Колико кућа могу да приуштим? - Кућни приступачни калкулатор

Али након што се уселите у свој нови, прелепи дом, открићете да се не можете опустити и уживати у њему. Превише сте заузети да се борите за плаћање хипотеке. Није вам остало новца за забаву и стално сте под стресом око плаћања свих рачуна. Тада романса постане кисела.

Да не бисте били ухваћени у овако лоше односе, морате планирати унапред. Пре него што почнете са куповином, схватите колико кућа можете себи да приуштите. Затим будите сигурни да остајете унутар буџета за куповину куће тако што одбијате да гледате било шта изван свог ценовног распона. На тај начин нећете ризиковати да вас нога сруши са куће која ће вам само сломити срце.

Опасности куповине превише куће

Када купите више куће него што си можете да приуштите, не угрожавате само своју финансијску будућност. Ви такође жртвујете своју срећу овде и сада. Ево неких проблема који настају са прецијењеном кућом:

Бити сиромашна кућа. Бити сиромашан кућама значи да толико свог прихода плаћате месечним плаћањем куће да нема више што штедјети. Окружени сте прекрасним тврдог дрвета и мрамора, али сте сломљени. Радост живјети у изврсном колонијалу са четири спаваће собе брзо бледи када си никада не можете дозволити да га напусте, јер чак и филм или вечера напоље превише коштају ваш буџет.
Живи на ивици. Када сваког месеца отплаћујете хипотеку, у вашем буџету нема простора за мажење. Ако доживите нагли пад прихода - рецимо, јер вам се радно време смањује - уопште нећете моћи да приуштите исплате. Исто би се могло догодити ако вам трошкови порасту због здравствених проблема или обичне старе инфлације. То значи да би вас само један мали недостатак могао коштати дома.
Ризик повећања плаћања. Ризик да нећете моћи да платите хипотеку још је већи ако имате хипотеку подесиве стопе (АРМ). АРМ-ови нуде ниску почетну стопу, због чега изгледа да би месечном уплатом требало лако да се управља. Међутим, та ниска стопа је добра само неколико година. Након тога, ваше плаћање скочи на ниво на основу тренутних каматних стопа. Ако си не можете приуштити нову, већу уплату, морате рефинансирати или изгубити кућу. То се догодило с многим купцима у хипотекарној кризи 2008. године.
Монеи Стресс. Ако будете имали среће, такви проблеми се неће појавити. Али чак и ако не, само знајући да би они могли бити стални извор стреса. Живот са оваквом врстом стреса свакодневно може нашкодити вашем здрављу и вашим односима. Може довести до изгубљеног сна, повишеног крвног притиска, па чак и до срчаних болести и можданог удара. Такође вас може учинити депресивним и раздражљивим са пријатељима и породицом.
Жртвовање штедње. Када сваки резервни пени иде према вашој хипотеци, не оставља вам ништа за уштеду. Не можете више да приуштите да издвојите новац за пензију или уштедете за факултетско образовање свог детета. Да бисте тренутно имали удобан дом, ризикујете целу своју финансијску будућност - и своју децу.

Утврђивање онога што можете да приуштите

Примамљиво је претпоставити да је најлакши начин да схватите колико кућа можете себи да приуштите да затражите свог хипотекарног зајмодавца. Уосталом, схватите, они су стручњаци. Ако кажу да се квалификујете за кредит од 300.000 УСД, то мора значити да можете приуштити хипотеку од 300.000 долара.

Нажалост, хипотекарни зајмодавци нису најбољи људи који то могу тражити. Они зарађују својим зајмовима, па им је у интересу да узмете што већи кредит. Да бисте то учинили, они могу жонглирати свим врстама података - каматама, бодовима, приходима - како би дошли до месечне уплате која само уклапа се у ваш буџет. Ако морате да се истегнете сваки месец да бисте извршили плаћање куће, добро, то није њихов проблем, све док настављате са плаћањем.

То не значи да су сви хипотекарни зајмодавци непоштени. Већина њих не планира да вас превари у зајму који си не можете приуштити - барем не намерно. Али они и даље имају све разлоге да вас подстакну да позајмите колико год можете. Такође, они једноставно не знају толико о вашој финансијској ситуацији као и ви.

Зато се исплати двоструко проверити податке банке обављајући математику сами. Погледајте своје финансије, уситните бројеве и смислите уплату која се лако уклапа у ваш буџет - а не ону са којом ћете се борити.

Када почнете тачно да одређујете колико кућа можете себи да приуштите, каматне стопе су важан први корак. Разлика од пола поена може бити разлика између приступачног и не приступачног. Пређите на дрво зајма и за неколико минута можете добити добру процену тренутних стопа.

Коефицијент дуга према приходу

Сви зајмодавци користе исту основну формулу да схвате колико кућа можете себи да приуштите. Зове се омјер дуга и прихода или ДТИ. Ово је проценат вашег месечног дохотка који иде на плаћање свих дугова, укључујући вашу хипотеку.

Ево примера. Лоу и Цхристи имају заједнички месечни приход од 7.400 долара. Из тога плаћају:

Студентски кредит за Лоу: 600 УСД месечно
Студентски кредит за Цхристи: 600 УСД месечно
Кредит за аутомобил: 300 УСД месечно
Минимална плаћања на Лоу-овој кредитној картици: 200 УСД месечно
Минимална плаћања на Цхристи-овој кредитној картици: 150 УСД месечно
Укупна плаћања дуга: 1.850 УСД месечно

Међутим, ако додају месечну хипотеку у износу од 1.500 УСД, њихова укупна исплата дуга расте на 3.350 УСД. То би им ДТИ нарасло на више од 45%. Другим речима, скоро половина њихових прихода месечно иде за њихове дугове. Већина банака би се сложила да је то превише, па се Лоу и Цхристи вероватно не би квалификовали за овај хипотекарни кредит. Поделите укупни дуг са приходима од 7.400 УСД, њихов ДТИ тренутно износи 25%.

Међутим, ако отплате неки други дуг, ствари изгледају сјајније. На пример, ако могу да отплате један од својих студентских зајмова, то би им смањило укупни дуг на 2.750 УСД месечно, за 37% ДТИ. Отплата оба студентска зајма смањила би њихов дуг на 2.150 УСД месечно и њихов ДТИ на 29%. То је износ који би већина банака одобрила.

Пронађите повољну уплату

Да би схватили колико кућа можете себи да приуштите, банке израчунавају ваш ДТИ на два различита начина. Прво, они гледају на оно што називају "однос предњег дела". Ово је износ вашег прихода који би месечна исплата стамбеног простора - главнице, камате, пореза и осигурања - све преузела сама.

Уобичајено правило је да ваша уплата не сме износити више од 28% вашег укупног прихода. На пример, погледајте Лоу и Цхристи. Њихов месечни приход износи 7.400 долара, а 28% од тога је 2.072 долара. То је максимум који би могли потрошити на кућну уплату ако нису имали других дугова.

Међутим, Лоу и Цхристи имају и друге дугове, који такође једу свој приход. Да би то евидентирале, банке користе „однос коефицијента“. Ово је износ вашег прихода који иде према свим вашим комбинованим дуговима.

Већина банака каже да овај укупан износ не би требао износити више од 36% вашег укупног прихода. За Лоу и Цхристи тај износ би износио 2.664 долара месечно. Међутим, остали дугови их већ коштају 1850 долара месечно. То оставља само 814 долара месечно да потроше на хипотеку.

Срећом по њих, постоји рупа. Банке су често спремне да повећају повратни однос на чак 43% за „квалификоване хипотеке“. Ово су хипотеке које испуњавају одређена правила која им олакшавају плаћање. На пример, оне не могу бити балонске хипотеке или зајмови са периодом само камате.

Користећи ово правило, Лоу и Цхристи су могли плаћати до 3.182 долара месечно за све своје дугове. Минуси 1850 УСД које плаћају сада, што им оставља 1332 УСД месечно за кућну уплату.

Чимбеници које треба размотрити

Чак и ако можете да се квалификујете за кредит који вам даје 43% ДТИ, то не значи да је то добра идеја. Ако већи део месечног дохотка посветите дуговима, имаћете само 57% да покријете све своје остале потребе. Морате схватити да ли је то довољно за живот пре него што донесете одлуку.

Да бисте одредили шта можете себи да приуштите, узмите у обзир ове факторе:

Месечни приход. Прво што треба да знате је тачно колико новца унесете сваког месеца. Ово укључује вашу плату и било које друге изворе прихода, као што су инвестиције. Ваш укупни приход основна је вредност за откривање колико можете да приуштите за плаћање становања сваког месеца.
Исплате дуга. Ако имате постојеће дугове, о делу вашег месечног дохотка већ се говори. Откријте колико требате месечно да потрошите да бисте сервисирали било које дугове које имате, попут студентских зајмова, ауто кредита или дуга на кредитној картици.
Остали расходи. Наравно, исплате дуга нису ваш једини трошак. Такође морате да покријете друге потребе као што су храна, комуналије, нега деце и превоз. Зајмодавци обично не питају о тим трошковима када вас питају за кредит. Не знају да ли трошите пуно да пошаљете своју децу у приватну школу или штедите много живећи без аутомобила. Ово је нешто што требате да схватите сами. Погледајте буџет свог домаћинства и схватите колико вашег месечног трошења иде на потребе које не можете смањити. Ако немате буџет, ово је прави тренутак да га направите, јер ће вам га вероватно требати као власник куће.
Штедња. Последњи месечни трошак је новац који желите да уштедите. На пример, ако издвајате 250 УСД месечно за уштеду у пензији или финансирате план уштеде на факултету за своју децу, то је још један део вашег прихода који не можете да поставите за становање.
Расположива средства. Приступање кући није само питање испуњавања месечних уплата. Такође морате имати довољно новца у руци да покријете авансне трошкове и трошкове затварања. Износ који плаћате унапред ће такође утицати на месечне исплате. Ако можете да приуштите велику уплату, нећете морати да позајмите толико за своју хипотеку, што ће снизити месечне уплате. С друге стране, ако уштеђени износ није довољан за предујам најмање 20%, вероватно ћете морати да платите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). То ће додати између 50 и 200 УСД на вашу месечну уплату. Погледајте сва расположива средства, као што су уштеда и улагања и схватите колико можете уштедети да платите за куповину куће.
Кредитни рејтинг. На крају, морате размотрити свој кредитни резултат. Ако имате веома добру или одличну кредитну способност - односно ФИЦО оцену од најмање 750 - квалификоваћете се за најбоље камате на хипотеци, што ће месечно плаћање одржавати ниским. С друге стране, ако имате фер или лошу кредитну способност - не бољу од 700 - вероватно ћете платити више стопе, повећавајући уплате. Ако не знате колико је добар ваш кредит, постоји неколико начина да бесплатно проверите свој кредитни резултат. Обично користим Цредит Карму да бих сваки месец добијао свој кредитни резултат.

Онлине Калкулатори

Као што видите, постоји много фактора који утичу на месечно плаћање куће. Покушај да их додате и схватите шта можете себи приуштити може бити невероватно компликован. У неком тренутку процеса, примамљиво је дигнути руке и одлучити да ипак потражите рачун банке.

Срећом, не морате сами да бавите сву математику. На мрежи постоји пуно калкулатора приступачности који то могу учинити за вас. Све што требате учинити је укуцати неке податке о себи, као што су ваша примања, дуговања и предујам. Тада калкулатор руши бројеве и говори вам колико куће можете да приуштите.

Један од мојих најдражих калкулатора је из Зиллов-а. Калкулатор приступачности компаније Зиллов има две верзије:

Брза и једноставна верзија захтева три броја - приход, дуговања и предујам - и исплаћује максималну цену куће.
За прецизнију процену можете кликнути на „напредни“ и унети детаље о условима кредита. За разлику од других калкулатора, овај вам омогућава подешавање циљног ДТИ-а. Уместо да се ослањате на стандардну цифру од 36%, ДТИ можете подесити на онај колики део вашег прихода који удобно трошите на становање. Ниже ако поставите ову цифру, то ћете бити сигурнији да ће се ваша нова кућа лако уклопити у ваш буџет.

Припрема за куповину

У неким случајевима, виђење колико куће можете себи да приуштите је непристојно буђење. Чак може бити депресивно ако је укупан износ тако низак да у вашој области нема баш ништа што би се уклапало у ваш ценовни опсег.

Срећом, постоје проблеми око тог проблема. Ако намјестите своју финансијску кућу прије него што започнете лов на куће, можете повећати прорачун како бисте покрили пуно више кућа. Ево неколико корака које треба предузети.

1. Изградите фонд за хитне случајеве

Прво, обавезно направите фонд за хитне случајеве. Посједовање куће је скупо - и непредвидиво. Никад не знате када ће ваш кров почети да цури или ће ваш бојлер одустати од духа. Без јастука за готовину, мораћете да се ослоните на кредит да бисте платили велике поправке попут ове, што ће повећати оптерећење вашег буџета.

Фонд за хитне случајеве такође може бити од велике помоћи ако изненада изгубите посао или вам се скидају сати. Уз пуно готовине у рукама, и даље ћете моћи да вршите уплате, тако да нећете изгубити дом који сте тако напорно радили да купите.

Стручњаци кажу да бисте требали имати довољно новца у вашем хитном фонду да покријете трошкове живота најмање шест мјесеци. Ако немате толико, још нисте спремни да купите кућу. Започните са одвајањем мало сваког месеца да изградите своје гнездо и причекајте да достигне пуну величину да бисте започели куповину куће.

2. Уплатите предујам

Уз штедњу у хитним случајевима, морате уштедети и за предујам - што већи, то бољи. Што више готовине можете унапред платити, мање ћете морати да потрошите на месечне уплате.

У идеалном случају желите да снизите најмање 20% трошкова куће тако да нећете морати да плаћате ПМИ. Дакле, ако желите да купите кућу која вреди 200.000 УСД, требало би да имате намеру да имате 40.000 УСД за свој предујам.

Ако се још нисте приближили том износу, морате сву резервну готовину која можете уложити у кућни фонд. Започните скидањем неких зарада сваког месеца - пре него што је чак и уновчите - и ставите је у фонд. Поврх тога, уштедите све додатне новчане надокнаде који вам се стижу: поврат пореза, бонус на перформансе, чак и уштеду новца у готовини са ваше кредитне картице. Можете још више да уштедите помоћу апликације Ацорнс. Заокружује сваку куповину коју направите, улажући разлику. Временом, све се сабире.

3. Очистите кредит

Што је ваш кредитни резултат већи, то су бољи услови за хипотеку. Ако је ваш кредит само тако-тако, појачавање у добар или веома добар распон вам може помоћи да добијете кредит који можете себи да приуштите.

Постоји неколико начина да побољшате свој кредитни резултат:

Плаћајте рачуне на време. Највећи фактор у вашем кредитном резултату је да ли плаћате рачуне на време. Неколико кашњења у плаћању може озбиљно покварити резултат. Да бисте били сигурни да вам се то не догоди, подесите подсетнике о плаћању на свој банковни рачун на мрежи. Банка ће вам послати обавештење кад год дођете у року од неколико дана. Или, још једноставније, користите рачун за аутоматско плаћање рачуна да бисте га уплатили чим га примите.
Исплати дуг. Ако имате велико оптерећење дуга, штети вам кредитни резултат. То је зато што што више дуга већ имате, већа је вероватноћа да ћете имати проблема са отплатом нових дугова. Отплата старих дугова или уплаћивање дуговања побољшаће ваш кредитни резултат. Као бонус, такође ће се ослободити додатна новчана средства за плаћање куће.
Повећајте своје кредитне лимите. Иако позајмљивање више новца наноси штету вашем кредитном резултату способан да позајмим више новца то помаже. Рецимо да имате макед оут кредитну картицу са ограничењем од 1000 УСД. Ако повисите лимит на 3.000 долара, ваш укупни дуг се није променио, али сада користите само 33% вашег доступног кредита. То значи да се више не борите блиски финансијској ивици, тако да се резултат побољшава.
Чешће плаћајте рачуне. Чак и ако месечно плаћате рачуне, ваш кредитни извештај не приказује салдо од 0 УСД. Уместо тога, пише да дугујете износ на вашем последњем месечном рачуну. Дакле, ако наплаћујете 1.000 УСД месечно и све отплатите, то и даље изгледа као да имате 1.000 долара дуга. Међутим, ако половину рачуна платите раније, износ на рачуну када га добијете износит ће само 500 УСД. Изгледа да сте смањили дуг на пола - и то вас не кошта више ни новца.

4. Отплатите остале дугове

Као што видите из Лоуа и Цхристија, што више дугова имате, то је теже приуштити хипотеку. Отплата старих дугова, попут студентског или аутомобилског зајма, оставља више новца без накнаде за месечно плаћање куће. Такође побољшава ваше шансе да се квалификујете за кредит уз добре услове.

Постоји неколико различитих метода за отплату старих дугова:

Дуг Сновбалл. Овом методом сваког мјесеца издвајате одређену своту и све то усмјеравате према најмањем износу кредита. Ако се фокусирате на свој најмањи дуг, прво вам помаже да га отплатите брзо, повећавајући ваш морал. Једном када нестане, сваки месец можете узети сав новац који сте користили за тај дуг и бацити га на следећи најмањи дуг. Временом, износ који сте ставили на свој дуг ће расти и расти, а ваши дугови ће нестати један по један.
Лавина дуга. Ова метода делује слично као снежна кугла, али прво се усредсредите на зајам са највишим каматама. Дуг са високим каматама кошта вас највише новца сваког месеца, па вам прво отплату помаже да брже срушите свој укупни дуг.
Долгове сњежне пахуље. Ако немате довољно простора у свом буџету да сваки месец ставите фиксну своту за отплату дуга, своје дугове и даље можете умањити кроз снежне пахуље. То значи да узимате све мале износе које можете издвојити сваког мјесеца, од поврата пореза до уштеде купона у износу од 10 УСД и ставите их у свој дуг. Временом се чак и мала плаћања попут ове збрајају. Такође можете комбиновати пахуљице са методом снежне кугле или лавином, додајући ове мале суме поврх редовне месечне уплате.
Рефинансирање. Ако имате дуг са високим каматама, можете га отплатити брже тако што ћете га рефинансирати по нижој стопи. На пример, можете да користите салдо за трансфер или лични зајам од СоФи-а за дугове с високим каматама, можете снизити каматне стопе за студентски кредит код ЛендКеи-а или користити зајам за консолидацију дуга. Потрошити мање на камате значи да више вашег месечног плаћања иде према главници, тако да се ваш дуг брже смањује. Међутим, постоји накнада за рефинансирање дуга, тако да вероватно не вреди радити ако је месечна уштеда мала.

Ако успете да платите све своје старе дугове, можете претворити своју дугачку сњежну куглу у штедљиву сњежну куглу. Довољно је да узмете месечни износ који сте користили да платите свој дуг и почните да га штедите за свој предујам. Можете прећи од посматрања смањивања свог дуга до посматрања како ваш предујам расте из месеца у месец.

5. Потражите специјалне понуде

Ако немате превише буџета, размислите о програмима који би вам могли помоћи да постигнете добар посао око хипотеке. Многе владе нуде посебне попусте за купце који први пут купују куће. Такође можете добити понуде на основу вашег прихода, посла или места где живите. Посетите ХСХ.цом и пронађите програме у вашој држави.

Постоје и програми који вам могу помоћи да приуштите предујам. На пример, Национални фонд за купце кућа додељује бесповратна средства купцима са ниским и средњим примањима кроз свој програм помоћи у предузетништву. Одређене државе нуде и програме како да помогну купцима у њиховим уплатама. Да бисте га пронашли, претражите „помоћ у предузетништву“ са називом своје државе.

Завршна реч

Дно црте за купце кућа је, немојте се пренаглити. Можда бисте могли да купите тај „дом из снова“ ако бисте испразнили свој штедни рачун и извукли сваки пени из свог месечног буџета. Али ако се ваше финансије промијене, тај сан би се могао претворити у ноћну мору.

Има смисла да у свом буџету оставите мало простора за дисање. На тај начин, ако цијене хране или горива порасту, неће вам растеретити буџет до тачке прекида. Ако наиђете на велике трошкове, као што је замена пећи, имаћете новца да је платите. А ако изгубите посао или део свог прихода, нећете нужно изгубити и свој дом.

Проналажење праве куће, попут проналаска правог супружника, изискује вријеме. Лако је бити заведена добрим изгледом и занемарити све недостатке који долазе са њима. Али вреди се издржати за дом који одговара и вама и вашем буџету. Кућа коју можете приуштити је кућа са којом заиста можете сретно живјети.

Да ли сте икада пали због неприступачног дома? Или сте задржали нешто у свом ценовном рангу?