Како зауставити и избјећи оврху у свом дому

Власници кућа могу се завршити у овој ситуацији из више различитих разлога. Неки изгубе посао и више не могу састављати крај са крајем. За друге, здравствена криза оставља их огромним рачунима за медицину који троше расположива средства. А неки једноставно праве грешку што купују више куће него што могу да приуште, тако да је чак и мала промена њихових финансија довољна да исплате ставе ван њиховог досега.

Без обзира зашто се то деси, искључење из затвора је ужасно искуство. Изгубити свој дом увек је застрашујуће и депресивно, али кад га изгубите јер нисте могли да платите новац, можете осећати као да сте криви. Ово гомила срамоту и кривицу поред свих ваших других стресова. И да ствар буде још гора, искључење из затвора озбиљно штети вашем кредитном резултату, чинећи вам много теже да убудуће купите другу кућу.

Ако се суочите са овим проблемом, има смисла учинити све што је могуће да бисте га избегли. Постоји неколико начина како власници кућа са новчаним везама могу спречити оврху - или се бар заштитити од неких најгорих ефеката искључења из затвора.

Прикупљање додатних готовина

Ако нисте заостали у отплати хипотеке више од месец или два, и даље имате шансу да се вратите на прави пут. Ако успете да прикупите довољно додатног новца, надокнадите пропуштена плаћања и сачувајте дом од оврхе.

Ево неколико начина за прикупљање новца у журби.

Смањите своје трошкове

Започните тако што ћете изрезати све додатке у свом буџету, ако већ нисте. Откажите кабловску телевизију, вратите се на јефтинији план мобилног телефона, одбаците чланство у теретани, престаните да пијете флаширану воду и престаните да једете, чак и ако је ујутро само за кафу.

Ако то није довољно да бисте затворили јаз у свом буџету, време је да пређете на најекстремније стратегије. Потражите начине да смањите своје рачуне за храну, пронађите повољну здравствену заштиту и, можда, чак одустанете од аутомобила. Чврсто стезање појаса је болно, али боље је него изгубити дом.

Користите програме помоћи

Ако испуњавате услове за било који облик државне помоћи - као што је Медицаид, СНАП (маркице за храну) или помоћ у грејању - узмите је. Додатни новац који ослобађа ваш буџет може вам омогућити да пратите своју хипотеку. Бенефит Финдер на Бенефитс.гов може вам помоћи да пронађете и аплицирате за програме у вашој држави.

Продаја ствари

Претражите своју кућу по било чему вредном што бисте могли продати да бисте сакупили нешто новца. Предмети високе вредности укључују накит, електронику, колекционарство, алате, музичке инструменте, па чак и нешто намештаја или другог аутомобила ако можете без њих. Можете продати своје ствари на еБаи-у, постављати их на Цраигслист или их одвести у залагаоницу.

Повећајте свој приход

Потражите начине да зарадите неки додатни приход како бисте саставили крај са крајем. Погледајте да ли је ваш шеф спреман да вам пружи додатне смене или прековремене сате на послу. Ако то не успије, потражите други посао или бочну свирку попут вожње за Убер. Изнајмљивање резервне собе у вашем дому, ако га имате, још један је начин да унесете додатни новац.

Додирните свој пензиони фонд

Ако имате новац издвојен у пензионом фонду, размислите о раном повлачењу. Ако имате Ротх ИРА, можете повући новац из њега без плаћања додатних пореза или пенала. Ако то учините, још увек ћете заостајати за пензијском штедњом, али можете бринути да надокнадите касније, након што прође ваша финансијска криза.

Ако имате традиционални ИРА или 401к, мораћете да платите порез и пенале за свако рано подизање новца, али трошак би могао да се исплати да бисте сачували свој дом.

Рефинансирање

Неки људи остану у невољи због хипотеке подесивих стопа које у првих неколико година имају ниску управљиву уплату, а затим изненада скоче до нивоа који је ван досега. Неки од најгорих преступника су кредити само за камате, који постају много скупљи када морате почети да плаћате главницу и камате. Други људи имају хипотеке са фиксном стопом, али каматна стопа је веома висока - можда зато што су имали лош кредит, или можда зато што су се стопе баш тада десиле високе.

Ако се налазите у било којој од ових ситуација, рефинансирање хипотеке може бити довољно да се месечна уплата спусти на ниво са којим се можете носити. Ово може бити опција чак и ако сте кредитно окренути наопачке. Обично банке не желе да рефинансирају хипотеку осим ако немате поприличан износ капитала, али ако је алтернатива забрањена за зајам, банка може зарадити више новца тако што ћете дати рефинанцију него пролазећи кроз поступак забране..

Рефинансирање вс форецлосуре

Ако можете, рефинансирање вашег зајма за куће је обично најбоља алтернатива забране отплате. Нуди неколико предности:

Најмањи утицај на кредит. Подношење захтева за нови кредит увек мало поништи ваш кредитни резултат, али пад је само привремен. У поређењу са другим опцијама - попут кратке продаје, модификације зајма или дела уместо оврхе - рефинанса би дугорочно требало да нанесе најмање штете вашем кредитном рејтингу..
Приступачнији зајам. Рефинансирање куће замењује неприступачни кредит приступачним. Имаћете месечне исплате које се удобније уклапају у ваш буџет, уместо да их истежете до крајњих граница или преко њега.
Ти чуваш свој дом. Оно што је најважније, рефинансирање вам омогућава да сачувате свој дом. Мораћете да прођете кроз неке проблеме како бисте испунили папирологију, али то је много мање проблема него пресељење у нови дом.

Начини рефинансирања

Ако сте сакупили пуно капитала у вашем дому, ваша банка би требало да буде срећна што рефинансира хипотеку за вас. Чак и ако не можете добити нижу каматну стопу, требали бисте бити у могућности да снизите месечне уплате продужавањем рока кредита.

На пример, ако сте имали кредит од 200.000 УСД и већ сте отплатили 50.000 УСД, можете узети нови 30-годишњи зајам у износу од 150.000 УСД. Требат ће вам дуже да се кућа тако исплати, али то је боље него да у потпуности изгубите свој дом.

Ако немате много капитала, постоји шанса да се ипак рефинансирате уз помоћ неких посебних програма. Ови укључују:

ХАРП. Програм повољног рефинансирања кућа (ХАРП) помаже власницима кућа чији су домови изгубили на вредности да рефинансирају своје хипотеке, чак и ако су сада наопачке. Овај програм је доступан само за хипотеке које су настале до маја 2009. године од стране владиних програма Фанние Мае или Фреддие Мац. Веб страница ХАРП може вам рећи да ли се квалификујете и помоћи вам да се пријавите. ХАРП истјече крајем 2018. године, тако да ћете морати брзо дјеловати да бисте користили овај програм.
ФХА програми. Ако вашу хипотеку подржава Федерална агенција за становање (ФХА), можете искористити неке посебне ФХА програме за рефинансирање. ФХА Симпле Рефинанце је добра опција за постизање најниже могуће каматне стопе и задржавање властитих трошкова из џепа, а ФХА Стреамлине Рефинанце вам помаже да брзо рефинансирате и избегнете папирологију.
ИРРРЛ. Власници кућа са хипотеком коју финансира Одељење за борачка питања, или ВА, могу се квалификовати за зајам за рефинансирање за смањење каматних стопа (ИРРРЛ). Понекад се назива ВА Стреамлине или ВА-то-ВА зајам, овај зајам вам помаже да се рефинансирате на нижу каматну стопу. Било који зајмодавац може дати ову врсту зајма, али није потребан зајмодавац, па ћете можда морати да купујете около да бисте пронашли банку која ће вам дати овај зајам.

Хипотекарна вежба

Ако не можете рефинансирати ваш стамбени кредит, можете покушати навести зајмодавца да пристане на „хипотекарну вјежбу“. Ово звучи као план вежбања за вашу кућу, али заправо је план који вам помаже да „разрадите“ начин да вашу хипотеку учините управљивијом. Постоји неколико врста хипотекарних вјежби, укључујући измјене кредита, планове отплате и планове отплате.

Измена зајма

Изменама зајма ваш зајмодавац се слаже да ће изменити услове ваше хипотеке како би плаћања постала приступачнија. На пример, зајмодавац може смањити каматну стопу, променити зајам из прилагодљиве у фиксну или продужити рок зајма. Једна предност модификација зајма је та што се пријава за привремено зауставља поступак искључења, пружајући вам више времена за уштеду куће.

Да бисте испуњавали услове за модификацију зајма, морате показати да сте претрпели финансијске потешкоће и да више не можете да поднесете тренутне исплате кредита. Да бисте то доказали, морате доставити документе као што су платне листе, пореске пријаве и изводи из банке. Морате такође да прођете пробни период да бисте показали да себи можете да пружите нова, нижа плаћања.

Постоји много различитих програма за модификацију зајма. Фонд најтежи хит (ХХФ), који пружа модификације зајмова код куће и другу помоћ борбеним власницима кућа, доступан је у 18 држава и Дистрикта Цолумбиа до краја 2020. Постоје посебни програми за модификацију кредита за кредите ВА и ФХА, као као и програми које воде банке.

Да бисте поднели захтев за модификацију зајма, обратите се одељењу за ублажавање губитака свог зајмодавца (познато и као одељење за задржавање куће). Информације о контакту за ово одељење требало би да пронађете на вашој месечној хипотеци или на веб локацији зајмодавца. Веб локација Макинг Хоме Аффордабле (МХА) има више информација о томе шта ћете морати да примените.

Стрпљење

У неким случајевима, финансијска криза због које је исплата хипотеке ван вашег досега само привремена. На примјер, можда сте изгубили посао, али знате да ћете започети нови за неколико мјесеци. Или можда имате здравствене проблеме због којих сте привремено остали без посла.

У таквој ситуацији, споразум о стрпљењу може вам помоћи док се не вратите на ноге. Према тим плановима, хипотекарни зајмодавац пристаје да смањи или чак обустави вашу хипотекарну уплату за одређени временски период. Такође обећавају да неће вршити присилну имовину током овог периода. У замену за то пристајете да наставите да плаћате хипотеку у целости након истека рока, као и да плаћате додатни износ како бисте надокнадили пропуштене исплате.

Процес тражења одступања од кредита започиње на исти начин као и добијање модификације зајма: контактирајте свог зајмодавца и затражите од њега да вам помогне око постављања плана. Сјетите се само да је толеранција само привремено рјешење. То вам неће помоћи да останете у кући коју не можете да приуштите.

План отплате

Можда сте у опасности да се онемогући јер сте пропустили неколико плаћања хипотеке током краткотрајне кризе, али сада сте поново на ногама и поново испуњавате исплате. У овом случају, план отплате вам нуди начин да се закачите и избегнете претплату.

У отплатном плану, ваш зајмодавац сабире све исплате које сте пропустили, а затим дели укупан износ на мале комаде који се додају вашој редовној хипотекарној уплати током одређеног периода. На пример, ако заостајете за 3000 долара, можете додати додатних 500 долара за свако плаћање хипотеке у наредних шест месеци. Дужина отплате варира, али типично је три до шест месеци.

Кратка продаја

Ако си више не можете приуштити свој дом, ваша најбоља опција би могла бити да га продате. Проблем је у томе што, ако су цене станова опале, износ вашег дома на тржишту могао би бити мањи од износа који дугујете по хипотеци, остављајући вас још увијек у црвеном стању. У таквом случају, решење би могла бити кратка продаја - продаја куће за мање од износа који сте оставили на хипотеци. Ако ваш зајмодавац пристане на то, можете продати кућу, отићи и започети испочетка.

На пример, претпоставимо да тренутно дугујете 100.000 УСД на хипотеци. Да бисте платили овај износ и такође покрили трошкове затварања у продаји, морали бисте навести кућу за 105.000 УСД. Међутим, тржиште стамбеног простора у вашем крају је толико хладно да по овој цени немате понуде.

Са кратком продајом, можете спустити тражену цену куће на 95.000 долара. С 5.000 долара за затварање трошкова, то вам оставља само 90.000 долара за отплату старе хипотеке. Међутим, зајмодавац се слаже да ће прихватити овај мањи износ као потпуну уплату за ваш кредит, а не да пролази кроз скуп, дуготрајан поступак забране продаје кућа. Неки зајмодавци заправо захтевају да испробате кратку продају пре него што размотре било које друге алтернативе откупу, као што је модификација зајма..

Кратка продаја у односу на искључење

Кратка продаја има неколико предности у односу на искључење, али има и неких недостатака. Ево како то упоређује:

Мање чекати да купим нови дом. Ако ваша кућа прође кроз оврху, мораћете да сачекате пет до седам година пре него што вам банка поново да хипотеку. Овај период чекања може се смањити на три године ако покажете да је искључење због околности које нису под вашом контролом. Након кратке продаје, ипак, можете се квалификовати за кредит за становање поново за само две године.
Контрола продаје. Кратком продајом контролишете поступак продаје своје куће. Можете одлучити колико ћете тражити и знаћете ко је крајњи купац. Банка ће вам једноставно одузети кућу и немате начина да знате шта ће се догодити са тим.
Мање социјална стигма. За многе власнике кућа кратка продаја је много срамотнија од искључења. Суседима то изгледа баш као и свака друга продаја куће; само банка зна да добијате мање за имовину него што дугујете.
Континуирано плаћање. Иако кратко продајете своју кућу, и даље сте у предности како бисте наставили са плаћањем хипотеке док продаја не буде окончана. Ако је ваша кућа искључена, можете зауставити плаћања и наставити да живите у њој док вас банка не избаци из куће..
Исти ефекат на кредитни резултат. Кратка продаја и оврха оштећују ваш кредитни рејтинг за приближно исти износ. Било која опција може довести до пада вашег кредитног резултата за 105 до 160 бодова. Обоје остављају негативан траг који ће се задржати на вашем кредитном извештају до седам година, али резултат може почети да се опоравља након прве две године или тако нешто.

Како урадити кратку продају

Да бисте добили одобрење за кратку продају, обратите се одјелу за ублажавање губитака своје банке, баш као што бисте урадили и за модификацију зајма за стан. Морате да попуните пријаву и копирате је са пуно докумената који показују све детаље о вашим финансијама. Банка ће користити ове информације како би утврдила да ли је куповина кратке продаје заиста једина алтернатива забране продаје.

Већина банака такође захтева да имате понуду купца пре него што прихвате продају. Дакле, кућу морате пописати по нижој цени, набавити понуду, однети је у банку, а затим сачекати да чујете да ли је одобрена кратка продаја пре него што одлучите да ли да прихватите понуду. Све ово напријед-назад између продавца, купца и зајмодавца чини кратку продају веома компликованим процесом који може трајати до годину дана.

Важно је осигурати да ако зајмодавац одобри продају, такође пристаје да вас неће тужити за додатни износ који још увијек нисте платили хипотеком. Понекад зајмодавац пристане да ослободи заложно право, или легално право на имовини, тако да можете да га продате, али не пристаје да прихвати приходе као потпуну исплату вашег кредита. Уместо тога, може тражити „пресуду о недостатку“ против вас ради прикупљања додатног новца на начин да вам прикупи плаће.

У неколико држава - наиме, Аризона, Калифорнија, Невада и Орегон - пресуде о мањку после кратке продаје су незаконите. Ако не живите у једној од ове четири државе, од зајмодавца морате добити писани уговор у коме се наводи да га неће тражити. У супротном, кућу бисте могли продати за мање него што вриједи и још увијек бити у рупи.

Дело уместо форецлосуре

Ако све друго не успе, постоји још једна последња ствар коју можете учинити да избегнете дуг, мучан процес забране затварања. Зове се дело уместо оврхе и то је трансакција у којој кућу у основи предајете хипотекарном зајмодавцу. У замену зајмодавац пристаје да вас ослободи од дуга, чак и ако је то више од онога што дом сада вреди.

Дјело у Лиеуу против форецлосуре

Заправо, уместо тога, још увек је искључење слободе, али то је брже и лакше. Чим предате кућу, ваш дуг се отказује одмах. Такође избегавате јавно срамоту да прођете кроз поступак закључења.

Погрешно дело вероватно ће наштетити вашој кредитној оцени једнако колико и уобичајена оврха. Међутим, нећете морати дуго да чекате прије него што будете могли поново купити кућу. Одабиром новог дела могло би се смањити време чекања са најмање пет година на четири - или чак две, ако можете да покажете олакшавајуће околности.

Како добити дело уместо оврхе

Поступак у замјену за рад започиње контактирањем одјела за ублажавање губитака ваше банке. Мораћете да испуните исту врсту папира као за модификацију зајма или кратку продају, показујући да сте претрпели финансијске потешкоће и да више не можете да платите своје исплате.

Баш као и ви, ваша банка највероватније гледа на акт као крајње средство. То је мање скупо и дуготрајно за то него забране, али није добро попут рефинанције или чак кратке продаје. Неке банке ће тражити да покушате да продате некретнину пре него што прихвате дело, а они ће тражити папирологију да докажу да сте је ставили на тржиште.

Ако ваша банка пристане на неки акт уместо њега, мораћете да потпишете два документа. Прва предаја зајмодавцу вашу кућу, а друга, која се зове естоппел изјавом, објашњава да ли банка прихвата акт као потпуну исплату за ваш хипотекарни дуг. У већини случајева банка ће вас ослободити од дуга након примене дела, али у ретким случајевима може задржати право да тражи пресуду о недостатку против вас. Да бисте избегли овај проблем, пре потписивања папира обавезно утврдите да ваше дело намерава измирити дуг.

Шта не функционише: преваре са оврхом

Могли бисте се запитати зашто овај чланак није споменуо ниједну од услуга „искључења из затвора“ која се рекламирају путем локалних папира, летака и огласа на мрежи. Ове услуге тврде да, у замену за накнаду, могу да спасу ваш дом од искључења. Они могу понудити:

Преговарајте са својим зајмодавцем за рефинансирање вашег кредита
Преузејте зајам тако да хипотеку плаћате њима, а не банци
Извршите форензичку ревизију кредита да бисте утврдили да ли ваш зајмодавац крши било који закон
Помозите вам да пронађете програме помоћи за угрожене власнике домова
Помоћи ће вам да поднесете стечај

Нажалост, ове такозване услуге су заиста финансијске преваре које плену на рањиве људе који очајнички желе спасити своје домове. У најбољем случају, једноставно ће вас повезати са стварним програмима, попут ХАРП-а, који бисте могли бесплатно да користите. У најгорем случају, украдит ће хипотеку која би требала ићи банци, па ће вас још дубље укопати у дугове.

Уопште, можете сигурно претпоставити да сваки програм који вам понуди помаже да избегнете забрану плаћања уз плаћање - за разлику од стварних програма владе, који су бесплатни - је превара..

Завршна реч

Понекад не постоји начин да спасите свој дом од оврхе или неке од његових алтернатива, попут кратке продаје. Добра вест је да је могуће обновити кредит после тога да бисте једног дана поново могли да поседујете дом. Усредсредите се на благовремено плаћање свих рачуна и отплаћивање било којих других дуговања, попут стања на кредитној картици. Након отприлике две године, требали бисте видети како се ваш кредитни резултат почиње опорављати.

Кад коначно будете спремни поново купити кућу, учите се на својој грешци како не бисте завршили с другом хипотеком коју си не можете приуштити. Пре него што лицитирате кућу, одрадите математику и будите сигурни да месечна уплата не поједе више од 28% вашег прихода. Што је мања уплата, то су веће шансе да можете задржати кућу ако се суочите са другим финансијским неуспјехом.

Који савет бисте дали неком ко се суочава са могућношћу искључења из затвора?