Да ли треба да купите почетнички дом као први купац за куповину?

Ако сте у овом положају, кључ за власништво куће из снова једног дана може бити куповина куће која тренутно није ваша кућа из снова. Чинећи прву куповину куће јефтином „почетном кућом“, можете изградити капитал који можете уновчити да бисте купили свој „заувек дом“ неколико година низ пут..

Куповина стартер куће уобичајена је стратегија за купце који први пут желе да пробију на тржиште станова. Међутим, неки стручњаци упозоравају да то није права одлука за све. У зависности од ситуације, можда ће вам бити боље да наставите са изнајмљивањем и уштедом новца док не будете спремни да се заузмете заувек кући.

Ево шта треба да знате о плусима и минусима куповине стартер куће и како да одлучите да ли је то прави потез за вас.

Врсте почетних домова

Стартеру треба само једна кључна карактеристика: цена по листи која је знатно испод просека за ваше подручје. Постоји неколико врста домова који се уклапају у ову категорију, укључујући:

Приложени домови

Свака кућа у прилогу, која дели најмање један зид са другим домом, вероватно ће коштати мање од самосталне куће. Ова категорија укључује станове, градске куће, задруге (облик заједничког становања) и полуобстојеће домове, као што је половина дуплекса.

Мале куће

Неке самосталне куће цене су испод просека, јер су премале за већину породица. Према просечној величини нових америчких домова од 2.426 квадратних метара, према америчком Бироу за попис становништва, куће величине 1.500 квадратних метара могу се сматрати малим кућама. Најекстремнији примери су малене куће које немају више од 400 четворних метара простора и коштају много мање од кућа пуних димензија.

Фикер-Упперс

Остале куће се продају мање од просека, јер нису у најбољем стању. Куповина једног од ових додатака за фиксирање и стругање може бити одличан начин за изградњу правичности, посебно ако сте у могућности да сами извршите поправке. Међутим, обнова и поправак горњег дијела поправљача захтијева много посла, а често и много новца, тако да морате добро размислити прије него што кућу направите као прву купњу куће.

Куће у мање пожељним областима

Коначно, неке куће су ниже од просека, због своје локације. Мање пожељне локације укључују четврти са високим криминалом, подручја са четврти под-школа и приградске домове са дугим путовањем у град. Међутим, зависно од ваше ситуације, ове „непожељне“ локације можда не би представљале проблем за вас. На пример, школски округ није важан ако немате децу и не планирате да ускоро имате, а дуготрајно путовање није проблем ако сте фрееланцер који ради од куће.

Предности Стартер Хомес-а

Главна предност куповине куће за стартере је та што вам помаже да уђете ногом на врата тржишта некретнина. Када купите кућу, део сваке месечне хипотекарне исплате креће се у правцу стварања капитала - односно дела имовине која вам припада. Неколико година низ пут можете продати кућу, уновчити тај капитал и усмерити је у куповину свог заувек куће.

Ево неких конкретних ствари које вам куповина стартер куће може помоћи.

1. Уновчите растуће цене

Обично изградња правичности у кући траје дуго времена. Када први пут започнете са плаћањем хипотеке, већина сваке уплате иде према каматама на кредит, а само мали део иде ка капиталу. Међутим, ако живите на врућем тржишту становања на којем цене непрестано расту, то је другачија прича. Од првог дана када га купите, вредност вашег новог дома за стартере ће се повећавати, а капитал ће расти заједно са њим.

Студија компаније ГОБанкингРатес за 2018. годину идентификовала је 20 америчких градова у којима су цијене кућа у претходној години порасле за више од 10%. Ако се цене и даље повећавају по истој стопи, кућа за 200.000 долара купљена у једном од тих градова данас би могла да вреди више од 322.000 долара за пет година. То би вам дало додатних 122.000 долара да инвестирате у куповину свог заувек дома.

Ако живите на неком од ових врућих тржишта становања, куповина стартер куће најбоља је шанса да уђете у приземље и ставите оне растуће цене да раде за вас. Ако седите на маргини и чекате док си не можете приуштити кућу из снова, постоји ризик да ће скоковите скок цена кућа надмашити раст прихода, одржавајући ваш сан само ван досега.

2. Искористите предност ниских каматних стопа

Од септембра 2018. године просјечна каматна стопа на 30-годишњу хипотеку била је 4,9%, преноси Банкрате. То је више него пре само годину дана, али још увек релативно мало по историјским стандардима.

Купња стартер куће сада вам даје шансу да постанете власник куће и започнете са правом власништва, а још увек је прилично приступачна. Ако сачекате неколико година да купите заувек дом, стопе би могле бити много веће, а кућа из снова можда више не одговара вашем буџету.

3. Уштедите на трошковима

Стартаве куће нису само јефтиније купити; они су и јефтинији за поседовање. Неколико врста трошкова је ниже код куће за стартове, укључујући:

• Порез на имовину. Износ пореза на имовину који плаћате обично зависи од вредности имовине. Дакле, што је јефтинија ваша кућа, то је мањи порезни рачун.
• Рачуни за комуналне услуге. Будући да су куће за стартове обично мање од просека, коштају мање за грејање и хлађење. То вам помаже да уштедите на комуналним рачунима.
• Одржавање. Ако не купите горњи фиксатор, вероватно ће ваша кућа за стартере имати ниже трошкове одржавања. То је зато што ћете једноставно имати мање простора за одржавање: мањи кров, мање двориште и мање собе.

Новац који уштедите на тим трошковима може отићи у ваш кућни фонд, спреман да вам помогне у куповини вашег заувек куће.

4. Препродајте кад будете спремни

Када дође време да продате своју кућу за стартере, можете бити прилично сигурни да ћете брзо наћи купца. Увек постоји доста потражње за стартерим домовима, јер су они толико популаран избор за купце који први пут купују куће.

Према Трулији, због конкуренције за смањивање снабдијевања стартер домовима дошло је до тога да се просјечна цијена ових домова повећа за готово 10% између 2017. и 2018. Ако се овај тренд настави, требали бисте имати проблема са продајом куће за стартере након неколико година за уредан профит.

Недостаци почетних домова

Упркос предностима, куповина стартер куће није незнанка. Постоје неки проблеми који су укључени у било коју куповину куће, плус још пар проблема специфичних за стартапове.

1. Виши трошак од закупа

Иако су куће за стартове јефтиније од већих кућа, оне ипак коштају више од многих станарина. Према Трулији, хипотекарне уплате за просјечни дом старта у 2018. години појеле би више од 40% просјечног прихода купца првог пута. Поврх тога, посједовање куће долази са трошковима које изнајмљивање нема, као што су порези на имовину, одржавање, осигурање власника кућа и евентуално већи трошкови превоза ако се преселите у предграђа и пронађете кућу коју можете приуштити..

Збројите све ове трошкове, а месечни трошак за поседовање старачког дома могао би бити прилично већи него што бисте га платили за најам куће сличне величине. Можда би било боље да наставите са изнајмљивањем и улагањем додатног новца како бисте касније могли да га ставите у кућу заувек.

2. Ограничени избори

Велика потражња за стартер домовима значи да не добијате пуно избора приликом куповине стана. Трулиа напомиње да, чак и док су цене кућа за стартове расле, њихов квалитет је опао. Данас је просечна кућа за стартере мања, старија и вероватније да ће јој бити потребна поправка него пре шест година.

Такође је тешко пронаћи стартарске домове у најпожељнијим четвртима. Куповина једног могла би вас натјерати у предграђа даље од посла и ваших пријатеља. То би заузврат могло додати много дужи пут и могућу социјалну изолацију, два главна извора несретности.

3. Ризик пада цена

Као што се показало пад некретнинама од 2007. до 2008. године, вредности некретнина могу падати, као и расти. Ако тржиште становања опадне убрзо након што купите своју почетну кућу, можда ћете се изненада заглавити са домом који вреди мање него што сте га платили.

Ако се то догоди, ваш стартни дом могао би се претворити у ваш дом „у догледно вријеме“. Уместо да га продате ради зараде и тргујете својим вечним домом, могли бисте остати тамо док се тржиште не опорави. Срећом, увек велика потражња за стартер домовима значи да можда нећете морати да чекате док људи који живе у већим кућама.

4. Порези на капитални добитак

Када купите кућу за стартере, вероватно очекујете да живите у њој најмање неколико година пре него што тргујете. Међутим, понекад вам живот баци криву лопту. На примјер, можда вас посао пребаци у други град и морате се преселити. Или можда одједном откријете да имате дете, а дом за старе особе сада је премали за вашу растућу породицу.

Нажалост, ако будете морали да продајете свој почетни дом у журби, могли бисте се суочити са великим трошковима пореза. Обично када продате своје пребивалиште, можете зарадити до 250.000 долара зараде или 500.000 долара за брачне парове, а да не морате да плаћате порез на капитални добитак. Међутим, ово изузеће односи се само на кућу у којој сте живели најмање две у последњих пет година. Дакле, ако постоји шанса да нећете моћи да задржите стартер дома најмање две године, куповина можда неће бити вредна ризика.

Чимбеници које треба размотрити

Куповина куће за стартере није решење за све величине. Да ли је то тачно за вас, зависи од вашег животног стила, локације и финансија. Ако размишљате о куповини куће за стартере, ево неколико фактора које треба узети у обзир.

1. Ваш буџет

Пре него што се упустите у било коју куповину куће, морате да схватите колико куће можете себи да приуштите. Да бисте то утврдили, погледајте све трошкове куповине куће, а не само почетни износ. Стручњаци попут Неале Годфреи из Форбеса и Јулие Парк, агента за некретнине са којим су разговарали амерички Невс анд Ворлд Репорт, упозоравају да купци првих кућа често подцјењују трошкове затварања и друге трошкове власништва над кућом, као што су:

• Порез на имовину
• Одржавање, поправке или обнове (посебно ако купују горњи део фиксатора)
• Осигурање власника кућа
• Комуналије
• Њега дворишта
• Пресељење трошкова
• Трошкови превоза (ако се крећу из града до предграђа која зависе од аутомобила)

То је пуно фактора који треба узети у обзир, али постоје алати који вам могу помоћи. Прво се обратите калкулатору приступачне цене куће, попут овог из НердВаллет-а. Гледа ваше приходе, друге дугове, локацију и предујам како би открио колико можете потрошити на кућу без превише трошења буџета. Сајт такође има алат који ће вам помоћи да израчунате трошкове затварања.

Да бисте израчунали трошкове превоза, погледајте индекс приступачности Х + Т. Показује колики проценат њихових прихода становници одређеног подручја обично троше на становање и превоз. Такође може да пружи детаље као што су просечан број аутомобила по домаћинству и просечна цена поседовања аутомобила. Ово је посебно корисно ако упоређујете куће у различитим областима.

Да бисте проценили трошкове пресељења, испробајте Калкулатор трошкова померања са Мовинг.цом. Може вам показати приближне трошкове премера на основу локације, величине куће и услуга. На крају, да бисте схватили ваше укупне трошкове власништва, погледајте Калкулатор кућних трошкова са Ангие'с Лист. Ако унесете цену куће, детаље о хипотекарном зајму и локацију, она вам може дати процену трошкова као што су комуналне услуге, порези на имовину, осигурање и поправке..

2. Ваше локално тржиште некретнина

Једном када знате колико би вас коштало сваког месеца да поседујете кућу, можете да срушите неке бројеве да видите како се то упоређује са трошковима најма и што ће вам вероватно дугорочно користити. Ево неких питања која можете поставити:

• Како се изнајмљивање упоређује са куповином? Ако тренутно изнајмљујете кућу, додајте износ који тренутно трошите - укључујући кирију, комуналије и превоз - да живите тамо где живите. Затим упоредите то са укупним износом који бисте потрошили сваког месеца ако бисте купили кућу за стартере. Ако сада не плаћате најам или ако се селите у неко друго подручје, можете провјерити трошкове најма у одабраном кварту на Трулији.
• Да ли се цијене кућа повећавају или падају? Ако цене кућа у вашем крају расту, куповина стартер куће данас би могла бити добра инвестиција, јер то вероватно можете продати зарад зараде за неколико година. Међутим, ако падну, постоји велика шанса да новац који сте унели у свој почетни дом не вратите кад дође време за продају. Можда би било боље сачекати док се тржиште не испуши, тако да можете купити на путу према горе. Да бисте видели којим се ценама кућа у вашем крају крећу, идите на Зиллов и потражите локацију вашег тренутног дома или могућу почетну кућу која вас занима. Кликните на „Процена историје и детаље“ да бисте видели како се вредност вашег дома и опште цене кућа у околини мењају у последњих неколико година, као и како би се могле променити током наредне године.
• Повећавају се или падају камате? Ако су каматне стопе у порасту, куповина куће сада вам даје шансу да добијете хипотеку док су још увек релативно ниске. Међутим, ако падну, могли бисте уштедјети новац чекајући мало дуже.
• Шта можете уложити негде другде? Чак и ако цене кућа расту, стартер кућа није нужно најбоља инвестиција коју можете уложити. Ако је изнајмљивање много јефтиније од куповине, можда ћете боље изнајмити и инвестирати додатни новац негде другде. Погледајте тренутне приносе за улагања са ниским ризиком, као што су ЦД-ови, трезорске хартије од вредности и фондови општинских обвезница. Затим користите калкулатор улагања, попут овог из Банкрате-а, да бисте схватили колико бисте могли да зарадите са једном од ових инвестиција у наредних неколико година. Ако је већа од износа за који ће ваш почетни дом вероватно порасти, изнајмљивање и уштеда је боља понуда.

3. Ваше тренутне потребе

По дефиницији, кућа за стартере је она од које не очекујете да живите дугорочно. Дакле, ваша не мора бити довољно велика за шесторо деце за које очекујете да ће имати неки дан или бити у кварту са најбољим школама за ту децу. Међутим, то треба да буде место у ком бисте могли бити срећни живећи наредних неколико година.

Један од најважнијих фактора је локација. Куће у или у близини центра града обично коштају више, поготово ако су у високим или модерним четвртима. Ако се преселите у предграђа, добит ћете више простора за ваш стамбени долар, али то не мора нужно значити да је то добра идеја. Ако апсолутно волите свој тренутни крај - или ако заиста мрзите идеју о дугим путовањима - сретнији ћете остати у том кварту, чак и ако то значи да наставите са изнајмљивањем док не уштедите више новца.

Друга могућност је да останете у близини центра града, али да одаберете мањи дом, као што је стамбена кућа или градска кућа. Опет, ово је питање шта вам је најважније. Ако волите да се налазите у срцу града и да живите без аутомобила, животни стан, у градском насељу би могао бити добар избор. Међутим, ако оно што желите од свог следећег дома је двориште у којем можете засадити башту или пустити пса да трчи унаоколо, цондо вам неће бити одговарајући.

4. Ваши планови за будућност

Према америчкој вести из 2015. о старинским домовима, стручњаци се углавном слажу да није добра идеја да купите кућу ако не очекујете да у њој живите најмање пет година. То значи да пре куповине морате узети у обзир не само ваш тренутни животни стил већ и планове за будућност.

На пример, ако планирате да заснујете породицу једног дана, размислите о томе колико брзо желите да започнете. Малена кућица с једном спаваћом собом могла би изгледати као идеалан почетни дом за вас или вас и супружника. Међутим, ако постоји шанса да тамо одгајате децу, вероватно ће вам требати више простора - а то значи и више новца.

Слично томе, ако већ имате најмање једно дете, размислите о локалном школском систему. Ако ће ваше дете кренути у школу док сте ви у свом почетничком дому, оно мора бити у подручју са добрим школама, што ће такође додати цену. То је нешто што ћете морати узети у обзир када схватите релативне трошкове куповине и најма.

Ако су вам планови за будућност у зраку, куповина куће тренутно можда није добра идеја. На пример, ако радите у компанији која би вас могла изненада преселити у читаву земљу са отказом од само неколико месеци, то вам не даје много времена за продају куће. Могли бисте продати с губитком, а ако сте прошли мање од двије године од када сте купили кућу, чак можете и да дугујете порез на капитални добитак.

Савети за куповину куће за стартере

Чак и ако сте сигурни да је куповина стартер куће прави потез за вас, најбоље је да наставите опрезно. Узмите времена да испланирате куповину и нађете праву почетну кућу, у правом кварту, по правој цени.

Ево неколико савета стручњака о куповини куће за стартере.

1. Планирајте унапред

Када купујете кућу стартера, запамтите да планирате да је продате и на крају идете даље. Пре него што уопће купите кућу, требали бисте имати представу о томе колико дуго намеравате да живите тамо и шта планирате да радите са њом када се уселите..

Да ли ћете продати кућу или је изнајмити и постати газдарица? Ако ово схватите унапријед, помоћи ћете вам да донесете стратешке одлуке о томе које сусједство одабрати и како одржавати кућу. На пример, ако планирате да га на крају продате, желећете да одаберете пројекте побољшања куће који додају вредност будућим купцима. Ако га изнајмљујете, у будућности можете одабрати завршне обраде које захтијевају мање одржавања.

2. Приступите претходном одобрењу

Хипотекарни зајмодавци препоручују поравнати кредит код куће прије него што започнете куповину куће. Процес одобравања хипотеке може трајати дуго и не желите да ризикујете да пропустите савршен дом док се борите за осигурањем финансирања. Имати писмо одобрења од познатог локалног хипотекарног зајмодавца учиниће вам се много привлачнијим продавцима, побољшавајући ваше изгледе за проналазак вашег идеалног почетника код куће након што га пронађете.

3. Изаберите Право суседство

С обзиром да ћете у овом дому живјети најмање пет година, важно је одабрати локацију која одговара вашим потребама. У зависности од вашег начина живота, то може значити надолазећи кварт у срцу града или приградску локацију погодну за породицу..

Други фактор који треба размотрити је да ли ће се око неколико година свидети будућим купцима или закупцима. Дом на жељеној локацији биће много лакше продати или изнајмити након што кренете даље.

4. Придржавајте се свог буџета

Стручњаци упозоравају да не би трошили превише на старачки дом. Лако вам је скинути ногу велика кућа са феноменалним садржајима, али сврха куповине стартерског дома је задржати га приступачним. Прекомерно оптерећивање буџета сада може наштетити вашем кредитном резултату, отежавајући вам да добијете хипотеку када будете спремни да купите заувек дом.

5. Обратите пажњу на трошкове

Када покушавате да утврдите да ли стартер кућа одговара вашем буџету, не гледајте само на његову цену. Обавезно узмите у обзир и трошкове затварања и трошкове власништва, као што су одржавање и порези на имовину. Конкретно, узмите у обзир трошкове поправка и обнове уколико купујете горњи део фиксатора. Када завршите са поновним постављањем куће, додавањем другог купатила и преуређивањем кухиње, то би могло коштати онолико колико бисте потрошили заувек кући од шишмиша.

6. Набавите темељну инспекцију

Кућна инспекција кључни је дио процеса куповине куће. Ако је могуће, пратите кућног инспектора и водите белешке како бисте имали јасну представу у каквом је стању кућа. Ово ће вам помоћи да схватите да ли ћете морати заменити било шта велико, на пример кров или пећ, у време када сте власник куће. Ако утврдите да су неки главни системи на задњим ногама, замолите продавца да смањи цену да надокнади трошкове њихове замене..

7. Будите флексибилни

Не очекујте да ће ваш почетнички дом имати све на вашој листи жеља. Уосталом, тамо нећете живети заувек. Откријте шта вам је апсолутно битно, као што је права локација или двориште, и будите вољни да правите компромисе са осталим. Такође, запамтите да ако кућа углавном одговара вашим потребама, али јој недостаје једна карактеристика коју желите, као што су гаража или палуба, увек је можете додати. Само будите сигурни да схватите колико ће додатак коштати и узети у обзир купопродајну цену пре него што одлучите да ли дом одговара вашем буџету.

8. Не претјерано побољшавајте

Иако можете побољшати свој почетни дом како бисте га боље прилагодили својим потребама, стручњаци упозоравају да га нећете надограђивати предалеко. Ако ставите превише новца у свој почетни дом, можда га нећете моћи повратити приликом продаје. Усредсредите се на кућна побољшања која додају вредност вашем дому и не улажу много новца у луксузне кухиње и купаонице које вам неће платити.

Завршна реч

Ако још увек нисте сигурни да ли је куповина стартер куће прави потез за вас, немојте то чинити - или бар не, немојте одмах. Куповина вашег првог дома је велика одлука и требало би вам да узмете сво време које требате да размотрите своје могућности. Наставити изнајмљивање на неко дуже време не може вам заиста нашкодити, али куповина куће која не одговара вашем начину живота или вашем буџету је тешка одлука за поништавање.

Најважније је да не купујете кућу само зато што се у овој фази свог живота осећате као да је то оно што „треба да радите“. То што је куповина куће прави потез за већину ваших вршњака, не значи да је то прави потез за вас. Ваш живот и околности су јединствени и само ви можете одлучити да ли вам је у овом тренутку живота смисла да постанете власник куће. Ако се сада одлучите за изнајмљивање, не искључује се куповина касније; тржиште станова и даље ће бити тамо кад будете спремни.

Шта бисте радије урадили: купите кућу за стартере и тргујте се или причекајте док не будете спремни да купите свој заувек дом? Зашто?