Како купити кућу са горњим ивицама - уштедите новац и избјегавајте ризике

Али пре него што кренете да купите себи горњи део фиксатора, одмакните се и проверите стварност. Свакако, куповина горње шипке и стављање неких послова може бити добар начин да прибавите сјајан дом по буџету - поготово ако поправке сами радите. Али то такође може бити добар начин да се усадите у јаму за новац која ће прогутати вашу уштеђевину, као и слободно време, и још увек бити гладни више.

Да бисте одлучили да ли је фиксирање горњег дела фиксатора заиста за вас, морате имати реалну представу о томе шта посао укључује. То значи знати како процијенити стварни трошак поправака од врха до дна. То значи да схватите могу ли ваше вештине, распоред, буџет и ваши односи издржати напоре. И на крају, то значи знати како постићи најбољу понуду ако се одлучите залетјети.

Како утврдити стварне трошкове фиксатора-горњег

Један од проблема са свим тим реалити емисијама је тај што они не троше превише детаља о трошковима. Фокусирају се на драму: откривање скривеног проблема, проналажење креативног решења и коначно откривање прелепог, трансформисаног простора.

Али у стварном животу бројеви су важни. Пре него што почнете са поправљањем зидова или одабиром боја боја, морате знати да ли заиста можете себи да приуштите да купите ову кућу и урадите поправке на њој. Израда колико ће та поправка коштати је сложен процес у неколико корака - и сваки од њих може имати велики утицај на коначну суму.

Корак 1: Идентифицирајте будуће поправке

Да бисте схватили колико ће коштати поправити горњи део фиксатора, прво што треба да знате је тачно шта треба поправити. Добар први корак је да пређете кућу, собу по собу и напишете све проблеме које видите. Међутим, то није довољно само по себи, јер старе куће могу имати пуно проблема који нису видљиви голим оком. На пример, можете видети да ли су кухињски ормарићи застарели, али не можете да видите да ли иза њих постоји гипсани малтер.

Да бисте открили ове скривене проблеме, морате довести професионалног инспектора. Ово је пресудан корак у процесу. Инспектор може открити све врсте проблема који нису очигледни, као што су застарело ожичење, оштећења воде због цурења цеви или термита. Инспектори такође могу обавити испитивања да ли у кући има опасности попут плијесни, радона или оловне боје.

Корак 2: Двострука провера структурних проблема

Понекад инспекција представља велике структурне проблеме са кућом. Ово су проблеми због којих је кућа опасна за живот. Примјери укључују:

Оштећења темеља
Велики водоводни или електрични проблеми
Неадекватан систем ХВАЦ-а
Велика оштећења на зидовима, крову или споредним плочама
Озбиљна оштећења термита или плијесни

Ако наиђете на овакве проблеме, кажу стручњаци, вероватно је најбоље отићи. Вашем фиксатору ће бити потребан велики, скупи посао како би га учинио живахним - а највероватније је да већину тог новца нећете добити када продате. Главне поправке, попут новог електричног система, су „невидљиве“; не приказују се на сликама и не подижу вредност куће довољно да плати посао. Дакле, ако се кућа не продаје по озбиљном стрмом попусту, мало је вероватно да ћете икада од ње изгубити новац.

Ако одлучите да сте и даље заинтересовани за кућу упркос њеним структуралним проблемима, требате додатно пазити да сте их нашли и да знате шта ће их коштати. Доведите грађевинског инжењера да прегледа дом и потпуно вам напише све проблеме који треба да се реше. Унајмљивање грађевинског инжењера кошта око 500 долара, али много је јефтиније него откривање на пола пута преправком да бисте морали да замените половину темеља.

Корак 3: Одлучите шта ћете урадити

Сами поправке су много јефтиније од ангажирања извођача радова који их обавља. Након што схватите шта поправља горњи део фиксатора, следеће што требате знати је колико посла можете сами обавити. Што више можете сами учинити, мање ћете морати да потрошите.

Када одлучујете шта можете учинити сами, будите реални у својим способностима. Неки послови, попут сликања или скидања тапета, довољно су једноставни да их чак и мајстор почетник може поднијети. Други, попут кровова или великих електричних радова, су преопасни за аматера да их покушају. Било који посао у коме би вас грешка могла убити или нанијети велику штету вашој кући, посао је који је најбоље препустити професионалцима.

Између ова два нивоа вештина постоји пуно послова које квалификовани мајстор може да уради, као што су:

Висећи ормарићи
Поправак зидова
Грађевинске палубе
Замена прозора
Поплочавање
Дорада подова
Стављање на винил споредни колосијек

Не бисте се жељели бавити оваквим пословима ако сте потпуно нови у уради сам. Али ако већ имате искуства или имате искусног пријатеља или рођака који ће вас водити, сами обављање оваквих послова може вам уштедјети пакет.

Међутим, чак и ако сами можете радити посао, то не значи да би требало. Неки послови одузимају много времена да ураде сами. Лично се бавити њима може значити или одморити се од посла или им посветити сваки викенд недељама за крај - и у међувремену живети у радној зони. Једном када узмете у обзир време и гњаваже, можда ћете одлучити да је боље ангажовати професионалца и то учинити.

Корак 4: Процените трошкове поправка

Постоји пуно интернетских алата који вам могу дати брзу процјену трошкова поправки куће. На ХомеАдвисор можете унети свој поштански број и посао који желите обавити да бисте видели распон цена за ваше подручје. Можете такође питати пријатеље који су имали сличне поправке да ураде колико су платили. Ако само покушавате да одлучите да ли кућу вреди погледати или не, ова груба процена је довољно добра.

Међутим, ако се озбиљно бавите понудом куће, потребна вам је тачнија идеја о томе колико ће поправке коштати. Пронађите доброг извођача радова који ће прошетати кућом и реците вам цитаве поправке које не планирате сами да урадите. Ово је посебно важно за било какве велике поправке конструкција. Обавезно, пре него што направите понуду, имате обавезујућу, писану оцену о њима.

Затим, за послове које планирате сами да урадите, проверите кућне продавнице и веб локације да бисте утврдили који ће вам материјал бити потребан и колико ће вас коштати. Додајте процену добављача и трошкове куповине ради куповине како бисте схватили колико ће укупно коштати поправка горњег дела фиксатора..

На крају, узмите тај укупан износ и додајте 10% до 20% више. Та додатна облога покрива трошкове неочекиваних проблема који се појаве када почнете да радите на кући. Оваква изненађења се готово увек дешавају, па их морате планирати у свом буџету.

Корак 5: Израчунајте трошкове дозволе

Поред материјала и радне снаге, у прорачуну морате имати још један трошак: дозволе. Дозвола је службено овлашћење ваше градске власти за обављање одређених врста посла на вашем дому. Скоро свака допуна или структурна промена вашег дома захтева дозволу. Такође ће вам требати за климатизацију, водовод, кровиште, споредне колосијеке или електричне радове.

Дозволе могу бити скупе. Неки градови наплаћују чак 1% од укупних трошкова поправка. Такође може бити потребно чак шест недеља да се заврше све инспекције потребне за добијање дозволе. Понекад вас инспектори присиљавају да урадите додатни посао или да промене начин на који спроводите свој пројекат пре него што вам га додају.

Примамљиво је заобићи све те трошкове и гњаваже обављајући посао без дозволе, али то је грешка. Када дође време да продате свој фиксатор-горњи, наићи ћете на проблеме ако немате одговарајуће дозволе. Банка је чак могла одбити да купцима да хипотекарни кредит на кући која је преуређена без дозволе.

Да бисте избегли ове проблеме, обратите се локалним званичницима да бисте видели који од послова на поправкама на вашој листи захтева дозволу и колико то кошта. Додајте тај трошак укупном износу који сте постигли у кораку 4.

Такође, питајте шта је поступак за добијање дозволе. Ако се покаже да је то велика гњаважа, можда бисте одлучили да је то посао који бисте радије оставили извођачу. То би заузврат могло пребацити неке послове из категорије „уради сам“ и пребацити се на извођача радова - што ће додатно повећати ваше трошкове.

Корак 6: Проверите трошкове финансирања

У овом тренутку имате добру идеју колико ће коштати поправке на вашем фиксиру. А шансе су да немате довољно новца уштеђеног да покријете све њих. Дакле, требаће вам зајам за плаћање поправки, као и за саму кућу. Морате научити колико ће вас ови кредити месечно коштати да бисте одлучили да ли ваш буџет може да издржи.

Ако су трошкови поправки мањи, можете их ставити на своје кредитне картице. Ова опција је једноставна и нема претходних трошкова, као што су цене за процену или порекло. С друге стране, кредитне картице имају тенденцију да наплаћују високе камате ако вам је потребно више од месец дана да их отплатите - и нема начина да одбијете камату од пореза. Ако планирате одмах да отплатите трошак, уз помоћ кредитне картице можете зарадити повратну вредност или путничке награде.

Боља опција за већину купаца је кредит за реновирање. Посебно корисна врста је хипотекарни кредит од 203 хиљаде који вам омогућава да позајмите новац за куповину и обнову куће све у једном пакету. Ово је једноставније од подношења захтева за два кредита одвојено и може вам омогућити да позајмите више.

Зајмове из члана 203к такође подржава Федерална стамбена управа (ФХА). Због тога су зајмодавци обично спремни понудити ниже каматне стопе на њих. Такође су отворени за кориснике кредита који немају добар кредитни рејтинг. Међутим, постоји ограничење колико можете позајмити код њих.

Најбољи начин да сазнате колико ће вас ова врста кредита коштати је отићи у банку и добити одобрење за један. Поред месечних трошкова зајма или зајмова, схватите и колико готовине вам треба унапред за куповину. Требат ће вам довољно велика паушална средства да покријете предујам и трошкове затварања без да у потпуности потрошите уштеде. У супротном, сав ваш новац биће везан у кући - кући коју вероватно нећете моћи продати док не изврше поправке.

Питања која требате поставити унапред

Очигледно је да не желите да се бавите поспремањем куће, осим ако не знате да си то можете приуштити. Али то није једино што треба да знате. Уређивање куће је главни посао и морате бити сигурни да сте спремни за изазов. Пре него што направите понуду, морате поставити неколико питања како бисте утврдили да ли је горњи део фиксатора права кућа за вас.

Питање 1: Колико су велики проблеми?

Проблеми с кућама долазе у два облика: козметички и структурални. Структурни проблеми, као што је горе наведено, су они који утичу на начин на који кућа функционише. Они су велики и скупи, па је потребно да их нареди добављач - и неће вам платити много кад продате. Зато је често боље ходати од куће којој треба много структурних поправки.

Козметички проблеми су, са друге стране, само дубоки. То су ствари као што су љуштења боје, пукнуте плочице, оштећени сухозид, стара кухиња или мртви травњак. Не чине кућу недостижном - само непривлачну. То су такве ствари због којих купци губе нос и скрећу.

Кућа са пуно козметичких проблема је сјајна кућа за сређивање. То је зато што су ово врста кућних побољшања која додају вредност. Обично их је јефтино поправити, а чине велику, видљиву разлику када дође време да се кућа прода. Дакле, ако вам је потребан нови фиксатор, теписи, расвета и прозори, али нема већих структурних поправки, то ће вероватно добро уложити.

Питање 2: Како изгледа тржиште становања?

Уопштено, козметички препарати вам добро враћају када дође време за продају. Међутим, постоје изнимке од овог правила. Као прво, не исплати се толико средити кућу да би постала сувише маштовита за комшилук.

Купци вероватно неће потражити кућу од 400.000 долара у улици пуној кућа од 300.000 долара. Ако имају 400.000 долара да потроше, желе да купују у подручју препуној других домова у вредности од 400.000 или чак више. Зиллов каже да је добро правило да избегавате повећање вредности своје куће за више од 10% изнад просечне цене вашег суседства.

Такође се исплати сагледати укупни тренд цена станова у околини. Ако су цијене станова нагло порасле у посљедњих неколико година, то се чини добрим знаком - али заправо може бити супротно. То би могло значити да се цијене станова приближавају врхунцу, и док буду завршена сва поправка, они ће се смањити. Можете да уложите месеце рада и десетине хиљада долара у сређивање куће, само да откријете да она не вреди толико колико сте потрошили на њу.

Питање 3: Да ли имате времена?

Уређивање куће је велика обавеза. Може се лако појести све слободно време које имате, а затим и мало. Ако сте хардцоре ДИИер и нема начина да радије проведете своје вријеме него да висите сухозидом, то није проблем. Али ако не можете да поднесете помисао да ћете сваки викенд провести до лактова у заједничком саставу, ово није посао за вас.

Чак и ако већину послова не планирате радити сами, обнова куће и даље треба времена. Морате да:

Сазнајте шта сваки посао укључује. Пре него што уопће започнете са запошљавањем извођача радова, морате имати неку идеју о томе шта желите да ураде. На тај начин ћете моћи рећи да ли њихове понуде заиста покривају све дијелове посла.
Добијајте више понуда. Затим морате добити понуде од добављача. Стручњаци препоручују добити најмање три понуде за сваки посао. То вам омогућава да упоредите цене и видите да ли су разумне.
Проверите референце. Такође желите да се уверите да је извођач радова који сте ангажовали поуздан. То значи тражити и провјерити референце других купаца. У идеалном случају, такође треба да погледате примере радова извођача.
Надгледајте рад. Чак и након што запослите извођача радова, ваш посао није завршен. Морате припазити на посао да бисте били сигурни да се ради онако како желите. За велику преправку, могли бисте провести месеце или чак године проверавајући једног извођача за другим.

Дно црта је, без обзира ко ради, морат ћете му посветити пуно времена. Ако нисте вољни да се одрекнете свакодневног путовања у теретану или седмичне састанке, вероватно није за вас.

Питање 4: Да ли можете да поднесете додатне трошкове?

Већ сте израчунали трошкове куповине куће и поправке. Али рад на кући такође доноси много малих трошкова. На пример:

Ако ће вам горњи фиксатор бити главни дом, мораћете да платите најам на другом месту док се посао обавља - или ћете бити спремни да живите усред радне зоне.
Требаћете да радите дане слободне од посла да бисте радили на кући или да бисте се састали и надзирали извођаче.
Ако имате децу или кућне љубимце, мораћете да платите неком другом да их посматра док ради у кући.
Морат ћете потрошити више новца једући или наручујући, за вријеме док немате радну кухињу.

Проверите да ли у вашем буџету има довољно простора за виггле да поднесе ове додатне трошкове, заједно са трошковима поправке. Ако сте већ исплатили сваки пени за плаћање куће и поправке, наићи ћете на проблеме.

Питање 5: Ко ће вам помоћи?

Поправити читаву кућу није посао да се сами бавите. Ако сте део пара, има смисла радити посао заједно. Али прво, морате бити сигурни да је ваша веза довољно снажна да се можете носити с њом.

Куповина прве куће увек је стресно искуство. Учините ту кућу горњом фиксацијом и сав тај стрес се удвостручи. Улажете у сате напорног рада из недеље у недељу. Такође оптерећујете свој буџет до максимума да бисте платили све.

Реханизација такође значи живети у неизвесности. Никад се не зна колико ће трајати посао. Нови проблеми се настављају са обрезивањем без упозорења и морате све да испустите и да се носите са њима. Осим тога, ако живите у кући током процеса, додајете стрес животу у хаосу месецима крајем.

Стављање такве врсте на нову везу вероватно је грешка. Још увијек учите како живјети једни с другима, али начин на који ћете вјероватно живјети није нигдје близу уобичајеног. Боље је да сачекате док се ваша веза не успостави и стабилна пре него што се решите тако велики пројекат као пар.

Ако сте самци, још увек вам требају други људи који ће вам помоћи кроз ваш пројекат. Помагачи раде више него само пружају додатни пар руку. Такође могу делити своје знање и дати вам нове идеје о најбољем начину за приступ неком послу. Једном када започнете посао, они могу стално да вас прате како не би прескочили кораке или користили погрешан материјал.

Међутим, своје помагаче требате одабрати мудро. Потражите људе који имају добре вештине уради сам и за које се може веровати да посао раде правилно. Ако замолите пријатеља да вам помогне да инсталирате прозор, а они га умјесто тога сруше и разбију, то би могао бити крај лепог пријатељства.

Како добити најбољу понуду за кућу

Претпоставимо да сте прошли све горе наведене кораке и осећате се као да можете да се носите са горњим средством за фиксирање. Знате колико вам треба рада, колико ће то коштати и где ћете добити новац. Почистили сте свој распоред и постројили људе да вам помогну.

Сада, све што требате учинити је закључити посао. Ево како да постигнете најбољу могућу понуду и избегнете да вас изгоре.

Пронађите праву цијену

Ако сте обавили своје истраживање, лако можете схватити која је фер цена коју требате платити за свој фиксатор. То је процес у четири корака:

Проверите Цомпс. Прво, схватите која би кућа била вриједна да је у добром стању. Да бисте то учинили, погледајте сличне куће у кварту које се у последње време продају - познате као упоредиве, или укратко „комшије“. Просечна цена коју људи плаћају за ове куће добро је мерило колико бисте могли добити за своју након што је фиксирају. Брзом процјеном цијена локалних кућа можете добити претраживањем локација попут Зиллов. Међутим, добићете поузданије цифре ако тражите агента за некретнине да прегледа ситнице за вас.
Рачунајте трошкове поправка. Затим израчунајте колико би коштало да се поправке на кући професионално одраде. Можда планирате да направите већину њих, али то само замјењујете властитим временом и радом готовином. Откријте колико би поправке коштале купца који је планирао да све уради професионалци. На тај начин, сваки новац који уштедите уради сам може отићи у ваш џеп.
Израчунајте фактор притиска. За време реновирања није увек могуће живети у кући. Чак и када је то могуће, није баш угодно. Уобичајено је да мало новца одбаците од своје понуде како бисте узели у обзир овај „фактор гњаваже“. Да бисте га израчунали, прво схватите колико времена очекујете да поправке потрају. Затим утврдите колико бисте платили станарину да живите негде другде док је посао у току.
Урадити математику. Узмите коначну вредност куће и одузмите трошкове поправке и фактор гњаваже. Укупан износ који достигнете је фер тржишна вредност куће, као што је то.

Преговарајте са продавцима

Нажалост, та фер цена није нужно цена коју продавац тражи. Власницима је понекад тешко да виде у каквом су лошем облику њихове куће. Њима то није нека олупина - то је њихов дом.

Да бисте убедили продавце да снизе цену, будите нежни према њима. Започните с изговором да волите кућу - али примијетили сте неке проблеме у њој. Покажите им своје бројке како бисте им дали до знања колико ће коштати ажурирање куће. Што више детаља наведете, више ће смисла ваша продајна понуда имати нижа понуда.

Цатхи Баумбусцх, агент за продају у Вашингтону, интервјуисан за Реалтор.цом, каже да ова метода функционише. У многим случајевима, како каже, средства за поправљање се продају за само 60% до 80% првобитне тражене цене. Продавци су склонији договору ако кућа већ неко време већ стоји на пијаци. Такође је вероватније да ће се подмирити за мање ако им понудите готовину унапред.

Заштити себе

Чак и када сте разговарали са продавцима о прихватљивој цени, и даље постоје два начина на који би се договор могао лоше показати. Прво, можда ће вам бити одбијен кредит за обнову, остављајући вас на удици да купите кућу коју више не можете да приуштите да поправите. И друго, након што сте га купили, открићете да у кући има проблема који нисте знали, а буџет за поправку неће покрити то.

Срећом, постоје начини да се заштитите од оба ова проблема. Све што требате учинити је уписати неколико клаузула у случају непредвиђених ситуација у уговор о куповини. Клаузула о непредвиђеним ситуацијама је услов који мора бити испуњен да би посао постао обавезујући.

Прво, потребна вам је клаузула о финансирању. Ово вам даје време да се пријавите и добијете кредит за стан. Ако га не можете добити, можете се повући из договора и вратити било који новац који сте већ платили. Уверите се да ваша клаузула о финансирању покрива сав новац који планирате да позајмите - и за хипотеку и за поправке.

Друго, потребна вам је инспекцијска клаузула. То вам даје право да добијете потпуну кућну инспекцију, ако то већ нисте учинили пре него што сте дали понуду за кућу. Ако инспектор пронађе било какве проблеме за које нисте знали, можете се вратити продавачима и затражити од њих да изврше поправке или да вам додају додатни новац при затварању да бисте их платили. А ако они одбију, имате право да одете.

Имајте на уму да клаузула о непредвиђеним ситуацијама смањује оба начина. Ако пронађете проблем који продавци не желе да исправе, они могу да одлуче да одустану од посла, баш као што можете. У том случају мораћете да се вратите на почетак и покушате да пронађете нови фиксатор који ће се претворити у вашу кућу из снова.

Завршна реч

Куповина горње фиксације није пројекат који треба лагано започети. Појести ће пуно вашег времена, као и пуно новца. А кад затворите кућу, не можете се само повући ако одлучите да је превише за вас. Налазите се на дугом путу, што би могло претпоставити месецима или чак годинама.

Али ако сте вољни уложити труд, горњи део фиксатора пружа вам прилику да поседујете кућу из снова коју си никада не бисте приуштили другачије. И на неки начин, то је чак и боље од куповине куће која је већ савршена када први пут уђете у врата. Ако уложите у све те сате рада да поправите горњи део фиксатора, то га чини јединствено. Када посао коначно буде готов, имаћете више од прелепог дома - имаћете нешто у шта сте уложили своје срце и душу.

Јесте ли икад купили горњи део фиксатора? Ако је тако, који савет бисте дали неком другом о куповини једног?