Како пронаћи сјајног агента за продају некретнина у којег можете имати поверења

Међутим, таква пажња често пада успутно када је у питању запошљавање агента за некретнине. Ипак куповина или продаја куће једна је од највећих финансијских одлука које ћете донијети, а проналажење праве особе која ће заступати ваше интересе је кључно за постизање најбољег посла или најбољег поврата ваше инвестиције..

Ако одаберете правог агента за некретнине, процес ће тећи релативно глатко. Међутим, погрешан агент може изазвати пустош на трансакцији и можда чак у потпуности изгубити продају. Другим речима, велика је одлука.

Али на шта треба пазити када ангажујете агента за продају некретнина? На које црвене заставе треба да пазите? Ево шта треба да знате да бисте пронашли одличног агента за продају некретнина.

Који тип агента вам треба?

Прво ствари: Купујете ли кућу или продајете кућу? Овај одговор је кључан за откривање врсте агента који вам је потребан.

Агенти који раде са власницима кућа који продају кућу називају се „агентима продавца“ или „агентима који уносе у списак“. Ови агенти представљају интересе власника куће током пописивања и преговарања.

Агенти који раде са купацима купују се „агенти купца“ или „продајни агенти“. Ови агенти заступају интересе купца током процеса приказивања и преговора. Неки купчеви агенти раде искључиво са купцима, што значи да уопште не наводе ниједну кућу.

Појмови „агент продавца“ и „агент за продају“ често збуњују људе у поступку куповине и продаје куће јер звуче готово идентично. Међутим, они представљају различите странке са различитим интересима. Продавци агенти представљају странку која продаје дом, док продајни агенти представљају странку која купује дом; међутим, они се називају "продајним агентом" тек након потписивања коначног уговора.

Дупли агенти

Неки агенти се називају „дуални агенти“, што значи да су се сложили да заступају интересе и купца и продавца током процеса куповине куће..

Ево како то функционише. Замислите да уђете у отворену кућу и заљубите се у то место. То је вруће својство, а знате да то неће трајати. Управо сте започели кућну претрагу и немате свог агента. Међутим, агент за листинг је на лицу места и волио би вам помоћи да направите понуду о кући управо тамо. Не желите да чекате да набавите свог агента, па пристајете да радите са њом. У овом случају управо сте ступили у радни однос с двојним агентом.

Двострука агенција је контроверзна јер су агенти приморани да ходају врло фином линијом и остају неутрални током целог процеса. Уосталом, они представљају продавца који жели да добије највећу могућу цену за свој дом и купца који жели да добије најнижу могућу цену за тај исти дом..

Такође постоји потенцијални сукоб интереса због провизије. У уобичајеној продаји, агент купца и агент који су продали листиће поделили су отприлике 6% провизије, добивајући отприлике 3%. Двоструки агент задржава 100% провизије, што значи да им је у најбољем интересу да продају кућу по највишој могућој цени. Ово се одлично слаже са продавцем, али није баш тако добро за купца.

Многи професионалци за некретнине снажно се осећају двоструко, с добрим разлогом. Двојним агентима је законом забрањено да узимају стране у трансакцији или размјењују повјерљиве информације. Тако добијају дупло већу провизију, а истовремено пружају мање савета и упутстава за обе стране. Већину времена једина особа која стварно има користи је агент.

Двострука агенција је легална само у неким државама, попут Калифорније и Тексаса. У државама у којима је то дозвољено, агенти су законски обавезни открити своју двоструку агенцију пре потписивања уговора. Да бисте сазнали је ли двострука агенција легална у вашој држави, једноставно Гоогле је „Да ли је двојна агенција легална“, заједно с именом ваше државе.

Како пронаћи сјајног агента за некретнине

Неће сваки агент тамо бити одговарајући за вас. Чак и изузетно успешни агенти имају своје недостатке.

На пример, најпродаванији агент у вашој области можда има импресиван буџет за оглашавање и велики тим за помоћ клијентима. Међутим, то би могло значити да завршите рад са неколико различитих људи током процеса куповине или продаје. Ако тражите личну пажњу, овај агент вам можда неће најбоље одговарати.

С друге стране, можете наићи на агента са много мање искуства, али чија се личност савршено уклапа с вашом. Сумњате да би њихов нагон да вас усрећи - и заузврат добили неке пријеко потребне препоруке и изјаве - могао бити важнији од самог искуства.

Има много тога за размотрити када је у питању проналазак најбољег агента за вашу ситуацију. Ево како да започнете.

1. Направите кратку листу агената

Захваљујући Гоогле-у, уз неколико притиска типки, лако можете пронаћи десетине до стотине агената у вашем подручју. Међутим, детаљније информације о агентима обично ћете пронаћи путем веб локације за некретнине.

Једно од најбољих места за покретање претраге је Зиллов'с Агент Финдер, који вам омогућава да видите потпуну листу локалних агената са њиховим изјавама клијената и недавним листама. Посебна корисна је недавна карактеристика листе. Прво можете да га употребите да бисте пронашли агенте који су недавно радили са продавцима или купцима у подручју о коме размишљате. Ако продајете свој дом, он такође омогућава анализу како сваки агент фотографира и продаје своје уносе. На пример, да ли сваки унос изгледа професионално и привлачно? Постоји ли видео турнеја?

Остале корисне веб локације укључују Реалтор.цом и ХомеЛигхт.

Направите листу од најмање три агента за које сте заинтересовани да интервјуишете.

2. Постављајте пуно питања

Сада када имате кратку листу агената, ваш следећи корак је да лично разговарате са њима. Да, можете обавити телефонски разговор, али личнији састанак је бољи.

Сусрет лицем у лице омогућава вам да заиста стекнете осећај ко је та особа, које су њихове вредности и да ли ће се њихова личност добро уклопити са вашом. Ово је особа која ће вас водити кроз стресан и финансијски значајан процес; треба да се осећате пријатно с њима. Такође морате знати да ли ће вам рећи истину, уместо да шећерном облогом нанесете неке лоше вести. И морате знати да делите исте основне вредности.

Започните са овим општим питањима:

Да ли радите у некретнинама стално?
Колико дуго сте лиценцирани?
Да ли сте члан Националног удружења некретнина (НАР)? (НАР захтева додатну обуку и придржавање строгог етичког кодекса.)
Да ли радите са тимом? Ако је тако, хоћу ли првенствено радити с вама или са неким другим?
Колико вашег пословања долази од препорука?
Колики је ваш просечан број тренутних клијената?
Како волите да комуницирате? (На пример, ваш агент можда преферира брзе текстове за прослеђивање информација, док бисте радије имали телефонски позив. Обавезно проверите да сте овде на истој страници, јер је добра комуникација кључна за успешан радни однос.)
Да ли је клијент икада поднео жалбу против вас или ваше агенције? Ако је тако, како сте се снашли?
Да ли сте освојили неку професионалну награду?
Какав уговор нудите? Шта се догађа ако нисам задовољан нашим радним односом?
Шта највише волите када сте некретнина? Шта ти се најмање свиђа?

Ова питања су одличан начин за започињање разговора. Међутим, мораћете да поставите додатна питања у зависности од тога да ли купујете или продајете.

Ако продајете дом

Ако продајете кућу, поставите потенцијалним агентима следећа питања:

Колико сте закључили са продајом ове године?
Колико кућа сте продали у мом кварту? Да ли су били у сличном ценовном рангу као и мој дом?
Колико је кућа које се продају по листи или близу ње?
Да ли вам је потребна предквалификација или претходно одобрење хипотекарне компаније пре него што покажете куће?
Колики је твој хонорар? За које ћу друге накнаде за некретнине бити одговоран? (Имајте на уму да су накнаде за некретнине по договору.)
Каква је ваша маркетиншка стратегија за дом попут мог?
Да ли користите професионалног фотографа или кућног глумца?
Шта треба да учиним како бих своју кућу припремио за продају или повећао њену привлачност? (Они могу имати неке предлоге за преобликовање пројеката како бисте повећали вредност вашег дома.)
Да ли угостите отворене куће?
Колико дуго мислите да ће проћи моја кућа?
Ко је мој циљни купац?

Ако купујете дом

Ако купујете кућу, размислите о следећим питањима:

Колико сте упознати са областима или четвртима који ме занимају?
Да ли се нешто догађа у овом крају или кварту о чему бих требао знати? Ако је тако, да ли ће ове промене утицати на цене кућа сада или у будућности?
У које време сте на располагању да покажете куће?
Колико често ћете ми слати нове листе које одговарају ономе што тражим?
Можете ли препоручити друге стручњаке који ће ми бити потребни, као што је кућни инспектор?
Колико дуго траје типични поступак куповине?
Колико домова у просеку показујете купцима, пре него што понуде? (Ово је важна статистика, јер добар трговац некретнинама ће знати шта њихови клијенти желе и мораће да покаже мање домова пре него што пронађу одговарајућу кондицију. Ово штеди време и енергију за све који су укључени.)
Да ли присуствујете свакој кућној инспекцији? (Агенти који присуствују кућним инспекцијама могу директно поставити кућном инспектору детаљна питања; ове информације могу им помоћи да договоре нижу цену.)
Колики је однос продаје и листе за последњих 10 трансакција? (Разлика између продајне цене и ценовне цене пружиће вам важан знак о томе колико је добар агент у преговорима.)

3. Разговарајте са прошлим клијентима

Након што сте лично интервјуисали неколико агената, неопходно је разговарати с неким од њихових прошлих клијената. Затражите од сваког агента да вам пружи контакт податке за најмање три клијента са којима су радили у прошлој години.

Размислите да овим клијентима поставите следећа питања:

Какво је уопште ваше искуство са овим агентом?
Шта вам се највише свидело код овог агента? Шта вам се најмање допало?
Ако сте продали свој дом, како је агент продао вашу некретнину? Да ли сматрате да је то било ефикасно? Колико дуго је био ваш дом на тржишту?
Ако сте купили дом, сматрате ли да је агент вољан да вам покаже сваку имовину која вас занима? Да ли сте осећали да су схватили шта заиста желите у кући?
Да ли су брзо одговорили на телефонске позиве и е-пошту?
Да ли су добар слушалац?
Која је била цена вашег дома и крајња продајна цена?
Да ли сматрате да вам је овај агент дао најбољу могућу цену?

4. Верификујте њихову лиценцу

Тешко је вјеровати да би неко лагао да је лиценцирани агент за некретнине, али то се догађа. Срећом, потрошачи имају једноставан начин да провере да ли је лиценца агента легитимна. Удружење службеника за лиценцу за промет некретнинама (АРЕЛЛО) има базу података која може претраживати и омогућава потрошачима да провере лиценцу или регистрацију било којег агента.

Рад са новим агентима: предности и недостаци

Ако размишљате о раду са агентом са мало или никаквим искуством, тада морате сазнати више о њиховој тренутној ситуацији и будућим циљевима.

На пример, многи агенти започињу каријеру продајући куће са стране док још увек држе посао са пуним радним временом. Иако у томе нема ништа лоше, важно је сазнати да ли ће овај агент имати на располагању време и флексибилност. Размотрите следећа питања:

Да ли ћете моћи да враћате телефонске позиве или е-пошту током дана или само увече?
Да ли ћете бити ограничени на приказивање домова само викендом?
Имате ли ментора коме се можете обратити ако преговарачки процес постане тежак или непознат?
Да ли сте присуствовали скорашњим конференцијама или семинарима? Ако је тако, који?

Имајте на уму да нови агенти неће имати искуства искусних професионалаца; некретнине су дефинитивно професија „учи док идеш“. Овај недостатак искуства може бити недостатак за преговарачким столом, посебно у сложеним трансакцијама. Да ли вам је пријатно што сте део процеса учења овог агента?

Уз то су нови агенти гладни и за клијенте и за искуством, а како каже стара изрека: "Гладни вук најбоље лови." Неискусни агент ће се вероватно нагнути према назад да задовољи ваше потребе и усрећиће вас, а вероватно ће имати довољно времена да вам посвети пажњу један на један. Прије потписивања уговора одмјерите што желите и са чим вам је угодно

Црвене заставе на које треба пазити

Према АРЕЛЛО-у, како наводи НАР, у Сједињеним Државама постоји око два милиона активних агената за промет некретнина. То значи да треба имати пуно сјајних агената. То такође значи да ћете вероватно наићи на лоше јабуке.

Обавезно нађите агента који вам одговара тако што ћете пазити на те црвене заставе.

1. Они желе да ваш дом направе по високој цени

Ако продајете свој дом, почетна цена на листи је кључна за успешну продају.

Надамо се да планирате интервјуирати најмање три агента. Сваки од ових агената требао би бити у могућности да вам каже на шта би жељели да им пописује ваш дом. Ова цена пописа заснива се на бројним факторима, укључујући вашу локацију, квадратне снимке, недавне упоредне продаје у вашем подручју (зване „компице“), старост и стање куће.

Сви агенти с којима разговарате користе исте податке за цену свог дома, што значи да би сви цитати требали бити прилично слични. Пазите на агента који цени ваш дом значајно више од осталих агената са којима сте разговарали; ово је знак неискуства, похлепе или обоје.

Превисока цена значи да многи потенцијални купци неће ни погледати ваш дом јер је то изван њиховог буџета или једноставно прескупо за оно што би добили. Ваша кућа ће пропадати на тржишту месецима дуже него кућа конкурентне цене, а можда ће се продати и за много мање него што би имала са тачном почетном ценом.

2. Они су лош комуникатор

Пречесто, недостатак комуникације представља притужба број 1 од људи који раде са агентима за продају некретнина.

Јасна и благовремена комуникација од суштинског је значаја у процесу куповине и продаје куће. Агенти за промет некретнинама морају бити сјајни комуникатори како би ефикасно помогли својим клијентима и осигурали да се овај компликовани процес успјешно заврши. У неким случајевима ћете свакодневно комуницирати с том особом.

Пажљиво погледајте е-пошту потенцијалног агента према вама, њихове маркетиншке материјале и њихову веб локацију или блог. Да ли је њихово писање јасно и без грешака? Да ли је лако разумети о чему разговарају? Када сте их првобитно контактирали, да ли су вам правовремено вратили позив или е-пошту? Током интервјуа да ли вам треба времена да саслушају шта говорите или вас прекидају и започињу разговор?

Лоше вјештине писања и комуницирања могу значити да агент неће брзо или јасно пренијети важне информације или би могао сигнализирати да су превише заузети да раде с вама. Било како било, идите даље.

3. Не постављају питања

Велики агенти су сјајни слушаоци. Они знају да кључ успешног радног односа зависи од разумевања онога што желите и требате.

Доброј агентици ће требати времена да сазна више о својим сновима и циљевима. На пример, ако купујете кућу, добар агент ће желети да знате да ли сте инвеститор или тражите дугорочну кућу. Ако продајете, добар агент може вас питати о вашој временској линији, флексибилности цене и ономе што тражите у вези.

Ово је само неколико примера; поента је да ће добар агент постављати питања како би научио шта тражите. Ако агент држи маму, иди с неким другим.

4. Њихова комисија је ниска

Продавац плаћа провизије за некретнине, које су обично укључене у ценовну цену куће. Обично су провизије 6%, што је подељено између агента за листинг и агента купца.

Ако вам агент нађе провизију мању од 5%, чувајте се. Можда покушавају да победе у вашем послу нудећи вам посао, али ова ултра-ниска провизија вероватно ће уплашити остале агенте који не желе да деле тако ниску накнаду.

Завршна реч

Куповина и продаја куће је емоционална и стресна из више разлога. Много је у питању, и то је једна од највећих финансијских одлука које ћете донијети у свом животу. Проналажење правог агента за вашу ситуацију кључно је за осигуравање да трансакција прође несметано и сви буду задовољни.

Кад сам продао свој први дом, нисам размишљао о томе ко ће бити мој агент за листинг - уобичајена грешка за купце који први пут купују куће. Ишао сам с агентом којег смо користили кад смо купили кућу, јер је она била љубазна и познавали смо је.

Иако је била добар агент купца, била је ужасна агентица за котацију. Домаћа цена је била превисока за тржиште, учинила је нулти маркетинг, и као резултат тога, продате су јој требале две године. Коначно сам се пробудио и нашао невероватног агента који је продао нашу кућу у року од неколико месеци од преузимања листе.

Да сам одрадио домаћи задатак од почетка, наш дом би се вероватно продао брзо и по конкурентној цени. Уместо тога, одустало је од тржишта и изгубили смо скоро 40.000 долара. Била је то скупа грешка коју више никада нећемо учинити. Спремамо се да продамо свој тренутни дом, а можете се кладити да ћемо интервјуисати неколико агената да пронађемо правог за нашу ситуацију.

Урадите своје истраживање. Да, потребно је времена и труда, али одабиром правог агента дугорочно ће се исплатити огромне дивиденде.

Да ли сте радили са сјајним (или не баш сјајним) агентом приликом куповине или продаје куће? Какво је било ваше искуство?