Пријеваре за отклањање хипотеке и модификацију зајма на које бисте требали пазити
Јохнсонови су с нестрпљењем предали хонорар, али компанија их никада није позвала. Посао који је рекао да ће им то помоћи није био ништа друго него финансијска превара да би добили свој новац.
Ова прича је измишљена - али проблем који описује је врло стваран. Постоји много превара о хипотекарним хипотекама, које извлаче стотине или чак хиљаде долара од људи који се боре да спасу своје домове. Обећавају да ће помоћи власницима кућа да се рефинанцирају, преговарају са својим зајмодавцима или ће користити неки правни трик да изађу из постојеће хипотеке. Међутим, све што стварно раде је да узму новац из џепова оних који то могу најмање да приуште, оставивши их у горњој форми него икад.
У јануару 2018. Федерална комисија за трговину (ФТЦ) послала је чекове за повраћај 862 жртава шеме хипотеке који им је наплатио 2.500 до 3.500 долара за “услуге” које нису учиниле ништа да им помогну. Ово је био само један од стотина случајева покрећених против лажних хипотекарних пружатеља услуга у последњих неколико година, а вероватно је још много тога што никада нису изведени пред суд.
Како преваранти проналазе жртве
Превара о хипотекарним хипотекама плени очајним људима који покушавају да спасу своје домове од оврхе. Пријеваре имају неколико трикова како да пронађу власнике кућа у невољи. Ови укључују:
1. Провера обавештења о искључењу
Пријеваре претражују обавештења о јавним оврхама у новинама и на мрежи или претражују досијее у канцеларијама локалних власти. Они записују имена власника кућа и директно их контактирају са понудом да „помогну“.
2. Циљање одређених група
Неки преваранти фокусирају се на припаднике одређених верских или етничких група. Током 2016. године, ФТЦ је разоткрио групу превараната у Јужној Калифорнији који су прелазили на латиноамеричке власнике кућа. Компанија је чак отишла толико далеко да ангажује продаваче који говоре шпански да приђу власницима кућа и стекну њихово поверење.
3. Читаве комшије у целини
Пријеваре често усредсређују пажњу на одређени кварт - на пример, онај где већ постоји мноштво кућа за продају или забране продаје. Обилазе кварт дијелећи летке или посјетнице нудећи такозване услуге и чак могу ићи особним разговорима са власницима кућа..
4. Лажно представљање других
Неки преваранти преваре власнике кућа тврдећи да су из њихове тренутне банке или хипотекарне компаније. Они нуде да им помогну у рефинансирању или модификовању хипотеке, али кажу да морају да пошаљу своје хипотекарне уплате на другу адресу. Непотребно је рећи да та плаћања заправо не иду у банку.
5. Широко засновано оглашавање
Понекад се преваранти не труде да пронађу циљане куће. Уместо тога, они користе широки приступ и постављају огласе где ће их видети много људи - укључујући власнике кућа којима треба помоћ..
Те рекламе могу бити у локалним новинама, на телевизији и радију или на мрежи. Пријевари такође могу постављати летке на телефонским ступовима, на аутобуским станицама и на средњим тракама на аутопуту.
Шта преваранти обећавају да ће учинити за вас
Пријеваре нуде да помогну власницима домова у невољи на различите начине, а сви они су лажни. Ево неких ствари које могу обећати да ће учинити:
1. Преговарајте са својим зајмодавцем
Пријевари нуде да у ваше име преговарају с банком како би вам помогли да рефинансирате или измените кућни кредит и смањите уплате. Понекад тврде да имају „посебне односе“ са банкама које им помажу да добију ниже стопе или брже одобрење. Они вам такође могу саветовати да не контактирате зајмодавца сами или да разговарате са адвокатом или другим кредитним саветником.
2. Извршите форензичку ревизију зајма
Неки преваранти себе издају као форензички зајам, хипотекарни кредит или "ревизоре" за спрјечавање присиле. У замену за накнаду, они нуде да адвокат или други стручњак прегледају ваше хипотекарне папире како би видели је ли ваш зајмодавац прекршио било који закон.
Тврде да ће вам ово помоћи да избегнете забрану куповине, добијете одобрење за модификацију зајма, смањите главницу зајма или можда чак потпуно извучете из кредита. Понекад они чак и изведу ову „ревизију“ како је и обећано.
Нажалост, не постоје докази да вам форензичка ревизија кредита заправо помаже да добијете модификацију зајма или било коју другу врсту посла од зајмодавца..
3. Тужите свог зајмодавца
Неки преваранти са хипотекарним хипотекама, попут оних у Калифорнији 2016. године, тврде да су правници или представници адвокатске фирме. Нуде вам да вам помогну да поднесете тужбу против хипотекарног зајмодавца или да се придружите тужби за класу.
Постоје савезни закони који вам омогућавају да тужите хипотекарног зајмодавца због грешака у својим кредитним документима, али нема гаранције да ћете победити чак ни са правим адвокатом. Чак и ако победите у парници, ваш зајмодавац и даље нема обавезу да снизи уплате како би их учинио приступачнијим.
4. Повежите вас са програмима државне помоћи
Превара о хипотекарним хипотекама понекад нуди да вас научи о владиним програмима који помажу власницима домова да рефинансирају своје домове или промијене услове својих стамбених кредита..
Ови програми постоје, али не морате запослити некога да вам помогне да их користите. Сву помоћ која вам је потребна бесплатно можете добити на владиној веб локацији Макинг Хоме Аффордабле (МХА) или позивом на број 888-995-ХОПЕ (4673). Програм МХА више не нуди помоћ у вези са рефинансирањем или модификацијама зајма, али још увек нуди бесплатно саветовање и помоћ власницима кућа у бављењу хипотекарним зајмодавцима..
5. Помоћи ће вам да пријавите стечај
Остали преваранти нуде да вам помогну да поднете захтев за банкрот и да се исплате из хипотеке. Подношење пријаве за стечај у 7. поглављу привремено ће зауставити искључење из куће, али то неће спасити ваш дом, који ћете морати продати да бисте отплатили дугове. Банкрот из поглавља 13 могао би вам омогућити да задржите свој дом, али неће отказати дуг према банци; само ће га реструктурирати.
У оба случаја вам није потребан адвокат или било ко други да вам помогне да покренете стечај. Можете то учинити сами користећи обрасце доступне на веб локацији америчких судова. И то није брзо или лако поправити; то је дуг, компликован процес који траје неколико месеци и има своје негативне последице. Стечај на вашој евиденцији уништава ваш кредитни резултат, што ће вам отежати куповину куће или аутомобила у будућности и чак може наштетити вашим шансама да пронађете посао..
6. Постаните нови станодавац
Једна од најопаснијих превара о хипотекарним хипотекама је превара „изнајмљивање за куповину“. Преваранти вам кажу да ако им предате кућу, они могу да користе свој добар кредитни рејтинг да би га рефинансирали по нижој каматној стопи. Можете наставити живјети тамо као изнајмљивач док рефинанцирање прође, а затим га поново купити.
У стварности, преварант или одлази са новцем, а затим замењује нови кредит или, још горе, подиже станарину док то више не можете да приуштите, у том тренутку вас исељава. Било како било, изгубили сте дом, а и даље дугујете онолико стварном хипотекарном зајмодавцу као и прије.
7. Продајте кућу за вас
Остали преваранти вам могу рећи да могу наћи купца за вашу кућу ако им предате дело и иселите се. Обећавају да ће вам платити део зараде након што кућа прода. Наравно, оно што они стварно чине је да чувају кућу и дају је под закуп, остављајући вас без куће - и још увек на удицу због хипотекарног кредита.
8. Купите кућу
Неки преваранти траже вашу кућу, а не ваш новац. Понудиће да га купе од вас, али по много нижој цени него што вреди.
Можда се чини да се исплати решити својих хипотекарних проблема, али продаја куће не ослобађа вас хипотекарног дуга. И даље ћете морати да вратите банци оно што дугујете и више нећете имати шансу да кућу продате по њеној стварној вредности.
Како преваранти добијају новац од жртава
Једном када преваранти имају своје жртве на удици, од њих добијају новац на различите начине. Најчешће је наплатити унапред одређену накнаду за форензичку ревизију зајма или неку другу лажну правну услугу. Те накнаде могу износити стотине или чак хиљаде долара. Једном када преваранти добију новац, они једноставно престају враћати позиве жртве.
Пријеваре такође зарађују тако што ће од својих жртава наплаћивати кирију или хипотеке. Неки од њих увјеравају своје жртве да директно уплате хипотеку на њих, а не на банку, док „преговарају“ са зајмодавцем. Након неколико месеци они нестају са новцем, остављајући жртве даље иза својих стварних хипотека него раније.
У неким случајевима преваранти не узимају само новац од својих жртава; заправо краду њихове куће. Они налажу власника да потпише уговор, обећавајући да ће кредит поново да преговара и да га врати власницима, или да га прода неком другом и подели новац. Уместо тога, они чувају кућу, избацују првобитне власнике и продају или изнајмљују неком другом.
Цон уметници су чак знали да варају људе да потпишу своје куће а да тога нису ни знали. У превари „мамац и прекидач“ добијате гомилу папира за потпис у оквиру процеса рефинансирања. Међутим, скривени у гомили је образац који вашим власницима предаје наслов преваранта. Ако не прочитате пажљиво сваки од папира пре него што га потпишете, можете изгубити дом пре него што започне и форензиција.
Заштита од преваре са смањењем хипотеке
Ако имате проблема са хипотеком, можете постати помало очајни. Кад се преваранти са хипотекарним хипотекарним кредитима придруже својим лажним обећањима, превише је једноставно схватити ову „животну линију“, а да не погледате шта је све повезано. Када схватите да је то више сидро него спасилац живота, преваранти су одавно отишли са вашим новцем.
Кључ за избегавање превара о хипотекарним хипотекама је информисање и преглед. Знајте своја права када имате посла са адвокатском или било којом другом фирмом и будите опрезни због знакова преваре. Чак и ако понуда изгледа легитимно, подузмите неке основне мере предострожности како бисте заштитили себе и свој дом у случају да се покаже да је реч о превари..
Знајте своја права као власника куће
ФТЦ је 2010. године објавио своје Правило помоћи за помоћ у хипотеци (или Правило МАРС) да заштити власнике кућа од преваре са хипотекарним олакшицама. Према овом правилу, компанија која обећава помоћ зајма не може од вас наплатити никакве таксе после Добио си резултате које је обећао. Чак и ако пристанете да прихватите помоћ компаније, не морате платити ни један денар док не примите и прихватате писмену понуду о хипотекарној олакшици од своје банке..
Правило МАРС такође захтева да компаније наведу неке основне чињенице у својим огласима и телемаркетинг позивима. Морају открити да не раде за владу или хипотекарног зајмодавца и да ни влада ни ваш зајмодавац на било који начин нису одобрили њихове услуге. Такође вас морају упозорити да се ваш зајмодавац можда неће сложити са изменама вашег кућног зајма.
Поред тога, компанија вам не може законски рећи да престанете да разговарате са својим хипотекарним зајмодавцем. Увек бисте требали слободно се бавити директно са својом банком и видети које опције она може да понуди. Компанија моћи саветујемо вам да престанете са плаћањем хипотеке, али то вас такође мора упозорити да би то могло оштетити ваш кредит и вероватно узроковати губитак куће.
Правило МАРС такође поставља неке захтеве за адвокате који нуде услугу отплате хипотеке. Они могу наплатити аконтацију, али само ако пружају стварну услугу на начин који је у складу са свим правилима државне етике. Сваки новац који им дате мора да иде на рачун клијента и може га повући тек када заврши услугу. Такође вас морају обавестити о сваком повлачењу.
Како уочити превару
Генерално, свака компанија која покуша да вам наплати накнаду за хипотекарно саветовање, модификацију зајма или друге врсте олакшица за хипотеку највероватније је превара. Неколико програма који уистину могу помоћи власницима домова, као што су програми МХА, су бесплатни.
Будите посебно опрезни било које компаније која не само да инсистира на унапред наплаћеној цени, већ ће прихватити само чековни чек или жични пренос - два начина плаћања која је врло тешко пронаћи.
Остали знакови упозорења о превари за смањење хипотеке укључују:
1. Гарантовани резултати
Пазите на било коју компанију која вам "гарантује" да може да модификује ваш стамбени кредит или заустави искључење. Само хипотекарни зајмодавац може одобрити измјену зајма, а ниједан трећи не може гарантовати тај резултат.
Чак је и тврдња да "скоро сви" клијенти компаније добијају хипотеку под сумњом. Не верујте ни у „гаранцију поврата новца“; бескорисно је ако преваранти нестану и не можете да их пронађете.
2. Лажна адреса
Ако добијете писмо или телефонски позив у којем пише да је то од хипотекарне компаније, али жели да почнете да шаљете плаћања на адресу која се не подудара са оном у вашој хипотекарној изјави, то је лажно.
Права банка неће променити своју адресу без претходног обавештавања својих клијената. Ако имате било каквих недоумица, обратите се хипотекарном зајмодавцу на његов стари број телефона и питајте да ли је промена адресе стварна.
3. Притисните за пријаву одмах
Хипотекарне преваре, попут других превара, покушавају да се провуку поред ваше одбране, притискајући вас да брзо делујете, уместо да одвојите време за размишљање. Свако ко вас притиска да потпишете документ који не разумете - или га чак нисте имали прилике прочитати - нема у срцу ваше најбоље интересе.
4. Искључивање стварне помоћи
Преварари за хипотекарне олакшице често вам говоре да се не обратите стварном хипотекарном зајмодавцу, свом адвокату или стамбеном саветнику. Постоји добар разлог за то: било који од ових људи брзо би уочио превару и упозорио вас на то.
Свака компанија која нема шта да сакрије неће имати ништа против ако се консултујете са другима о њеним услугама.
5. Покушај да преузмете своје дело
Ако вас компанија из било ког разлога покуша натерати да потпишете дело у вашој кући, то је огромна црвена застава. Исто важи за било коју компанију која вам каже да престанете да плаћате хипотеку или да јој вршите плаћања уместо вашој редовној хипотекарној компанији.
Мере предострожности које треба предузети
Ако сте власник куће која тражи помоћ у вези са хипотеком, будите врло опрезни у вези с било којом компанијом са којом послујете. Ево неколико мера предострожности како бисте се заштитили од преваре.
1. Погледајте компанију
Пре него што послујете са било којом компанијом, урадите неко истраживање да бисте били сигурни да је легитимно. Погледајте његову веб локацију и проверите да ли су наведене контакт информације, укључујући стварну пословну адресу (не само поштанску кутију).
Потражите компанију на веб локацији Беттер Бусинесс Буреау и потражите назив компаније са речју „превара“ да бисте видели шта се дешава. Не предајте никакве личне податке, укључујући број вашег банковног рачуна или број социјалног осигурања, ниједној компанији коју нисте истраживали.
2. Покрените проверу адвоката
Учините домаћи задатак било којим адвокатом са којим намеравате да послујете. Питајте за њихова имена, државу или државу где имају лиценцу и њихов број лиценце у вашој држави. Затим се обратите адвокатској комори државе да бисте се уверили да су адвокати легални и да тренутно не праве проблеме због кршења етичких правила. (Да бисте пронашли адвокатску комору своје државе, само брзо претражите веб на „адвокатској комори“ и називу државе.)
3. Пази шта потписујеш
Не потписујте ниједан документ без да га прочитате и не разумете шта тачно пристајете. Ако имате било каквих проблема са разумевањем језика, замолите адвоката или другог независног стручњака да прегледа образац и објасни вам га пре него што се потпишете.
4. Наставите вршити хипотекарне исплате
Неки преваранти саветују вам да престанете са плаћањем хипотеке док „преговарају“ са вашом банком. Не ради то! Неуспјех у исплати хипотеке само повећава ризик искључења, као и штету вашем кредиту.
Поред тога, немојте почети да шаљете своје месечне хипотекарне уплате никоме осим хипотекарном зајмодавцу, осим ако вас зајмодавац посебно писмено није овластио за то..
5. Не подцијените своју кућу
Ако вам нека компанија нуди понуду за куповину куће, проверите да ли је цена разумна. Погледајте „компове“ или цене сличних кућа у вашем кварту, на месту попут Зиллов или Трулиа. Ако је износ који компанија нуди много мањи од дневнице вашег дома, готово сигурно можете боље продати кућу неком другом.
6. Не пријавите своје дело
Шта год да радите, никад потпишите дело о вашем дому трећој страни у нади да ће то некако „спасити“ ваш дом. Једини пут када је смислено да потпишете дело је када продајете кућу или када је предате својој хипотекарној компанији у оквиру посла да опростите свој дуг.
Шта урадити ако сте жртва
Ако сте били жртва преваре са хипотеком, постоји неколико начина да се то пријави:
- ФТЦ помоћник за жалбе омогућава вам да пријавите преваре свих врста.
- Национално удружење државних правобранилаца може вас контактирати са државним правобранилаштвом.
- Беттер Бусинесс Буреау прихвата жалбе на производе и услуге предузећа. Да бисте поднели жалбу њима, морате знати име и локацију предузећа.
- Биро за заштиту потрошачких финансија рјешава притужбе на финансијске производе и услуге. Жалбу можете поднети путем интернета или позивом на број 855-411-ЦФПБ (2372).
- Ако превара укључује банкрот, можете је пријавити у локалном уреду америчког повјереника. Можете пронаћи своју локалну канцеларију на веб страници Министарства правде.
- Коначно, можете пријавити сумњу на преваре преко телефонске линије МХА на број 888-995-ХОПЕ (4673). Ова линија може вас повезати и са законитим изворима хипотекарне помоћи.
Пријављивање преваре ваша је најбоља шанса да вратите део новца. Међутим, вероватно нећете добити све натраг, а процес би могао потрајати годинама. Накнада за поврат новца који је ФТЦ послао жртвама у јануару 2018. године, на пример, била је нагодба за жалбу која је првобитно поднета у 2013. Просечан износ плаћен свакој жртви био је 619,24 долара - око 26% онога што су изгубили.
Завршна реч
Нажалост, нема брзог и једноставног поправљања неприступачног кућног зајма. Ако имате проблема са хипотеком, ваш најбољи потез је да се обратите свом зајмодавцу, објасните му ситуацију и затражите да сарађује са вама како бисте креирали план за плаћање онога што дугујете.
Одлазак до зајмодавца може бити застрашујући и срамотан, али ваша је најбоља шанса да сачувате свој дом. Право наплате новца су дуготрајне и скупе за банке, тако да имају сваки подстицај да вам помогну да пронађете друго решење ако је могуће.
Постоје и легитимни владини програми који могу помоћи. Најбољи начин да их пронађете је путем веб локација МХА или хотлине-а. Такође се можете обратити државној агенцији за стамбено збрињавање путем Националног савета државних стамбених агенција да бисте видели има ли програм за избегавање искључења из предмета..
Да ли сте икада наишли на превару са хипотеком? Шта се десило?
