6 могућности ако требате преселити и не можете продати кућу

Упркос чињеници да смо своју кућу пласирали на тржиште након пролећа - главне сезоне некретнина - и чињеницу да је први пут порески кредит за купце истекао два месеца пре нашег пресељења, били смо сигурни да ћемо кућу продати у а неколико месеци.

Дечко, да ли смо грешили.

Прошло је готово читаву годину - до маја 2011. године - пре него што смо успели да продамо кућу, и то по цени скоро 20.000 долара мањој од оне коју смо очекивали.

Ово је сувише уобичајена ситуација за породице које се морају преселити. Након пада стамбене зграде, продаја куће више није релативно лак део пресељења. Срећом, постоји неколико опција за власнике кућа који покушавају продати.

Опције за оне који не могу продати кућу

1. Продајте по правој цени

Током пет година у нашем дому у Цолумбусу, мој супруг и ја смо уложили више хиљада долара у кућна унапређења, као и безброј сати властитог рада. Иако смо знали да је побољшање куће нешто што треба предузети јер смо желели резултате (а не само повећану вредност препродаје), још увек нисмо могли да добијемо знакове долара у нашим очима када смо започели планирање свог потеза. Првобитно смо навели наш дом за отприлике 25 000 долара више него што смо га платили - цену која би била примерена нашем дому пре несреће становања, али не ону коју бисмо могли добити у 2010. години.

До тренутка када смо продали, осећали смо срећу да смо продали за само 6.000 УСД више од наше првотне куповне цене. Иако је мало вероватно да би првобитно уврштавање наше куће по тој цени убрзало продају - купци су били први појединци који су по сваку цену показали озбиљан интерес за кућу - важно је упамтити да су новац (и време) ставили у кућа често не повећава откупну цијену, посебно на паду тржишта.

Радите са својим Реалтор-ом да смислите реални број који вас не кошта на тржишту и омогућава вам брзу продају. Један од начина за то је сагледавање цена у упоредивим кућама које су се недавно продавале. Ако са друге стране гледате листа цене домова сличне вашој, можда нећете добити тачан осећај тржишта, јер би се оне могле коштати знатно више од онога што је продавац спреман да плати.

Најважније је да када тржиште становања буде претрпано, морате схватити да ће цена по којој продате свој дом вероватно бити мања него што бисте желели, а можда чак и нижа него што сте платили за кућу. Али запамтите, ако си не можете приуштити да продате кућу за мање него што сте платили, нисте без могућности.

2. Сачекајте

Планирање најгорег је оно што сви продавци куће требају радити, а не чинити то била је највећа грешка коју смо направили мој супруг и ја. Претпоставили смо да стамбени пад није утицао на наше суседство. Али са две оврхе унутар неколико блокова од нас и неким кућама у кварту које се продају за мање него што су вределе, ми (и наш Реалтор) требали смо видети натпис на зиду. Уместо тога, одмах смо купили нову кућу у Индијани, мислећи да ћемо имати само неколико месеци двоструке хипотеке.

Бољи план би био да бисмо унајмили стан на годину или двије, док смо чекали да се прва кућа прода. Не само да би то скинуло финансијски притисак са нас, већ би нам пружило и прилику да сазнамо више о разним четвртима у нашем новом граду.

Друга опција током тешког тржишта становања је да део породице остане ускраћен, док се нови радник сам пресели како би преузео нови посао. Иако је ово можда емоционално тешко, олакшава одржавање куће у врхунској форми за излоге, и омогућава вам да избегнете повећане трошкове осигурања празног дома.

На крају, најбоље је претпоставити да нећете продати кућу брзо, и на основу тога правите планове становања и усељења.

3. Постаните посједник

На неки начин, изнајмљивање вашег дома може бити успешно решење за ваше продајне проблеме. Међутим, много тога морате знати о томе да сте станодавац прије него што уђете.

Трошкови

• Осигурање власника домова. Изнајмљивање вашег дома носи неколико повезаних трошкова које можда не очекујете. На пример, осигурање ваших власника кућа мора да се промени у полису која посебно покрива некретнине изнајмљивача / закупа. Према Институту за информацију о осигурању, „полисе за изнајмљиваче углавном коштају око 25% више од стандардне полисе власника кућа, јер станодавцима треба већа заштита од типичних власника кућа.“
• Управљање власништвом. Поред тога, трошкови управљања имовином - посебно ако сте удаљени посједник - потенцијално би могли појести велики део прихода од закупа. Ако се налазите у другом делу земље, морат ћете имати некога при руци који ће се побринути за било какве проблеме, од зачепљених одвода, до рутинског одржавања, до мртвих станара. У већини случајева морате ангажовати управитеља имовине, што ће вас углавном коштати око 10% месечне закупнине.
• Капитални добици. Коначно, ваше пореско оптерећење вероватно ће се променити када постанете посједник. На пример, једна потенцијална пореска брига је ваш могући губитак ослобађања од пореза на капитални добитак. Све док две од пет година пре продаје куће живите у вашем дому, од продаје куће не морате да плаћате порез до 250.000 УСД добити (500.000 УСД за брачне парове). Међутим, ако на крају изнајмите свој дом дуже од три године након вашег пресељења, а затим продате зарад добити, дугујете новац савезној влади на тој добити.

Потенцијалне пореске олакшице

• Захтевање губитка капитала. Једна страна окретања забринутости због губитка ослобађања од пореза на капитални добитак (посебно на паду тржишта) је да изнајмљивање куће и продаја након губитка значи да капитални губитак можете захтевати против свог прихода. То може бити велика пореска олакшица, и због тога је често сјајна идеја да продавци на нижем тржишту унајмљују своју кућу пре продаје, јер заправо могу да надокнаде део свог губитка кроз порезе.
• Пореске олакшице. Поред тога што захтевате ваш капитални губитак у односу на ваш приход, постоје и друге пореске олакшице доступне власницима кућа који изнајмљују своје домове док су им станодавци. Власници земљишта могу одбити готово било који трошак у вези са одржавањем и маркетингом куће за изнајмљивање, као што су премије осигурања, поправке, трошкови оглашавања, услуге уређења земљишта, услуге управљања имовином, камате на хипотеку, па чак и путни трошкови везани за закуп..

Постављање цена
Може бити тешко знати одговарајући износ за наплату станарине. Опште правило за инвестиционе некретнине говори о томе да је потребно да наплатите најмање 1% износа хипотеке како бисте остварили позитиван новчани ток. Међутим, ово правило је мало замршеније када изнајмљујете свој постојећи дом.

Прво морате утврдити колико је најамнина типична за вашу четврт. Чак и ако има неколико некретнина за изнајмљивање у којима живите, још увијек можете одредити разумну цијену. Разговарајте са агенцијама за управљање имовином да бисте сазнали више о ценама и потражите сличне изнајмљивање на мрежи. Цраигслист, Рентометер и Рент.цом такође су добри ресурси за провјеру.

Такође морате да узмете у обзир ваше стопе слободних места да бисте стекли представу о томе колико новца можете очекивати током године изнајмљивања. Већина савета за инвестирање каже да планирате само 10 и по месеци заузећа годишње - што значи да можете да очекујете 10% слободног радног места током одређеног временског периода који изнајмљујете.

Чак и ако утврдите да износ закупа који бисте могли наплатити (умањени за припадајуће трошкове преноса и стопу слободног радног места) не би био довољан да покрије месечни рачун за хипотеку, ипак може имати смисла изнајмити кућу, уместо да покушавате да носите хипотеку сам.

Проналажење станара
Један од најтежих аспеката изнајмљивања вашег дома је проналажење поузданих станара. Морате бити сигурни да се оглашавате на врло видљивим локацијама: Онлине, како на сајтовима за изнајмљивање попут Рент.цом и Цраигслист, тако и на веб локацијама друштвеног умрежавања попут Фацебоока; путем локалних фирми за пресељење и одељења за људске ресурсе; на било којим локалним универзитетима; и са старинским предзнаком у вашем дворишту.

Једном када имате подносиоце захтева, неопходно је да их проведете кроз процес скрининга. Апликације на котловници и уговори о закупу можете пронаћи на мрежи, али морате бити сигурни да питате своје потенцијалне станаре о њиховим приходима, историји запослења и историји изнајмљивања - и назовите све њихове референце.

Поред тога, запамтите да бројеве социјалног осигурања можете захтевати за чек позадине и кредитне провере преко веб локације као што је Е-Рентер. Ови чекови и кредитни чекови коштају номиналну накнаду (око 25 долара), али могу вам поштедјети бројне главобоље.

4. Претворите своју кућу у изнајмљивање за одмор

Иако вам дугорочни изнајмљивач није могућ или вас не занима, ипак можете надокнадити неке трошкове изнајмљивањем куће путницима. Навођење куће као најам за одмор у Врбоу или на месту за изнајмљивање приватних смештаја Аирбнб може вам помоћи да се пробијете до пада тржишта док не будете у могућности да продате.

Надаље, ако користите свој дом као најам за одмор довољно често да се квалификује као имовина која доноси доходак, а продате имовину пре него што се тржиште опорави, можете затражити губитак од пореза.

5. Ставите свој дом на кратку продају

Ако се апсолутно морате преселити и ако сте под водом у свом дому, кратка продаја је опција са задњим ровом која ће вас барем избацити из куће. У овом случају, ви и ваш зајмодавац бисте се сложили да кућу продате по знатно сниженој цени, само да бисте је продали. Потом зајмодавац опрашта недостатак између онога што сте у стању да платите за хипотеку и целог износа. Међутим, важно је напоменути да је у неким случајевима такав недостатак не опроштено, а продавац је и даље одговоран за плаћање зајмодавцу.

Нажалост, чак и када се недостатак опрости, кратка продаја може имати дуготрајне финансијске последице. То може оштетити ваш кредитни резултат, иако не толико као оврха, што је често оно што кратка продаја покушава да избегне. Такође, зајмодавци углавном пристају на кратку продају само ако власник куће већ заостаје у уплатама и прими обавештење о задатку.

Довољно је рећи да је кратка продаја само решење ако је ваш проблем са хипотеком у супротном непремостив.

6. Идите у форецлосуре

У неким се случајевима може чинити као да је допуштање банци да преузме право на посед на вашу кућу једина опција. Иако вам искључење из куће онемогућава становање, ово је алтернатива коју морате напорно радити да бисте избегли. Већина људи разуме да искључење из затвора има велике кредитне последице - али многи не схватају да би вас погодак кредита могао коштати ваших кредитних картица. Након искључења из затвора, бивши власник куће може пронаћи да су кредитне картице отказане или лимити снижени. Поред тога, потребне су године (углавном три до седам) пре него што банке буду спремне да искористе шансу за хипотеку за власника куће који је преузео право на право на бивши дом.

Протузаконито затварање такође не значи да власник куће може отићи без трошења новца. У већини држава банке могу легално тражити власнике кућа због недостатка, што је разлика између онога што је банка успела да добије за дом и онога што се још дугује на хипотеци. Чак и они власници кућа који живе у држави са законима против недостатка и даље морају да одговоре банци да ли су икада узели други кредит или рефинансирали хипотеку како би уновчили нешто капитала. Закони против недостатка не штите власнике домова у тим случајевима.

Све што власник куће може учинити да избјегне оврху, у коначници је најбоља финансијска одлука, јер искључење из затвора може и даље негативно утицати на финансије годинама које долазе.

Завршна реч

Можда нећете моћи продати свој дом у жељеном временском року или по цени коју желите, али прихватање те чињенице и доношење одлука у складу с тим могу вам помоћи да постигнете најбољи финансијски резултат за своју ситуацију. Ако претпоставимо најгоре у вези са стамбеним тржиштем, вероватно је најсигурнији начин деловања за вашу последњу линију.

Да ли сте недавно покушали продати свој дом? Које друге савете предлажете онима који се муче да продају?