Фрационално власништво над кућама за одмор, авионима, бродовима и јахтама

Задовољства за која се некоћ сматрало да ће уживати само они богати - куће за одмор, авиони и јахте - данас су могући за више људи. Иако трошак власништва увек прелази трошкове изнајмљивања луксузног пребивалишта на ограничено време, користи од постојања нечијег места - познавања и практичности - могу надмашити финансијска разматрања. Најбоља ствар у власништву средства је та да је он увек ту када га желите користити.

Тимесхаринг није власништво над имовином

Многи збуњују власништво над делом или у заједничком власништву са дељењем времена. Њих две су у великој мери различите.

1974. године, Карипска међународна корпорација (ЦИЦ) понудила је први програм за дељење времена у континенталним земљама. Уместо да поседују саму некретнину, заинтересоване стране могле би да купе право на коришћење једнособне или двособне стамбене зграде на америчким Девичанским острвима током једне недеље сваке године. Термин уговора о закупу времена је био 25 година. Свака јединица понудила је 50 недељних акција, а преостале две недеље сваке године користи се за одржавање и поправке.

Иако су се критичари жалили да је имовина која се продаје као временски закуп често била прецијењена, овај нови начин финансирања показао се популарним код купаца који су се жељели сваке године враћати на исту локацију. Нажалост, када је злоупотреба продаје постала уобичајена, многе земље су успоставиле прописе о продаји и управљању имовином које је користило временски закуп. У Сједињеним Државама су поједине државе одредиле отказни рок од 10 дана из било којег разлога који се примјењује на нове уговоре у случају „кајања купца“.

Иако је ФБИ 2012. издао посебан извештај о превари са временским закуповима, овај концепт остаје популаран код потрошача. Према Америчком удружењу за развој летовалишта, тренутно постоји више од 5.300 летовалишта у готово 100 земаља у власништву више од 9 милиона власника тимесхареа.

Тимесхаринг није власништво над имовином. Уместо тога, плаћате за право коришћења имовине. То је уговор између купца временског закупа и компаније која је власник имовине, и не преноси ниједну пореску или финансијску корист власништва.

Постоје значајне разлике између временских закупа и фракцијског власништва над имовином, било појединачно или заједно:

Број власника по објекту. Тимехаре својства су дизајнирана тако да имају 50 до 52 члана који користе одређену својину - без да је поседују. Власништво у колективном власништву ретко има више од 12 власника.
Годишњи одмор. Власници временских закупа обично имају приступ недељи сваке недеље, док колективни власници имовине обично имају месец или више коришћења.
Варијација прихода домаћинстава. Према Дејвиду Диску, који пише за Тхе Фрацтионал Цонсултант, минимални квалификовани приход за купца са временским забраном износи око 75.000 УСД годишње, док власник фракције имовине обично има приход од 150.000 УСД годишње.
Квалитет некретнине. Фракционалне куће за одмор обично су скупље по јединици (1.000.000 УСД наспрам 100.000 УСД) са већим садржајима и луксузнијим намештајем.
Углед. Тимесхарес у Сједињеним Државама развио је лошу репутацију 1960-их и 1970-их због спонзора који обећава и недовољно испоручује. Као посљедица тога, државне владе донијеле су строге законе о откривању и заштити потрошача који утичу на индустрију. Супротно томе, фракционо власништво кућа за одмор постало је повезано са гламуром, луксузом и стилом богатих и славних. Појава таквих хотелских ланаца као Ритз-Царлтон и Фоур Сеасонс у индустрији фракционог власништва повећала је његову популарност.

Објашњење фракцијског власништва

Иако се чини сличним имовини са временским закуповима, делићни интерес за некретнину је сасвим другачији. Власници посједују дјелимични удио у одређеној имовини, при чему сваки од 3 до 12 власника има право кориштења средства сразмјерно њиховом проценту власништва. Власници су одговорни за своје сразмерно удео у расходима или добити уколико настану. На пример, луксузне некретнине које су одабране мудро могу проценити током година. Када се имовина прода, фракцијски власници добијају пропорционалан удео у добити и подлежу било којем дугујућем порезу на капиталну добит.

Спонзор / менаџер обично развија имовину са делимичним власништвом и продаје јединице појединим власницима имовине. Власници су такође одговорни за њихово финансирање, иако многи спонзори / руководиоци пројеката успостављају везу с локалним зајмодавцем ради погодности потенцијалних купаца. Иако многи спонзори / менаџери задржавају фракцијске власничке јединице све док их не продају новим фракцијским власницима, неки могу и даље посједовати фракцијске јединице и бити везани за исте услове уговора као и други фракцијски власници.

Управљање имовином - укључујући припрему пореских докумената, заказивање коришћења власника и текуће инспекције и одржавање - обично у почетку обезбеђује спонзор / менаџер, а накнаде су детаљно наведене у купопродајном уговору. Када се продају све јединице, власници обично успостављају плочу која ће заменити спонзора / менаџера.

Одбор одређује буџет за имовину и преговара о накнадама за управљање са управником имовине. Накнаде су обично паушални месечни износ, али зависе од услуга које се пружају групи фракцијских власништва. Оперативни трошкови као што су осигурање, одржавање, поправке, побољшања, комуналије и управљање пројектима су подељени у сразмери власништва, тако да би деонични удео од 12% платио 12% трошкова.

Предности фракцијског власништва

Иако су некретнине најпопуларније средство у области фракцијског власништва, друга скупа добра, попут авиона и чамаца, такође су доступна путем програма фракцијског власништва. Чак су и егзотични аутомобили из Феррарија, Ламборгхинија, Масератија и Астон Мартина доступни у оквиру програма дељених деоница..

Међутим, што се тиче некретнина, у поређењу са временским закуповима и потпуним власништвом над имовином, фракционо власништво нуди следеће предности:

Финансијска полуга. Комбинација 10 до 12 инвеститора у некретнину насупрот јединичном власништву или малом приватном партнерству пружа већи фонд инвестиција омогућавајући куповину веће, скупље имовине. Такође се дијеле и трошкови професионалног управљања.
Порезне предности. Порески третман за удио власничког удјела исти је као власништво у пуном власништву или партнерству, било да је то некретнина или капитално средство, попут авиона или јахте. Подложно ограничењима у зависности од личних околности, порези, камате и амортизација се одбијају на пореске пријаве власника имовине.
Поједностављене административне дужности. За разлику од приватног партнерства, власници фракционих деоница ретко су укључени у почетну куповину и управљање имовином, купујући своје јединице од спонзора / менаџера који иницијално развија или купује некретнину, претвара је у фракционе акције и продаје акције појединачним купцима . Услови споразума о фракцијским делницама су фиксни и не варирају између власника, осим процента власништва акција који утиче на пропорционални удео у трошковима и употреби имовине. Одлуке о погодностима, добављачима услуга или добављачима и администрацији средства дефинисане су пре куповине.
Већа флексибилност одмора. Многи власници других кућа жале се на осећај да би требало да посете њихову некретнину у свакој прилици, јер у супротном не раде. Фракционарне својине власништва ограничавају употребу власника на ограничен рок сваке године. Као посљедица тога, власници наводе како им је мање инхибирано да посјећују друге локације. Надаље, већина некретнина судјелује у програмима размјене имовине. Компаније за некретнине као што су Елите Аллианце и Тхе Регистри Цоллецтион омогућавају члановима да тргују у својим домовима на неко време у другим ексклузивним некретнинама широм света. Збирка регистра укључује и размјене за приватну употребу јахти и луксузне хотеле. Многе компаније са делимичним власништвом, попут НетЈетс-а, пружају приступ разним величинама и конфигурацијама авиона.
Процјена потенцијалних својстава. Фрационалне власничке јединице у луксузним предметима углавном уживају на активном тржишту препродаје. Међутим, потенцијални власници требају бити свјесни да нема гаранција профита или чак ликвидности, јер будуће продајне цијене сваке имовине овисе о континуираној популарности, стању и конкурентној имовини. Власници фракцијских дионица углавном су слободни продати своје дионице у било које вријеме, мада неки програми могу захтијевати да своје дионице прво понуде другим власницима. Неки програми авиона и јахти укључују у уговор о фракционом учешћу одредбу о продаји имовине у унапред одређеном тренутку у будућности, а затим расподелу прихода сразмерно власницима. Продаја има за циљ да прикупи максималну пореску корист од амортизације имовине истовремено осигуравајући да авион или пловило имају најновије технолошке напретке.

Недостаци фракцијског власништва

Постоје и одређени недостаци у фракцијском власништву над скупом имовином. Они укључују следеће:

Такмичење за употребу. Многе куће за одмор налазе се у областима са променљивим годишњим добима, што чини месеце у години пожељнијим за посете од других. На примјер, пловидба и бродство јављају се углавном у врелијим мјесецима. Пошто се резервације обично прихватају „први долазак, први сервис“ - без обзира на проценат власништва - сви власници можда неће добити идеалан избор.
Ограничења употребе. Многа својства не дозвољавају кућним љубимцима или пушењу на локацији. Неки могу ограничити број станара по кући. Коначно, неки програми забрањују изнајмљивање имовине, ограничавајући га на породицу и пријатеље. Ова забрана значи да власници могу одустати од прихода иако имовина не ради.
Ликвидација фракцијске јединице. Продаја појединачних фракцијских јединица може бити отежана због финансирања препрека, неповољних промена у заједници (попут гужве, саобраћаја или криминала) или захтева да се јединице прво понуде (или продају искључиво) другим власницима фракцијских јединица..
Присилна ликвидација. Неке фракције власништва су унапред одредиле будуће датуме продаје имовине у целини, често 8 до 10 година за некретнине и 3 до 6 година за авионе и бродове..
Заједничке одлуке. Одбор власника имовине или спонзор фракцијских деоница доноси одлуке о погодностима, управљању и распоредима, а не један власник имовине. Као посљедица тога, понекад су потребни компромиси - а то може иритирати поједине власнике.

Фракционарно власништво над имовином има за циљ да пренесе све предности искључивог власништва - коришћење, порезни третман, уважавање - истовремено омогућавајући више власника да искористе своје инвестиције за куповину скупље имовине него што би у супротном било могуће или практично.

Луксузна некретнина

Према Тхе Валл Стреет Јоурналу, фракционо власништво нуди некретнинама кућа за одмор у милионима долара за далеко мање новца од куповине. Хотелски оператери врхунског квалитета, укључујући Фоур Сеасонс, Фаирмонт и Ритз-Царлтон, нуде фракцијске јединице. Резиденцијални клубови Фоур Сеасонс нуде куће у Сједињеним Државама (Сан Диего, Јацксон Холе, Сцоттсдале и Ваил) и у страним земљама (Костарика, Мексико и Италија). Својства Ритз-Царлтон укључују језера Тахое, Сан Франциско, Аспен и Ст. Тхомас.

Осим ексклузивних хотелских оператера, приватни програмери нуде својства с делом за дељење широм света. На пример, Тимбер Ресортс нуди куће на Хавајима, америчким Девичанским острвима, Тоскани, Јупитеру, Флориди и пет скијалишта у Колораду..

Иако се некретнине крећу у распону од стамбеног објекта до самосталних домова, дизајниране су тако да привлаче имућна домаћинства. Према речима Мицхаела Ваддела, који пише у прегледу хотела о хотелима, погодности укључују „луксузно постељину, висококвалитетне пешкире и хаљине, тушеве са вишеструким туш главама и паром, уграђене шанкове, висококвалитетне коктел чаше и прибор за јело, гурмански асортиман и високо -у опреми, потпуно опремљеним кухињама и, наравно, најновијим у технологији. Телевизори равног екрана са ДВД плејерима су присутни у свакој соби, заједно са бежичном технологијом и интерфејсима за иПод. " Власници фракцијских деоница обично немају никакав допринос у намештају или погодностима куће, јер одлуке обично доноси спонзор / менаџер програма.

Поред тога што поседујете кућу за одмор за делић његове цене, значајан потенцијал за цену постоји ако се некретнина изабере мудро. Према ЦННМонеи-у, Стеве Деринг, оснивачки партнер ДЦП Интернатионал-а који је заслужан за први програм фракције, напомиње да су акције у клубу Деер Валлеи у Парк Цити-у, Утах, првобитно купљене за 130.000 УСД, продате за 650.000 УСД 10 година касније. Деринг такође напомиње да можете да поседујете свој објекат у поверењу или да га пренесете поклоном или вољом, обезбеђујући да његова породица и даље ужива у њему.

Приликом куповине фракционог удела у некретнини, важно је истражити оператера / промотора имовине - организацију функционалног програма деоница који јавности нуди и делове са делом деоница - поред саме имовине. За разлику од власништва у вашем дому, вероватно ћете за почетак управљања имовином зависити од програмера. Ако купите некретнину повезану са реномираном компанијом која се хвали квалификованим менаџерским особљем, вероватно ћете добити погодности које очекујете од свог улагања и још много тога.

Као празни гнезда, моја супруга и ја смо купили две фракцијске акције трособне, двоспратне, намештене куће у клубу власника, ексклузивне заједнице повезане са одмаралиштем Бартон Цреек. Свака дионица даје власнику могућност да проведе 28 дана у кући, као и право да игра било које од четири првенствена терена за голф, без зелених накнада (наши гости имали су право на попуст од 50%). Клуб власника пружа прилику да позовете породице и наше пријатеље да одседају у луксузним летовалиштима широм земље, док играју неке од највећих голф терена у Америци.

Будући да је Клуб власника имао сличне стамбене заједнице у Хилтон Хеад-у, Хоместеад-у и Пуерто Валларта, могли смо делити своје доба у једном одмаралишту за друго и задржати право на исте привилегије. После две године поседовања акција, продао сам је накнадно, примајући довољно зараде да бих уплатио хипотеку на преосталу акцију. Једини мој стални трошак је мој део пореза на имовину и накнада за управљање.

Потенцијални купци фракцијског удела у ресортима треба да буду свесни да њихова инвестиција можда неће имати сличне резултате. Као и код свих некретнина, локација значи све. Такође, понуда пожељних својстава мора бити ограничена јер потражња и даље расте.

Авион

Годинама су се Американци жалили на гњаваже због летења. Њихове жалбе укључују листу непријатности попут дугих сигурносних линија, додатних накнада које прикривају стварне трошкове путовања, скучених сједења, ограниченог распореда и честих отказа и одлагања. Према АБЦ Невсу, неки људи сматрају да је авионско путовање „битка у којој је једино што могу учинити како би изашли живи“.

Као последица тога, све више људи се окреће приватним авионима летећи сопственим авионима, унајмљујући или учествујући у делном програму власништва. Уместо да се баве аеродромом са заузетим чвориштима, ови људи користе мање аеродроме опште авијације и избегавају ужасне безбедносне линије и провере пртљага. Њихови су редови флексибилни - ако касне на аеродром, авион чека. Током лета они могу бирати јести или пити шта желе, слушати музику или гледати филмове.

Док многи путници радије изнајмљују приватне летјелице, други су одлучили да је дјелимично власништво над њиховим авионом боља опција, прије свега због броја летова за које предвиђају да се одрже сваке године, просјечне удаљености сваког путовања и дужине боравка. на свакој дестинацији. Стручњаци препоручују онима који лете више од 50 до 100 сати годишње или са честим летовима краћим од два сата, треба да размотре поседовање фракционог удела, уместо да ангажују приватне авионе.

Типична некомерцијална летјелица лети око 800 сати годишње. Менаџер програма фракцијских деоница обично подељује трошкове сваке летјелице на 1/16 или 1/32 дионице (50 или 25 сати лета годишње). Особа која лети 100 сати или више може купити више 1/8 акција.

Иако купац делних деоница има законско власништво над одређеним авионом - и може имати право на одбитак амортизације и других трошкова - купци обично имају приступ флоти авиона различитих величина који су доступни на „размени“. Будући да мањи авион има ниже оперативне трошкове (мање пилота и мање горива), ова опција омогућава власницима повољнију алтернативу када мање путника путује, а време није критично. Поред почетних трошкова деоница, власници плаћају и месечну накнаду за управљање и доплату на основу сате коришћења лета. Многи програми фракцијских деоница намеравају да продају своје авионе крајем пет година, обезбеђујући власницима приступ најновијој технологији.

Већина програма дељених деоница нуди добро одржаване млазнице и турбопропере који задржавају високу вредност препродаје. Према Аирцрафт Блуебоок Маркетлине-у, мали и средњи авиони и турбопропори у просеку су смањили тржишне цене од око 4% годишње током првих осам година власништва. Потенцијални купци са делимицним уделама треба да схвате да цена препродаје авиона зависи од његове старости и стања, укључујући број прелетаних сати, као и једноставну потражњу.

Када се авиони у потпуности или делимично користе за пословање, сви трошкови рада - укључујући амортизацију и камате на дугове - у правилу се одбијају на сразмерно основа (пословна употреба / укупна употреба). Поред удобности путника, флексибилности распореда и погодности укрцавања, предности приватног летења укључују и следеће:

Директни летови. Власништво или чартер значи да можете летјети директно на своје одредиште без заустављања (осим горива за дуге летове).
Избор одредишта. Постоји знатно више приватних аеродрома од великих чворишта која комерцијалне авиокомпаније користе. Обично можете слетјети на аеродром најближе мјесту на којем коначно идете.
Уштеда времена. Можете уштедети време на сваком кораку. Поласци и полијетања, као и слијетање и слијетање бржи су.

Постоје, међутим, и неки недостаци код приватног летења:

Виши трошкови. Комерцијални летови коштају знатно мање од приватног летења, било као чартер или као власник. ГулфСтреам Г-В, који смешта до 12 путника плус конфигурација кабине за посаду, може сагорјети 15.000 до 20.000 долара горива на повратном лету из Лос Анђелеса до Њујорка. А то чак и не узима у обзир накнаде за слетање, одржавање, трошкове хангара и пилоте.
Авион на земљи (АОГ). Баш као што комерцијални линијски превозници не могу да лете у лошем времену или са механичким проблемима, приватни авиони ће вероватно бити уземљени у неком тренутку када желите да путујете.
Доступност и трошак пилота. Ако не желите летети авионом, један или више пилота су неопходни. Неки приватни авиони захтевају чак два пилота. Средњи приход за приватног пилота јетла је 86.101 долара, према Паисцале-у.

СхерпаРепорт, издавачка компанија посвећена луксузним кућама, одмаралиштима и авионима, наводи седам компанија са делом подељених деоница које опслужују Сједињене Државе. НетЈетс и Флекјет су два највећа, који нуде избор у распону од малих до тешких млазева:

Мали јетови. Седиште за четири до седам путника и домет летења до 1.700 миља.
Средњи млазнице. Седиште за 8 до 10 путника са дометом до 2.000 миља.
Супер-средњи шљокице. Седиште за 10 до 50 путника с дометом већим од 5 000 миља.
Хеави Јетс. Потпуно опремљене галерије, тоалет и одвојени животни простор за до 18 путника. Ови авиони се могу користити за 12 сати лета до 6.000 миља, а обично се користе за међународне летове.

Иако постоје фракциони програми за моторе с једним или два клипа, највећи пораст типа авиона у последњих 25 година догодио се у малим и средњим млазовима. Према АОПА, клипни авиони су били 21.301 и 2.277 малих и средњих млазева. До 2011. године клипови са више мотора су смањени на 16.170, док се број млазних возила повећао на 11.925. Као посљедица тога, Летећи магазин тврдио је да генерална авијација пролази кроз револуцију због заједничког власништва авиона, иако је број приватних пилота пао са 350.000 1980-их на мање од 200.000 данас.

Високи трошкови нових авиона без коришћења програма фракције власништва сматрају се једним од главних узрока овог пада. 1977, нова Цессна Скихавк коштала је 22.300 долара када је просечни приход домаћинства био 11.992 долара. Од 2016. године, исти зракоплов - иако са новим технологијама и више функција - кошта 350.000 долара, док амерички средњи годишњи приход домаћинства износи 52.000 долара. Јамие Ларкин, оснивач Асценсион Аир-а, тврди да су путници који лете мање од 160 сати годишње финансијски боље с делом од потпуног власништва пропуста.

Иако је поседовање авиона скупо, статус који добијате је непроцењив. Најбоље од свега, када желите да летите, ваш је авион тачан на дохват руке уз телефонски позив.

Јахте

Власници чамаца често тврде да су два најбоља дана у њиховом животу дан када купују чамце и дан када их продају. Попут луксузних некретнина или авиона, мало власника чамаца у потпуности користи своје богатство.

Према СхерпаРепорт-у, типични власници јахти користе своје бродове само 20 дана годишње. Иако брод непомично плута у свом пристаништу, трошкови власништва - одржавања, складиштења и осигурања - и даље се настављају. Као посљедица тога, власништво над луксузним јахтама и моторним чамцима традиционално је ограничено на врло богате. Не чуди да је фракционо власништво над једрилицама и моторним крузерима у распону од 500.000 до 1.000.000 долара постало све популарније широм света. Чамци су базирани на главним локацијама на обалама Америке, на Медитерану и у Аустралији. Многи програми фракцијских деоница нуде програм размене који власницима омогућава да своје чамце баве у једној луци са другим власницима широм света.

Фракцијски интереси се обично крећу у распону од 10% (27-плус дана коришћења) до 20% (57-плус дана). Многи програми фракцијских деоница имају ограничен рок од три до шест година, током којих се имовина у потпуности амортизира. На крају рока, имовина се продаје, а приход се пропорционално расподељује акционарима. Типично пловило, било једро или моторни чамац, опремљено је главном кабином, две до три собе за госте, клима уређајем, телевизором равног екрана, купатилом и кухињом.

Уговор о фракцијском удјелу може укључивати могућност да власник бира између "баребоат-а", у којем је власник одговоран за рад чамца, или "фулл сервице" приликом кориштења пловила. Комплетна услуга укључује капетана и посаду да обезбеди све од набавке залиха, кувања, чишћења и рада на броду.

Посједовање фракцијског удјела јахте има бројне исте предности и мане као и посједовање дионица у другом дому или авиону:

Корист-трошак. Посједовање брода који је све о чему сте сањали у луксузној јахти за дјелић његове цијене.
Лакоћа коришћења. Фрационално власништво елиминише проблеме са ексклузивним власништвом, укључујући одржавање, складиштење и управљање
Порезне олакшице. Поседовањем фракционог удела, ви ћете имати користи од повољног пореског третмана. Камата, трошкови управљања и оперативни трошкови могу се одбити за једрилицу када се средство првенствено користи у пословне сврхе. У сваком случају, амортизација остаје одбитна, а третман капиталних добитака доступан је на продаји.

Недостаци укључују следеће:

Удаљеност од базе власника. Ваш је чамац обично везан на било којој обали, што захтева време и трошкове путовања када га желите користити, осим ако је ваш главни боравак на истој обали.
Изазови заказивања. Заказивање употребе током главне сезоне може бити тешко.
Финансирање. Финансирање фракцијског удела у чамцу може бити тешко, па ће за то морати бити специјализовани зајмодавци упознати са карактеристикама имовине.

Завршна реч

Моје власништво о делимицним удјелима у двије различите куће за одмор, као и у једном авиону за помоћне нападе, било је врло задовољавајуће и знатно испод трошкова и проблема са посједовањем саме имовине. Уживали смо у некретнинама током целе године, током година упознавајући се са заједницама и нашим комшијама.

У Брецкенридге-у, Цолорадо, открили смо најбоље ресторане и рупе за залијевање, истражили шумовите врхове који окружују долину и открили смо у историји тог подручја као град за рударство злата. У Аустину увек присуствујемо Аустин Цити Лимитс Мусиц Фестивал да бисмо чули најновију музику, или Соутх би Соутхвест, највећи музички догађај овог типа на свету. Најбоље од свега, што не плаћамо пуни трошак имовине који бисмо ионако само користили.

Да ли сте икада делили власништво над средством?