Како раскинути уговор о закупу стана без пенала

Ништа ме није спречило да останем још неколико месеци како бих видела свој закуп. Мој станодавац би био у оквиру својих права да тражи потпуну плаћање закупнине до краја рока закупа.

Срећом по мени, одлучио је да то не учини. Укупна цена мог раскинутог закупа износила је отприлике месец дана најамнине; Одселио сам се средином месеца, без процијењеног поврата уплаћене ренте, и пристао сам да изгубим део свог депозита једнак половини најамнине..

Сретан сам што је процес протекао једнако глатко као и он. За мене су се ствари могле испасти далеко горе. Испадају много горе за безброј других станара који раскидају закуп, било из потребе - на пример због финансијских тешкоћа - било по избору, као што сам и ја урадио..

Потенцијалне последице раскинутог закупа стана укључују грађанску парницу вашег станодавца ради поврата неизмирених станарина, узнемиравање од стране наплате дуговања, дугорочну штету од кредита и потешкоће у проналажењу новог становања. Али под одређеним околностима, могуће је избећи неке или све ове исходе, чак и када ваш станодавац није вољан да постигне неформални договор.

Потенцијалне последице закупа стана

Ово су неке од последица са којима бисте могли да се суочите након прекида закупа. Они се не искључују међусобно, што значи да можете доживети неколико истовремено.

1. Ваш газдарица вас може тужити

Када ваше оправдање за кршење закупа није заштићено државним законима или другим прописима који регулишу односе станара-станодавца, ваш станодавац може да вас тужи због неплаћене закупнине. Вероватније је да ће се догодити ако:

• Преселите се почетком периода закупа када неподмирени износ најма далеко премашује судске трошкове закупаца
• Ваш станодавац зна где сте
• Ваш станодавац сазнаје да имате ресурсе за плаћање доспјелог станарине ако је наређено
• Јединица је већ неко време упражњена, а напори за поновним закупом су били неуспешни.

Ако ваш станодавац има искуства у суочавању са лошим станарима, неће оклевати да вас изведе на суд ако то вреди.

Слободно можете да поставите одбрану, чак и ако ваша одлука о разбијању закупа није покривена важећим законом. На пример, у многим државама станодавци морају демонстрирати добронамерне напоре да се јединице које су раније отпуштене унапред закупе. Не могу једноставно оставити јединицу празну док не истекне закуп и тужити најмопримца за поврат стана.

Ако вам недостаје веродостојна одбрана за разбијање вашег закупа, судија ће готово сигурно пресудити у вашу станодавцу. Ако сте већ напустили град, можда вам се не исплати време и трошак вратити и појавити се лично; многи закупци закупа не раде.

2. Можете се суочити са новчаном пресудом

Ако суд пресуди да сте законски обавезни да платите преостали износ закупнине, суочите се са новчаном пресудом, познатом и као кредитна пресуда. Дугорочну штету од кредитних средстава можете да избегнете:

• Израда обострано прихватљивог плана плаћања са вашим станодавцем на суду, што не можете учинити ако се не појавите да бисте одбранили свој случај
• Плаћање пресуде у целости на лицу места, ако можете.

Иако се пресуде и порески заложни правци више не појављују на извјештајима о потрошачким кредитима који су саставили три главна бироа за извјештавање о кредитним извјештајима - добродошла посљедица Националног плана помоћи потрошачима - и стога не могу директно оштетити ваш кредитни резултат, остају законски обавезујући. Пресуда о новцу у корист вашег станодавца може им дозволити да вам зараде за плату, у складу са ограничењима прихода (обично 25% расположивог дохотка) и, можда, вашим банковним рачуном. Ако живите у држави власништва у заједници, имовина вашег супружника такође може бити предметом штете.

3. Можда ћете морати да се бавите са наплатиоцима дугова

Ако се ваш бивши изнајмљивач одлучи да се не мучи са временом и трошковима извршења судске пресуде за надокнаду заостале закупнине, може ангажовати агенцију за наплату која ће у њихово име повратити дуг.

Иако савезни закон ограничава дужину на коју могу да наплате дуговања, агенције за наплату су увек агресивније од оригиналних заложних власника; ако неко узме ваш случај, знаћете то. Штавише, агенција за наплату која преузима ваш закупни дуг може да одлучи да уради оно што ваш станодавац није: тражи новчану пресуду на суду.

Наплата дуга је нешто што желите да избегнете по сваку цену. То ће озбиљно утицати на ваш кредитни резултат. Ако се плашите да би ваш станодавац могао да ангажује агенцију за наплату, пријавите се за надзор кредита од ТрансУнион-а. Такође можете да употребите Цредит Карму да бисте бесплатно проверили свој кредитни резултат.

4. Можете изгубити сигурносни депозит

Раскид вашег закупа један је од многих разлога због којих можете изгубити сигурносни депозит. Чак и када ваш станодавац одлучи да вас неће водити на суд, може вам одузети депозит, обично у целости.

Већина држава ограничава сигурносне депозите на најам или два месеца. Неколицина, укључујући Охајо и Њујорк, немају законом прописана ограничења безбедносних депозита за јединице које не контролишу станарину. У тим државама општине могу да наметну ниже лимите за обезбеђење депозита.

5. Можда ћете имати потешкоћа око проналажења новог кућишта

Иако се новчане пресуде за неплаћену станарину више не појављују на кредитним извештајима, дугови сами издржавају, а станодавац вероватно неће заборавити да сте прекршили закуп. То би могло да вас врати када вас следећи пут тражи становање.

Чак и ако апликација за изнајмљивање или хипотеку не садржи адресу на којој сте прекинули закуп, рутинска провера позадине и претрага имовине ће открити то и идентитет вашег станодавца. То што сте пропустили да адреса проблема представља црвену заставу сама по себи; сада замислите како ће тећи разговор између закуподавца којег сте укрутили и вашег потенцијалног будућег закупника или хипотекарног зајмодавца.

Ваш стари изнајмљивач такође може пријавити покварени закуп станарима који пријављују бирое, као што је Агенција за заштиту власника стана. Станари могу имати мало или никако прибјегавање уклањању погрдних - и потенцијално нетачних - информација из ових лагано регулираних ресурса.

6. Можете искусити текућу финансијску тешкоћу

Када су средства ограничена и штеди мало, сваки вишак пореза који се тиче становања може бити довољан да повећа ваш буџет. Налазити се на удици због вишемесечне неплаћене станарине након што станодавац обезбеди новчану пресуду може се показати катастрофалним за ваше финансије. Ако нежније мере као што су кредитно саветовање нису довољне, ваша најбоља опција може бити проглашавање банкрота, драстичан корак који ће негативно утицати на вашу кредитну способност у годинама које следе.

Про врх: Ако ипак прекинете закуп и то утиче на вашу кредитну вриједност, топло предлажем да се пријавите за Екпериан Боост. Ово је бесплатна услуга која ће вам омогућити да користите рачуне попут комуналних услуга или кабла да бисте брзо побољшали свој кредитни резултат. Осим тога, ако је услуга бесплатна и повећаће ваш кредитни резултат, зашто онда не испробати.

Када можете раскинути закуп са минималном казном?

У следећим околностима, може вам бити дозвољено да раскинете свој закуп уз минималну новчану казну - или уопште ниједну. Имајте на уму да чак и ако је ваша одлука о прекиду закупа заштићена државним законом, још увијек можете одузети дио или цијели сигурносни депозит.

Закони који регулишу права власника станара и станара разликују се у зависности од државе, па потражите локалне смернице код вашег државног одвјетника или службе за заштиту потрошача. Бесплатни правни ресурси као што су Ноло и ФиндЛав имају пуно информација о законима о најму станова, али они нису замена за званичне изворе.

1. Позвани сте у војну службу активне дужности

Савезни закон о цивилној помоћи (СЦРА) дозвољава активним службеницима униформисаних служби да без икакве казне разбијају стамбене објекте, под условом да испуњавате одређене услове. Ова заштита се односи на:

• Припадници активних дужности свих редова оружаних снага, као што су војска, морнарица, ваздухопловне снаге и маринци
• Припадници Обалне страже са активном дужношћу који служе као подршка редовним огранцима оружаних снага
• Припадници Националне гарде и резервисти позвани су на активну дужност

Да бисте раскинули уговор о закупу потписан пре уласка у статус активне службе, обезбедите свом станодавцу копију војног налога најмање 30 дана пре него што намеравате да раскине закуп. Ваш статус активне дужности мора трајати најмање 90 дана заредом.

Да бисте раскинули уговор о закупу потписан након уласка у статус активне службе, обезбедите свом станодавцу копију размештања или трајне промене наруџби станице која траје најмање 90 узастопних дана. Овде важи и 30-дневни отказни рок.

У оба случаја, СЦРА вам омогућава да 30 дана напустите просторије након истека рока последње месечне наплате.

2. Ваша јединица трпи озбиљну штету (ван ваше контроле)

Многе државе дозвољавају изнајмљивачима да раскидају закуп без казне када њихове јединице постану ненамјенске због околности које нису под њиховом контролом. Дефиниције „ненасељених“ и „околности изван ваше контроле“ разликују се од државе до државе, али уобичајене ситуације укључују природне катастрофе и кривична дела, попут пожара, који дробе или уништавају просторије.

3. Ви сте жртва породичног насиља

Многе државе дозвољавају жртвама породичног насиља да без казне разбијају стамбени објекат. Правила се разликују у зависности од државе, али тренутни заштитни налог који је издао суд обично је довољан доказ статуса жртве.

Минимални отказни рок је обично 30 дана, али никада не бисте требали остати у несигурној ситуацији да бисте избјегли финансијске посљедице које можда никада неће наступити. Ако сматрате да сте у опасности, обратите се националној линији за насиље у породици.

4. Ви или Сукупац суочени са здравственом кризом

Ако вас озбиљно физичко или психичко здравље учини, зависним животом са вама или закупником који није у стању да живи самостално у вашем унајмљеном стану, можете се квалификовати за рани раскид најма без обавезе плаћања целокупног доспјелог закупа..

Тамо где је то дозвољено, здравствени аранжмани који се односе на закуп стана могу бити старосно ограничени. У Невади је минимална старост 60 година. Већина држава захтева обавештење локалног лекара и отказ најмање 30 дана. Дозвољени услови варирају, али углавном се разликују од услова за које можете затражити накнаде за инвалидско осигурање.

5. Ваш станодавац не испуњава своје обавезе одржавања стамбеног простора

Многе државе имају законе о „конструктивном деложацији“ који станарима омогућавају да се иселе без казне када станодавац не одржи сигурно, становање.

Да би се квалификовало као конструктивно исељавање, неуспех мора бити упоран и озбиљан. Занемаривање захтева за заменом покварене микроталасне пећнице то вероватно неће смањити; игноришући опетоване, хитне захтеве да се греја или вода врати на вероватноћу. Генерално, проблем мора бити толико озбиљан да сте приморани да се иселите пре него што ваш закуп престане.

Чак и ако станодавац отказа задовољава конструктивни стандард за исељење, мораћете да детаљно документујете проблем - укључујући када је почео, како се развио и како утиче на ваше коришћење имовине - заједно са свим захтевима за услугу. Укључивање овлашћеног грађевинског инспектора да документује проблем и провери да ли је јединица недоступна, може да ојача ваш случај.

Ако су вас конструктивно деложирали, будите спремни да се појавите на суду ако и кад вас станодавац тужи због неплаћене кирије. Конструктивна деложација је ваљана одбрана против неплаћених захтева за станарину, али судије не узимају станаре на њихову реч - отуда потреба за документацијом. Ако сте платили било какву станарину након што проблем постане неподношљив, можете тужити свог станодавца да га санира. Потражите заступање права бо бонара у вашем подручју; на пример, у Миннеаполису, где живим, Мрежа волонтера правника је сјајан ресурс за изнајмљиваче са малим примањима и људе који нису сигурни у стамбено збрињавање..

6. Ваш станодавац омета или дозвољава мешање у вашу приватност

То је познато као "кршење тихог уживања." У основи, изнајмљивачи се не могу непотребно мијешати у права станара на:

• Приватност. Правила се разликују у зависности од државе, али станодавци углавном морају да обавештавају 12 до 24 сата да намеравају да приступе имовини у ванредним ситуацијама, као што су приказивања или поправке.
• Безбедност. Власници стана не могу директно или индиректно угрозити сигурност станара - на пример, дозвољавањем да се изврше илегалне активности у просторијама или ако не успеју да поправе гасовод који цури.
• Искључива употреба. Закупац који ексклузивно користи закупљену некретнину има једино право да користи и користи ту некретнину у сврху наведену у закупу. То значи да у просторијама могу боравити само станари именовани у закупу. Домаћин не може, на пример, привремено иселити станара да направи места за рођака у посети или навести другу спаваћу собу на Аирбнбу без дозволе станара..

Ако верујете да је ваш станодавац прекршио овај споразум, можда ћете бити у оквиру својих права да се иселите без казне. Поново, документација је ваш пријатељ ако и када вас станодавац одведе пред суд.

7. Ваша закупа има клаузулу о превременом раскиду

Најмопримац за изнајмљивање станова може имати експанзивне клаузуле о раном раскиду које станарима омогућавају да прекину закуп из разлога који нису заштићени државним или локалним законом. Међутим, чак и тамо где је то дозвољено, државни закон може захтевати довољно претходног обавештења - често 30 до 60 дана - и одговарајућу документацију, као што су званично писмо о понуди посла или подношење развода. Прекидне клаузуле могу обухватати ситуације као што су:

• Премештање посла. Ово може покрити пресељење вашег тренутног послодавца или пресељење на посао код новог послодавца. Пресељење супружника или домаћег партнера може такође бити покривено.
• Губитак посла. Ако доживите финансијске потешкоће због неочекиваног губитка посла, можда ћете имати разлога да прекинете закуп са минималном казном. Ако немате постројеног јефтинијег или бесплатнијег места, можда бисте прво желели да преговарате о одложеном платишту закупнине са својим станодавцем (погледајте доле).
• Развод. Финансијске потешкоће или пресељења проузроковани разводом могу вас ослободити од обавеза да платите део или читаву преосталу станарину због раскинутог закупа. Међутим, сама чињеница вашег развода неће бити довољна. Уз консултацију са законским представницима, морате саставити и потписати уговор о преносу закупа којим се супружнику који остаје у јединици додељује сва права и обавезе закупа, укључујући потпуно плаћање преостале закупнине..
• Породична здравствена криза. Ако требате да пружите кућну његу тешко болесном члану породице или доживите финансијске потешкоће у вези с њиховим збрињавањем, можда ћете се обратити. Опет, сама чињеница болести породице вероватно неће бити довољна ако нисте финансијски одговорни за њихово збрињавање.

Слободни сте да покушате да преговарате о свеобухватнијој клаузули о раном раскиду пре него што потпишете закуп. На тржишту изнајмљивача изнајмљивачи могу бити склонији великодушности.

Ублажавање финансијског утицаја поквареног закупа

Чак и ако ваша одлука о разбијању закупа није обухваћена државним законима о заштити станара, ове стратегије могу да умањују њен финансијски утицај.

1. Све документујте

Прво, ако верујете да је ваша одлука да прекинете закуп оправдана државним или локалним статутом, документујте било шта и све што би могло да подржи ваш захтев. Водите евиденцију о:

• Важни датуми и време, попут дана када сте први пут приметили проблем становања или време полицијског позива до суседне јединице
• Услужне или инспекцијске евиденције у вези са проблемом, као што је инспекција пећи која је потврдила потребу за заменом
• Комуникација о питању са вашим станодавцем, укључујући е-пошту, писма поштом, правна обавештења, сажетке телефонских позива или снимке (ако то дозвољава закон) и резиме личних разговора

Без одговарајуће документације, мање је вјероватно да ћете превладати на суду, ако дође до тога.

2. Обавестите свог станодавца о њиховој обавези да ублажи штету

У већини држава станодавци морају да уложе разумне напоре да поново изнајме јединице које су напуштене пре истека закупа. У правном језику, ово је познато као „дужност станодаваца да ублаже штету“. Ноло има свеобухватан списак држава у којима се примењује обавеза ублажавања штете и где је закон мање јасан.

Ако живите у држави за ублажавање обавеза, пратите напоре свог станодавца да изнајми јединицу коју сте испразнили. Ако се чини да не предузимају разумне напоре, не предузимају никакав напор или формално траже неплаћену станарину убрзо након што се иселите, пошаљите им писмено обавештење о њиховој обавези да ублаже. Ово обавештење требало би да их упућује на одговарајући државни статут и укратко опише његове одредбе, укључујући његову дефиницију „разумних напора“, и како кораци које су предузели или нису предузели до данас не одговарају том стандарду. У писму јасно истакните да ваш станодавац не може очекивати да ће само дозволити да му истекне рок закупа, поново изнајмити место по новом дугорочном закупу и одвести вас на суд због најма..

Раскинуо сам закуп у стању царинског ублажавања и одмах је било очигледно да је мој станодавац разумео своју обавезу према закону. Неколико дана након обавештавања, показивао је то место, и прилично сам сигуран да је имао новог изнајмљивача прије него што сам званично отишао. У сваком случају, лакоћа којом је унајмио јединицу без сумње је играла на његову попустљивост.

3. Пронађите подређеног

Чак и када ваш станодавац има обавезу да унајмљује јединицу, желећете да уложите разумне напоре да помогнете том процесу.

Један од најлакших начина за решавање поквареног закупа је давање у закуп јединице до краја трајања закупа. Много стамбеног закупа изричито забрањује давање у закуп, али ако ваш то не чини, реците свом станодавцу да намеравате да га поднесете и оглашујете на бесплатним или јефтиним ресурсима као што су Цраигслист и Нектдоор које посећују потенцијални изнајмљивачи у вашем крају. Такође можете да употребите услугу попут Роомматес.цом.

Важно је да будете искрени у својим намерама да поднесете новац. Разумљиво је да станодавци буду опрезни према подстанарима, и, најмање, подврћи ће вас истом испитивању као и било који други станар на пуно време. И то је у вашем најбољем интересу, јер остајете одговорни за закуп и најамнину која настаје чак и након подуговарања.

Идеалан подстанар је неко с ким имате претходно постојећу везу и за кога не оклевате. Знам станаре које су спаљивали шкакљиви подстанари са којима се нису раније дружили.

4. Пренесите свој закуп

Ако не желите да задржите одговорност за свој закуп након пресељења, размислите о томе да га пренесете новом станару. Преносници преузимају правну одговорност за закуп који треба платити после датума премештања, ослобађајући претходног закупца, што вам омогућава да се рано удаљите од закупа, без икаквих обавеза које прелазе законски дозвољене накнаде за штету или нечистоћу коју сте проузроковали..

Потврдите да је ваш закуп преносљив пре него што потрошите време и труд за тражење нових станара. Ако је ваш закуп преносљив, газдарица вас не може спречити да направите овај потез, али можда ће вас још увек обавезити захтевани отказни рок, обично 30 до 60 дана. Ако трансфер није изричито дозвољен, можда ћете морати да питате дозволу свог станодавца, а ваш станодавац може бити у оквиру њихових права да одбије.

У оба случаја будите искрени са својим станодавцем. Многи изнајмљивачи су опрезни због преноса закупа из истих разлога због којих опрезу према аранжману закупа. Чуо сам анегдотске доказе да су станодавци спречили напоре станара одлазећих у преношење закупа, чак и када закуп изричито дозвољава трансфере.

5. Дајте што више обавештења

Што дуже будете обавештени, мања је вероватноћа да ће ваша јединица остати слободна након што кренете. Никад не боли да прекорачите тражени отказни рок ваше државе, мада то можда неће бити могуће услед брзог одласка.

6. Пређите на краћи најам

Закуп који сам раскинуо био је шестомесечни закуп - вероватно још један фактор у мојој земљи закупа. И моја супруга и ја смо имали срећу да пређемо на месечни закуп мало пре него што смо купили први дом; на крају прошлог месеца у том стану били смо слободни и чисти.

Ако се припремате за обнову закупа и очекујете да се пресели пре следећег датума обнове, погледајте да ли ће се ваш станодавац договорити са роком обнове краћим од једне године. Месечни је идеалан, али многи изнајмљивачи нису вољни да ризикују; три или шест месеци је чешћа. Ваш станодавац наравно није обавезан пристати на краћи закуп.

7. Жалба на изузеће

Кад све друго не успије, обратите се њежнијој страни свог станодавца. Већина изнајмљивача нису зликовци из цртаних филмова који не брину ништа осим максималног повећавања новчаног тока својих некретнина. У случајевима стварних тешкоћа, ваш ће можда бити спреман да вам направи одмор.

Помозите свом станодавцу да дође до "да" тако што ћете пријећи километражу прије и током исељавања. Темељито очистите место, понудите да сликате или направите мање поправке за које није потребан специјализовани рад, уложите заједнички напор да пронађете надокнадиве станаре - без да узурпирате станодавчеву дужност да ублажи - и на интернетским форумима закупаца отпевајте похвале станодавца..

Ако ваш станодавац не жели потпуно опростити неизмирену закупнину, следећа најбоља ствар је да разради обострано прихватљив план отплате без одласка на суд. Ако дугујете четири месеца закупа, можда ће ваш станодавац прихватити рате током наредних 12 или 18 месеци. На крају, ваш станодавац би вероватно радије исплатио у целини - или чак делимично - отплату знатног отписа.

Завршна реч

То што је моја одлука да раскинем закуп довољно добро завршена за све који су укључени није уверила моје дуготрајно жаљење. Иако смо се пријатељски растали, не могу се отети осећају да сам изневерио свог станодавца; Не могу да замислим да је срећан што сам отишао рано.

Годинама после, лако ми је рећи читаоцима да не раде оно што сам урадио и раскинуо закуп добровољно, без дозвољеног оправдања. Ваша одлука може бити успешна као и моја, а можда ћете ублажити финансијску штету слиједећи овде упутства. Али то не мора нужно да буде у реду.

С друге стране, ако вам тренутна стамбена ситуација угрожава вашу сигурност, слободу или приватност, имате свако право да напустите с пуном журбом и бринете о томе да касније искористите своја законска права. Ваш живот је важнији од било ког привременог финансијског заостајања.

Јесте ли икада прекршили закуп стана? Како је прошло за тебе?