Флиппинг куће за профит - савети за претворити кућу

Емисија је изгледала једноставно: пронађите јефтину кућу за продају, ставите нешто новца и уложени капитал да је средите, а затим је препродајете како бисте остварили огроман профит. Па сам је питао да ли је окретање кућа тако лако као што је то изгледало на ТВ-у.

Смејала се и одмахнула главом. "Олакшавамо", рекла је. „Али то је ризичан посао. Може бити забавно, али ако не знате шта радите, потонули сте. "

Па како знати да ли се бавите изазовом?

Шта је кућа прелиставање?

Превртање кућа је када инвеститори у некретнине купују куће, обично на аукцији, а затим их препродају месецима са зарадом. Можете ли зарадити ово радећи? Да. Да ли можеш да направиш много новца то ради? Да. Али такође можете изгубити све што имате ако донесете лошу одлуку.

Про врх: Започните диверзификацију свог портфеља некретнина Диверсифунд. Можете започети улагање у комерцијалне некретнине са само 500 УСД. Пријавите се за ДиверсиФунд рачун већ данас.

Риск вс. Ревард

Замислите да купите кућу за 150.000 долара, да уложите још 25.000 долара у реновирање, а затим… ништа. Нико га не жели купити. Сада морате да платите сопствену кирију или хипотеку, као и хипотеку за вашу некретнину, као и комуналије, осигурање куће и порез на имовину. Можда ћете морати да платите и накнаду за кућу и трошкове некретнина када се кућа коначно прода. Све ово се урезује у ваш потенцијални профит.

Према ЦНБЦ-у, превртање кућа је најпопуларније током деценије, а просечни принос лептирима је мањи него претходних година. Захваљујући врућем тржишту станова који повећава цене, ниском залиху и високим најамнинама (што уводи још више људи у куповину кућа), све је теже остваривати огромне зараде.

Просечна бруто добит од преокрета куће током трећег квартала 2017. била је 66,448 долара, према АТТОМ Дата Солутионс. То је више него што многи људи зараде за годину дана, а намамљују много нових људи који сањају да напусте своје свакодневне послове и постану редовни инвеститори. Међутим, инвеститори који зарађују оволико новца заиста знају шта раде - па чак и понекад полете.

РеалтиТрац је открио да је у 2016. 12% преусмерених домова продато за пролаз или уз губитак пре свих трошкова. У 28% окретаја, бруто добит је била мања од 20% од купопродајне цене. Према старијем потпредседнику РеалтиТрац-а Дарену Бломкуисту, 20% је минимални профит који требате да имате најмање за рачун преправки и других трошкова преноса..

Захтеви за окретање куће

Ако и даље читате, значи да сте релативно нерасположени великим ризиком од превртања куће. Ево шта треба да започнете.

Греат Цредит

Не можете ући у кућу лепршајући лошим кредитом, крај приче. Ако немате довољно новца за плаћање куће и свих потребних обнова, требаће вам нека врста кредита. Стандарди за позајмљивање су строжи него што су били некада, посебно ако желите кредит за преокрет куће са високим ризиком.

Ваш први корак је да проверите свој кредитни извештај како бисте сазнали резултат. Савезни закон вам омогућава бесплатни кредитни извештај од сваке три компаније за кредитно извештавање сваких 12 месеци, тако да вас то неће ништа коштати. Бесплатни кредитни извештај можете добити са портала АннуалЦредитРепорт.цом или позивом на број 1-877-322-8228.

Ако немате велики кредит, сада је вријеме да започнете са изградњом доброг кредитног резултата. Плаћајте рачуне на време, исплатите дуг и одржавајте стање на кредитној картици ниским. Постоји пуно других начина да побољшате свој кредитни резултат, зато одвојите време да учините све што можете. Затим се обавезно пријавите за бесплатну услугу попут Цредит Карме, која сваког месеца прати ваш напредак.

Што је ваш кредитни резултат већи, то ћете добити вишу каматну стопу на стамбени кредит. Ово вам може уштедети хиљаде када почнете да се пребацујете, ослобађајући више новца за улагање у саму кућу.

На крају, будите сигурни да знате шта боли ваш кредитни резултат. На примјер, узимање превише кредитних картица одједном смањује резултат. Не желите да учините ништа што би вам наштетило месецима пре него што се пријавите за кредит.

Про врх: Ако желите да побољшате свој кредитни резултат, пријавите се за бесплатан рачун помоћу Екпериан Боост. Они ће почети да користе историју плаћања са ваших рачуна за комуналне услуге, што може одмах да повећа ваш кредитни резултат.

Пуно готовине

Ако желите претворити кућу, потребна вам је готовина. Нови инвеститори упадају у финансијске проблеме када купе кућу без знатног улога, а затим користе кредитне картице за плаћање побољшања и обнове куће. Ако се кућа не продаје брзо или ако реновирање кошта више него што се очекује, одједном им инвеститор прелази преко главе.

Не буди тај тип. Ако желите успешно да прокључате, треба вам много новца у руке. Већина традиционалних зајмодаваца захтијева предујам од 25%, а традиционални зајмодавци су тамо гдје ћете добити најбољу цену. Када имате новац за покриће предујма, не морате плаћати приватно хипотекарно осигурање или ПМИ. Већина ПМИ кошта између 0,5% и 5% зајма, тако да плаћање сваког месеца може заиста да резултира вашом добити.

Кредити за флип такође имају веће каматне стопе. Према ТИМЕ-у, већина инвеститора узима кредит само за камату, а просечна каматна стопа за ову врсту кредита је 12% до 14%. За поређење, каматна стопа за конвенционални зајам за становање обично је 4%. Што више можете платити у готовини, мање ћете камате зарађивати.

Постоји неколико начина за изградњу готовине на вашем штедном рачуну. Користите аутоматски план уштеде да бисте сваког месеца без напора уштедели новац. Велики сам љубитељ Ацорнса јер он заокружује сваку куповину коју направим и аутоматски уложим разлику. Алтернативно, можете пронаћи начине како зарадити додатни новац са стране, а затим тај новац искористити за изградњу својих новчаних резерви за улагање.

Ако купујете оврху од банке или путем аукције некретнина, друга опција је да узмете кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ) кроз слику, ако испуњавате услове. Ако имате довољно уштеде и успете да пронађете дом по повољним ценама, можете да га купите, а затим узмете мали зајам или кредитну линију за плаћање реновирања и других трошкова..

Шта је добро улагање у некретнине?

Нису свака кућа добра окрета. То што се кућа продаје по повољним ценама не значи да можете уложити новац и аутоматски зарадити богатство. Успешни папучици веома проницљиво гледају куће у које су одлучили да улажу. Ево шта треба да потражите на потенцијалним кућним окретима.

Одлична локација

Стручњаци у кући не могу ово довољно нагласити. Нађите кућу у пожељном кварту или ону која је на путу за пут. Кућу можете побољшати све што желите, али поред немогуће је да сами побољшате личност и сигурност суседства.

Започните истраживањем локалних градова и квартова. Потражите подручја с повећаном продајом некретнина, растом запослености и другим назнакама у којима град успијева. Избегавајте четврти са великим бројем домова на продају; то може бити знак депресивне локалне економије или знак да суседи одлазе због криминала или развоја.

Затим истражите сигурност сваког насеља које разматрате. Куће које се налазе у или у близини подручја високог криминала биће поред немогуће продати са профитом. Да бисте сазнали шта се дешава у околини, користите услуге мапирања криминала као што су пријава криминала и тачка криминала. Такође ћете желети да проверите јавно веб место за сексуалне преступнике да ли постоји било који регистровани сексуални преступник у близини куће.

Према Фортунеу, 2016. године флиппери у следећим градовима видели су бруто добит од 80% или више од цене коју су плаћали својим домовима:

Источни Строудсбург, Пенсилванија (212,1%)
Реадинг, Пенсилванија (136,4%)
Питтсбургх, Пеннсилваниа (126.8%)
Флинт, Мицхиган (105.8%)
Нев Хавен, Цоннецтицут (104.8%)
Филаделфија, Пенсилванија (103,7%)
Њу Орлеанс, Луизијана (97,6%)
Цинциннати, Охио (88,5%)
Буффало, Нев Иорк (85,1%)
Цлевеланд, Охио (83,8%)
Јацксонвилле, Флорида (81.8%)
Балтиморе, Мериленд (80.8%)

Поред тога, постоје и нека тржишта која показују знакове превеликог улагања. То значи да је залиха тако мала, а потражња толико велика да кућни љубимци плаћају куће изнад тржишне цијене, што може драстично умањити нето профит. Према Фортунеу, ова ултра врућа тржишта укључују:

Сан Антонио, Тексас
Аустин, Текас
Солт Лејк Сити, Јута
Напуљ, Флорида
Даллас, Текас
Сан Јосе, Калифорнија

Ако сте пронашли приступачан дом у кварту који је на путу за напред, ваш следећи корак је истраживање локалних школа. Домови у добрим школским системима продају се брже и имају веће цене од кућа у осредњим или лошим школским системима. Користите веб локације попут ГреатСцхоолс, СцхоолДиггер и Ницхе да бисте видели рангирање и критике локалних школа.

Када разматрате локацију инвестиционе куће, такође морате размишљати о њеној близини у вашем основном пребивалишту. Запамтите, свакодневно ћете радити у овој кући током наредних недеља и месеци. Не улажите у кућу превише далеко од места где живите или радите; потрошит ћете више новца на плин и требат ће дуже времена док се ово не поправи.

Звучно стање и праве обнове

Ако сте икада радили пројекат реновирања куће, знате да нека гадна изненађења могу да вребају испод површине. А гадна изненађења попут црног калупа или пукнутих темеља могу вас финанцијски упропастити.

Потражите структурно здраве домове, посебно ако размишљате о куповини старијег дома. Можда нећете имати прилику да прегледате дом, посебно ако га купите на аукцији некретнина. Дакле, морате научити шта треба тражити или довести некога тко ће знати о грађевини, електричној инсталацији и водоводу да са вама погледа дом и утврди да ли је добра куповина.

Усредсредите се на куће којима су потребне само кратке исправке за препродају. Дорада кухињских ормарића, додавање новог хардвера, сређивање дворишта и ажурирање боја и тепиха све су релативно јефтини пројекти који могу трансформисати дом.

Шта треба избегавати? Кућа која има плијесан, којој је потребна замјена крова или је потребна поновна инсталација, захтијеваће мало озбиљног времена и новца да се ажурирају и продају. Будите сигурни да знате које исправке и поправке можете себи приуштити, које поправке не можете приуштити и која би побољшања куће повећала продајну цену куће. Имајте на уму да неки пројекти побољшања куће могу умањити вредност препродаје.

Када процените трошкове било којег посла, стручњаци саветују додавање 20% у коначан укупни износ јер ће то увек коштати више него што мислите да ће.

И на крају, кад размишљате о кући, не заборавите да узмете у обзир трошкове грађевинске дозволе. То може коштати од неколико стотина до неколико хиљада долара, у зависности од врсте посла и града у којем се налазите. Не рачунање трошкова издавања дозволе је почетничка грешка која вам може брзо урушити буџет за обнову.

Тржишна вредност

Проверите да ли је цена дома испод његове вредности на локалном тржишту. Покушајте да купите најгору кућу у сјајном кварту, наспрам најбоље куће у грозном кварту. Најгора кућа у сјајном кварту нема нигде да порасте, због вредности других домова у околини.

Иако можете претраживати веб и видети милионе затворених кућа на продају, никада не купујте кућу а да то не видите лично. Ово је највећа грешка коју нови папучи чине. Имајте на уму да интернетска галерија фотографија приказује само дио приче. Застареле фотографије, грозне четврти и црни калуп само су неке од ужасних прича о затвореним кућама које су пронађене на мрежи. Увек истражите некретнину сами пре него што се одлучите за куповину.

Када купујете кућу да бисте је обновили, важно је не претјерано цијенити дом улагањем превише у обнову. Желите да је побољшате Довољно да бисте здраво профитирали и држали га упоредо са оним што се продаје у комшилуку. Ако превише унесете у дом, нећете вратити новац.

Како пребацити кућу

Да је прелиставање тако лако као проналажење јефтине куће на мрежи, куповина и продаја ради профита, сви бисмо били милијардери некретнина. Морате се образовати прије него што уопће почнете гледати куће. Ево шта треба да знате.

1. Научите своје тржиште

Прво истражите локално тржиште некретнина. Где људи тренутно желе да живе? Какву кућу људи тренутно желе да купе? Не нагађајте о надолазећим четвртима. Запамтите, желите да се ова кућа брзо прода.

2. Схватите своје могућности финансирања

Затим постаните експерт за опције финансирања куће. Хоћете ли купити кућу готовином? Да ли ћете поднети захтев за хипотекарни кредит код куће попут компаније Лендинг Трее или узети ХЕЛОЦ? Пре него што се пријавите за кредит или направите понуду за кућу, обавезно разумејте новчане и дотације финансирања куће. То ће вам омогућити да донесете најбољу одлуку за ваше околности.

3. Следите правило 70%

Анализирајте колико кућа можете себи да приуштите и колико можете да приуштите да изгубите на било којем послу. Искусни флипперс слиједе правило од 70% када анализирају колико су спремни платити за кућу. Ово правило каже да инвеститори не би требало да плате више од 70% вредности имовине после поправка (АРВ), умањене за трошкове потребних поправки.

Рецимо да је АРВ куће (или вредност након неопходних поправки) 200.000 долара, а за поправке јој је потребно 30.000 долара. Правило од 70% каже да за овај дом не треба платити више од 110 000 УСД:

200 000 УСД (АРВ) к 0,70 = 140 000 УСД - 30 000 УСД (поправке) = 110 000 УСД

Ово правило је добар водич који треба следити када први пут пређете у кућу, јер вам може помоћи да избегнете преплату за дом.

4. Научите преговарати

Што мање новца уложите у кућу, више новца можете зарадити за време преокрета. Добре преговарачке стратегије помоћи ће вам да се ефикасно борите са извођачима и другим радницима.

5. Научите колико коштају просечни пројекти

Знате ли колико кошта уређивање куће од 1.000 квадрата? Поново набавити кућу? Изградити палубу? Уређење дворишта?

Сваки је пројекат другачији, али с неким искуством можете научити како процијенити трошкове многих реновирања кућа и добити идеју да ли је одређени дом добра куповина или не. Један од најбољих начина да изградите своје искуство с тим јесте да направите неке обнове у свом дому. Ово вам такође може дати општу идеју о пројектима које желите да радите и које пројекте је боље ангажовати.

Знајте која побољшања куће повећавају вредност куће и усредсредите се на ове пројекте прво. Они могу укључивати надоградњу кухињских уређаја, преуређивање спољашње стране куће, постављање додатног простора за одлагање ормара, надоградњу палубе и додавање зелених енергетских технологија.

6. Мрежа с потенцијалним купцима

Мрежно умрежите и разговарајте са потенцијалним купцима пре него што и сами почнете да тражите кућу коју ћете пребацити. Учините све што можете да изградите односе са будућим купцима. Ако имате купца који се построји приликом куповине куће за инвестирање, кућа се продаје чим се ажурирања заврше.

Новац можете и дугорочно уштедети ако одвојите време да набавите лиценцу свог добављача, што ће вам омогућити да посредујете властите понуде и избегнете плаћање другог агента.

7. Пронађите ментора

Ако познајете успешну кућу, питајте да ли би били вољни да вас менторују. Можда бисте чак желели да размислите да ли тој особи понудите подстицај да вам буде ментор.

На пример, питајте да ли ће вас менторирати у замену за мали проценат првог успеха. На тај начин је ментор мотивисан да вас подучава, а ви ћете бити сигурни да ћете добити висококвалитетно образовање. Понуда финансијског подстицаја такође вам омогућава да приступите стручњацима које лично не познајете, јер ће им надокнадити њихове напоре учинити пријемчивијим..

8. Истраживачке листе и искључења

Много веб локација пружа попис о искључењу. Неке од најпопуларнијих укључују:

Форецлосуре.цом
Зиллов
Виллиамс & Виллиамс
Ауцтион.цом
РеалтиТрац

Списке о искључењу можете пронаћи и на веб локацијама компанија за продају некретнина попут Ре / Мак. Под филтрима за претрагу изаберите опцију „форецлосурес“.

Ваш локални лист је још један извор набрајања огласа. Легитимни аукционари стављају обавештења у правни део локалних радова, а њихове специфичне листе обично можете пронаћи тако што ћете посетити њихове веб странице.

Други начин да се пронађу форецлосурес је путем банке. Потражите одређену банку заједно са словима „РЕО“, која означавају „Власништво некретнина“. То једноставно значи да власник куће више није власник куће; банка то ради. Ова претрага ће вас директно одвести до пописа забране пословања сваке банке.

Након што пронађете дом који желите да купите, погледајте његову позадину помоћу услуге БуилдФак. За 39 УСД БуилдФак пружа свеобухватну проверу куће. Можете прегледати опсежне детаље о историји куће, укључујући поправке, преуређивање и допуне. Ово вам може уштедети новац.

На пример, рецимо да желите да купите кућу чији списак говори да је његова пећ замењена пре 10 година. Када покренете извештај о БуилдФак-у, сазнате да је пећ стара 20 година. Сада се можете вратити продавцу и преговарати о много нижој цени.

9. Дајте понуду

Једном када пронађете дом који вам се допада, време је да направите понуду. Ако се ради о одличној кући која продаје по ниској цени, можда ћете имати конкуренцију. За многе лепршаве летење је посао пуног радног времена, па ће вероватно знати и за ову кућу. Можете се провући по такмичењу циљајући на сусједство и нудећи понуде од врата до врата.

Пре него што направите понуду, добро се информишите о највишој цени коју можете платити за кућу и још увек доносите профит. Ово укључује вашу процену за поправке, камате и порезе. Не заборавите да процену ставите за 20%. Ако вас власник куће или банка неће продати по овој цени, удаљите се. Боље је гледати него рискирати да се лоши од лоше инвестиције.

10. Пронађите добре извођаче

Ако имате неке добре вјештине уради сам, можете се одлучити за неке или већину обнова сами. Ово вам може уштедети значајну количину новца - ако знате шта радите.

Од значаја је када треба да уради и када ангажовати извођача радова. Треба се бавити само пројектима за које сте сигурни да можете добро и са буџетом. За пројекте које не можете сами да радите, морате наћи сјајног извођача.

Ако не знате ниједног извођача радова у вашем подручју, можете га користити ХомеАдвисор. Они истражују и постављају извођаче кроз темељит процес скрининга. Дакле, није важно да ли тражите генералног извођача или некога ко се специјализовао за трговину, ХомеАдвисор ће вам пружити најбоље у вашој близини.

Генерални извођач радова, или ГЦ, је грађевински професионалац који управља целокупним пројектом обнове и ангажује сопствене подизвођаче за обављање потребних послова. Унајмљивање ГЦ-а може бити скупо; додаће 10 до 20% на оно што наплаћују њихови подизвођачи приликом обрачуна вашег коначног рачуна. Међутим, могу бити вредни злата ако нађете одличну прилику за улагање, не можете сами да радите посао и спремни сте да покренете додатни трошак.

Добар извођач радова може вам помоћи да избегнете скупе грешке приликом обнове и уштедићете значајну количину времена на пројекту. То значи да кућу можете брже продати и извршити мање хипотекарне исплате. Ако прелиставате кућу док радите посао са пуним радним временом, ангажовање ГЦ-а вероватно је неопходно; неко мора бити доступан код куће да надгледа посао барем хонорарно, или пројекат никад неће бити завршен.

Генерални извођач радова такође ће бити задужен за добијање неопходних грађевинских дозвола. То значи да ће се њихово име налазити на свакој дозволи и они су одговорни за то да се посао обави тачно за сваку инспекцију. Обавезно се пријавите за дозволе чим продаја буде коначна како бисте уштедели време и покренули поступак.

Започните изградњу мреже извођача радова у које имате поверења, укључујући водоинсталатере, електричаре и пелере. Услуге као што су Ханди.цом, Ангие'с Лист, тријем и ХомеАдвисор могу вам помоћи да пронађете поуздане стручњаке у својој области. Када разговарате са извођачем радова, поставите себи следећа питања:

Да ли су стигли на време? Извођачи радова који обично касне трошит ће вам вријеме и успорити ваш пројекат обнове.
Да ли имају квалитетне референце? Затражите референце и назовите их. Ако уговарач не пружи референце, не губите време на бављење њима.
Да ли су више пута пребацивали састанак? Опет, ако имају проблема са управљањем временом, то ће утицати на вашу обнову.
Да ли су организовани? Дезорганизација губи време.
Могу ли доставити професионалну, тачну понуду? Свака понуда коју доставе треба да буде детаљна и на папиру. Вербални цитат и стисак руке неће то смањити преокретом, барем на почетку везе када тек учите да ли можете да верујете овој особи.

Паметна је идеја започети изградњу мреже квалитетних добављача пре него што дајеш понуду за кућу. Запамтите, може потрајати дуго времена да се нађе добра помоћ, а ви не желите да започнете овај процес након што уложите у дом и извршите две хипотеке сваког месеца.

Имајте на уму да већина искусних папуча покушава да купи, реновира и нађе дом за 90 дана. То је брзо време преокрета, а за првих неколико преокрета можда ће бити ван досега. Али што дуже ваш дом буде повезан са пројектима, то мање зарађујете; зато је толико важно пажљиво одмерити да ли посао требате да радите сами или унајмите помоћ. Ако то учините сами, можете уштедети новац унапред, али ако вам треба три пута дуже од професионалаца, можда неће бити вредно.

11. Релист анд Селл

Многе пераје на крају своје куће продају некретнинама. Реалторс једу и спавају некретнине, имају приступ купцима и могу вам навести кућу у бази података МЛС (Мултипле Листинг Сервице). Они такође знају тренутна колебања на тржишту и поседују вештине и мрежу да вам брзо донесу најбољу цену.

Можете и сами да одлучите да продате кућу. Уштедећете новац у накнадама за некретнине, али на неким тржиштима можда ћете дуго чекати да се кућа прода. Поред тога, за пописивање и приказивање куће потребно је времена. Ако не можете бити доступни сваки пут када неко жели да види кућу, а не желите да угостите отворене куће, рад са некретнинама може бити најбољи избор за вас.

Завршна реч

Нема сумње да је окретање кућа ризичан посао. Ако доносите паметне одлуке, можете зарадити много новца преврћући се. Али можете изгубити и све ако лоше инвестирате.

Пре него што уђете у свет кућа како се окреће, урадите истраживање да бисте били сигурни да је то тачно за вас. Књиге попут „Флиппинг Блуепринт: Комплетан план пребацивања кућа и стварања вашег улагања у некретнине“ Луке Вебера могу вам рећи све што требате знати да бисте започели и избегли неке почетничке грешке..

Јесте ли икад пребацили кућу? Какво је било ваше искуство? Шта желите да учините другачије?