Шта је хипотека РЕИТ (мРЕИТ) - Дефиниција, ризици и подобност

У последње време расте интересовање за класу РЕИТ-а која се зове мРЕИТ, која такође исплаћује високе дивиденде, али представља нешто другачији скуп ризика.

Шта је мРЕИТ?

"М" означава "хипотеку", јер мРЕИТ-ови су посебна група РЕИТ-ова која своје инвестиције у некретнине заснивају на хипотекарном тржишту. Највећим делом то значи да мРЕИТ-ови купују хипотеке на секундарном хипотекарном тржишту - другим речима, они купују хипотекарне дугове.

Након што банка позајми новац некоме ко купује кућу, банка ту хипотеку продаје хипотекарном купцу (попут мРЕИТ-а), а пошто су хипотекарне стопе везане за тржиште државних обвезница, мРЕИТ-ови су уско везани и за то тржиште.

Врсте мРЕИТ-ова

Када је успостављен мРЕИТ, он се обично специјализирао за једну врсту хипотекарног дуга. Неке компаније купују само хипотеке које подржавају федералне агенције попут Фанние Мае, Фреддие Мац или Гинние Мае. Ове хипотеке бирају зато што су подржане савезном гаранцијом и тако постоји нижи ризик неплаћања, што значи да су и оне мање профитабилне.

Остали мРЕИТ-ови, који се понекад називају и нерегенцијски мРЕИТ, специјализирани су за хипотеке за које не гарантује федерална агенција. Они имају тенденцију да исплаћују веће дивиденде, углавном зато што постоји већи ризик од неизмирења хипотека.

Поседовање акција

Инвеститори могу купити ове мРЕИТ-ове куповином акција у компанијама којима се јавно тргује на берзи. Као делимични власник компаније, акционари добијају дивиденду од мРЕИТ-а - и ту долазе они атрактивни високи приноси.

Као и друга јавна предузећа, и мРЕИТ повећава и смањује вредност док тржиште преиспитује вредност компаније. Ако инвеститори верују да ће мРЕИТ постати мање профитабилан јер им постаје скупље за прикупљање новца или зато што хипотеке неће бити слабе, цена деоница ће пасти. Будући да многи инвеститори на мРЕИТ гледају као на извор пасивног прихода захваљујући тим високим дивидендама, мРЕИТ акције ће се такође амортизовати ако инвеститори мисле да ће дивиденде пасти.

Порез

Иако високи приноси на дивиденде могу бити атрактивни, мРЕИТ дивиденде не треба узимати по номиналној вредности. То је зато што мРЕИТ компаније морају да плаћају најмање 90% свог прихода акционарима по закону, што заузврат значи да се приход не опорезује РЕИТ-ом, већ се опорезује као обични приход акционару. Дакле, мРЕИТ дивиденде се не сматрају квалификованим дивидендама прихватљивим за преферирани порезни третман, већ се сматрају обичним дивидендама и опорезују се према маргиналној стопи пореза акционара. Дакле, што је већа ваша пореска стопа, то ћете мање профитирати.

Пошто се РЕИТ-ови опорезују по обичној стопи дохотка, а не по нижој стопи дивиденди, они могу бити веома неефикасан начин за остваривање пасивног дохотка из пореске перспективе. За неке је то небитно, али ако приход од РЕИТ инвестиције пребаци инвеститора у већи порезни доходак или су они већ у једном, вероватно би било паметније да инвеститор одабере ниже приносе акција са приносом дивиденди. који се опорезују по нижој стопи дивиденде.

Постоји један начин да избегнете пореску казну дивиденди РЕИТ-а: Задржавајте РЕИТ удјеле на одложеном пореском рачуну како бисте избегли да се те РЕИТ дивиденде у потпуности додају вашем опорезивом дохотку док још радите.

мРЕИТс и обвезнице

Један од главних фактора који утиче на профитабилност мРЕИТ-а и принос од дивиденди је промена на тржишту обвезница. мРЕИТ-и не купују само хипотеке са реинвестираном добити од активности компаније. У ствари, с обзиром да толики део компаније иде инвеститорима, компанија мора да позајми новац да би купила хипотеке.

Овде тржиште обвезница постаје пресудно за пословање мРЕИТ-а. Једноставно речено, мРЕИТ-ови позајмљују новац по краткорочним каматним стопама за обвезнице и позајмљују их по стопама близу вишим дугорочним стопама обвезница - када купују хипотеке, у основи их позајмљују по тренутним хипотекарним стопама. Будући да су стопе хипотеке везане за веће, дугорочне стопе обвезница, профит мРЕИТ-а директно је пропорционалан размаку (или „размаку“) између краткорочних и дугорочних стопа обвезница..

Будући да су стопе хипотеке везане за стопе обвезница, инвеститор у мРЕИТс мора да погледа тржиште обвезница, као и тржишта некретнина и хипотека како би разумео тај потенцијал добити. Што је већи јаз између краткорочних и дугорочних стопа обвезница, то ће профитабилнији посао мРЕИТ. Ако Федералне резерве одржају своје обећање да ће каматне стопе остати ниске, намази треба да остану велики, а мРЕИТ дивиденде треба да остану високе.

Највећа претња мРЕИТ-овима је повећање краткорочног приноса из Трезора. Ово је делимично због чега су мРЕИТ-ови постали популарни током 2012. У јануару је председавајући Бен Бернанке објавио намеру Феда да одржи стопе ниске до краја 2014. године, у основи гарантујући профитну маржу мРЕИТ-а током три године. Обећање да ће наставити убризгавање готовине као део КЕ3 у септембру такође је проузроковало даљи скок цена акција мРЕИТ-а, као и изјава Бернанке-а да Федералне резерве планирају да задрже ниске стопе до 2015. године.

Ризици и замке за мРЕИТ инвеститоре

Пре него што потрошите и попуните свој портфељ гомилом мРЕИТ-а, треба узети у обзир више бодова. Иако потенцијал зараде може бити висок, мРЕИТ инвеститори ризикују да изгубе новац у основној цени акција, а такође и кроз смањене дивиденде.

1. Резање дивиденди
Број мРЕИТ-а је у последњим годинама смањио исплату дивиденди. Постоји много могућих разлога за то: неквалитетни зајмови, лоше управљање и све мање могућности на секундарном хипотекарном тржишту. А пошто су мРЕИТ дивиденде веома осетљиве на флуктуације каматних стопа на обвезнице и на износ готовине у привреди, ако Федералне резерве одлуче да повећају каматне стопе, мРЕИТ би био први који ће изгубити на вредности.

2. Задовољство хипотеком и рефинансирање
Већи трошак позајмљивања утицао би на све мРЕИТ-ове, али поједини мРЕИТ-ови такође могу бити оштећени због слабих кредита. Ако се хипотеке које држи мРЕИТ не испуњавају, мРЕИТ губи новац. Иако су мРЕИТ-ови обично веома разнолики међу различитим хипотекама, они су и даље ограничени на једно тржиште и на тај начин им недостаје разноликост да издрже колапс на хипотекарном тржишту..

Ако још једна несрећа попут кризе хипотекарних хипотека узрокује да хипотекарни хипотекарни корисници не изврше своје задатке, то би могло девастирати тржиште мРЕИТ-а. Ипак, постоји један начин да се овај ризик ублажи: Неки мРЕИТ-ови улажу само у хипотеке које подржавају агенције, попут кредита Фанние Мае и Фреддие Мац. Пошто ти зајмови за агенције имају америчку државну гаранцију, они су нижи ризик од мРЕИТ-а који нису агенцијски и обично нуде нижи принос од дивиденде као резултат.

Друга крајност је, међутим, једнако лоша: Ако се хипотека исплати прерано, мРЕИТ такође губи новац јер из тог дуга више неће бити плаћен камате и мораће да откупи нови дуг. Висока стопа рефинанцирања хипотеке у 2012. нанела је штету неким мРЕИТ-овима, и иако они још увек могу да позајмљују новац по ниским стопама и купују хипотеке, вероватно ће ове хипотеке имати ниже стопе.

3. Оперативни губици
Треће и највише забрињавајуће је што многи од највећих мРЕИТ-ова послују са малим профитом или губитком. Ако мРЕИТ и даље послује са добити мањом од износа који мора да издвоји за дивиденде, та дивиденда ће се морати смањити. Када се најаве ова смањења дивиденди, цена акција мРЕИТ-а обично такође пада. Наравно, ако компанија послује са губитком довољно дуго, нестаће с посла и акције ће бити бескорисне.

У другом кварталу 2012. године, неки од највећих мРЕИТ-а према тржишној капитализацији пријавили су губитке од милиона долара и оперативне марже од -30% до -60%. То је зато што су дугорочне стопе обвезница пале, што је смањило распон између краткорочних и дугорочних стопа обвезница док су улагачи тражили сигурно тржиште обвезница.

Будући да ниједна компанија не може заувијек пословати с губитком, ови разочаравајући приноси постављају неугодна питања о одрживости вриједности мРЕИТ-а ако се приноси обвезница и даље сужавају. Такође се поставља питање колико је шпекулација и ризика на мРЕИТ тржишту, јер су ти губици погодили компаније управо у тренутку када су њихове цене порасле.

4. КЕ3 и ризик од плаћања унапред
Недавна одлука Федералних резерви о покретању трећег круга квантитативног ублажавања (КЕ3) још је једна брига за мРЕИТ. КЕ3, за разлику од својих претходника, циља хипотекарне хартије од вредности - Фед планира да купује неограничен износ тих хартија месечно док економија не изгледа боље.

Ове хартије од вредности су исте у које мРЕИТ улажу, па ова најава директно утиче на њих. Са агресивнијим играчем на тржишту, Федералне резерве, можда ће бити више могућности да власници хипотеке рефинансирају. То је лоше за мРЕИТ-ове, јер рефинанцирање значи да се хипотека коју држе исплаћена прерано - а приход који су зарадили од плаћања камата престаје.

С друге стране, КЕ3 може имати позитивнији утицај на секундарном хипотекарном тржишту. Охрабрујући више рефинансирања, то ствара већу активност хипотеке и самим тим више пословних прилика за мРЕИТ. Будући да и краткорочне стопе обвезница задржавају ниске, велики распон између краткорочних и дугорочних стопа обвезница треба да остане на снази, омогућавајући мРЕИТ-овима могућност да позајмљују новац по много нижој стопи од оне коју позајмљују..

5. Ограничени капитал
С обзиром да ове компаније морају да врате 90% свог прихода акционарима, оне су озбиљно ограничене у начину на који могу да управљају и поново улажу зараду, што отежава раст у добрим временима и боравак у води у лошим временима. То чини РЕИТ структуру инхерентно ризичним послом. Компензација овог ризика је много већи приноси на краткорочне дивиденде, али тај компромис није увек одржив.

Погодност

Пошто су мРЕИТ-ови променљиви и на њих лако утиче тржиште хипотеке, тржиште некретнина и тржиште обвезница савезне владе, то је ризична опклада. Међутим, њихови високи приноси и директна исплата зараде инвеститорима чине их великим новцем у кратком року.

Поред тога, они нуде ликвидан облик улагања у некретнине и приступ професионалном управљању. Куповином акција у мРЕИТ-у поједини инвеститори могу посредно позајмљивати новац људима на хипотекарном тржишту. Ако мислите да ће доћи до опоравка на тржишту некретнина и хипотеке, мРЕИТ-ови су један од начина да се кладите.

Млађи, агресивнији инвеститори који сами не поседују ниједну некретнину, већ су булисх на некретнинама, можда желе да узму у обзир мРЕИТ. Међутим, мРЕИТ-ови такође могу имати место у зрелијим портфељима све док проценат који чине није већи од онога што инвеститор може да приушти да изгуби.

Завршна реч

Замке у мРЕИТ-у не значе да их је увек требало избегавати. Искоришћујући приносе обвезница који су прилично предвидљиви и нуде ликвидност на тржишту некретнина, мРЕИТС пружа драгоцену услугу и прилику да инвеститори предају своја средства стручњацима који могу играти и на обвезницама и на тржиштима некретнина и остварити профит..

Пре него што инвестирате, погледајте даље од оних двоцифрених приноса од дивиденди, без обзира на то колико се први пут појављују. Гледајући биланс стања, извештаје о токовима готовине и прошле резултате мРЕИТ-а, инвеститори могу стећи добар увид о томе да ли компанија вреди инвестирати у њу и да ли могу да смање ризик.

Каква су ваша размишљања о инвестирању у мРЕИТС?