ФХА вс. ВА против конвенционалних хипотекарних зајмова - у чему се разликују?

Без обзира да ли купујете нову грађевинску кућу или стару горњу кућу, шанси су добре да немате довољно новца да бисте купили свој дом. Куповину ћете морати да финансирате хипотекарним кредитом.

Исто тако, ако сте купили дом када су каматне стопе више, али немате довољно новца да исплатите хипотеку у целости, можда ћете бити спремни да рефинансирате свој кредит за куповину. То значи да узмете нови стамбени кредит како бисте отплатили постојећи зајам и закључали с нижом каматном стопом која вам штеди хиљаде - а можда и десетине или чак стотине хиљада - током остатка вашег кредита.

Врсте зајмова за становање: неусклађивање и неусклађивање

Кредити за куповину и рефинансирање долазе у много различитих конфигурација. Пре него што дате понуду за кућу или се обавезујете да рефинансирате тренутну хипотеку, мораћете да процените своје могућности и изаберете ону која најбоље одговара вашим потребама.

Кредити за становање могу се поделити у две широке категорије: конвенционалне и неконвенционалне. Понекад можете видети референце за „неусклађене“ и „неусклађене“ кредите. Ови појмови нису синонимни, али се понекад употребљавају наизменично.

Конвенционални у односу на неконвенционалне зајмове: кључне разлике

Најважнија разлика између конвенционалних и неконвенционалних зајмова је да конвенционалне зајмове не издаје или не подржава федерална државна агенција.

Супротно томе, неконвенционалне кредите издају или подржавају одељења извршне власти, укључујући Одељење за борачка питања (ВА), Савезну управу за стамбено збрињавање (ФХА, део Одељења за становање и урбани развој) и Одељење за пољопривреду (УСДА).

У складу са захтевима за зајам

Већина конвенционалних кредита је у складу, што значи да се морају придржавати лимита зајма који су поставили Федерално национално удружење за хипотекарне кредите (Фанние Мае) и Федерална хипотекарна корпорација за стамбене кредите (Фреддие Мац), два квази владина предузећа која имају огроман утицај на америчку индустрију кредитирања кућа. Фанние Мае и Фреддие Мац гарантују зајмове који удовољавају тим ограничењима, осигуравајући ликвидно секундарно тржиште хипотекарног дуга за стамбене објекте.

Ограничења величине зајма

Да би се квалификовао као одговарајући зајам, главница зајма не може премашити чврсти максимум који се сваке године прилагођава нагоре тако да одражава тржишне услове. У 2017. години ограничење је било око 424,000 УСД за породичне куће у континенталном делу Сједињених Држава и приближно 625 000 УСД у областима високих цена (укључујући Аљаску, Хаваје и скупе приморске градове, као што су Сијетл и Сан Франциско).

Зајмови који нису подржани од државе са већим главницама познати су као јумбо кредити. Зајмови Јумбо-а не гарантују Фанние и Фреддие, тако да је секундарно тржиште за њих мање и ризичније.

Прихватљиви типови имовине

Прихватљиви типови некретнина укључују куће са једном породицом од четири до четири породице, кондоминијуми, нове грађевинске куће у планираном развоју, задругарство и произведене куће. Међутим, станови, задругарима и произведеним домовима подлежу неким додатним ограничењима.

Захтеви за кредит и дуг

У већини случајева, одговарајући зајмови резервисани су за кориснике кредита са добрим и одличним кредитима. Ретко је када се корисници кредита са ФИЦО бодовима испод 680 могу квалификовати за усклађивање кредита, мада зајмодавци имају дискреционо право да праве изузетке. Најниже цене резервисане су за власнике кућа са одличним кредитом.

Поред тога, већина зајмодаваца захтева да одговарајући подносиоци захтева имају омјер дуга и прихода (ДТИ) испод 43%. Неки зајмодавци су строжи и захтијевају омјере испод 36%. Међутим, у неким случајевима, коефицијенти ДТИ могу порасти изнад 50%, мада су вероватно високе каматне стопе на зајмове ДТИ. Ваш однос дуга и прихода дефинише се као део (проценат) вашег месечног дохотка утрошеног на сервисирање дуга, укључујући незаштићене кредитне производе као што су кредитне картице и обезбеђени кредитни производи као што су белешке аутомобила.

У следећим одељцима детаљније ћемо заронити у разлике између конвенционалних хипотекарних кредита, хипотекарних кредита ФХА и хипотекарних кредита ВА..

Конвенционални хипотекарни зајмови: цене, услови и параметри

Врсте конвенционалних зајмова

Конвенционални зајмови за становање долазе у неколико различитих конфигурација. Ако није другачије наведено, ове врсте кредита могу се користити за куповину или рефинансирање:

• Фиксна каматна стопа. Каматне стопе на кредите с фиксном стопом фиксне су за цео рок трајања кредита. Услови зајма с фиксном стопом крећу се од 10 до 40 година, мада су увјети од 15 и 30 година чешћи. У већини случајева, дугорочни зајмови имају веће каматне стопе - на пример, почетком 2018. године, 30-годишња трајања била су скоро за један процентни поен већа од 10-годишње АПР-а за кориснике кредита са одличним кредитом. Најбоље цене резервисане су за главне позајмљиваче - оне са ФИЦО резултатима изнад 740.
• Подесива стопа. Каматне стопе на зајмове подесиве стопе (АРМ) остају фиксне у дефинисаном почетном периоду. На крају овог периода, они се прилагођавају нагоре, а затим се мењају једном или двапут годишње преовлађујућим каматним стопама (са ЛИБОР-ом или другим општеприхваћеним стандардом као референтним стандардом). Већина АРМ-а има периодично ограничење повећања каматних стопа и током целог животног века - обично 1 до 2 процентна поена годишње и 5 до 6 процентних поена током трајања кредита, што значи да би АРМ са почетном стопом од 4% могао да се повећа само на 5% или 6 % у току једне године и 9% до 10% током целог његовог трајања. Почетни услови могу бити краћи од једне године и чак 10 година. Ако су остале једнаке, почетни АРМ трагови су знатно нижи од АПР-а са фиксном стопом, иако се непроменљиво уздижу изнад преовлађујућих АПР-ова са фиксном стопом. Неки АРМ-ови су конвертибилни, што значи да се под одређеним околностима могу претворити у кредите с фиксном стопом.
• АРМ само за камате. АРМ-ови само за камату су структурирани попут традиционалних АРМ-ова, с једном битном разликом: Током почетног периода, дужник плаћа само камате на преостали кредитни салдо. То знатно смањује исплате рано, али спречава изградњу капитала и не смањује главницу зајма. Након почетног периода, зајам се амортизира и дужник је одговоран за плаћање главнице и камата. Прелазак са плаћања само на камате на отплату главнице и камата може бити забрињавајући, па позајмљивачи морају потврдити да си могу приуштити будуће исплате главнице и камата прије него што осигурају АРМ-ове само за камате. АРМ-ови само за камате често су погодни за купце који очекују да ће продати своје домове краткорочно и средњорочно, пре него што отплате плаћања главнице и камата почну да се тарифе повећају. Међутим, неки АРМ-ови (укључујући само камате) носе казна плаћања унапред која се примењује када се у целости исплати у унапред одређеном временском оквиру..

Капара

Аконтација је пресудна ствар за купце који траже куповину кредита. Зајмови за рефинансирање не захтевају авансне уплате, иако носе значајне трошкове затварања.

Историјски гледано, зајмодавци захтијевају најмање 20% мање на уобичајене зајмове, нпр., 40.000 УСД на зајму од 200.000 УСД. Посљедњих година зајмодавци постају мање строги. До 2014. многи су почели да прихватају ниже уплате до 3%, нпр. 6.000 УСД на зајму од 200.000 УСД.

Конвенционални зајмови са ниским плаћањем (аванси испод 10% купопродајне цене) познати су као конвенционални зајмови 97. Каматне стопе могу бити веће за такве кредите, баш као што су виши за кориснике кредита са суб-премије кредитом. Имајте на уму да многи зајмодавци избегавају уобичајене зајмове 97, па ће их можда бити теже пронаћи у вашој близини, посебно ако имате суб-приме кредит.

Приватно хипотекарно осигурање (ПМИ)

Зајмопримци који ставе мање од 20% на конвенционални зајам морају плаћати приватно хипотекарно осигурање или ПМИ. ПМИ премије обично се плаћају месечно. Зависно од омјера зајам / вриједност (ЛТВ), годишње исплате ПМИ за конвенционалне зајмове могу износити до 1% главнице кредита, с већим ЛТВ омјерима који производе веће ПМИ исплате.

Затварање трошкова

Има много хипотекарних накнада које треба избећи, али већина конвенционалних зајмова и даље долази са великим бројем трошкова затварања. Неки од чешћих предмета укључују:

• Предплаћени порези на имовину. Купци углавном требају унапријед платити порез на имовину који настаје између датума затварања и наредног рока за порез на имовину. Пореске стопе варирају у зависности од надлежности, али купци би требало да коштају барем неколико стотина долара за овај артикал.
• Предплаћено осигурање од опасности. Купци такође морају уплатити премије за своје власнике домова прве године, а оне се могу кретати од мање од 0,25% до више од 1% од процењене вредности куће.
• Анкета о имовини и процјена. У зависности од врсте некретнине и локације, можда ћете морати да обавите анкету. У већини случајева довољна је релативно функционална анкета о хипотеци која кошта мање од 500 УСД. Такође ћете морати да финансирате процену имовине која је наручена зајмодавцем, што потврђује да не преплаћујете имовину и на тај начин смањује изложеност зајмодавца према финансијском губитку приликом искључења. Процене обично коштају и мање од 500 долара.
• Одређивање поплава и процене животне средине. Чак и ако се чини да имовина није подложна поплави, потребно је утврђивање поплаве да се то потврди и потврди да осигурање од поплаве није неопходно. Одређивање поплава обично кошта 20 до 50 долара. У неким регионима могу бити потребне и друге процене животне средине, као што су процене опасности од пожара.
• Кућна инспекција. Кућна инспекција је опционална, али се веома препоручује јер може открити потенцијалне недостатке и опасности по безбедност пре него што трансакција постане званична. Трошкови темељних инспекција приближавају се 500 УСД.
• Наслов и осигурање. Претраживање наслова потврђује да продавац има право да вам прода имовину - да нико други нема ваљан захтев за његов назив. Осигурање власништва покрива трошкове поправљања било каквих проблема откривених у претрази, као и било каквих проблема (укључујући и потраживања на имовини) који би могли настати у будућности. Трошкови претраге наслова обично су везани за трошкове осигурања наслова, а цео пакет обично прелази 1.000 УСД (једнократно, плаћа се затварањем).
• Снимање и пренос. Ове накнаде покривају трошкове евидентирања продаје код надлежних органа (обично градског или окружног одељења) и формализације преноса са инструментима познатим као „маркице“. Трошкови снимања и преноса обично се крећу од 300 до више од 700 долара.
• Накнада за порекло. Ово је ставка ретка са значајним уловом који заједно санира мање трошкове затварања. Трошкови који су обично укључени у накнаду за порекло укључују курирске трошкове, трошкове есцрова, накнаде за документе и адвокатске накнаде. Те накнаде требају бити јасно утврђене у процени добре вере коју добијате током затварања. Накнаде за порекло могу се значајно разликовати, али 1% од купопродајне цене је уобичајено.
• Поени поени. Ово је необавезно, иако уобичајено, начин да зајмодавци повећају приносе на кредите изнад наведених каматних стопа. Попустни бодови су у основи плаћања камата, при чему сваки бод одговара 1% од укупног износа зајма и снижава каматну стопу за чак 0,25%. Купци који имају довољно новца при затварању могу смањити текуће месечне исплате (и побољшати новчани ток својих домаћинстава) плаћањем бодова.

ФХА хипотекарни зајмови: идеално за купце који први пут долазе у кућу

Хипотекарне кредите ФХА издају приватни зајмодавци, а гарантира их Федерална стамбена управа. Дизајнирани за купце који су први пут имали ограничену имовину и мање од савршеног кредита, зајмови за куповину ФХА-е су у прошлости били пресудна помоћ Американцима са нижим приходима који желе добробити од куће. Уз једну изузетну изнимку, куће купљене или рефинансиране ФХА кредитима морају бити окупиране од власника и користити се као примарно пребивалиште зајмопримца..

Кредити за куповину ФХА могу бити фиксне (хипотекарни зајам од 203 милијарди, који се односи на куће са једном породицом за четири породице, најчешћи) или подесиву стопу (зајам одељка 251 односи се на куће са једном породицом за четири породице ). Обе конфигурације омогућавају различите појмове, при чему су термини од 15 и 30 година најчешће опције са фиксном стопом.

ФХА кредити за рефинансирање, као што је ФХА рационализирани производ за рефинансирање, омогућавају власницима домова који имају ФХА да се рефинанцирају по нижим трошковима од класичних зајмова за рефинансирање. Доступне су и у конфигурацијама са фиксном и прилагодљивом брзином. ФХА рационализовани кредити за рефинансирање немају захтеве за хипотекарним осигурањем (МИП) - огромна финансијска помоћ за власнике домова уз уске буџете.

Разлике између ФХА и конвенционалних зајмова

Зајмови ФХА и конвенционални зајмови разликују се на неколико важних начина:

• Максимални лимити зајма. На већини тржишта максимални дозвољени зајам за куповину ФХА износи 115% средње вриједности локалне продајне цијене (обично се израчунава на жупанијској разини). У континенталном дијелу САД-а, најнижи максимум је 271.050 УСД (на тржиштима са ниским трошковима), а највиши максимум 625.000 УСД (на тржиштима високих трошкова). На Аљасци, Хавајима и прекоокеанским протекторатима као што је Гуам, максимум је 938.250 УСД. Ова ограничења подложна су променама са преовлађујућим ценама кућа. За обрнуте хипотеке (или ХЕЦМ-ове, популарни ФХА производ), максимални дозвољени кредитни лимит је 625.000 УСД свуда у континенталном америчком округу и 938.250 УСД у не-континенталним јурисдикцијама. Користите калкулатор хипотекарног кредита ХУД-а да бисте пронашли своје локалне лимите.
• ДТИ и однос кућишта. ФХА зајмови омогућавају веће омјере ДТИ - поуздано до 43%, а понекад и већи. Коефицијент становања, или однос трошкова становања и прихода зајмопримца, такође може бити већи од класичног стандарда зајма од 28% - до 31%, у већини случајева.
• Капара. За зајмопримце који имају ФИЦО бодове од 580 или више, отплата зајма од ФХА може износити ниже од 3,5% од купопродајне цене, нпр., 7,000 УСД на 200,000 УСД кући. То је знатно мање од историјских 20% аванса за конвенционалне зајмове, на пример, 40.000 УСД за кућу од 200.000 долара. Такође је мање од 10% смањења аванса између конвенционалних и конвенционалних 97 кредита, нпр., 20.000 УСД на кући од 200.000 УСД.
• Хипотекарно осигурање. Хипотекарно осигурање је много скупље на ФХА кредите за куповину и већину ФХА кредита за рефинансирање (искључујући поједностављене кредите за рефинансирање). По статуту, зајмопримцима се наплаћује паушална накнада у износу од 1,75% од износа кредита приликом затварања, без обзира на врсту кредита, рок или стопу кредита. Ова накнада се обично спаја у зајам, повећавајући главницу, мада се може платити и из властитог џепа. У наредном периоду, корисници кредита који почињу од 90% ЛТВ или више (10% или мање) морају плаћати текуће премије хипотекарног осигурања док се цео кредит не исплати - чак 1,05% од износа кредита сваке године, у зависности од рока кредита и финансиран износ. Зајмопримци који почињу са мање од 90% ЛТВ-а морају плаћати текуће премије осигурања најмање 11 година. За разлику од тога, конвенционални зајмопримци који почињу са 80% ЛТВ-а или мање уопште нису обавезни да обављају хипотекарно осигурање. Једини начин да већина корисника ФХА одустане од хипотекарног осигурања је путем ФХА рационализованог програма рефинанцирања.
• Каматне стопе. Уз све остале једнаке, зајмови за ФХА за куповину и рефинансирање готово увек имају ниже каматне стопе од упоредних класичних зајмова. Међутим, штедња каматних стопа може се надокнадити вишим премијама хипотекарног осигурања.
• Кредитни услови. Зајмови ФХА имају мање захтјеве за осигуравање од класичних. Можете добити зајам од ФХА за 3,5% ниже са ФИЦО оценом 580 или бољи и ФХА кредит од 10% нижи са ФИЦО оценом 500 или бољи..
• Завршни трошкови које плаћа продавац. ФХА кредити омогућавају продавцима да плате до 6% купопродајне цене до затварања, нпр., 12.000 УСД за кућу од 200.000 долара. То је потенцијално велика корист на тржиштима купаца. Конвенционални зајмови покривају трошкове затварања које плаћа продавац у износу од 3% од купопродајне цене, нпр., 6.000 УСД на кући од 200.000 УСД.
• Претпоставка. ФХА кредити су претпостављиви, што значи да се могу пребацити са продавца на купца уз минималне промене цена и услова. Иако су претпоставке подложне одобрењу ФХА и преиспитивању зајмодавца, као и способности купца да покрије разлику (било у готовини или путем друге хипотеке) између преосталог зајма и процењене цене куће, они су огромни временски и стресни -стеди за мотивисане продавце. Конвенционални зајмови углавном нису претерани.

Врсте кредита ФХА

Поред зајмова 203б и члана 251 за куће са једном породицом за четири породице, ФХА кредити имају и неколико других облика:

• Кредити за становање. Познат и као зајмови из одјељка 234ц, зајмови кондоминију осигурани од ФХА имају много заједничког са 30-годишњим зајмовима који су осигурани ФХА за самостојеће домове. Међутим, 30-годишњи фиксни период је једина опција финансирања коју подржава ФХА за куповину кондоминијума. Да бисте се квалификовали, зајам одељка 234ц мора се применити за куповину појединачне јединице кондоминијума у ​​оквиру развојне јединице са најмање пет јединица. Захтеви за заузимање власника су лошији за кредите из одељка 234ц, али програм захтева да се најмање 80% кредита осигураних од ФХА у било ком развоју креира власницима станара.
• Сигурни зајам за рефинансирање. ФХА сигурни зајмови за рефинансирање претварају конвенционалне хипотекарне кредите, укључујући кредите који су запали у делинквенцију услед прилагођавања каматних стопа нагоре у конвенционалним АРМ-овима, у кредите са фиксном стопом подржани од ФХА. Ако се одлучите за новчано рефинансирање, горња граница задуживања износи 85% ЛТВ. За безготовинска рефинансирања горња граница је 97,75% ЛТВ.
• ФХА Поједностављивање рефинанцирања. ФХА рационализирани кредити за рефинансирање дизајнирани су тако да рефинанцирају постојеће ФХА кредите без процјене трошкова становања и релативно ниских трошкова затварања (обично мање од 4% главнице). Захтеви програма су на папиру прилично благи - на пример, технички можете да рефинанцирате дубоко подводни дом и нема формалних прагова зараде или запослености. Међутим, већина зајмодаваца захтијева пристојан кредит (ФИЦО на 620 или бољи) и провјеру запослености. Кредити такође не могу бити озбиљно преступни. Да бисте се квалифицирали, ваш нови зајам мора смањити мјесечно плаћање за најмање 5% (на примјер, са 1.000 УСД на 950 УСД). Неки зајмодавци нуде могућност спајања трошкова затварања у главницу кредита, што резултира кредитом „нула трошкова“, мада то резултира вишом мјесечном исплатом током трајања кредита.
• Хипотеке за конверзију домаћег капитала (ХЕЦМ или повратна хипотека). Познати и као обрнуте хипотеке, ХЕЦМ зајмови помажу старијим власницима станара (онима који имају 62 или старије године) да искористе свој капитал без продаје својих домова и исељавања. Неуобичајено за хипотекарни производ, ХЕЦМ-овци не захтевају месечне исплате. Уместо тога, они су идеални извори готовине без пореза за кориснике кредита са фиксним примањима и ограниченом имовином. Међутим, због њихових значајних правних и финансијских последица, најбоље је не узимати ХЕЦМ пре него што се консултујете са адвокатом или финансијским саветником.
• Дипломирани кредит за плаћање. Зајмови за дипломиране исплате, или кредити из одељка 245, у почетку имају веома ниска месечна плаћања. Током првих 5 до 10 година живота зајма, ова плаћања се постепено повећавају по стопама између 2% и 7,5% годишње. На крају периода појачања они се платое и остају константни до краја мандата. Кредити за дипломиране исплате су идеални за кориснике кредита који очекују да се њихова примања знатно повећају током времена.
• Раст зајма за капитал. Познат као зајмови из одељка 245а, растући зајмови на капиталу у основи су свестраније и финансијски опраштајуће верзије дипломираних зајмова за плаћање. Вриједе за већину типова станова, укључујући задруге и постојеће домове предвиђене за обнову или санацију. Годишње повећање плаћања је постепеније него опција дипломираног плаћања - годишња повећања су ограничена на 5%. Услови су такође краћи - максимум 22 године.

Предности кредита ФХА у односу на конвенционалне зајмове

Ево сажетка главних предности ФХА кредита у односу на конвенционалне зајмове:

• Лошији захтеви за осигуравање кредита (кредитни резултат)
• Нижи захтеви за плаћање (до 3,5% за кориснике кредита са ФИЦО-ом од 580 или више)
• Уверљивост (може се пренети са продавца на купца са минималним трењем)
• Виши додатак на трошкове затварања за продавца
• Ниже камате
• Лошији захтеви за ДТИ и однос кућишта

Недостаци ФХА кредита у односу на конвенционалне зајмове

И кључни недостаци зајмова ФХА у односу на класичне кредите:

• Плаћање хипотекарног осигурања које је предвиђено статутом за откупне зајмове и ненапланске зајмове за рефинансирање (1,75% од величине кредита)
• Веће текуће премије хипотекарног осигурања (до 1,05% од величине кредита годишње)
• Хипотекарно осигурање није могуће отказати осим путем модерног рефинансирања
• Нижи гарантовани лимити зајма на тржиштима с ниским трошковима (неповољни за купце високог квалитета у тим областима)
• Куће морају бити примарне резиденције у којима живе власници

ВА хипотекарни зајмови: сјајно за војне породице

Овлаштен Законом о поновном прилагођавању чланова из 1944. године (СРА), програм ВА зајма за стан помаже тренутним и бившим члановима услуга да остваре сан о власништву над кућом. Као и ФХА зајмови, већину кредита за ВА дају приватни зајмодавци и подржава их Министарство за борачка питања - нису директни зајмови од стране ВА. Као и ФХА зајмови, зајмови ВА могу се користити само за куће у којима живе власници и који се квалификују као примарна пребивалишта зајмопримаца.

ВА зајмови могу финансирати куповину и напоре за рефинансирање. Као и ФХА и конвенционални зајмови, они су доступни у широком распону конфигурација, укључујући 15-годишњу и 30-годишњу фиксну каматну стопу и различите услове подесиве стопе. Каматне стопе су обично упоредиве са конвенционалним кредитима и веће су од ФХА кредита.

Захтеви подобности

Захтеви за подобност за ВА зајам мало се разликују по грани, датуму и трајању услуге.

Као опште правило, припадници активне дужности су прихватљиви након служења након 180 узастопних дана службе, а понекад и до 90 узастопних дана служења. Ветерани, укључујући резервисте и припаднике Националне гарде, имају право након 90 до 180 узастопних дана службе у било којем тренутку током каријере. Резервисти и особље Националне гарде који не виде активну дужност испуњавају услове након шест узастопних година службе. Нечасна пражњења дисквалификују.

Погледајте табелу подобности за ВА за више информација о квалификацији и детаље о пријављивању за добијање сертификата о подобности (СЕ).

Разлике између ВА и конвенционалних зајмова

Поред захтева за подобност за услуге, зајмови за ВА и конвенционални зајмови разликују се у неколико фундаменталних начина:

• Накнада за финансирање. Највећа и најскупља разлика између зајмова за ВА и конвенционалних зајмова је накнада за финансирање од ВА. Накнада за финансирање путем ВА-а јединствена је накнада која се не односи на конвенционалне или ФХА кредите. Знатно се разликује овисно о огранку услуге, врсти кредита и величини уплате, али углавном фаворизира купце или рефинанцере који су први пут имали претходно искуство у активном радном времену и омјере испод 90% ЛТВ-а. На кредите за рефинансирање за куповину и готовину, накнаде за финансирање обично се крећу од 1,25% до 3,3% главнице кредита, нпр. Од 2.500 до 6.600 УСД на зајму од 200.000 УСД. Код кредита без рефинансирања без готовине они могу бити нижи од 0,50% од главнице кредита.
• Максимална величина зајма. Зајмови за ВА загарантовани су до 424.100 УСД на већини тржишта, мада се та капија подлеже променама са тржишним условима. Ако вам зајмодавац одобри већи кредит, слободно га можете преузети, али ВА неће преузети вишак одговорности. На тржиштима са вишим трошковима ВА може гарантовати веће кредите.
• Капара. Једна од највећих предности зајма ВА је недостатак захтјева за авансно плаћање мањих зајмова. Ако испуњавате услове за кредит за ВА, потенцијално можете да финансирате целокупну купопродајну цену своје куће. Међутим, накнада за ненаплату има кључно практично ограничење: обично је ограничена на четири пута већа од стандардног права ВА од 36.000 УСД по купцу, односно 144.000 УСД. Већи зајмови захтијевају предујам, мада не нужно и 10% -тни аконтацију уобичајено за уобичајене зајмодавце.
• Хипотекарно осигурање. Зајмови за ВА не захтевају хипотекарно осигурање, чак и када је ЛТВ већи од 80%.
• Кредитни услови. Стандарди за ангажовање ВА програма за зајам нису тако лабави као стандарди ФХА програма. Већина зајмодаваца захтијева минимални ФИЦО резултат од 620 да би се квалификовали, мада се могу изузеци направити за сваки случај (на примјер, позајмљивачи са високим примањима).
• Затварање трошкова. Према закону, зајмодавци не могу да процене одређене врсте трошкова затварања за ВА кредите. Они укључују адвокатске накнаде, накнаде за депоновање, накнаде за претплату и трошкове обраде докумената. Уместо ових детаљних трошкова, зајмодавци могу проценити трошкове порекла до 1% од износа кредита.
• Претпоставка. Као и ФХА зајмови, зајмови ВА могу се добити уз одобрење ВА и квалификацију купца.

Врсте кредита за ВА

ВА зајмови долазе у неколико различитих облика:

• Откупни зајам. Зајмови за куповину ВА не захтевају новац - другим речима, дозвољени ЛТВ креће се чак 100%. Уз одређена ограничења, они се могу користити за постојеће самостојеће домове, изграђене специјалне (нове градње) домове, кондоминијумске јединице, произведене куће и парцеле, као и пројекте куповине и обнове (слично као ФХА 203к за санацију).
• Кредит за рефинансирање готовине. Као и конвенционални и ФХА зајмови за рефинансирање готовине, зајмови за рефинансирање готовинске замене замењују оригинални зајам и пружају кориснику паушални износ који могу користити по њиховом мишљењу. Ова паушална свота може бити велика и до 100% удјела у зајмопримцу у дому - на пример, ако дужник дугује 100.000 УСД на кући у вредности од 200.000 долара, они могу узети и до 100.000 долара у готовини. Готовински зајмови за рефинансирање обично имају ниже камате од кредита које замењују. Оригинални (рефинансирани) зајам не мора нужно бити зајам за ВА.
• Зајам за рефинансирање каматне стопе (ИРРРЛ). Познати и као ВА Стреамлине зајам за рефинансирање (или, једноставно, поједностављивање рефинансирања), ИРРРЛ су посебно дизајнирани за рефинансирање постојећих кредита за куповину ВА без другог захтјева за кредит ВА. Нема могућности за исплату готовине, осим уштеде од 6.000 долара за пројекте енергетског ефикасног побољшања куће.
• Програм зајма за индијанске директне зајмове (НАДЛ). Дизајниран посебно за чланове услуга и ветеране поријеклом америчког поријекла, НАДЛ зајмове директно обавља ВА. Увек су конфигурисани као 30-годишњи зајмови са фиксном стопом. Према ВА-у, НАДЛ-ови се могу користити само за „финансирање куповине, изградње или побољшања домова у савезној држави поверења (резервно земљиште) или за рефинансирање претходног НАДЛ-а за смањење каматне стопе“.

ВА такође доноси две различите врсте адаптираних стамбених грантова, а то су ненаплатна средства за ветеране са тешким, сталним инвалидитетом повезаним са услугама. Ове стипендије су осмишљене за финансирање изградње, куповине или доградње инвалидских кућа прилагођених инвалидима и њиховим породицама. Не требају им бити враћени.

Предности ВА кредита у односу на конвенционалне зајмове

Ево кратког сажетка главних предности ВА кредита у односу на класичне хипотеке:

• За поједине зајмове није потребно авансно плаћање
• Хипотекарно осигурање није потребно
• Проверавање
• Високи лимити за зајмове за рефинансирање готовине (исплата готовине до 100% вашег капитала у кући)
• Ниски трошкови за рационализиране кредите за рефинансирање
• Ограничења на врсте и вредности затварања трошкова

Недостаци кредита за ВА у односу на конвенционалне зајмове

И њихови кључни недостаци:

• Накнада за финансирање ВА потребна је унапред
• Ограничено на активне чланове војске, ветеране и њихове породице
• Ограничења величине кредита која могу одузети купце на тржиштима високих цена
• Куће морају бити примарне резиденције у којима живе власници

Завршна реч

Ако живите у градском насељу одређеној пописом становништва, шансе су да ћете се квалификовати за конвенционални, ВА или ФХА кредит. Међутим, ако сте делимични за широко отворене просторе, ваша најбоља опција зајма за куће може бити она коју смо овде споменули само у пролазу: УСДА кредит.

Америчко министарство пољопривреде, уз подршку америчког Министарства пољопривреде, дизајнирано је посебно за купце који први пут желе да се настане изван градских насеља дефинисаних пописом становништва, где живи велика већина Американаца. За оне који испуњавају услове, зајамни програм УСДА је невероватно великодушан - нуди 100% финансирање (без пада новца), ултра ниске каматне стопе и снижене ПМИ. Пре него што се пријавите за конвенционални зајам или неку од најчешћих неконвенционалних алтернатива, учините себи (и свој новчаник) услугу и погледајте овај неухватљиви, потенцијално уносан производ за финансирање некретнина.

Ако желите да побољшате своје шансе да будете одобрени за хипотеку, погледајте овај чланак: 6 савета за добијање одобрења за стамбени хипотекарни зајам.

Који од различитих хипотекарних кредита - ФХА, ВА или конвенционални - одговара вама?