Шта је приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) - како то избећи плаћање

Али зашто то плаћате? У основи, ваш зајмодавац захтева од вас да платите премије за полису осигурања која их делимично надокнађује у случају да у случају хипотеке пропустате. Разговараћемо када треба да имате ПМИ, шта то осигурање штити, ко га треба носити и начине како да га избегнете.

Однос зајма до вредности (ЛТВ)

Однос кредита / вредности (ЛТВ) је оно што зајмодавац проматра да би утврдио да ли требате платити ПМИ или не и када можете престати да га плаћате. Да бисте израчунали овај омјер, узмите износ зајма и упоредите га са тренутном вриједношћу ваше куће. На пример, ако ваша хипотека износи 150 000 УСД, а ваш дом тренутно вреди 200 000 УСД, однос кредита и вредности износи 75%.

Када купујете нови дом, ваш зајмодавац ће прегледати износ свог предујма у поређењу с продајном ценом како би одредио однос кредита према вредности. Дакле, ако купите кућу за 200.000 и ставите 20.000 УСД, однос кредита и вредности је 90%. Обично, ако је однос вашег кредита и вредности већи од 80%, од вас ће се морати платити ПМИ.

Шта је приватно хипотекарно осигурање?

Када поднесете захтев за хипотеку, зајмодавац жели да се увери да ће ваш дом имати довољно капитала за отплату зајма у случају да пропустите и кренете у оврху. Но, будући да се искључени домови често продају са попустом, зајмодавци желе бафер од најмање 20%. Другим речима, желе да буду разумни да могу вратити новац који су вам позајмили ако се кућа мора продати по нижој цени од првобитне продајне цене.

Међутим, то не значи да зајмодавци не желе да пишу зајмове када одложите мање од 20%. Они вам наплаћују више за привилегију преко ПМИ-ја. На овај начин добијате хипотеку и они минимизирају ризик када вам нуде кредит. Приватно хипотекарно осигурање је стварна полиса осигурања коју издаје осигуравајућа компанија која користи вашем зајмодавцу. Ако ваш дом пређе у оврху и зајмодавац не може надокнадити преостали дуг продајом куће, осигуравајућа компанија која је издала ваш ПМИ ће платити зајмодавцу разлику.

ПМИ се назива „приватним“ јер се нуди само приватним компанијама, а не владиним агенцијама или јавним хипотекарним зајмодавцима. Јавни програми, попут хипотекарних програма ФХА и ВА, имају своје хипотекарно осигурање, али то се води другачије и интерно се управља. Међутим, једна приметна разлика између ПМИ и хипотекарног осигурања у вези са многим ФХА и ВА кредитима је та што последња никада не истиче. Другим речима, наставит ћете да плаћате хипотекарно осигурање на ФХА и ВА кредите чак и након што се однос кредита према вредности спусти испод 80%.

Коме је потребно приватно хипотекарно осигурање?

Генерално, ако је ваш омјер ЛТВ мањи од 80%, ви сте јасни. Међутим, ако имате лошу кредитну способност или се на неки други начин сматра високим ризиком за зајмодавца, можда ћете морати да носите ПМИ чак и ако имате омјер кредита од 70%, 60% или чак 50%.

Можете се сматрати „високоризичним“ ако сте недавно продали више домова, имали сте право на себе или ако имате нестални или недокументирани приход. Међутим, ово би требало бити јасно наведено у вашим кредитним документима, а ако нисте сигурни како то функционише, пре потписивања добијејте јасан одговор од свог кредитног службеника..

Како избјећи плаћање приватног хипотекарног осигурања

Најбољи начин да избегнете плаћање ПМИ-а је да не почнете са позајмицом! Ако купујете нови дом, али неће имати значајан предујам, питајте свог кредитног службеника за предлоге за избегавање ПМИ-ја.

У прошлости је популарна опција била хипотека 80-10-10 или пиггибацк, која је користила комбинацију друге хипотеке или зајма хипотекарног капитала и вашег предујма за смањење односа кредита и вредности примарне хипотеке. Ово ће и данас бити доступно преко неких кредитора.

Али ако сте већ код хипотеке која има ПМИ, имате две могућности да је уклоните:

1. Упознајте однос зајма и вредности

Ако је ваш зајам близу прага од 80% или било којег прага који је ваш зајмодавац предвидио у почетној хипотекарној документацији, зајмодавац ће аутоматски уклонити зајмодавца. У пракси, већина зајмодаваца чека 78%, али ако назовете и затражите, уклониће га пре.

Пошто ће ваш зајмодавац израчунати ЛТВ од првотне куповне цене, мораћете да пратите тренутну тржишну вредност вашег дома. Другим речима, ако се ваш дом повећао на вредности, можете добити професионалну процену и представити то зајмодавцу као доказ да се вредност повећала.

Иако професионалне процене обично коштају неколико стотина долара, то може бити добро потрошен новац ако вас извуче из плаћања ПМИ-а неколико месеци или година раније него што бисте иначе имали.

2. рефинансирање хипотеке

Пре него што рефинансирате хипотеку, одмерите трошак у односу на месечну штедњу. Обавезно упоредите и јабуке. Другим речима, ако вам је преостало 25 година за ваш тренутни зајам, затражите зајмодавце за 25-годишњу хипотеку на ваш тренутни износ зајма и погледајте како се бројеви сабирају.

Ако ваш тренутни зајам захтева ПМИ, а нови не би, а ако се такође квалификујете за нижу каматну стопу, рефинанса ће вероватно имати смисла. Рецимо, рецимо да ваш тренутни зајам захтева омјер зајма према вриједности од 70% прије него што престанете плаћати ПМИ и ваш тренутни омјер зајма према вриједности износи 75%.

Ако се ваш кредит побољшао од када сте поднели захтев за првобитну хипотеку, можда ћете моћи да рефинансирате у нову хипотеку где је праг за ПМИ 80%. То значи да не бисте морали да плаћате ПМИ новом хипотеком.

Али да бисте утврдили да ли вам ово рефинансирање заиста штеди новац, погледајте колико дуго је потребно да надокнадите своје трошкове затварања месечним уштедама и проверите да ли ћете толико дуго бити у кући. Опет, и то се не може преувеличити, будите сигурни да упоређујете јабуке и јабуке при прегледу навода зајмодавца: нови рок зајма и биланс морају бити исти као у тренутној хипотеци.

Завршна реч

Плаћање приватног хипотекарног осигурања често је неопходан трошак ако желите да купите кућу без значајног предујма. Међутим, морате разумјети услове вашег тренутног хипотекарног уговора и израчунати омјер зајма на вриједност да бисте избјегли његово плаћање дуже него што је апсолутно потребно.

Штавише, сазнање када и како уклонити ПМИ смањиће месечни рачун за хипотеку. Следите горе наведене савете и следећи пут када поднесете захтев за хипотеку обавезно разумејте ПМИ правила и затражите појашњење пре него што потписивање.

Плаћате ли приватно хипотекарно осигурање? Који су неки од корака које предузимате како бисте је уклонили из хипотекарног кредита?