Како купити банку или имовину за оврху од банке - 5 питања за постављање

У овом ћу чланку сажети нека од кључних питања о којима треба размислити пре него што се одлучим за потписивање уговора о куповини ради искључења. Такође ћу додати неке своје личне анегдоте и делити делове свог искуства. Ако сте заинтересовани за куповину куће за изузеће, ове тачке су важне за разматрање и могу вам помоћи да изградите здравији финансијски портфељ.

1. Колико дуго је имовина на тржишту?
Нису све искључене имовине створене подједнако. На пример, добру некретнину у надолазећем кварту брзо ће купити - обично инвеститор у некретнине или жељна особа која тражи нову кућу. Не очекујте да ће ове куће остати на тржишту дуже од 30 дана.

Међутим, ако купујете кућу у стању подстанара или на подручју које је тешко погодила хипотекарна криза, очекује се дуже тржиште. Као купац, ово може довести до веће флексибилности у цени: банке мрзе да им се имовина оврхе ставља у руке више од 90 дана (један фискални квартал), и преговараће са добрим купцем.

Купио сам свој дом у Аризони, пошто је био на тржишту скоро три месеца. Видео сам да се цена куће месечно снижавала за скоро 7%, и зато нисам чекао следећи месец да купим кућу. Уместо тога, преговарао сам с банком да снизим цену још 12% у односу на најновију цену. Банка је понудила 9% попуста. Моја коначна уштеда је представљала скоро 23% попуста од наведене цене (тј. 7% + 7% + 9%).

2. Колико плаћате по метру квадратном за становање?
Израчун цене по квадрату добар је начин да одредите вредност вашег дома. Проверите просечне цене кућа по квадратном метру продатих у претходна два месеца у истом поштанском броју. Помножите то са животним простором вашег дома како бисте одредили „просечну“ цену за вашу кућу.

На пример, ако дом вреди 75 долара по квадратном метру, а има 1.500 квадратних метара, тада укупна вредност куће износи 112.500 долара.

Наравно, ако желите да платите просечну цену, постоји ризик да ћете преплатити. Осим ако је ваша кућа у одличном стању и на њој нема много посла (у том случају, просечни су трошкови плаћања!), Погледајте доње две трећине цена. Имајући то у виду, прерачунајмо вредност куће и видимо шта ћемо добити.

Будући да претпостављамо да дом није на врху тржишта у смислу вредности, претпоставит ћемо да вриједи 65 долара по квадрату. Помножена са 1.500 квадратних метара као и раније, кућа сада вреди 97.500 долара. Воила! Иуправо сте уштедјели 15.000 долара. Мислите ли да то можете боље искористити? Дефинитивно.

Као тежак преговарач, био сам одлучан да платим веома ниску цену по квадрату за свој дом; Знао сам да тржиште у Аризони неће бити боље. Заправо сам платио другу најнижу цену по квадрату у свом поштанском броју код куповине у периоду од 90 дана.

3. Плаћате ли готовину или хипотеку?
Ако плаћате готовином, ваша понуда иде директно на врх понуде банке. Рецимо да нудите готовину у износу од 85 000 долара за кућу која је наведена на 100 000 долара. Вероватно имате веће шансе да је добијете од особе која нуди 95.000 долара. Готовина значи да сте поуздан купац, а банка не мора да чека две недеље да дође чек. Користите ово у своју корист.

Ако купујете дом хипотекарним кредитом, имаћете више флексибилности у цени јер ће почетни предујам бити око 20% куће. Ако заиста волите кућу, не брините о томе да платите мало више да бисте је добили.

Као купац готовине, знао сам да имам утјецај на многим фронтовима. Мој агент за некретнине, који врши провизију на основу моје куповине, хтео је да понудим износ који је веома близу траженој цени, тако да је он дефинитивно продао. Наравно, он није тај који плаћа, па је његово мишљење стављено на чекање.

4. Да ли на истом подручју има више затворених кућа?
Ако је у близини куће коју купујете пуно затворених кућа, вероватно ће доћи до повећаног пада вредности. Овај сценариј шаље много негативних порука потенцијалним купцима о кварту, граду и тржишту. У нашој тренутној економији ово је свеприсутна сцена, али не дозволите да вас то одврати од доношења мудрих одлука. Док се све куће на блоку не продају, постојат ће једна ограђена кућа која умањује вриједност ваше имовине. Покрените брзо скенирање поштанског броја на поузданој веб локацији као што је Редфин или Зиллов да бисте видели како то подручје ради.

Будући да ће кућа коју сам купио бити са мном најмање пола деценије, нисам се превише забринуо да бих видео још четири куће на блоку. Верујем да је пет година довољно времена да цене падну и поново се врате, што гарантује да је моја инвестиција сигурна.

5. Колико новца ћете добити након куповине?
Будите спремни потрошити много новца након што сте првобитно купили да поправите кућу како би задовољила ваше стандарде. У случају нужде нека се одвуче најмање још 20% вриједности куће. Чак и након кућног прегледа наћи ћете ствари које вас муче и које треба променити. Не заборавите на уређаје, намештај, уређење земљишта и порез на имовину. Ако је могуће, замолите банку да покрије накнаде за депоновање (или било коју другу накнаду за некретнине или хипотекарне таксе) тако да имате више готовине на располагању. Чак и 1.000 долара које плаћају у вашем џепу више од 1.000 долара, што је довољно за ЛЦД или плазма ТВ са великим екраном!

Лично сам потрошио хиљаде на разне поправке код куће. Заправо сам био прилично изненађен колико брзо се ови трошкови сабирају. Мале куповине попут сигурносних депозита за рачун за струју и нова врата за кућу биле су ствари које једноставно раније нисам размишљао.

Много је других питања која треба узети у обзир пре него што се одлучите населити, посебно када купујете некретнину уз коју се може искључити имовина. Имате ли искуства са искључењем? Какво је ваше искуство и на шта обично пазите?