10 најбољих градова за куповину куће - тржишта купаца у Сједињеним Државама

Америчко тржиште станова већ је далеко од трауме несреће становања крајем 2000-их. На многим локалним тржиштима цене су сада удобно изнад врхунца пред рецесијом, а залихе затворених и продатих кућа много су ближе историјским просецима. Заиста, вриједи се запитати остају ли нека приступачна тржишта.

Кратак одговор је, да, још увек се могу наћи тржишта купца у Сједињеним Државама. На овој се листи налази 10 америчких тржишта станова - раштрканих у свим регионима земље - која су приступачна и доступна у било којој мери. Ова тржишта метроа имају разумне цене у односу на национална и регионална просека, обилну залиху атрактивних домова и добре изгледе за даље апресирање цена. Они би требали бити на врху сваке листе купаца кућа за потрагу за повољним ценама - барем они који су вољни и способни да се преселе за боље стамбене понуде.

Шта ствара тржиште купца?

У свету некретнина, термин „тржиште купца“ описује локално или регионално тржиште на коме понуда стамбених објеката надмашује потражњу за становањем. Тржишта купца обележавају релативно приступачне цене, негативне разлике између тражених цена и продајних цена, углавном спори темпо кућне продаје и одређени други фактори који говоре добро.

Ови услови могу бити фрустрирајући за продавце који не желе ништа више него да продају куће и наставе даље са животом, али одлични су за стрпљиве купце који траже дугорочне могућности улагања - или који само желе да се преграде у бољи дом у прихватљива цена. С обзиром да имају ниске цене и обилну понуду, тржишта купаца су посебно атрактивна за купце који први пут купују куће. Захваљујући мрежним агрегаторима података као што су Трулиа и Зиллов, идентификација и капитализација на купчевим тржиштима је сада лакше него икад раније.

Важни критеријуми који утичу на приступачност становања

Стручњаци за некретнине користе разне метрике за класификацију тржишта купца. Свака бројка потенцијалним купцима говори нешто о укупној снази и приступачности тржишта становања:

Средња цена куће. Средња цена кућа које се продају у оквиру метроа је критична за утврђивање да ли је ово подручје приступачно за редовне купце кућа.
Попуст на продајну цену на цену на листу. Када се куће продају по цени од тражених цена, то сугерише да потражња надмашује понуду на тржишту. На тржиштима правих купаца куће се обично продају по нижим ценама. На свакој листи, области у којима куће продају такав попуст су означене симболом „-“, а потом проценат. Подручја у којима куће продају премију по својим ценама означене су симболом „+“, а затим проценатом.
Промјена на годину дана. Промена средњих цена кућа у протеклих 12 месеци добар је показатељ укупног замаха цена на тржишту. Брзе цене цена указују на то да би тржиште купца ускоро могло завршити. У међувремену, падајуће цене често указују на постојеће тржиште купца. Иако једногодишњи пад цијена такође може значити да је тржиште прецијењено и треба да се поправи на нижи ниво цијена, купци могу избјећи да се заглаве на падајућем тржишту гледајући укупне трендове цијена од једне, три и пет година. . Када се стопа по којој падају цене успорава - другим речима, ако је једногодишња промена позитивна или само незнатно негативна након оштријих трогодишњих и петогодишњих падова - купци могу бити сигурнији да добијају у близини дна пијаце.
Трогодишња промена. Ова средњорочна вредност мери замах цена током дужег временског периода и наговештава укупну снагу тржишта купца. Будући да се национални просечни цена дома мало повећала током последње три године, тржишта која биљеже пад могу бити подцијењена - и, самим тим, могу бити добри кандидати за опортунистичке купце.
Петогодишња промена. Ова дугорочна метрика показује како су цене кућа пролазиле од дубине финансијске кризе и рецесије. Иако је већина купаца на тржишту појефтинила током овог периода, тржишта са посебно великим падовима могу имати структурна или економска питања која би могла отежати било какав опоравак цена. Купци би требало да буду опрезни таквих тржишта.
Просечно време на тржишту. Ова метрика представља просјечно вријеме које протекне између датума уноса куће и датума затварања на сваком тржишту. Ниже бројке „времена на тржишту“ указују на повећану потражњу за кућама. Тржишта купца имају веће бројке „времена на тржишту“. Ови подаци можда нису доступни за неке мање градове на листи.
Стопа локалне незапослености. Није директно повезано са становањем, али стопа незапослености је добар показатељ укупног економског здравља метроа. Економски јаке регије које и даље доживљавају мекоћу тржишта стамбеног простора - што указују повећане бројке опскрбе стамбеним објектима, спори продајни стопи и падајуће цијене - ускоро би могли заокренути, стварајући уносне могућности за купце кућа који вријеме куповине изврше управо онако.

Ако није другачије наведено, статистика је актуелна за први квартал 2019. године.

Најбоље тржиште некретнина за купце у Америци

Ово су једно од најбољих тржишта куповине некретнина у Америци.

1. Цлевеланд, Охио (Цлевеланд-Елириа-Ментор, ОХ)

У јуну 1969. године, хемијска мрља на реци Цуиахога запаљена је из вида у центру Кливленда. Реч се брзо проширила, а следећег месеца на насловници се појавила слика раније, далеко озбиљније ватре време часопис, који цементира слику Цлевеланда као загађене индустријске пустош. Град је у тренутку постао гузица шала. Његова слика се још није у потпуности опоравила.

Ипак, купци са североистока Охаја и шире још једном завирују под хаубу регионалног стамбеног тржишта. Чак и после деценија занемаривања, током којих је оскудни стамбени фонд измрдао, Цлевеланд и његова предграђа са унутрашњим прстеном прекривају се у старинским кућама које потичу из прве три деценије 20. века; многима није потребно ништа више од свежег премаза боје и неких модерних завршних обрада.

Иако на североистоку Охаја доминира тешка индустрија, Цлевеланд није баш тако јасан као, рецимо, оближњи Кантон, давно изблиједјела аутомобилска престоница гуме. Захваљујући у великој мери присуству у Цлевеланд Цлиниц, највећем приватном послодавцу у граду, то је светска класа здравствене заштите. Заједно са Универзитетом Цасе Вестерн Ресерве и универзитетским болницама у Кливленду, Клиника у Кливленду такође је повезница за истраживање биотехнологије. НАСА чак има и истраживачку установу: истраживачки центар Гленн, назван по родном Охијану Јохну Гленну.

Средња цена куће: $ 139,900
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -27,8%
Промјена на годину дана: +3,0%
Трогодишња промена: +19,8%
Петогодишња промена: +23%
Просечно време на тржишту: Није доступно
Стопа локалне незапослености: 3,8%

2. Толедо, Охајо

Локација Толеда у срцу појаса Руст некада је била благослов за локалну економију - у не тако далекој прошлости град је био главни светски добављач аутомобилског стакла. Данас, северозападни Охајо пати од проблема са имиџом, упркос обнављању запослености у фабрикама и заједничким напорима државних и локалних креатора политике да се регион преусмери од тешке индустрије.

Иако економија Толеда и даље остаје подмукла, оближње заједнице су додале хиљаде достојно плаћених послова током протекле деценије. Штавише, цијене земљишта и стамбених објеката у подруму и непремичнине показују се неодољивим за инвеститоре у некретнине и урбане пионире који добро знају када га виде..

Заправо, сама приступачност је оно што највише истиче на тржишту станова у граду Толедо. На подручју Толеда живи скоро милион људи, али градска средња цена куће остаје шокантно ниска. Ова цифра брзо расте - продајне цене су порасле за готово 45% за пет година - тако да можда неће остати пуно времена за купце да склопе своје уговоре који се некада генерирају. За искусне инвеститоре у некретнине траже се бројни горњи домови; као у оближњем Кливленду, многи потичу из 1910-их и 1920-их.

Средња продајна цена: 129,100 УСД
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -12,2%
Промјена на годину дана: +8,4%
Трогодишња промена: +14,2%
Петогодишња промена: +44,8%
Просечно време на тржишту: 83 дана (новембар 2018)
Стопа локалне незапослености: 3,4%

3. Филаделфија, Пенсилванија (Пхиладелпхиа-Цамден-Вилмингтон, ПА-Њ-ДЕ-МД)

Филаделфија је шести највећи град Сједињених Држава и једно од најпопуларнијих туристичких одредишта. Постоји добра шанса да сте били овде раније, само ако се дивите Хали независности и њеној околини. Вероватно сте отишли после дан или два, апетит за раном историјом у САД-у се заситио.

Можда сте требали остати. Међу главним градовима на североистоку, Филаделфија је далеко најбоља вредност за купце домова; овдје ћете добити далеко више кућа за свој новац, него у оближњем Васхингтону, Д.Ц. или Нев Иорку. Саобраћај је тежак, као и другде у североисточном коридору, али систем јавног превоза пробија се изнад његове тежине и пружа пристојну покривеност добро у предграђа. Ако планирате да радите у централном Пхиллију, постоји велика шанса да возите возом или аутобусом на посао.

Када говоримо о раду: Није тешко пронаћи у Пхилли-у захваљујући солидној, разноликој регионалној бази за запошљавање и живој технолошкој сцени. Осим тога, Нев Иорк Цити је само 90 километара возом; хиљаде становника Пхилли-а креће тако дуго и дуго путује. Сјеверна предграђа Нев Јерсеија, богата радним мјестима, још су ближа; размјерно ниска цијена становања у Пхиллију и јужној долини Јерсеија може оправдати пратећи рачун за гориво или воз.

Ближе кући, Пхилли и оближња предграђа имају фантастичан низ шармантних кућа из 19. и почетка 20. века и самостојећих кућа које само моле нове капиталне ресурсе нових власника.

Средња продајна цена: $ 213,000
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -23,5%
Промјена на годину дана: +7,5%
Трогодишња промена: +7,5%
Петогодишња промена: +9,2%
Просечно време на тржишту: 113
Стопа локалне незапослености: 3,1%

4. Мајами, Флорида (Мајами-Форт Лаудердале-Помпано Беацх, ФЛ)

Географски гледано, Мајами лежи на југоистоку земље континента. Културолошки, све је то Кариби. Бескрајне брескве, махање длановима, пастелима, кубанима и ропа виеја галоре, а не наговештај мраза - није ни чудо што људи стално лете на Јужну Флориду у добрим и лошим временима.

Ових дана Јужни Флоридијанци држе један поглед на непрестано задирући Атлантик - посебно на оне који живе на острвима баријера у региону, попут Миами Беацха. Климатске промене могу на крају учинити обалну Јужну Флориду неприхватљивом, али то не бисте знали узимајући пулс локалног стамбеног тржишта. Након драматичног предрецесијског пада и година анемичног опоравка, Миами је очигледно у успону; цене су за пет година поново порасле за половину.

Да ли то значи да би потенцијални купци требало да сачекају врућу линију? То није јасно. Миами стамбени инвентар и даље је повишен, артефакт процвата прекомерне градње средином 2000-их, а некретнине углавном остају на тржишту. Све док нисте постављени на обалном стану, овде ћете наћи место које одговара вашем буџету.

Средња продајна цена: $ 270,300
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -24,7%
Промјена на годину дана: +4,2%
Трогодишња промена: +23,9%
Петогодишња промена: +50%
Просечно време на тржишту: 105 дана
Стопа локалне незапослености: 2,9%

5. Роцкфорд, Илиноис

Роцкфорд се налази на мање од 100 миља од центра Чикага, али мало личи на вјетровити град. Попут многих средњих градова широм индустријског Средњег запада, Роцкфорд се историјски ослањао на масовне склопове и логистичке инсталације како би покренуо своју економију. Не треба ни помињати да последње две деценије нису биле љубазне према овим главним послодавцима, а многи су смањили своје локалне трагове или уопште кренули даље. Преостало је неколико аутомобилских и ваздухопловних компанија, али челници Роцкфорда препознају да градски дани славе пролазе заувек.

Срећом, Роцкфорд је растуће средиште за осигуравајућу индустрију и имао је известан успех у привлачењу произвођача високе технологије. Овде се сусрећу две најпрометније међуставске земље на Средњем западу, тако да је град такође значајно место за превоз аутомобила. Назовите економију Роцкфорда досадном, ако морате; боље од пукнућа и попрсја.

Након оштре и дуготрајне корекције током и након рецесије касних 2000-их, тржиште станова у Роцкфорду се полако и стабилно опоравља. Власници кућа који су током 2013. и 2014. године купили оно што се испоставило да је тржишно дно камена видели су да њихове инвестиције просечно процењују око 20%. С обзиром на то да је недавно апресирање цена било ниже од националног просека, оправдано је разлог да цене могу наставити да расту.

Средња продајна цена: 124,600 УСД
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -4,2%
Промјена на годину дана: +2,7%
Трогодишња промена: +16,2%
Петогодишња промена: +19%
Просечно време на тржишту: Није доступно
Стопа локалне незапослености: 5,4%

6. Тулса, Оклахома

Тулса има снажну економију која не показује знакове успоравања. Десетине енергетских фирми овде одржавају седишта или филијале, тако да је град имао велику корист од тренутног налета гаса из шкриљца. Тулсова локација у близини једног од највећих светских енергетских терминала (у Цусхингу, Оклахома) такође помаже. У међувремену, град је почетна тачка за туристе који желе да побегну у планине Оуацхита, које продиру недалеко од овде, и оближњи језерски округ североисточне Оклахоме и југозападног Миссоурија.

Иако опортунистички купци могу бити опрезни на тржишту које је остварило снажна поскупљења током сваке од последњих пет година, Тулса и даље остаје невероватно приступачан по националним стандардима. Ако је историја водич, то се вероватно неће ускоро променити.

Средња продајна цена: $ 161,300
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -21,1%
Промјена на годину дана: +7,5%
Трогодишња промена: +17,7%
Петогодишња промена: +26%
Просечно време на тржишту: 97 дана
Стопа локалне незапослености: 2,8%

7. Хартфорд, Конектикат (Хартфорд-запад Хартфорд-исток Хартфорд, ЦТ)

Смештен у близини географског центра своје умањене државе домаћина, Хартфорд-ова изблиједјела индустријска слава крије асове у рупи: То је средиште за глобалну индустрију осигурања, дом огромног ваздухопловног кластера (усидрен од стране Унитед Тецхнологиес, са седиштем у оближњем Фармингтону), и државни капитал који треба покренути.

Хартфорд сам је претрпео свој део постиндустријских болести, а дискриминаторне стамбене политике 20. века и даље бацају дугу сенку, али релативно разноврсна економска основа града одржава га у бољем стању у односу на друге запуштене фабричке градове Нове Енглеске. Велики део стамбеног фонда у централним градским градским насељима датира из краја 19. и почетка 20. века - мапа за мајсторе који знају шта раде. Повишене вредности некретнина у новијим, трајно пожељним предграђима као што су Фармингтон, Блоомфиелд и Вернон помажу да се повећа просек метроа.

Ипак, Хартфорд је један од јединог метроа на овој листи који не примећује значајно апрецијацију цена током последњих пет година, што га чини убедљивим избором за куће за куповину вредности за које је цена више од локације. Напокон, ово је североисток; Хартфорд не ради у вакууму. Отприлике једнаки градови Нев Хавен (дом Универзитета Иале) и Спрингфиелд, Массацхусеттс, леже добро у унутрашњости града Хартфорда. Све више разлога за куповину продавница у овом још приступачном џепу Нове Енглеске.

Средња продајна цена: 210,800 УСД
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -18,9%
Промјена на годину дана: -3,7%
Трогодишња промена: +3,4%
Петогодишња промена: +1%
Просечно време на тржишту: 114 дана
Стопа локалне незапослености: 3,4%

8. Спокане, Вашингтон (Спокане-Спокане Валлеи, ВА)

Основан на драматичној катаракти која је сада средиште прелепог градског парка, Спокане је економско и политичко средиште источне две трећине државе Васхингтон. Иако је удаљен само четири сата, Спокане мало личи на Сеаттле. Клима је суха и хладнија. Култура је више оријентисана на породицу (мада овде има и доста контракултуре). Политика је углавном конзервативнија. И не чуди што је тржиште станова далеко приступачније.

Заиста, тржиште стана у Споканеу није ни у истој лиги као у Сеаттлу, и то је сјајна вест за купце. Упркос петогодишњем порасту који се приближио 45%, средња цена кућа и даље остаје врло приступачна, а купци могу очекивати знатне попусте на листу цена. Релативно ниска просечна цена на тржишту сугерише да је залиха тијесна, али надпросјечна стопа незапослености у регији - још увијек готово 6%, чак и ако је национални просјек на или испод 4% - може држати залихе у провјери.

Без обзира на неодређено запослење, Спокане има стабилну, растућу базу здравствених компанија, универзитета и високотехнолошких произвођача који много улажу у своју заједницу. Поред тога, његов урбани коридор се протеже добро у суседни Идахо, дуж Интерстате 90, а две државе уживају реципрочни однос: Васхингтон не опорезује лични доходак, а Идахо има изузетно попустљив корпоративни порез, па многи радници живе у бившој држави и путовати на добро плаћене послове у другом. Ако се овде населите, будите сигурни да ћете успети преко државне линије - Цоеур д'Алене је прелеп.

Средња продајна цена: 234,500 УСД
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -16,2%
Промјена на годину дана: +7,1%
Трогодишња промена: +29.6%
Петогодишња промена: +44.6%
Просечно време на тржишту: 49 дана
Стопа локалне незапослености: 5,8%

9. Виргиниа Беацх, Виргиниа (Виргиниа Беацх-Норфолк-Њупорт Њуз, ВА-НЦ)

Виргиниа Беацх сидри се на раширеној, замрзнутој југоисточној Виргинијској регији познатој као Хамптон Роадс, званично градско подручје Виргиниа Беацх-Норфолк-Невпорт Невс. Са 35 миља непрекидне плаже која подржава стотине океанских хотела и безбројни кондоми доступни на краткорочни најам, Вирџинија Бич је изузетно популарна дестинација за градске клизаве натопљене знојем који траже предах од унутрашњости неумољиве летње влажности југоистока..

Такође је на удаљености од морнаричке станице Норфолк, једне од најважнијих постројби америчке војске. Најмање десетак војних одлагалишта зове Хамптон Роадс кући, служећи као критични стабилизатор за локалну економију; више од 50.000 цивила овдје подржава војне операције. Није изненађујуће да се главни невојни извори запослења врте око транспорта; Овдје се налази Норфолк Соутхерн, као и највеће свјетско бродоградилиште, којим управља Невпорт Невс, Хунтингтон Ингаллс Индустриес.

Према стамбеним условима, најбоље повољности Виргиниа Беацха налазе се далеко од обале, усред неколико десетина квадратних километара градског насеља у предграђанском тракту и комплекса за становање у градским насељима. Иако то никад не бисте знали са загушене обале мора, велики део Вирџинијске плаже је неразвијен. Пошто ново становање на западном и јужном ободу града повећава понуду, цене могу остати под контролом. То је сјајна вест за ловце на купце, сада и сутра.

Средња продајна цена: $ 226,900
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: -20,4%
Промјена на годину дана: +0,4%
Трогодишња промена: +11,8%
Петогодишња промена: +18,8%
Просечно време на тржишту: 92 дана
Стопа локалне незапослености: 2,8%

10. Албукерки, Нови Мексико

Жири још увек није надлежан да ли је „Бреакинг Бад“ добра ствар за Албукуеркуе. С једне стране, створила је огромну видљивост за највећи град Мексика; са друге, то био о безобзирном трговцу дрогом који је град претворио у своје лично игралиште. Без обзира где стојите, вероватно ћете се сложити да је Јессе, поуздан играч Валтера Вхитеа, имао сјајан посао на свом имању. Албукуеркуе нуди солидан попуст на продајне цене и постојано, али не спектакуларно цене цене на листи. Висока стопа отплате цене заслађује посао купцима који желе поправити и продати.

Изван своје нафтне мрље на југоистоку, изгледа да је рурална економија Њу Мексика закључана у вишегодишњем паду. У Албукуеркуе-у, међутим, ствари изгледају боље него што су дуго времена. Универзитет у Њу Мексику и неколико већих здравствених компанија подржавају бучну економију знања, а прелепо окружење града и јединствена култура чине га неславном - али све популарнијом - туристичком дестинацијом. (Сат времена узбрдо, Санта Фе је одавно магнет за посетиоце ван државе.) Само урадите своје колеге Буркуенос и останите на десној страни закона.

Средња цена по листи: $ 229,900
Попуст на продајну цену / премија на ценовну цену: Није доступно
Промјена на годину дана: +2,2%
Трогодишња промена: +11,1%
Петогодишња промена: +18,5%
Просечно време на тржишту: 66 дана
Стопа локалне незапослености: 4,0%

Завршна реч

Наравно, приступачност тржишта становања није једини фактор који би требало да обавести ваш следећи потез. Добре школе, жива култура, обилне животне погодности и снажне перспективе за посао су кључни елементи сваке покретне одлуке. Иако сви градови на овој листи не означавају сваки оквир, они имају једно заједничко: импресивни попусти на најважнију инвестицију нових долазака, становање.

Тржишта купца не трају вечно, зато будите сигурни да истражите ове посебне пре него што нестану.

Да ли сте недавно имали добар посао у неком од ових градова? Шта је са местима која овде нису споменута?