УСДА хипотекарни зајмови за рурални развој - услови подобности

Величина процеса куповине куће не може се прецијенити. Статистички гледано, ваш дом ће вероватно бити највећа, најскупља куповина коју сте икада направили. У вашем је интересу да то учините на прави начин.

То започиње правом хипотеком. Познате опције постоје од конвенционалних хипотека које традиционално траже 20% ниже, до хипотекарних зајмова ФХА којима је потребно мање од 3,5%, до стамбених кредита ВА војним припадницима и њиховим породицама. Милиони купацима испуњавају услове за једну од ове три широке класе стамбених кредита.

Шта је са мање уобичајеним опцијама? И они постоје. Једна од најузбудљивијих и најуноснијих опција зајма за куће је УСДА кредит, врста хипотекарног производа резервисаног углавном за становнике руралних заједница. УСДА зајмови намењени куповини или рефинансирању „адекватних, скромних, пристојних, сигурних и санитарних станова као њиховог основног пребивалишта у руралним областима које испуњавају услове“.

Под администрацијом Министарства пољопривреде Сједињених Држава, програм зајма УСДА званично је познат као УСДА гарантовани стамбени зајам за рурални развој. Кредити за куповину у УСДА понекад се називају и одељцима 502. Зајмови и неповратна средства за поправљање УСДА понекад се називају и одељци 504 зајма или грантова.

Ако важите своје могућности хипотеке и верујете да бисте могли да испуните услове за кредит од УСДА, наставите да читате. У наредним параграфима разговараћемо о различитим врстама УСДА кредита и гаранција, параметрима и основним захтевима подобности, заједничким трошковима затварања и главним разликама између УСДА и конвенционалних кредита.

Шта је УСДА хипотекарни зајам?

УСДА кредити дизајнирани су за куће са ниским и умереним примањима и власнике кућа у прихватљивим областима, које УСДА дефинише као "рурална подручја са становништвом мањим од 35.000." Да бисте утврдили да ли регија у којој желите да купите испуњава услове, погледајте картицу подобности за Програм руралног развоја УСДА.

Географско ограничење је превладавајуће: Чак и ако испуњавате све остале критеријуме за подобност, не можете се квалификовати за УСДА кредит ако купујете (или поправљате) кућу у којој живе власници ван територије која испуњава услове. Иако је велика већина копнених површина Сједињених Држава прихватљива од УСДА, већина тог земљишта је ријетко насељена, тако да се већина Американаца не квалификује.

УСДА кредите могу дати приватни зајмодавци, а гарантирани од УСДА (гарантовани зајмови), или могу их створити сами УСДА (директни зајмови). Грантови УСДА износе се из УСДА средстава.

УСДА зајмови имају веома лагане захтеве за плаћање. У већини случајева није потребно авансно плаћање, мада одлагање новца може, наравно, смањити дугорочне трошкове зајма.

УСДА зајмови такође имају лагане стандарде за купце са несавршеним кредитима: ФИЦО оцене испод 580 не морају бити дисквалификоване. За купце са ограниченом или непостојећом кредитном историјом постоје алтернативни (некредитни) начини осигурања, као што су проверавање правовремене и доследне најамнине или комуналних плаћања.

Ове карактеристике чине УСДА зајмове идеалним за купце и власнике са нижим приходима, купце са мање од перфектног кредита, купце који први пут купују, као и купце и власнике уз минималне личне уштеде. Међутим, изван географских ограничења, зајмови УСДА имају неке кључне недостатке. Значајно је да они захтевају од купаца скупо осигурање хипотеке.

Врсте хипотекарних кредита УСДА

УСДА кредити долазе у три главна укуса у зависности од прихода вашег домаћинства, тренутне животне ситуације и стамбених потреба.

Сви су дизајнирани за власнике станара. Не могу их користити закупци или власници других кућа. Сви имају фиксне стопе - не постоји хипотека на УСДА подесиву стопу. Стопе хипотекарних кредита у УСДА имају тенденцију да буду ниже (понекад чак и за цео процентни поен) од упоредивих стопа класичних хипотека. Отприлике су у складу са стопама за ВА стамбене кредите и ВА поједностављују кредите за рефинансирање.

Гарантовани зајмови за породично становање издају приватни зајмодавци. Они су претпостављиви, што значи да се могу пренијети са продавача на купце уз минималну измену услова.

До 90% главнице гарантује УСДА, а до 100% купопродајне цене може се финансирати. Не постоји најбржи и брзи лимит за гарантоване зајмове. У већини случајева, величина зајма је везана за обавезе осигурања, као што су омјер стамбеног простора и омјер дуга и прихода.

Гарантовани зајмови могу се користити за:

Куповина новог или постојећег дома
Откуп локације на којој ће се градити нови дом
Куповина и накнадна обнова или санација постојећег дома
Рефинансирање хипотеке која испуњава услове за дом
Одређени радови на припреми локације
Одређене надоградње имовине (укључујући надоградњу широкопојасног интернета и енергетски ефикасне).

Да бисте се квалификовали, морате да дођете на или испод прага „умереног дохотка“ за ваше подручје. У већини места овај праг је постављен између 75 000 и 80 000 америчких долара укупног прихода домаћинства, али може бити и већи за већа домаћинства и регионе са вишим трошковима, као што су Аљаска и Хаваји. Проверите табелу ограничења прихода од гарантованог руралног развоја за информације о вашем врату шуме.

Кредити за кућно становање за једну породицу намењени су породицама са малим и веома ниским примањима које „нису у стању да добију зајам из других ресурса под условима и условима за које се [оправдано] може очекивати да се испуне“. Израђује их директно УСДА и могу да финансирају до 100% од купопродајне цене, плус прихватљиви трошкови затварања ако се цена процењује на више од продајне цене.

Као и загарантовани кредити, они су потрошни. За разлику од загарантованих зајмова, директни зајмови се не могу користити за рефинансирање постојећих кредита. Иначе, прихватљива употреба је у великој мери слична кредитима загарантованим УСДА.

Директни зајмови такође подлежу високим и брзим лимитима зајма. Ова ограничења из округа у жупанију, овисно о локалним цијенама станова, и подложна су промјенама из године у годину. У руралним областима с нижим трошковима, ограничења могу бити и од 115.000 до 120.000 УСД. У вишим ценама делова скупих држава, попут Калифорније, Аљаске и Хаваја, ограничења могу прећи 500 000 УСД. За конкретне информације о вашој жупанији погледајте карту ограничења зајма руралног развоја.

Куће које се финансирају из УСДА директних зајмова морају испуњавати одређене „скромне“ критеријуме, укључујући:

Стамбена површина од 2.000 квадратних метара или мања (са изузецима)
Тржишна вредност испод важећег лимита за зајам површине
Нема базена у земљи
Није дизајниран или опремљен за остваривање прихода (као што су радионице или хоби фарме)

Поред конфигурација без смањења новца и финансираних трошкова затварања, УСДА директни зајмови често долазе са субвенцијама за плаћање које помажу корисницима кредита са веома ниским примањима да приуште своје месечне исплате. За најпотребније кориснике кредита, ове субвенције могу драматично смањити каматне стопе - чак 1%, у неким случајевима. Међутим, ове субвенције нису опростиве - треба их отплаћивати постепено, током трајања зајма.

Срећом, УСДА директни зајмови имају дуг рок отплате. Кредити издати најпотребнијим зајмопримцима могу отплаћивати чак 38 година.

Кредити и дотације за поправак кућанства за једну породицу, издат у оквиру Одељка 504 програма за поправак домова, сврставају се у две широке категорије: „зајмови власницима кућа са веома ниским примањима да би поправили, побољшали или модернизовали своје домове“ и „бесповратна средства старијим власницима кућа са веома ниским примањима да уклоне опасности по здравље и безбедност. . "

Каматне стопе за поправак кредита фиксне су на 1% током 20-годишњег периода, уз главницу од највише 20.000 долара. Грантови нису ограничени на 7500 долара по примери. Не морају им бити враћени ако прималац не продаје кућу у року од три године. И зајмови и неповратна средства резервисани су за власнике кућа са примањима испод 50% локалног медијана. Дотације су ограничене на власнике кућа старијих од 62 године.

Општи услови за подобност

Поред горе наведених специфичних производа, постоји још неколико фактора који утичу на подобност:

Локација: Да би се квалификовао за зајам за УСДА, купац или власник куће мора тражити да купи (или већ живи) на подручју које испуњава услове у УСДА - типично руралним заједницама и удаљеним приградским регионима на ивицама већих градова. Ако живите на удаљености од главних градова средишта, попут Сан Франциска, Чикага или Бостона, вероватно се нећете квалификовати.
Држављанство или статус пребивалишта: Власници и корисници кредита који испуњавају УСДА морају бити грађани САД-а или стално настањени или имати одређене дугорочне визе.
Прихватљивост савезног програма: Примаоци кредита и грантова УСДА не могу бити „суспендовани или забрањени за учешће у савезним програмима“ због кривичних осуда или претходних превара..
Кредитни ризик: Идеалан зајмопримац УСДА има ФИЦО резултат изнад 640. Корисницима кредита са нижим резултатима можда ће требати да пруже додатне информације пре квалификација и вероватно ће се суочити са вишим каматним стопама. Вероватноћа квалификације значајно опада како се повећава кредитни ризик. Недавна преступништва (12 месеци или мање) могу озбиљно угрозити пријаве корисника. Међутим, у зависности од полисе зајма, зајмопримци са лошим или ограниченим кредитом могу се понекад квалификовати показујући дугогодишње правовремене обрасце плаћања за обавезе попут станарине и комуналија..
Стабилан приход: Идеални зајмопримци могу показати стални приход током дугих временских периода - две године или дуже. Међутим, могу се направити изузеци за кориснике кредита који учествују у непредвидивим активностима, попут пољопривреде.
Однос становања: Ако имате фер до доброг кредита, углавном треба да задржите стамбени омјер испод 29%. То значи да ваша укупна месечна уплата (главница, камате, осигурање од опасности од куће, осигурање заштите од хипотеке, порези) не може прећи 29% вашег прихода. Ако имате одличан кредит, већина зајмодаваца ће се одрећи правила од 29%, под условом да ваш омјер станара сматра разумним.
Однос дуга: Коефицијент дуга вашег домаћинства - укупан део ваших дужничких обавеза у проценту од прихода - обично не може бити већи од 41%. Опет, изузеци се могу направити за кориснике кредита са одличним кредитом.

Шта треба да се квалификујете

Током поступка подношења захтева за кредит УСДА, мораћете да обезбедите:

Возачка дозвола, пасош, војна карта или друга одобрена лична карта коју је издала влада
Замените штапиће (или копије) најмање два месеца пре
Извештаји о приходима, укључујући обрасце В-2 и 1099 облика, крећу се уназад три пореске године
Докази о банкарским и инвестицијским приходима (извештаји) сежу најмање два месеца
Доказ о најмање две године сталног рада (порески обрасци треба да буду довољни)
Ако сте самозапослени, извештај о добити и губитку за текућу пореску годину (до данас)

У зависности од ваших личних околности, кредитне историје, зајма за који аплицирате и других фактора, можда ће бити потребна додатна документација.

Затварање трошкова

Као и већина хипотекарних кредита, УСДА кредити носе велики број трошкова затварања. Меци испод су намијењени само као опћи водич. Трошкови могу варирати у зависности од локације, тржишних услова, величине аванса (ако постоје) и полисе зајма. Међутим, требало би да се припремите за плаћање неких или свих следећих трошкова затварања на ваш УСДА кредит:

Хипотекарно осигурање: УСДА зајмови захтевају претходну премију осигурања једнаку 1,00% финансираног износа - на пример, 2000 УСД на зајму од 200 000 УСД. Текуће годишње премије за хипотекарно осигурање у износу од 0,35% финансираног износа су тада потребне за време трајања зајма. Аконтација премије може се закључити у зајам при затварању.
Предплаћени порези на имовину: Обично се тражи да унапред плаћите порез на имовину који је постављен између датума затварања и следећег рока за порез на имовину. Овисно о паду затварања, вриједности куће и стопи локалног пореза, ово може додати стотине или чак хиљаде долара.
Предплаћено осигурање од опасности: Обично се захтева да унапред платите премије осигурања куће. У зависности од вредности и локације вашег дома, то може бити од неколико стотина до неколико хиљада долара. Уобичајено је да овај предмет плаћате ван затварања, пре завршног дана.
Анкета о имовини: Можда ће бити потребно да наручите истраживање имовине. Истраживање ће у већини случајева бити познато под називом анкета о хипотеци, што је релативно перфункционална вежба која комбинује историју описа имовине ради доказа о неточности и штетних захтева. Под одређеним околностима, потребно је извршити истраживање локације. Ово је истраживање на лицу места које лоцира тачан положај свих грађевина, служности, споменика и осталих важних карактеристика. Када трансакција укључује нову грађевинску кућу или недавну пододељење, потребно је свеобухватније истраживање граница. Границна испитивања су локална испитивања која прецизно пресликавају обрисе и параметре имовине, док идентификују потенцијалне знакове штетне употребе или посеза. Анкета о хипотеци обично кошта мање од 500 УСД. Граничне анкете могу коштати неколико хиљада долара - али, опет, обично нису потребне.
Процена имовине: Пре него што се сложе да дају зајам, зајмодавци захтијевају процјену имовине како би провјерили да ли кућа вриједи тражену цијену продавача и како би умањили ризик од губитка у случају оврхе. За УСДА директне зајмове, УСДА врши процену на свој рачун. Процене обично коштају мање од 500 долара.
Кућна инспекција: Иако су технички необвезни, кућни прегледи се топло препоручују, посебно купцима старијих домова. Инспектори темељно прегледавају све стамбене објекте на имању, укључујући главну кућу и зграде, како би утврдили потенцијалне опасности по безбедност и предмете који захтевају хитан поправак. Инспекције обично коштају мање од 500 долара, иако могу бити повољније за веће куће и објекте са више објеката.
Претрага наслова: Претраживање наслова испитује ланац наслова (власништва) имовине од почетног пописа или поделе до садашњег. Ово осигурава да је продавац у оквиру својих права на попису имовине на продају и умањује ризик од захтева за имовином у будућности. Претраживање наслова кошта мање од 400 УСД.
Наслов Осигурање: Осигурање наслова, које може покрити трошкове претраживања наслова, пружа финансијску заштиту од питања која нису откривена претрагом наслова, попут старих заложних права и заборављених споразума. Такође пружа сталну заштиту од потраживања имовине. Трошкови осигурања наслова могу се драстично разликовати, али паметно је прорачунати најмање 1000 УСД (једнократно, плаћа се затварањем) за трошкове.
Снимање и пренос: Продаја није службена док се не евидентира са одговарајућим властима - обично градским или окружним стамбеним одељењем. То обично укључује две одвојене накнаде: накнаде за снимање и печате за пренос. Заједно, ти предмети обично коштају неколико стотина долара, мада тачан износ може значајно варирати овисно о локацији и вриједности имовине.
Одређивање поплава и процене животне средине: Чак и ако не живите у подручју са очигледним ризиком од поплаве, као што је обала реке, мораћете да наручите нискобуџетну одлуку о поплави да бисте пронашли свој дом на тренутним мапама поплавног подручја и утврдили да ли осигурање од поплаве је неопходна. То обично кошта мање од 100 УСД, али стални надзор поплава (и, ако је потребно, осигурање од поплава) може повећати дугорочне трошкове. У одређеним регионима су потребне и друге врсте процене животне средине - на пример, процена опасности од пожара у деловима западних Сједињених Држава.
Накнада за порекло: Неки зајмодавци наплаћују порезе за порекло како би поједноставили низ мањих трошкова и трошкова који често прате затварање: адвокатске таксе, накнаде за документе, курирске службе, накнаде за депоновање и још много тога. Накнаде за порекло понекад прелазе 1% од купопродајне цене, али постоје законска и уобичајена ограничења за њихову величину и састав. Ако сте у недоумици, замолите свог зајмодавца да детаљно објасни шта је укључено у накнаду за порекло. Не бојте се да их позовете на сумњиве ставке.

Избегавање трошкова затварања џепова
Многи УСДА зајмопримци могу смањити или у потпуности елиминисати трошкове затварања из џепа. Неке методе смањења трошкова или ограничавања јединствене су за УСДА кредитни програм, док су друге доступне ширим групама становништва који купују куће:

Ролл их у зајам: Ако ваш дом процењује на више од његове продајне цене, УСДА кредитни програм омогућава вам да финансирате своје трошкове затварања - другим речима, да их уврстите у главницу свог кредита. Можете само да финансирате разлику између продајне цене куће и њене процењене вредности. На пример, ако дате понуду за 150.000 долара, а кућа процењује 155.000 долара, можете да финансирате трошкове затварања до 5.000 долара. Сви прекомерни трошкови још морају бити плаћени из џепа.
Нека продавац плати: Продавачу је дозвољено да плати до 6% продајне цене куће за трошкове затварања - до 12.000 долара, на пример, за кућу од 200.000 долара. То је обично више него довољно за покривање трошкова затварања. Ова тактика је нарочито честа на тржиштима купаца, где очајни продавци желе да се раставе са хиљадама долара како би се осигурала продаја. На врућим тржиштима, продавци су обично мање вољни да се играју.
Набавите поклон од пријатеља или породице: Није вам дозвољено да позајмите новац да бисте покрили трошкове затварања. Међутим, можете прихватити поклон који не треба да буде враћен. Такви поклони обично долазе од пријатеља или чланова породице и не могу да прикупе камате.
Узмите кредит зајма: Позајмљивач понекад купцу враћа део купопродајне цене путем попустних бодова, што су мале деонице главнице кредита (обично 1%, мада се попустни бодови могу поделити на половине и четвртине). Овисно о начину на који се користе, бодови за попуст могу надокнадити дио или све трошкове затварања зајма. Међутим, постоји компромис: Сваки попустни бод повећава зајамну стопу за 0,25%, стварајући веће месечне исплате и повећавајући дугорочне трошкове зајма. Ово је добра опција ако вам тренутно недостаје готовине, али очекујете да се ваш приход повећава временом или релативно брзо рефинансирате зајам..

Кључне разлике између УСДА и конвенционалних хипотекарних кредита

1. Релативно лабави кредитни захтеви

Зајмови УСДА имају лошије захтеве за осигуравање од класичних хипотека. Иако позајмљивачи са одличним кредитним резултатима (ФИЦО оцењује северно од око 720) несумњиво добивају најбоље цене и услове на ове зајмове, подносиоци захтева са ФИЦО оценама чак 580 имају добре шансе за одобрење. И непостојање кредита није аутоматски дисквалификатор, јер се подносиоци захтева могу обратити методама верификације које нису кредитне, као што су историја плаћања најамнине и комуналних услуга. Такав регрес обично није доступан конвенционалним подносиоцима захтева за кредит.

2. Доступно само у руралним и полу-руралним областима

УСДА зајмови намењени су становницима руралних и полу-руралних подручја, далеко од главних градских средишта. Другим речима, док је велика већина копнене површине Сједињених Држава покривена кредитним програмом УСДА, само мали део становника земље испуњава услове. Конвенционални зајмови нису географски ограничени.

3. Потребна мала или никаква авансна уплата

Већина зајмопримаца који испуњавају услове за УСДА могу се извући без смањивања новца - другим ријечима, финансирајући 100% купопродајне цијене. Од зајмопримаца са већом имовином може се тражити да смање новац, али нигде близу историјског 20% референтног вредности за класичне хипотеке. Не треба ни помињати да је ово огроман посао за зајмопримце са ниском имовином који једноставно не могу себи да приуште авансне кредите.

4. Потенцијално скупо хипотекарно осигурање

Кредити за куповину и рефинансирање УСДА захтевају хипотекарно осигурање. Без обзира на предујам или домаћу вриједност, премија која се може унаприједити (која се може пребацити у зајам) поставља се на 1% од продајне цијене или вриједности куће. Текућа годишња премија износи 0,35% преостале главнице. Уобичајене хипотеке не захтевају хипотекарно осигурање уколико купац не смањи мање од 20%.

5. Каматне стопе су обично ниже

Камате УСДА кредита готово су увек ниже од класичних зајмова. У зависности од кредита и других фактора, разлика може бити једнака, а понекад и већа.

6. Завршни трошкови се могу умањити у зајам

Зајмопримци који испуњавају услове у УСДА могу пребацити своје трошкове затварања у своје зајмове, драматично смањујући или у потпуности елиминирајући своје трошкове из џепа. Као и значајка без плаћања отплате, ово је огроман посао за кориснике кредита са ниском имовином који не могу себи да приуште наплате хиљада приликом затварања. Трошкове затварања могуће је претворити у конвенционални зајам узимајући бодове за попуст. Међутим, то повећава каматну стопу на зајам и повећава његове дугорочне трошкове.

7. Кредити могу да преузму квалификовани купци

УСДА директни и гарантовани кредити су претпостављиви. Када се прода кућа која финансира УСДА, зајам се може пренети од продавца купцу уз минималне измене његових цена и услова. Наравно, купци морају да прођу кредите и провере прихода, а УСДА-ин уред за рурални развој мора одобрити сваку претпоставку. Купци ће можда морати да траже и додатно финансирање. Ипак, сама могућност претпоставке је велика предност у односу на класичне кредите, који обично нису претешки.

8. Није дозвољено рефинансирање готовине

Програми загарантованог и директног зајма УСДА не дозвољавају рефинансирање готовине. Ако желите да се позајмите против вредности куће коју подржава УСДА, морате сачекати док не прикупите довољан капитал и узмете кредитну линију куће. За разлику од тога, конвенционални зајмови за рефинансирање омогућују вам да позајмљујете (извлачите готовину) у односу на вредност свог дома кредитом за рефинансирање, под условом да кредит не премашује лимите за зајмодавца или државног зајма (обично између 80% и 100% од тренутна вредност куће или оригинална откупна цена, у зависности од зајмодавца и програма зајма).

9. Самохрана породица, само становање у коме је власник

Програм зајма УСДА намењен је власницима станара породичних кућа. Иако је вишеобитељско становање ређе у руралним срединама него урбани центри, то је још увек потенцијални недостатак за људе који желе да купују дуплексе или станове у малим градовима. Конвенционални хипотекарни зајмови могу се користити за куповину много ширег типа стамбених објеката и имају много лабавија ограничења употребе..

Завршна реч

Хипотекарни кредит УСДА је нишни производ. Већина породица се не квалификује. Добре вести за становнике градова и предграђа: Постоји много других могућности за куће купце који немају довољно ресурса и који не могу да приуште да смање 20%. Одабир могућности која најбоље одговара вашим потребама можда и није толико узбудљив као одабир куће ваших снова, али дугорочно би вам могли уштедјети хиљаде (или десетине хиљада)..

ако ти урадити квалификујете за хипотекарни кредит УСДА, рачунајте своје благослове. Ваше укључивање у једну од најсрећнијих подгрупа америчких домоваца у потпуности је последица места где сте се одлучили за живот, а не опасности са којима сте се суочили у војним или личним жртвама које сте направили као део резервистичког корпуса у земљи. Неки становници града без сумње верују да је живот у земљи жртва сама по себи, али ако ваша љубав према широким отвореним просторима и пријатељским осмехом надмашује вашу жељу да будете у центру свега тога, кога брига шта они мисле?

Да ли испуњавате услове за хипотекарни кредит УСДА?