Стварни трошкови куповине и посједовања куће - можете ли си то приуштити?

Иако то није опипљива корист, осећај власништва је један од најбољих аспеката куповине куће. Наиме, ви сте шеф - не морате одговарати станодавцу који вам неће дозволити да бојите зидове, инсталирате нови фрижидер или преуредите. Када сте власник куће, на вама је да радите са оним што желите.

2. Порезне олакшице

Порези сигурно не представљају најузбудљивији део власништва над домовима, али уштеда новца би само могла. Када имате пребивалиште, камате које плаћате на хипотеци опорезују се порезом. Такође можете узети савезни одбитак пореза за порезе на некретнине плаћене током године.

Можда ћете моћи да искористите и ослобађање од пореза на капитални добитак ако вам пребивалиште повећа вредност и на крају га продате за добитак. Имајте на уму да можете тражити до 250.000 долара добити за само једног пореског обвезника или до 500.000 долара за ожењене пореске обвезнике који поднесу заједничку пријаву. И мора да сте одржавали имање као основно пребивалиште најмање две године пре продаје.

3. Потенцијални поврат инвестиције

Власништво куће није глупа стратегија улагања која је некада била. Свако ко је купио некретнину у раним 2000-има и завршио са продајом за велики губитак - или, још горе, забрањен је - може то да потврди..

Међутим, друга опција - трошење новца на кирију - уопште нема потенцијал за улагање. Власништво, упркос ризику, бар носи могућност повратка улагања.

Много ствари може вам помоћи да побољшате шансе за остваривање поврата од куповине куће, укључујући искориштавање историјски ниских каматних стопа и куповину на надолазећој локацији. Наравно, једна од најважнијих ствари које се морате запамтити је да морате купити кућу коју заправо можете себи приуштити.

Замка „кућа-сиромашни“

Да ли вам у глави плешу погледи од гранитних плоча и кадица са канџама-нога? У зависности од тога где се налазите, карактеристике идеалног дома могу значити било шта, од одличних школских четврти до географске близине шанка са специјалним веселим часом.

Наравно, велики ормари, подови од тврдог дрва и гаражни простор сјајни су, али не значе апсолутно ништа ако вам плаћање оставе стан на крају сваког месеца. Људи који су „сиромашни од куће“ троше несразмерно висок проценат својих прихода на трошкове хипотеке и кућа, остављајући им релативно мали дискрециони приход. Замислите да седите у својој дивној кући од 3.000 квадрата једући раменске резанце сваке вечери и добићете слику.

Без обзира да ли сте гледали превише епизода "Праве домаћице" или једноставно покушавате бити укорак са пријатељима, постоји много разлога због којих људи преовлађују приликом куповине куће. Прво и најважније, постоји заједничка тенденција да се кућа за куповину спаја са куповином куће из снова. Истина, међутим, дом - било да је ово ваш први, други или трећи - не мора бити савршен. Данас једноставно мора да одговара вашим циљевима.

Реални трошкови куповине куће

Многи људи подцјењују стварне трошкове куповине куће. Ево листе трошкова које морате имати на уму.

1. Уплата

Златни стандард за предујам је 20% од купопродајне цене. У кући од 250.000 долара то значи форкинг преко 50.000 долара готовине.

Пре рецесије, многи зајмодавци би вам омогућили да побегнете са много мањим износом, или би вам омогућили да уносите свој предујам у месечне хипотекарне уплате. Међутим, данас, иако постоје изузеци, готово сви зајмодавци захтевају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) ако плаћате предујам мање од 20% купопродајне цене.

Добра ствар код већег аванса је што смањује износ дуга који преузмете приликом куповине куће. То значи мање камата и бољи омјер дуга и прихода.

2. Затварање трошкова

Ако избришете свој банковни рачун због огромног предујма, задржите дах - јер има још. Такође се очекује да се појавите при затварању са додатним комадом новца да покријете одређене трошкове који се плаћају зајмодавцу и другим странама. Ти „трошкови затварања“, повезани са логистиком куповине куће, обично укључују осигурање наслова, накнаде за тражење наслова, процену, преписивање, истраживање и настанак кредита.

Купци углавном могу очекивати да ће платити између 2% и 5% купопродајне цене куће у трошковима затварања. За нашу хипотетску кућу од 250 000 долара, то значи између 5 000 и 12 500 долара. Понекад купци могу преговарати о томе да продавци покрију те трошкове, али на то не треба рачунати.

3. Исплата хипотеке

Ако нисте успели да купите кућу готовином, морате се борити са хипотеком сваког месеца - и неколико фактора доприноси износу.

Директор. Ово је износ новца који сте посудили за финансирање свог дома. Уз кућу од 250.000 долара, уз претпоставку да сте платили 50.000 америчких долара, дугујете 200.000 долара главнице.
Камата. Камата је у основи провизија коју зајмодавци наплаћују у замјену за кредите које дају власницима кућа. Кредитне стопе на хипотеку непромијењиво варирају, али у вријеме писања овог текста они су лебдјели око 3,7% за конвенционални 30-годишњи фиксни зајам, опет узимајући 20% предујма.
Порез на имовину. Ваша локална управа наплаћује порез на вашу имовину ради покривања сњежног орања, одржавања улица, одржавања стабала, државне управе, полиције, ватрогасне службе и других градских служби. Порезом на имовину такође се финансирају јавне школе, библиотеке и паркови. Ових дана зајмодавци углавном захтевају од корисника кредита да уплате порез на депозитни рачун. Уместо да једанпут годишње форсирате целокупни рачун за порез на имовину, он се дели на месечне износе који се претварају у вашу хипотеку и депонују на посебном рачуну који води зајмодавац. Када дође до пореза на имовину, зајмодавац га плаћа за вас користећи та средства. Порез на имовину израчунава се као проценат од вредности вашег дома, а цене се значајно разликују овисно о локацији. Иако је 1,2% уобичајена процена (када заокруживање наше узорке куће износи 3000 долара годишње), вреди приметити да бисте у Луизијани могли да платите само 0,18%, али више од 10 пута него преласком границе у суседни Тексас.
Осигурање. Ваша хипотекарна уплата може такође да укључује осигурање власника кућа које се, попут плаћања пореза на имовину, депонују на депозитном рачуну. Након што извадите полицу осигурања власника куће, зајмодавац може највероватније да изврши исплате у ваше име. Политике зајма се, међутим, разликују, па будите сигурни да се то односи на вашу ситуацију. За разлику од горе наведеног приватног хипотекарног осигурања, полисе осигурања власника кућа често покривају штету од крађе, вандализма, пожара и временских неприлика. Поплаве и земљотреси обично су искључени из стандардних политика. За кућу од 250.000 долара, 1.500 долара је солидна процена за годишње осигурање власника кућа.
Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Као што је претходно споменуто, ваша банка ће вјеројатно тражити приватно хипотекарно осигурање ако извршите предујам мање од 20%. У случају да престанете са плаћањем хипотеке или у потпуности неплатите, приватно хипотекарно осигурање помаже да заштитите зајмодавца покривањем ваше обавезе. ПМИ се такође често уводи у вашу месечну хипотеку, иако неки зајмодавци омогућавају паушално плаћање. ПМИ кошта између 0,5% и 1% износа кредита годишње.

Укратко, следеће представља месечну хипотеку на узорку куће од 250 000 долара:

Главница и камата: 931,31 $
Порез на имовину: 250,00 долара
Осигурање имовине: 125,00 УСД
Укупно: 1,306,91 $

Ови подаци претпостављају да сте уплатили 20% аванса. Ако нисте, треба узети у обзир трошкове ПМИ-ја, што би у овом сценарију износило од 1,250 до 2500 долара годишње..

30 година касније, након што коначно отплатите зајам од 200.000 УСД, ево на шта сте укупно потрошили:

Директор: 200.000 долара
Камата: 135,489.29 $
Порез на имовину: 90.000 долара
Осигурање: 45.000 долара
Укупно: 470,489.29 $

Додајте 50.000 УСД почетних плаћања и трошкова затварања и потрошили сте знатно више него што је удвостручило првобитну купопродајну цену своје куће - и то само ако сте успели да закључите добру каматну стопу.

Трошкови посједовања куће

Наравно, стварна куповина је тек почетак. Посједовање и одржавање куће доноси са собом и много трошкова.

1. Комуналије

Ако сте икада изнајмљивали, вероватно сте навикли на рачуне за комуналије. Међутим, велике су шансе да су неке од њих уграђене у ваш месечни најам. Као власник куће, морате да платите за све следеће:

Топлота
Електрична енергија
Гасни
Канализација
Вода
Отпад и рециклирање
Изборни предмети као што су кабловски и интернет

2. Одржавање

Много ствари може поћи по злу са кућом. Пећ се може разнијети, гријач воде може се покварити, цијеви могу пукнути, сустав ХВАЦ може се опустити, а ваш електрични сустав можда неће бити кодан. Осим тога, кров вам може процурити, димњак вам може пукнути, изолација би могла бити недовољна, а ваш малиш може да црта све зидове трајним маркерима.

Као изнајмљивач, једноставно назовете свог станодавца када се нешто поквари или пође по злу. Али кад поседујете, долар престаје са вама.

Осигурање власника домова је једно решење ових потенцијалних проблема, али не покрива, на пример, рутинско одржавање, стварање калупа, резервне копије канализације или термите. Поред тога, чак и ако имате осигурање, на крају ћете платити одбитке када поднесете захтев, и ваше цене могу да се повећају као резултат. Да би се заштитили од потешкоћа, свако треба да задржи значајну новчану резерву како би покрио додатне трошкове одржавања, рутинске и неочекиване.

Прорачун колико можете себи да приуштите

Ови бројеви су застрашујући, да, али важно је апсорбирати стварност власништва над кућама и осигурати да купите кућу која не превише оптерећује буџет. Питање је, наиме, како тачно обезбедити разумну откупну цену за свој ниво прихода?

Знамо да кућа у узорку од 250 000 долара кошта нешто више од 1300 долара месечно након првобитног предујма и трошкова затварања - не рачунајући комуналије и одржавање. Већина финансијских стручњака препоручује - а многи зајмодавци захтевају - да ваши трошкови становања не пређу 28% вашег бруто месечног дохотка. Ови трошкови укључују главницу и камате хипотеке, плус порезе и осигурање.

За нашу огледну кућу требаће вам годишњи приход од око 56 000 долара да бисте достигли тих 28%. И, наравно, 28% је максимални препоручени број за однос дуговања и прихода од станова (ХДТИ). Можете бити пуно угоднији - тј., Мање „сиромашни од куће“ - ако можете да водите од 20 до 25% ХДТИ. Требаће вам годишњи приход од готово 63 000 долара да бисте имали 25% ХДТИ за кућу од 250 000 долара. На 20%, а ваш приход би требао износити отприлике 79 000 УСД за 20% ХДТИ у истој кући.

Посматрајући то из другачије перспективе, следећа табела показује отприлике шта купац може себи да приушти при различитим годишњим нивоима прихода. Наравно, ово су грубе процене - трошкови се разликују овисно о локацији и камате се мијењају свакодневно.

Годишњи приход: 30.000 УСД

28% ХДТИ: откупна цена од 118 000 УСД
25% ХДТИ: откупна цена од 104 000 УСД
20% ХДТИ: откупна цена од 82.000 УСД

Годишњи приход: 50.000 УСД

28% ХДТИ: Откупна цена од 220 000 УСД
25% ХДТИ: Куповна цена од 193 000 УСД
20% ХДТИ: куповна цена од 150 000 УСД

Годишњи приход: 70.000 УСД

28% ХДТИ: Откупна цена од 310 000 УСД
25% ХДТИ: набавна цена од 281 000 УСД
20% ХДТИ: Откупна цена од 220 000 УСД

Годишњи приход: 90.000 УСД

28% ХДТИ: откупна цена од 414.000 долара
25% ХДТИ: откупна цена од 368 000 УСД
20% ХДТИ: 291 000 УСД откупна цена

Ако можете да побегнете са чак нижим ХДТИ од 20%, онда то свакако учините.

За већину људи трошкови становања нису једини дуг. Зато пуни омјери дуга и прихода (ДТИ) узимају у обзир све текуће мјесечне обавезе. Ово укључује плаћања аутомобилом, студентске зајмове, издржавање деце или алиментацију и месечне минималне исплате кредитним картицама. Не желите да ваша укупна обавеза дуга пређе 36% вашег бруто прихода.

Ако тренутно имате нула дуга, лагодније ћете се одвојити тако што ћете стиснути горњи крај препорученог постотка стамбеног дуга. Међутим, ако жонглирате са аутомобилом, студентским кредитом и отплаћујете кредитне картице, морате кренути далеко, далеко од односа становања од 28%..

Завршна реч

Власништво куће је скупо - чак и у најбољим околностима. Од пресудног је значаја да будете реални шта ви и породица можете удобно да приуштите. Будите сигурни да лако можете извршити месечне уплате и још увек вам је преостало новца за путовања, одећу и повремене вечере које не излазе из микроталасне. Ако власништву куће прилазите опрезно, не импулсивно, стављате се у ситуацију да донесете мудру одлуку.

Размишљате ли о куповини куће?