Како рефинансирати хипотеку на свој дом

Пре него што поднесете захтев, схватите шта ће хипотекарни зајмодавац тражити да наведете, коју врсту хипотеке тражите (и не желите) и да ли има смисла рефинансирати сада или сачекати.

Ако сте спремни да рефинансирате, следите ове кораке да бисте постигли најбољи могући посао око нове хипотеке.

5 корака за рефинансирање хипотеке

1. Припремите свој финансијски преглед

Зајмодавцима је потребна комплетна финансијска слика да би утврдили да ли можете да приуштите нову хипотеку. Пре него што то обезбедите, најбоље је да сами прегледате своје финансије.

Прво прегледајте свој кредитни извештај. Ако пронађете било какве неточности, затражите од кредитних бироа да их исправе. Не желите да материјалне неточности погоршавају ваш кредитни резултат или повећају каматну стопу која вам се нуди.

Затим саставите документацију. Свака банка или хипотекарни посредник са којим радите ће затражити одређене предмете. Такође је најбоље да прво прегледате ове предмете, тако да се нисте суочили са ниједним изненађењима:

Доказ о приходу, укључујући пореске пријаве, исплате плаћања или изводе из банке
Недавна процена вашег дома (посебно ако немате пуно капитала)
Тренутни кредитни резултати и кредитни извјештаји
Рачуни за порез на имовину

2. Одредите хипотеку коју желите

Рефинансирање хипотеке пружа вам шансу за „прекорачење“. Ако нисте добили оно што сте желели први пут, искористите прилику да своју нову хипотеку прилагодите вашим потребама.

Такође, ваш кредитни резултат се можда поправио након неколико година благовремене исплате хипотеке и сада се можете квалификовати по повољнијој стопи него што сте то чинили раније. Али пре него што започнете са куповином, одлучите шта желите од свог рефинанса.

Колико дугог трајања кредита желите??
Можда ћете желети да структурирану рефинансирану хипотеку исплатите према истом распореду као и ваша оригинална хипотека. На пример, ако сте у почетку имали хипотеку од 30 година и рефинансирали је у шест година, рок нове хипотеке био би 24 године.

Такође можете добити дужи или краћи рок него што сте првобитно имали. Ако су каматне стопе и накнаде исте, дужи рок ће вам донети нижу уплату. Међутим, с обзиром да ће се исплатити дуже, на крају ћете платити више камате. Ако желите брже отплатити свој дом и платити мање камате, краћи рок зајма, као што је 15 или 20 година, биће прикладнији, све док можете да приуштите веће исплате.

Да ли желите хипотеку са трајно фиксном стопом?
Хипотека подесива стопа, или АРМ, практично је била нечувена пре петнаест година. Али сада су широко доступне и често су једна од првих опција које кредитник нуди.

Најпопуларније хипотеке са подесивом стопом имају фиксну каматну стопу у периоду од само неколико месеци до више од пет година. Након ове тачке каматна стопа ће се прилагодити у складу са индексом каматних стопа, као што је ЛИБОР. Предност АРМ-а је што је каматна стопа током првих неколико година врло ниска у односу на фиксну стопу од 30 година. Такође, ове хипотеке имају тенденцију да се лакше квалификују.

Ако сте сигурни да нећете остати у свом дому дуже од почетног периода фиксне тарифе, АРМ може бити добра опција. Али ако хипотеку задржите након ове тачке, ваша каматна стопа ће се вјероватно повећати и можда чак и учинити ваше плаћање непримјереним.

Штавише, ризикујете да се стопа додатно повећа. У ствари, многи људи који се сада рефинансирају излазе из АРМ-а и дају хипотеке са трајно фиксном стопом. Нажалост, то је делимично због тога што су кредитни службеници те кредите у прошлости погрешно представљали.

На пример, ако вам службеник за кредит каже да је стопа фиксна, питајте га колико је фиксна. Будући да многи људи траже хипотеку са фиксном стопом од 30 година, неки бескрупулозни зајмодавци представиће 30-годишњи зајам са фиксном стопом, али не спомињу да је стопа фиксна само на две године. То је један од разлога зашто је кључно да два пута проверите све документе о зајму пре него што се потпишете.

Шта сада вреди твој дом?
С обзиром да цене кућа расту и падају, можда нећете знати колико капитала имате у вашем дому. Износ власничког капитала је једноставно износ који ваш дом вриједи умањен за колико дугујете хипотеку и било које кредитне линије, хипотекарне зајмове или другу и трећу хипотеку.

Ово је важно јер вам је обично потребан одређени износ капитала да бисте се квалификовали за рефинансирање. Ипак, чак и ако имате мали капитал или имате хипотеку наопако, можда ћете се ипак квалификовати за рефинансирање путем програма Макинг Хоме Аффордабле који подржава влада. Преко традиционалних средстава, добијање хипотеке на кући са мање од 10% капитала може бити тешко или немогуће, или се можда нећете квалификовати за довољно ниску стопу да би се трошкови рефинансирања исплатили.

Да ли уврштавате други дуг у своју хипотеку?
У неким случајевима може бити паметно комбиновати кредитну линију домаћег капитала, зајам домаћег капитала или другу хипотеку с основном хипотеком у рефинансирању. То вам омогућава да добијете бољу стопу на дуг и да је могуће брже отплатите.

Међутим, ако размишљате о пребацивању дуга с кредитним картицама високих камата у нову хипотеку, прво пажљиво размотрите потенцијалне посљедице. На пример, оно што је некада било неосигурано у случају дуга на кредитној картици и подобно је за банкрот, постаће осигурано од стране вашег дома. Другим речима, ризикујете ваш дом ако не можете да отплатите износ који сте претворили у своју хипотеку.

Такође, ако користите постојећи власнички капитал да бисте отплатили било који дуг, нужно ћете смањити износ капитала у вашем дому и можда ће бити потребно да платите приватно хипотекарно осигурање или ПМИ. Због ПМИ-ја то понекад може коштати мање да вам се дуг ХЕЛОЦ-а или кредитне картице одвоји, чак и ако је виша цена. ПМИ се обично захтева када имате мање од 20% капитала у вашем дому и трошкови се мало разликују од зајмодавца.

Колико вам је добар кредит?
Добар хипотекарни брокер може вам дати основну цифру на основу које ћете се квалификовати на основу кредитног резултата. Ако не можете да се квалификујете за нижу стопу, мања је вероватноћа да ће вам профињен профитирати. Обавезно знате колико каматних стопа требате да добијете на трајању кредита који желите да бисте рефинансирање учинили вреднијим.

Након што одговорите на ова питања, укључите их у калкулатор за хипотеку да бисте проценили плаћања како бисте могли боље да упоредите понуде зајмодавца и идентификујете које су заиста „превише добре да би биле истините“.

Хоћете ли претплатити унапријед?
Будући да зајмодавци профитирају од камата које плаћате, њихова зарада опада ако отплатите хипотеку пре него што се очекује рефинансирањем или продајом куће. Стога су увели мало сигурности (за себе) у једначину путем казне за отплату хипотеке.

Хипотека са новчаном казном у предплати у основи вас додатно наплаћује ако рефинансирате или продате кућу у првих неколико година након што сте узели хипотеку. Казнени рок је често између три и пет година, мада може бити и десет и више година. Поред тога, наплаћена казна је често стрма, као што је камата од шест месеци, ако отплатите зајам прерано.

Па зашто би онда хтио авансну казну за свој нови кредит? Па, многи људи то не чине. Али преокрет је да вам то може донети нижу цену. Узимање казне за плаћање унапред је ризично јер никада не знате шта ће живот бацити на вас и када ћете се можда морати преселити. То је рекло, ако сте сигурни да ћете од сада бити у истим кућним годинама, истражите корист додавања казне за плаћање унапред на свој кредит и потражите онај који вас кажњава само ако рефинансирате, а не ако продајете.

3. Одредите најбоље време за рефинансирање

Ако желите рефинансирање из АРМ-а, можете пропустити потенцијалну уштеду ако то учините пре него што истекне почетна ниска стопа. Међутим, постоје и други фактори које треба узети у обзир, као што су каматне стопе и тржиште станова.

На пример, ако су вам преостале две године пре него што се стопа АРМ-а прилагоди, али ваш основни капитал се креће око 20%, можда ћете се можда одлучити за рефинансирање сада, тако да нећете морати да плаћате ПМИ ако вредност вашег дома падне. Сазнајте од свог хипотекарног сервисера када ће се рате почети мењати и упоредите потенцијалне ризике и користи остајања у АРМ-у мало дуже у односу на рефинансирање сада.

С друге стране, можда ћете желети да рефинансирате средства према другим догађајима, као што су чекање док не будете две године на тренутном послу, отплаћивање дуга или уштеда новца за трошкове рефинансирања. Сваки од ових фактора може олакшати поступак квалификације кредита или смањити плаћање. Будући да ће пријава за рефинансирање наштетити вашем кредитном резултату, најбоље је сачекати док се не обавежете пре него што поднесете захтев. У супротном, може се теже квалификовати ако зауставите поступак и поново га покренете, рецимо, шест месеци касније.

Друго разматрање је колико дуго планирате да останете у свом дому. Будући да рефинансирање обично кошта између 2.000 и 4.000 УСД, зависно од величине ваше хипотеке и места где живите, обавезно надокнадите трошкове пре него што се преселите. Опште правило је да ако не планирате да живите у свом дому најмање још две године, рефинансирање ће вас коштати више новца него што штеди..

4. Затражите консултације о зајму

Рефинансирање хипотеке је обично лакше и брже од добијања оригиналне хипотеке, тако да не постоји недостатак банака и посредника који би желели да вам помогну..

Консултанти за цитирање кредита. Добро место за почетак је веб локација попут Стабла позајмљивања која вам омогућава да добијете цене цитата од неколико различитих кредитора. Једноставно испуните један образац и они пружају ваше податке више зајмодаваца који ће се надметати да вам понуде ниске цене. Имајте на уму да најниже цене и ниски трошкови затварања обично не иду руку под руку.
Хипотекарни посредник или кредитни службеник. Такође можете контактирати хипотекарне посреднике или кредитне службенике који су вам помогли око ваше оригиналне хипотеке ако сте имали добро искуство са њима. Они такође могу пружити информације о томе какве тарифе можете да испуните и како тржиште изгледа пре него што се пријавите.
Кредитна унија или банка. Кредитне уније не нуде увијек најповољније стопе, посебно на веће зајмове попут хипотеке. Али ако имате дугогодишњу везу са својом кредитном унијом или банком, можда ћете бити у могућности да постигнете добар посао.

Без обзира да ли се одлучите за рад са локалном банком или кредитном унијом, великом банком или брокерским посредником, ваша оданост треба бити ваш новчаник. Пажљиво размотрите понуде са свих страна да бисте најбоље утврдили који је за вас најприкладнији. Погледајте укупне трошкове рефинанцирања (укључујући полазне бодове, дисконтне бодове, осигурање наслова и друге накнаде) и не фокусирајте се само на трошкове који износе из вашег џепа или на ваше плаћање. Зајмодавци су постали врло креативни у давању зајмова који су заправо „високи трошкови“ изгледају као „ниски трошкови“.

Обавезно упоређујте јабуке и јабуке када прегледате и различите цитате. Другим речима, потврдите да је свака добијена понуда иста врста зајма - она коју сте тражили. Нажалост, неки бескрупулозни зајмодавци показат ће вам невероватне „договоре“ да вас повуку. Ипак касније, сазнаћете да је „договор“ био за сасвим другачију врсту кредита као што је 6-месечна АРМ. У ствари, ако тражите 30-годишњи трајно фиксни зајам, а кредитни службеник вам покаже хипотеку подесиву за 30 година са фиксним временом од 6 месеци, устаните и одлазите!

5. Трошкови без џепа

Морате да размислите да ли да платите трошкове за рефинансирање из свог џепа или да га закључите у оквиру зајма. Иако ће зајмодавци понудити ниске или без трошковне рефинанције, схватите да многи од њих једноставно прекрију трошкове зајма који ће се касније отплатити.

Прегледајте понуде које добијате да бисте утврдили како ће се трошкови затварања исплатити и како ће се на услове зајма утицати тако што ћете укључити те трошкове наспрам плаћања за њих из свог џепа. Имајте на уму да ће вам, ако финансирате трошкове затварања, дуже потрајати. Међутим, прекривање трошкова затварања у оквиру зајма може вам омогућити рефинансирање чак и када немате довољно готовине на располагању да покријете трошкове.

Завршна реч

Најважнија ствар приликом куповине рефинанса је да дођете до стола припремљени и поново проверите све што вам је речено или „загарантовано“. Ова територија је још увек опрезна. Немојте се заваравати да узимате лак излаз и „верујете“ било коме.

Касније ћете, на пример, установити да је уговор за који сте мислили да је превише добар да би био истинит заправо преплатио казну за плаћање унапред која вас спречава да продате кућу. Учините себи услугу и направите домаћи задатак. Такође, имајте на уму да је хипотека хипотека без обзира на то где је добијете, а већина ће је одмах продати другом сервисеру након што потпишете..