Пореске посљедице и посљедице кратке продаје или оврхе

Обично, ако сте неплаћени на кредит или постигнете нагодбу за мање од пуног износа, зајмодавац ће издати порезни образац од 1099 за годину у којој је дошло до неплаћања, присиљавајући вас да укључите неплаћени - или „опроштени” део дуга као прихода на пореским пријавама. Ако се то догоди, морали бисте платити порез на „доходак“ који никада није прошао кроз ваше руке. То може бити изузетно фрустрирајуће, а да и не спомињемо јаке прорачуне. У зависности од величине опроштеног дуга, додатни приходи - и резултирајући порез на њега - могу бити знатни.

Срећом, порези неће нужно поништити лековите ефекте вашег опроштеног зајма. Крајем 2007. године Конгрес је усвојио Закон о ослобађању од хипотекарног дуга, којим се пружа пореска олакшица милионима који су били приморани да измире хипотекарне кредите за мање од износа који им је дуговао. Према ИРС:

Закон о отплати дуга за хипотеку из 2007. године обично омогућава пореским обвезницима да искључе приход од наплате дуга по главном пребивалишту. Дуг смањен кроз реструктурирање хипотеке, као и хипотекарни дуг опроштен у вези са искључењем, могу бити прихватљиви за ово олакшање. Ова одредба се односи на дуг опроштен у календарским годинама 2007. до 2012. До 2 милиона долара опроштеног дуга испуњава услове за то искључење (милион долара уколико се брак поднесу одвојено). [нагласак додат]

Тај акт обухвата не само отплате, већ и кратку продају или било какво подмиривање дуга у вашем примарном пребивалишту за мање од пуног износа који се дугује.

Како дјелује Закон о ослобађању од хипотеке

Иако ће овај акт помоћи смањити порезну обавезу, неће смањити количину папирологије којом ћете се бавити. Да бисте добили пореску олакшицу, још увек морате да евидентирате и пријавите потенцијални приход. Када измирите дуг за мање него што вреди, ваш зајмодавац треба да изда образац 1099-Ц (отказивање дуга). Овај образац извештава о фер тржишној вредности вашег дома непосредно пре оврхе и висине опроштеног дуга. Пореске последице опраштања дуга пријављују се и обрачунавају на основу пореске пријаве на Обрасцу 982.

Морате да пријавите две потенцијалне пореске последице:

1. Приход од отказивања или опроста дуга
2. Могућа добит од распореда куће

Да бисте израчунали отказ дуга на Обрасцу 982, од укупне износа дуга непосредно пре извршења искључите фер тржишну вредност куће (како је извештено у пољу 1099-Ц, оквир 7). Број већи од нуле представљаће приход за опрост дуга и требало би да буде пребачено у ред 21 (остали приходи) странице 1 вашег 1040 пореског обрасца. Као и код већине елемената пореског законика, постоје изузеци и изузеци, о којима ћемо разговарати.

Да бисте израчунали добитак од распореда куће, одузмите прилагођену основу у кући - оно што сте платили за дом и велика побољшања у кући која повећавају вредност - од фер тржишне вредности куће код оврхе (опет, са 1099-Ц, ред 7). Ако је вредност куће код оврхе већа од подешене вредности, добићете извештај о добитку на Обрасцу 1040, Прилогу Д (капитални добици и губици).

Шта Није Покривен, затрпан

Обратите пажњу на употребу речи „генерално“ у објашњењу ИРС-а. То је вјероватно једина најчитанија ријеч која се појављује у прописима ИРС-а. А та се двосмислена клаузула о бекству често појављује у њиховим прописима. У овом случају, то значи да нису обухваћене све форецлосурес и кратке продаје, тако да требате знати да ли вам закон заиста може помоћи или не.

Постоје два значајна, изузетна изузетака од чина:

1. Други домови и инвестиционе некретнине нису обухваћене актом. Ако зајмодавац опрости дуг према било којој од ових врста имовине, ви мора пријавите то као приход. Одредбе закона односе се само на ваше главно пребивалиште.
2. Можда је још значајније да тај чин држи да искључење можете искључити само основна резиденцијална задуженост. То је дуг који се користи за куповину, изградњу или значајно побољшање вашег главног пребивалишта или за рефинансирање дуга насталих у те сврхе. Једноставно речено, ако сте рефинансирали хипотеку на кући (само једном или више пута) и узели готовину која премашује ваш оригинални дуг, не можете искључити било који опроштени дуг из дијела који је исплатио ваш рефи. Морате га пријавити као опорезовани приход.

На пример, ако сте прошле године узели хипотеку од 180.000 УСД на кући од 200.000 долара, а вредност је нарасла на 250.000 долара, можда бисте се рефинансирали да добијете додатни новац за отплату кредитних картица. Разлика између првобитне хипотеке и нове вредности, у овом случају 70 000 УСД, сматра се опорезивим дохотком након искључења из имовине или кратке продаје.

Ако се тржиште некретнина сруши и банка одузме право на дом у износу од 190.000 УСД, преосталих 60.000 долара које вам је зајмодавац опростио опорезује се. Ако се кућа искључује испод првобитна вредност, рецимо, 160.000 УСД, а док је 70.000 УСД још опорезовано, 20.000 УСД опроштеног дуга (износ испод вредности ваше првобитне хипотеке) још увек спада под заштиту закона.

Слично томе, кредитне линије код куће и друге хипотеке које можете узети након куповине куће такође ће бити искључене. Али ако приход искористите за велика побољшања свог дома, тада ће тај новац бити заштићен.

Добра вест: Чак и ако се нађете у неком од изузетака тог чина, можете изузети до 250.000 УСД (500.000 УСД ако се венчате ако подносите заједничку пријаву) под једном искључење добити на примарном пребивалишту.

Ако се не квалификујете

Ако упаднете у један од ових изузетака или ако ИРС нађе неки други разлог што вас клаузула „генерално“ блокира, и даље можете да пронађете олакшице у другим деловима пореског кода.

1. Стечај. Ако су ваша кућа и хипотека укључени и ослобођени стечаја, опроштени дуг се углавном не опорезује.
2. Кредити без регреса. У неколико држава, стамбени зајмови нису „регрес“, што значи да је лек вашег зајма за неплаћање ограничен на вредност имовине коју је зајам осигурао. Зајмодавац може не бавите се осталом имовином у настојању да задовољите дуг. Опроштај ненаплаћеног зајма не представља опорезива добит зајмопримцу. Хипотеке се не користе у 12 држава (АК, АЗ, ЦА, ЦО, ФЛ, ИД, МН, НЦ, НД, ТКС, УТ, ВА), али проверите код свог адвоката да ли постоје неке друге одредбе у вашој заједници.
3. Инсолвентност. Ако ваше укупне обавезе премашују укупне обавезе, технички сте „инсолвентни“, а опроштени дуг може бити квалификован под искључењем неликвидности. Ако сте несолвентни, ИРС обично неће тражити да у приходе укључите опроштене дугове. Ако мислите да спадате у ову категорију, разговарајте са својим пореским адвокатом. Захтеви за образложење овог изузећа су знатни, а требаће вам професионалац који ће вам помоћи да припремите папирологију.

Завршна реч

Надамо се да ће оврха или краћа продаја бити ситуација једном у животу, али ако се суочавате са изазовом губитка свог дома, морате знати које су пореске последице и последице пре него што се провуку на вас и проузрокују га. већа штета вашем буџету. Разумевање Закона о отплаћивању дуга за хипотеку може вам помоћи да олакша неки терет или вас бар спречи да вас изненади рачуновођа или ИРС.

Дефинитивно не желите сами да водите папирологију, прорачуне или законске одлуке. Не покушавајте да се бавите овим проблемима на самостално припремљеној пореској пријави или коришћењем бесплатног софтвера за припрему пореза на мрежи. Ако се бавите опроштајем дуга над некретнинама, свакако бисте требали потражити водство ЦПА, посебно ако је потребно да користите једну од метода која није обухваћена актом.

Комплетне информације о отказивању хипотекарног дуга доступне су у ИРС Публикацији 4681 која тренутно није доступна на веб локацији ИРС. Да бисте наручили копију, обратите се директно ИРС-у на (800) 829-3676 или посетите ИРС теренску канцеларију.