9 Поређење инвестиција у некретнине

Свака нова инвестиција је застрашујућа у почетку када се још увек трудите да научите вокабулар, изазове, ризике и награде. Али некретнине нуде неке убедљиве погодности за инвеститоре који су спремни да науче ужад, од диверзификације имовине до пасивног прихода до непокретности која улаже пореске олакшице.

И имате пуно могућности улагања у некретнине које можете одабрати. Од брзе једнократне исплате до сталног прихода, практичног рада до потпуне пасивности, можете одабрати праву опцију улагања на основу ваших личних циљева.

Ево девет популарних опција које ће вам помоћи да започнете изградњу свог царства некретнина - или барем додате некретнине у свој портфељ.

1. Преокретне куће

Ријалити ТВ емисије попут „Флип Тхис Хоусе“ популаризирале су кућу која се окреће средином 2000-их, а флиппинг привлачност успјела је преживјети стамбену кризу и Велику рецесију..

Није тешко разумјети зашто. Ако се правилно изврше, инвеститори могу зарадити приносе у распону од неколико стотина процената за само неколико месеци.

Наравно, многи нови инвеститори то не раде како треба и на крају губе новац. Чак су и они који зараде снажан повратак често изненађени количином посла која је потребна да се то постигне. Пребацивање кућа укључује улагање времена и рада, а не само новца.

Ако вам се не чини да се забрљате са зајмом за тежак новац и журном обнављањем, једна друга опција је преокрет уживо. Уселите се у кућу коју је потребно ажурирати, побољшати током годину или две, а затим је продате и плаћате само порез на капитални добитак. Или можете у потпуности избећи капитални добитак ако се квалификујете за изузеће из члана 121.

Нема много стратегија инвестирања које вам омогућавају да се макнете са десетинама хиљада долара након само неколико месеци. Пребацивање кућа је једно од њих, али долази са властитим ризиком. Стога осигурајте да исправно утврдите бројеве, посебно трошкове поправке, трошкове превоза и вредност поправке. Такође, проверите да ли вам је угодно у управљању и преговарању са извођачима радова пре него што покушате са својим првим кораком.

2. Дугорочне некретнине за изнајмљивање

Нису сви решени да су газдари и да се носе са свим неочекиваним изазовима са којима се станодавци суочавају. Ипак, изнајмљивање некретнина може осигурати стални пасивни приход и умањење порезних олакшица предузетним инвеститорима који су спремни да преузму главобољу.

Постоје три пута за куповину вашег првог објекта за изнајмљивање.

БРРРР Стратегија

Једна опција је куповина некретнине којој је потребна обнова, али уместо да је продате по завршетку, задржавате је као најам. БРРРР представља куповину, реновирање, изнајмљивање, рефинансирање, понављање и одличан је начин да финансирате 100% куповине имовине.

Делује овако: Уложиш 20% или отприлике са кредитом за рехабилитацију, обавиш обнове како би створио капитал у кући, а онда га изнајмиш. Уз сав тај капитал, можете повући новац када рефинансирате за дугорочну хипотеку. Довољно новца да вратите свој оригинални предујам ако сте створили довољно капитала.

Ово функционише јер се износ зајма за рефинансирање заснива на вриједности поправке имовине, а не на вашој оригиналној откупној цијени и трошковима поправке..

То вас ослобађа да поступак понављате у недоглед користећи исту готовину. А уз сваку некретнину додајете још пасивни приход без новца у џепу.

Попут преусмјеравања кућа, нови инвеститори често ступају у проблеме подцјењивањем трошкова, посебно обнове и носивих трошкова. Велики део њиховог успеха своди се на способност проналажења добрих извођача радова који им неће повећати трошкове приликом реновирања. ХомеАдвисор је сјајно место за проналазак угледних извођача радова у вашој близини. Ставили су све извођаче на своју платформу кроз процес скрининга како би били сигурни да ћете за своје потребе ангажовати најбољу компанију.

Својства за изнајмљивање кључ у руке

Није баш одушевљена идејом да ангажују извођаче и надгледају пројекте обнове?

Изнајмљивање некретнина "кључ у руке" је оно које је или већ унајмљено или је у стању за најам. Наравно, очекујте да платите више, јер не купујете специјалног мајстора. Поред тога, избегавате и главобоље повезане са обнављањем имања.

Током последњих неколико година, било је много лакше купити некретнине за изнајмљивање "кључ у руке" било где у земљи. Не само да је технологија виртуелног обиласка постала боља, већ су и платформе за продају сличних Роофстоцк су искочили да би додали транспарентност процесу.

Роофстоцк садржи мноштво података, како о имању, тако и о кварту. Укључују извештаје о инспекцијама дома, извештаје о историји наслова, анализе стопе обима новца и анализе поврата новца, историју процене на нивоу суседства и имовине, податке о локалној школи и још много тога. Најимпресивније су да нуде две гаранције купца, укључујући 30-дневну гаранцију поврата новца и 45-дневну гаранцију закупа празних некретнина.

Кућа Хакирање

Иако постоји много начина за хакирање, класична стратегија укључује куповину малог имања у више породица, пресељење у једну јединицу и изнајмљивање друге јединице или јединице. Идеја је једноставна: комшије плаћају хипотеку за вас.

Одличан је начин да се олакша инвестирање у закуп, чак и зато што уз малу предујам можете добити хипотеку са ниским каматама. Имовине са две, три или четири јединице још увек су класификоване као стамбене од стране хипотекарне индустрије, тако да можете да издвојите хипотеку стандардне куће. То може значити авансно плаћање до 3,5% за ФХА кредит, 3% за Фанние Мае ХомеРеади кредит или 0% за ВА кредит.

Насупрот томе, против стандардних 20% за кредит за инвестирање, плус виша каматна стопа за подизање, и можете видети зашто се хакирање кућа показује тако атрактивним - да не кажем ништа од читавог перкута "моји суседи плаћају хипотеку".

3. Краткорочни одмор за одмор

Нико не каже да морате изнајмити своје некретнине за изнајмљивање дугорочним станарима. Ситес лике Аирбнб и Отићи од куће дозволите да их изнајмите краткорочно запосленима или чак средњорочно за корпоративне госте.

Најам за одмор, наравно, долази и са сопственим повољним погодностима. Да, можете наплаћивати више по ноћењу, али су ваше попуњености ниже. И док нећете имати исте главобоље са станарима који не плаћају и исељењем, имаћете и друге главобоље, попут чишћења јединице између гостију, опремања јединице и плаћања комуналних услуга..

Пре него што уложите у некретнину за најам за одмор или се одлучите да користите постојећу закупнину за угоститељство туриста, обавезно прикупите тачне бројеве за трошкове попут радног места, накнаде за управљање, трошкова чишћења и сезонских станарина и закупа. Укључите трошкове комуналних услуга и будите конзервативни у свим проценама.

Може бити ефикасан пословни модел ако му приђете као послу, а не пасивно улагање.

4. Велепродајно

Често, амбициозни инвеститори у некретнине почињу велепродајним некретнинама, а не куповином некретнина. За велепродају нађете велику некретнину и ставите је под уговор за, рецимо, 100.000 УСД. Вредност некретнине је тренутно вредна 120 000 долара, али уместо да је купите, уговор продате другом инвеститору за 110 000 долара.

Зарађујете профит без да икада морате одузети власништво над некретнином, а купац добије некретнину за попуст испод његове тржишне вредности. То је вин-вин.

Ако звучи као лак новац, није. Проналажење изванредних понуда некретнина изискује много посла, а треба и посао на изградњи мреже инвеститора-купаца. Трговци на велико морају прихватити одређени ризик да неће успети да пронађу купца, остављајући их заглављене са уговором који никада нису намеравали да закључе..

Али уз све то, то је сјајан начин да научите како да пронађете понуде и зарадите новац пре него што финансијски будете спремни да сами купите некретнине.

5. Трустови за улагања у јавне некретнине

Поверење за улагања у некретнине или РЕИТ је врста хартија од вредности којом се тргује на јавним берзама. Фонд РЕИТ користи свој капитал за улагање у некретнине, било директно куповином некретнина, било посредно позајмљивањем хипотека на непокретности - то су познате као хипотекарни РЕИТ-ови или мРЕИТ-ови.

Једна заједничка предност РЕИТ-а у поређењу с традиционалним акцијским фондовима су високи приноси на дивиденде. По закону, РЕИТ-ови морају исплатити најмање 90% свог профита акционарима у облику дивиденди, правећи за високе приносе.

Лоша страна овог високог приноса од дивиденди је та што РЕИТ-ови често имају проблема са прикупљањем капитала за раст свог портфеља јер они морају толико дуговања да исплате акционарима. Али ако тражите потпуно пасиван начин да диверзификујете свој портфељ акција тако да укључите некретнине, не постоји једноставнија опција од куповине РЕИТ-а на вашем брокерском рачуну, ИРА или 401 (к).

Про врх: Ако немате брокерски рачун или ИРА постављен, можете отворите рачун код Ј. Инвест Моргана. Они нуде до 625 УСД када отворите и финансирате свој нови рачун.

6. Акцијски фондови повезани са некретнинама

Одређене индустрије укључују велику изложеност некретнинама, попут комерцијалних грађевинских фирми, кућа за изградњу кућа, малопродаја кућа, па чак и хотелијерства. То значи да можете посредно инвестирати у некретнине куповином акција у компанијама које зарађују за живот из сектора некретнина.

Можете инвестирати избором појединачних акција или куповином узајамних фондова специфичних за индустрију или фондова којима се тргује на берзи. Имајте на уму да акције ових компанија не воде искључиво тржишта некретнина и могу се повећати или пасти на основу различитих разлога као што су лоше управљање, високи трошкови грађевинског материјала или чак секс скандал са ЦЕО-ом..

Иако је то најмање директан начин диверзификације улагања у некретнине, потпуно је пасиван и то можете учинити кликом на дугме.

7. Веб странице за приватно финансирање и приватни РЕИТ-ови

Не раде све веб локације за цровдфундинг непокретности по истом моделу.

У једном моделу, цровдфундинг веб локација обезбеђује финансирање краткорочних зајмова за рехабилитацију - врсте кредита које користе папци и БРРРР инвеститори. Да би дошли до новца за финансирање тих зајмова, веб-сајт за цровдфундинг прикупља новац од јавности. Као инвеститор капитала, можете прегледати зајмове који се тренутно финансирају, проценити имовину и дужника и уложити новац у зајам. Један пример овог модела је ГроундФлоор, који омогућава учешће некредитираних инвеститора.

Други уобичајени модел за цровдфундинг веб локације функционише попут РЕИТ-а, али се он не тргује јавно на берзама. У тим случајевима веб-сајт за цровдфундинг приватно купује и управља имовином за остваривање прихода користећи новац прикупљен од појединачних инвеститора попут вас. Добар пример укључује ДиверсиФунд, који има просечни годишњи принос од 17,6% од свог почетка. Ова веб локација за цровдфундинг прихвата новац од некредитираних инвеститора и улагања од чак 500 УСД.

Имајте на уму да многе веб локације за цровдфундинг прихватају средства само од акредитованих инвеститора, постављају високе минималне износе улагања или обоје.

8. Фондови приватног капитала и фондови прилика

Акредитовани инвеститори са доста новца за улагање имају више могућности него ми остали. Међу тим опцијама су и фондови приватног капитала.

Ова средства омогућавају богатим инвеститорима да обједине свој новац за веће инвестиције попут комерцијалних зграда. Менаџер фонда надгледа свакодневне операције - наравно уз огромну накнаду - остављајући инвеститорима фонда да се одморе, опуштају и уживају у приносу.

Једна посебна врста фонда приватног капитала који је посебно релевантан за некретнине је фонд прилика. Ова средства купују и побољшавају некретнине у зонама са квалификованим могућностима које одреди држава и које овере Министарство финансија.

Зоне квалификоване могућности су обично подручја са малим приходима у којима држава има за циљ подстицање економског раста и улагања. Шаргарепа за инвеститоре: одложени и смањени порези на добит. Детаље потражите у овом резимеу ИРС-а.

Ове пореске олакшице чине примамљиву понуду за богате акредитоване инвеститоре који траже креативне начине да смање свој порезни рачун. Али будите спремни на већи ризик када инвестирате у угроженим четвртима.

9. Приватне белешке

Један од начина да се посредно и пасивно инвестира у некретнине је позајмљивање новца директно инвеститорима у некретнине за куповину имовине.

То најчешће значи позајмљивање пријатеља, чланова породице и других људи које лично познајете и којима верујете својим новцем. То поверење је кључно, јер ако вам они задају задаће, имате мало права него да их тужите. Већина зајмодаваца за приватне белешке не добија заложно право на некретнини, па чак и када то учине, није тривијална ствар забране затварања имовине..

Али обично, приватни улагачи наплаћују високе каматне стопе. А кад они лично познају инвеститора у некретнине и њихову (надамо се одличну) евиденцију, то се често односи на низак ризик, високу зараду. Само будите пажљиви када мешате свој лични живот и финансијске инвестиције. Ризикујете своје личне односе, а не само новац.

Завршна реч

Нема вам недостатка опција када сте спремни да додате некретнине у свој инвестициони портфељ.

Пре него што се одлучите коју стратегију улагања у некретнине треба да предузмете, разјасните своје личне циљеве. Флиппинг је одличан за генерирање готовине брзим преокретом, али то је једнократна исплата која се опорезује као редован доходак, и далеко је од пасивне. Супротно томе, позајмљивање новца у облику приватне белешке вашем пријатељу инвеститора у некретнине је потпуно пасивно, али оставља вас без икакве контроле или уверења осим вашег личног поверења у корисника кредита..

Некретнине су злогласно неликвидна инвестиција, па се обавезно разумите уложено време за своја средства пре него што инвестирате. Испланирајте своју идеалну излазну стратегију, а затим креирајте план за кризне случајеве у случају да требате прећи на план Б.

Као извор високих приноса, сталног прихода и пореских олакшица, некретнине чине добру прилику за уврштавање у ваш портфељ. Али као и код сваке инвестиције, направите домаћи задатак и разумите ризике пре него што гранатирате свој тешко зарађени новац.

Како сте у прошлости улагали у некретнине? Које су ваше бриге и изазови који напредују?