Како израчунати коефицијент дуга и прихода за хипотеку или зајам

Иако вам није потребно енциклопедијско знање о свим компонентама доброг кредитног резултата или разматрањима која се тичу одлука о преиспитивању кредита, не смета вам знати шта воли зајмодавце - а шта их искључује.

Поред самог кредитног резултата, једна метрика вредна даље истраге је однос вашег дуга и прихода.

Тешко је прецијенити средишњу улогу дуга према примањима за поступак преузимања уговора. Ако је ваш омјер превисок, врло ће вам бити тешко осигурати личне кредите и друге врсте кредита по прихватљивим цијенама. То може имати озбиљне посљедице за ваш животни стил и лично финансијско здравље, о чему ћемо детаљније говорити у наставку.

Ево шта треба да знате о омјеру дуга и прихода: како се израчунава, зашто је то важно, која су ограничења као показатељ финансијског здравља и шта можете учинити да побољшате свој лични или кућански омјер.

Колики је однос дуга и прихода?

То је прилично једноставан концепт.

Ваш однос дуга и прихода је упоређен шта дугујеш против шта зарађујете. Математички гледано, он је квоцијент ваших месечних обавеза подијељен са мјесечним бруто приходима: Р  = Д/Ја, где је Д ваш укупни дуг, ја је ваш укупни приход, а Р је омјер вашег дуга и прихода.

Како израчунати коефицијент дуга и прихода

Омјер дуга и прихода можете израчунати у четири једноставна корака:

1. Додајте своје дугове. Прво саберите све своје дугове. Обавезе које се обично користе за израчунавање односа дуга и прихода укључују хипотеку (укључујући порезе и осигурање осигурања) или плаћање станарине, плаћање аутомобилом, плаћање студентског зајма, лично (и друго) плаћање кредита, плаћање зајма за све зајмове са којима сте заједнички потписани (важна ставка за родитеље који имају одраслу децу оптерећену дуговима), алиментацију, уздржавање деце, исплате зајма гласовним капиталом и минимално плаћање кредитном картицом (чак и ако наплаћујете више). Ово није потпуна листа дугова који могу бити фактор вашег односа дуга и прихода. Ако нисте сигурни у шта ваш зајмодавац тражи, питајте директно свог кредитног службеника.
2. Изузми трошкове који нису разматрани. Бројач вашег односа према приходу и приходу укључује само трошкове који се сматрају дуговима. То није укупно рачуноводство ваших месечних обавеза. Трошкови који нису факторирани обично укључују комунално плаћање (као што су вода и струја), већина врста осигурања (укључујући ауто и здравствено осигурање), трошкове превоза (осим кредита за аутомобиле), рачуне за мобилне телефоне и друге трошкове телекомуникација, намирнице и храну, већину пореза (искључујући порезе пореза на имовину) и дискреционе трошкове (попут забаве).
3. Додајте свој бруто приход. Збројите све изворе прихода, пре опорезивања. Ако имате посао са В-2 са пуним радним временом, то је једноставно као и преглед најновије платне листе. Ако имате више послова са скраћеним радним временом, радите као независни уговарач за више клијената или имате мало предузеће, вероватно је најлакше упутити се у пореску пријаву за претходну годину (под претпоставком да се ваши приходи нису значајније променили) или да ручно додате рачуне користећи ваше најновије изводе о банковним рачунима.
4. Корак 1 подијелите на корак 3. Поделите укупне месечне дугове, како је дефинисано у кораку 1, према бруто приходу како је дефинисано у кораку 3. То је ваш тренутни омјер дуга и прихода.!

Ево једноставног примера. Реци своје укупни месечни дуг, искључујући не дужничке трошкове, је 1500 долара. Твој месечни бруто приход, пре пореза и трошкова домаћинства 4.500 долара. Твој однос дуга и прихода је 1.500 УСД / 4.500, или 33,3%.

Зашто је важан омјер дуга и прихода

Дуг до прихода један је од најважнијих фактора који зајмодавци користе за оцјену подносилаца захтјева за кредит.

За зајмодавце, однос дуга и прихода поуздан је показатељ ваше способности да благовремено отплатите нови зајам. Статистички гледано, што је већи ваш постојећи дуг у односу на вашу тренутну зараду, вероватно ћете заостајати у отплати дуга.

Хипотекарни зајмодавци посебно су познати у омјерима дуга и прихода подносилаца пријава. Хипотекарни осигураваоци и сервисне компаније које откупе већину хипотека након издавања имају мало подстицаја за издавање ризичних зајма подносиоцима захтева који би се могли борити да испуне своје постојеће обавезе.

Зајмодавци који издају хипотекарне кредите високог ризика - познате и као хипотекарне хипотекарне хипотеке - надокнађују додатан ризик захтјевањем већих предујмова и додјељивањем виших каматних стопа. Хипотекарни зајмови под хипотеком често захтевају аконтације прилично северно од 20% и наплаћују камате веће од 8% АПР, у поређењу са главним хипотекама од 3% до 5%.

Колики је добар однос дуга и прихода за зајмодавце?

Сваки зајмодавац је различит, али 36% је општеприхваћено ограничење дуга према примањима за прве хипотекарне кредите. То је максимални омјер дуга и прихода који је дозвољен према правилима Фанние Мае-а за ручно преузете кредите.

Фанние Мае чини изузетке од правила од 36%. Према матрици прихватљивости Фанние Мае, Фанние Мае дозвољава омјер дуга и прихода чак 45% на зајмове дане кредиторима са вишим кредитним резултатима и новчаним резервама.

Кредити дати зајмопримцима чији омјери дуга и прихода прелазе 43% могу имати недостатке важних заштита зајмопримаца, као што су ограничења за унапријед „бодовне“ трошкове и периоде само за камате. Провјерите литературу Бироа за заштиту потрошача за финанцијску заштиту о квалифицираним хипотекама за више детаља о томе шта је, а што није.

Мањи повериоци су изузети од правила која регулишу квалификовану хипотеку и стога могу издати повољне хипотекарне кредите зајмопримцима са омјерима дуга и прихода већим од 43%. Мали повериоци су дефинисани као зајмодавци са имовином испод две милијарде долара и хипотекама од 500 или мање издатима у претходној години. Имајте на уму да зајмодавци имају коначно дискреционо право над одлукама о склапању уговора о осигурању - и да ће се, ма колико попустити зајмодавцу, суочити са вишим каматама и захтевима за авансно плаћање ако однос дуга и прихода премаши 36%.

Да ли је стопа дуга и прихода добар показатељ финансијског здравља?

Вјероватно је до сада јасно да омјер дуга и прихода није проки за новчани ток домаћинстава. Искључивањем широких категорија трошкова, као што су комуналије, осигурање и храна, дуг у приходу је у најбољем случају непотпуна слика вашег укупног финансијског здравља. Иако је лакше потрошити више него што зарађујете уз новчаник пун кредитних картица или огроман портфељ личних зајмова, прекомерни левериџ није једини фактор који може угрозити вашу финансијску отпорност.

Дуг до прихода је добар показатељ ваше личне кредитне способности, макар само због степена на који се зајмодавци ослањају на њега у одлукама о преузимању уговора. Али ваш омјер дуга и прихода „оут оф тхе бок“, дефинисан у четири корака горе, није довољан да створи холистичку слику вашег финансијског благостања.

Да бисте то постигли, требате редефинисати „дуг“.

Како израчунати персонализовану стопу дуга и прихода

Ваш персонализовани омјер дуга и прихода треба да рачуна на понављајуће се неизбјежне личне или породичне трошкове који нису обухваћени дефиницијом корака 2 „дугови“. Такви трошкови могу да укључују:

• Здравствено осигурање
• Ауто осигурање
• Кућно осигурање, ако није у пакету са есцров-ом
• Трошкови бриге о деци, ако имате малу децу у домаћинству са једним родитељем или са две породице
• Порез на доходак, ако не у потпуности задржани са ваше плате
• Трошкови комуналних услуга и комуникација
• Прехрамбене намирнице

Очигледно је да што више трошкова укључите, ближи ћете се једноставном прилагођавању буџета вашег домаћинства. (Ако већ немате буџет за домаћинство, прочитајте како да први пут направите лични буџет.)

То можете избећи концентрирањем на највеће обавезе: у већини случајева здравствено осигурање и негу деце. Пре него што израчунате свој персонализовани омјер дуга и прихода, одузмите од свог бруто прихода трошкове здравственог осигурања и трошкове неге деце (ако је применљиво)..

Ако се квалификујете за пореске кредите или одбитке који се односе на било који трошак, додајте их назад. У зависности од вашег прихода, можете се квалификовати за порески кредит у висини од 20% до 35% квалификованог дневног боравка или друге трошкове надзора за децу и издржавана лица млађа од старости. 13, с максималним трошковима од 3000 долара за једно дете и 6.000 УСД за двоје или више деце. Потпуни кредит доступан је само родитељима са нижим примањима. Ако зарађујете више од 43.000 УСД годишње, ваш кредит је ограничен на 20%. (Овај праг подложан је промени сваке пореске године, тако да погледајте последње пореске пријаве и тренутне ИРС публикације пре него што дате било какве претпоставке о вашој подобности.)

Израчунавање односа дуга и прихода: Пример

Идемо кроз пример. Реците свој део свог план здравственог осигурања кошта вас 2500 долара годишње, укупни трошкови за негу деце 11.000 долара годишње за двоје деце, и твој бруто годишњи приход је 70.000 долара. Под претпоставком да се ваша деца квалификују за дете и порез на порез за уздржавање од неге, могли бисте захтевати захтев 2.200 долара.

Да бисте пронашли своју „праву“ основу дохотка за персонализовани обрачун дуга према приходу, одузели бисте $ 13,500 од $ 70,000, затим додајте назад 2.200 долара: 58.700 УСД годишњег прихода, или приближно 4.882 УСД месечно.

Затим можете да користите своју приходну основу за одређивање вашег максималног препорученог оптерећења дуга, на основу прагова дуга и прихода зајмодавца. Ако подносите захтев за хипотеку и желите да будете сигурни да сте се квалификовали за најбоље могуће цене и услове за свој кредитни профил, пуцајте не више од 36% дуга према приходу. На месечном нивоу прихода $ 4,892, без обрачуна било каквих додатних трошкова, можете себи да приуштите да не потрошите више од тога 1.761 УСД месечно о сервисирању дуга.

Савети за побољшање односа дуга и прихода

Смањивање односа дуга и прихода можда изгледа само по себи разумљиво, али плаћање дуговања је често лакше него учинити. Слиједите ове савјете како бисте значајније и правовремено утјецали на омјер дуга и прихода пре него што подносите захтев за хипотеку или други већи кредит:

1. Акциза из једног буџета издвоји један дискрециони трошак сваког мјесеца. То би могли бити јутарњи латте, пакет кабловског-интернета који једва користите, претплата за доставу оброка коју немате времена за кухање. Идентификујте једну такву финансијску слабост месечно, направите план за живот без ње и скидајте је из свог буџета.
2. Убрзати отплату дуга на рате. Ризни зајмови укључују зајмове за аутомобиле, хипотеке, личне зајмове и друге кредите са фиксним месечним плаћањима. (Насупрот томе, кредитне картице и хипотекарне кредитне линије код куће познати су као "револвинг" дугови, јер их можете слободно црпити и преостали дуг може да порасте или падне у складу с тим. омјер дуга и прихода, покушајте да додате мало свакој уплати да бисте смањили број месеци потребних за отплату биланса. За зајмопримце који су превасходно забринути за смањење дуга према приходу у краткорочном и средњорочном року, ова стратегија најбоље функционише са кредитима који се приближавају отплати: рецимо, аутомобилском зајму уз преостала 24 месечна плаћања. Није тако ефикасан за недавно издате дугорочне зајмове: рецимо, 30-годишњу хипотеку са преосталим 280 месеци. Плаћајте више према директорима дугорочних зајмова сваког месеца моћи смањити укупне трошкове камата. То је добро за ваше дугорочно финансијско здравље, али није директно повезано са вашом краткорочном ситуацијом дуга и прихода.
3. Исплатите кредитне картице у целости сваког месеца. Осим ако не искористите ограничену промоцију од 0% трајања АПР-а за финансирање велике куповине или отплаћивање дуга с кредитних картица с већом каматом, преносом биланса, не вршите месечне биланце на кредитним картицама. Тиме се повећава минимална месечна уплата - а с њом и омјер дуга и прихода.
4. Искористите предности понуда за пренос равнотеже. Ако је ваш кредит у добром стању, можете се квалификовати за кредитне картице са ниским АПР-ом, као што су Цхасе Слате или Цити Симплицити. Ове картице често долазе са дугим понудама за пренос биланса од 0% који у основи замрзавају акумулацију камата на пренесене дугове по кредитним картицама високих камата, смањујући трошкове њиховог отплате. Искористите их!
5. Сваке недеље покупите неколико сати слободног рада. Повећање нечијег прихода је често лакше него смањење нечијег дуга. Ако имате тржишне вештине или таленте који се добро преводе на тржиште слободних уговора или консултантског тржишта, окачите дигиталну шиндру. Потражите посао на угледним слободним веб локацијама.
6. Одложите велике куповине. Планирате велики пројекат побољшања куће? Пининг за нови аутомобил? Размислите о одлагању тих куповина док ваши постојећи дугови не буду под контролом. Ако требате да финансирате било који део ових куповина, повећаћете омјер дуга и прихода, поништавајући неки или сав тежак рад који сте уложили.
7. Избегавајте да аплицирате за нове зајмове или кредитне картице. Понуде за кредитне картице које су претходно одобрене су примамљива, али нису добри за ваш омјер дуга и прихода. Избегавајте да узимате нове дугове, посебно кредите са високим каматама и кредитне линије, све док омјер дуга и прихода не буде под контролом. Избегавајте грабежљиве зајмове, као што су зајмови на отплату.

Завршна реч

Омјер дуга и прихода је апстрактно разумљив. Тамо где гума пада на пут, ствари нису увек тако јасне.

Ако одвојите један закључак из овог поста, надам се да ваш омјер дуга и прихода није арбитар вашег финансијског здравља. Да, то је критично разматрање зајмодаваца, а висок омјер дуга и прихода вероватно ће повећати трошкове позајмљивања или вас уопште искључити из препирке. Али једноставно није могуће добити потпуну, одмерену слику вашег финансијског статуса само са овог броја.

Да ли сте израчунали однос дуга и прихода у последње време? Да ли је у добром стању или треба још посла?