопримац погрешно верује да од њега или она није дужан да плаћа закуп од прошлог месеца и да станодавац уместо тога може користити сигурносни депозит. Док грађански законик каже да посједник може задржати сигурносни депозит да покрије прошлогодишњу закупнину или било коју неплаћену станарину током закупа, ако станар не плати ништа, сигурносни депозит можда неће бити довољан да покрије последњи месец плус трошкове.

Ако сте добили намеру да напустите обавештење станара, али још увек плаћате месечну најамнину, можете да започнете поступак исељавања ако сматрате да је то најбоље решење. Неки изнајмљивачи јасно кажу да заложни депозит неће бити замјена за прошлогодишњу закупнину. Такође можете да прикупите закуп за први месец, најам за прошли месец и трећу уплату да бисте користили као обезбеђење. Међутим, уколико се одлучите за ову руту, будите сигурни да је то јасно у најму и да станар у потпуности разуме пре него што потпише документ.

10. Кршење правила

Писменим уговором утврђени су услови вашег најма, укључујући да ли закупац може закупити део простора другом изнајмљивачу или да ли закупац има дозволу да чува кућне љубимце на имању. Ако је пребивалиште у удружењу власника кућа, закупац може бити одговоран за одржавање пејзажне и вањске зграде.

Без обзира да ли сте били сведоци кршења закупа лично или вам је реч стигла преко трећег лица, важно је да станара писмено обавестите о кршењу и затражите да он или она исправи проблем или да се на други начин суочи с деложацијом. На пример, ако у вашем закупу изричито стоји да није дозвољен ниједан кућни љубимац, а ви налазите доказе о псу, пошаљите станару писмо да обавестите да он или она крши услове закупа и да животињу мора извадити са имања одређени датум.

Обавестите станара да ће, ако не врати домаћу животињу, тада бити деложација могућа. Алтернативно, у зависности од ситуације, можете да извршите измене у закупу тако што ћете затражити додатни депозит и увећану месечну најамнину да бисте платили могућност будуће штете коју животиња наноси. Ако најмопримац не удовољи вашем захтеву до тренутка када проведе инспекцију, можете одлучити да ли је деложација одговарајући начин акције.

11. Протекле комуналије

Многи изнајмљивачи не надгледају комуналије све док се станар не пресели са имања. Да ли се комуналне услуге налазе на вашем имену или име станара одређује ко је одговоран за доспјеле рачуне. Проверите да ли је ваш уговор о закупу јасан и конкретан.

На пример, ако се сложите да се комуналије налазе на ваше име и закупац вас мора плаћати сваког месеца, те комуналије постају твој одговорност ако станар напусти без упозорења. С друге стране, ако у вашем закупу пише да се комуналије налазе на име закупца, тада ће комунално предузеће покушати да пронађе резидента у случају доспјелих плаћања. Комунално предузеће не може законски приморати новог станара да плати доспјели дуг претходног станара.

12. Намерна штета

Нажалост, неки станари напуштају станодавца са знатно високим трошковима тако што намјерно наносе штету прије одласка. У сваком случају, увек је добро документовати стање стана: сликајте некретнину пре него што је изнајмљена и сликајте се након што се станар одсели. Обавезно проверите да на фотографијама има печат времена и датума јер то може помоћи да се ваш случај докаже на суду.

Такође, увек морате заштитити инвестицију вађењем полисе осигурања имовине која је креирана посебно за станодавце. Имајте на уму да традиционална полиса осигурања власника кућа можда не покрива стан или зграду за изнајмљивање, па вам је потребна полиса која ће покрити вашу одговорност када је зграда изнајмљена, као и било какво оштећење грађе коју су станари узроковали..

Било је много случајева поплава или пожара изазваних проблематичним станарима или другим становницима који су на крају уништили имовину јер газдарица није успела да осигура јединицу. Због тога је изузетно важно да се заштитите полисом осигурања одређеног за станодавца. Срећом, покриће одговорности је готово увек укључено у политике изнајмљивача, а покриће одговорности штити вас од тужбе у случају да ваш станар одлучи да предузме правне поступке..

Међутим, ако ваша полиса не укључује покриће одговорности или ако желите да повећате покриће, обратите се свом даватељу осигурања да ли је додавање тог покрића доступно путем кровне полисе. Да бисте се додатно заштитили, захтевајте од станара минимално осигурање станара.

13. Нелегална употреба куће

Ако сте обавештени о свим променама у вашој јединици, од пресудног је значаја да предузмете мере заштите како бисте потражили правног савета од искусног адвоката и пријавили инцидент одговарајућим властима. Међутим, газите с опрезом да не би залеђао станаре.

С друге стране, можда имате станара који се бави прекршајним понашањем које негативно утиче на њихове комшије, само тако да утврде да су ове активности у потпуности легалне. У овој ситуацији, најбоље је саставити писмо да званично затражите да станар одмах прекине радњу или се суочи са деложацијом. На пример, закупац може вежбати са својим рок саставом од 10х до 15х сваког понедељка и среде. Међутим, уредба о буци у општини је од 23 сата, тако да иако његов комшија ово сматра одвратним и непоштеним, станар законски има право да игра током ових сати.

Исељавање: Коначно решење

Нажалост, у неким екстремним случајевима деложација може бити једина опција. Понекад изнајмљивач открије да давање једног станару једној шанси претвара у две шансе, што резултира трећом шансом, и тако даље. Ово троши време, узрокује погоршање и може резултирати губитком прихода од ренте.

Ако верујете да ћете се у блиској будућности наћи на суду - или чак ако једноставно желите да се заштитите, за сваки случај - увек је добра идеја да водите детаљне евиденције проблема са станарима, као што се од вас захтева. разлог за деложацију на суду. Многи изнајмљивачи подцјењују потребу за папирним траговима када се баве проблемима станара, погрешно вјерујући да вербални договори стоје на суду. Међутим, овај поступак може бити пуно лакши ако документујете сваку интеракцију коју имате са станарима који имају проблем.

Уобичајени поступак исељавања је следећи:

1. Схватите законе о исељавању у вашем граду и држави
2. Имајте ваљан, правни разлог за деложацију
3. Покушај расуђивања или компромиса са станаром
4. Доставите званично обавештење о деложацији
5. Поднесите своје деложације одговарајућем суду
6. Припремите се и присуствујте суђењу
7. Исељавање станара
8. Наплатите доспјелу станарину

Будући да цена деложације може бити изузетно скупа у зависности од околности у вашој конкретној ситуацији, спровођење правних радњи за исељење станара требало би да буде апсолутна крајња опција. На пример, неки станодавци су пријавили да су потрошили хиљаде долара како би уклонили проблематичне станаре са својих имања, а ти трошкови могу да укључују:

• Накнаде за подношење судова: 50 до 500 долара
• Накнаде за серверски процес: 30 до 150 долара по туженом
• Повезани трошкови: 400 до 700 долара, зависно од потешкоћа у сервисирању обавештења свим станарима јер ће бити потребно више од једног покушаја
• Накнаде предузећа за исељење: 140 до 500 долара за руковање папиром за исељење
• Правни саветник: 200 до 400 долара на сат или 500 до 5000 долара или више укупних трошкова адвоката ако станар затражи суђење и ангажује свог адвоката
• Додатни трошкови: Зависи од штете коју је станар узроковао и трошкова поправка, изгубљене станарине, нових брава и чишћења

Завршна реч

Ако одлучите да, упркос вашим најбољим напорима, однос између вас и станара једноставно не функционише, најбоље је да сви који су укључени започну процес исељавања. Међутим, посавјетујте се са својим одвјетником како бисте осигурали да поштујете државне и савезне законе како бисте то учинили, а не покушавајте сами да уклоните станара. Искључивање комуналних услуга, уклањање ствари станара или промена брава на главним вратима комплекса или станарске јединице може имати озбиљне правне последице. Исељавање би могло бити једино решење, али да избегнете укључивање судског система и адвоката, покушајте да останете доступни и видљиви станарима пре него што се проблеми појаве и након што вам они буду представљени..

Да ли сте морали да се бавите проблемима станара? Имате ли ријечи мудрости за друге станодавце који су у истом стању?