8 ствари које треба размотрити пре улагања у некретнине у кључу

Наравно, неки инвеститори у некретнине стварају капитал обнављајући некретнине. Али запошљавање, управљање и преговарање с извођачима радова долази са властитим главобољама. А неки инвеститори немају жељу да се муче с дозволама, распоредом извлачења зајмодаваца и изненађујућим трошковима поправка.

Срећом, инвеститори који желе диверзификовати своју имовину и купити некретнине за изнајмљивање могу прескочити обнове у потпуности са некретнинама "кључ у руке" кроз веб локацију попут Роофстоцк. Реалкеи некретнина "кључ у руке" управо је оно што звучи: имовина која је или у стању закупа или је већ изнајмљена закупцу који плаћа.

Звучи као сан за новог инвеститора у некретнине? Иако се може започети с инвестирањем у најам може бити мало укључено, није попут клика на дугме за куповину повјерења у акције или улагања у некретнине. Од високих иницијалних трошкова улагања до ниске ликвидности, некретнине - чак и у облику некретнина "кључ у руке" - долазе са својим чудима и изазовима за инвеститоре.

Најважнија разматрања о својствима кључ у руке

Пре него што кренете у куповину спрема "на кључ", морате знати у шта сте се укључили. Пошто свака некретнина кошта више десетина хиљада долара због затварања трошкова и самих аванса, не можете себи да приуштите грешке.

Ево осам ствари које треба узети у обзир док почнете да процењујете потенцијалне „кључ у руке“ као инвестиције.

1. Стопа капа

Највећа мана недостатака код куће је потешкоћа у проналажењу повољних понуда.

Размисли о томе. Неко други је већ обавио сав посао за вас у ажурирању некретнине и стављању у савршено стање, спремно за изнајмљивање. Продају вам готов производ, спреман да започне са смањењем пасивног прихода.

То оставља мало меса на кости купцу "кључ у руке" у облику вредности за новац. Продавац, често флиппер, већ је форсирао капитал ажурирањем имовине и вероватно чак и стављањем станара у њу. Они улажу на тај капитал када вам продају.

Дакле, купујете по или у близини пуне тржишне вредности некретнине.

Као инвеститор у доходак, ваш фокус је више у сталном потенцијалу зараде од тренутне тржишне вредности. Улагачи у доходку често мере потенцијал зараде кроз стопу капитализације или стопу ограничења.

Стопе обрасца су једна мјера поврат улагања имовине. Формула изгледа овако:

Нето оперативни приход (НОИ) - откупна цена

Нето оперативни приход је годишњи приход који имовина може остварити умањен за све оперативне трошкове, као што су поправке, одржавање, накнаде за управљање имовином, стопа слободног радног места, порез на имовину и осигурање.

Замислите да размишљате о два идентична имања преко пута једне од друге. Обе некретнине доносе годишњи нето оперативни приход од 20.000 долара. Али један продавач тражи 275.000 УСД, док други тражи 250.000 УСД, за стопу ограничења од 7,3% у односу на 8%, респективно.

Имајте на уму да иако стопе обрасца омогућавају објективно упоређивање некретнина, оне не узимају у обзир поврат вашег улагања. За то је потребно израчунати приносе у готовини.

2. Повраћај готовине у готовини

Када финансирате имовину "на кључ", из џепа наилазите само на одређени износ сопственог новца. Конкретно, стижете средства за предујам и трошкове затварања.

Улажете мање новца, али ћете такође видети мањи нето приход сваке године, јер ћете имати хипотеку. Новчани поврат новца мери ваш поврат новца који сте морали да одложите.

Рецимо да купујете некретнину у горњем примеру за 250 000 УСД. Одложили сте 20%, или 50.000 УСД, плус 10.000 УСД у затварању трошкова укупног износа готовине од 60.000. Али то вам оставља хипотеку од 200 000 УСД, за коју ћемо рећи да вас кошта отприлике 1200 УСД месечно за 30-годишњи зајам са каматном стопом од 6%. Исплата хипотеке смањује ваш годишњи нето приход са 20.000 на 5.600 долара.

Ваш повраћај готовине за некретнину сада изгледа овако: 5.600 УСД годишњег дохотка подијељено с инвестицијом од 60.000 УСД, уз годишњи поврат од 9,3%. То вам показује снагу полуге не само у смањењу ваших новчаних улагања, већ и у убрзавању приноса у готовини.

3. Финансирање

Као што је управо показано, финансирање мења ваше калкулације - понекад на боље, али не увек. Морате знати какве услове финансирања можете очекивати за одређену некретнину пре него што дате понуду.

На пример, рецимо да имате локални зајмодавац у свом родном граду који вам је спреман да вам позајми 80% од купопродајне цене некретнине у износу од 6%. Али они не позајмљују државу. Дакле, када даље прегледате некретнине кључ у руке, морат ћете потражити другог зајмодавца, који може имати различите услове кредитирања.

Успоставите односе с неколико зајмодаваца на сваком тржишту на којем планирате уложити у случају да зајмодавац првог избора из било којег разлога не дозволи дату имовину. Сваки зајмодавац има своје смјернице за осигуравање, чак и оне се не могу увијек предвидјети. Понекад се зајмодавцу једноставно неће допасти изглед имовине и смањује зајам.

Такође, имајте на уму да вам је за некретнине "кључ у руке" потребно дугорочно финансирање, а не краткотрајни зајам тврдог новца. Потражите портфељне зајмодавце и банке локалне заједнице, посебно оне које не пријављују свој кредит за кредите за инвестиционе некретнине.

4. Управљање имовином

Пре куповине некретнине за изнајмљивање требало би да имате план ко ће њиме управљати.

То би могао бити ти, наравно. Управљање сопственим некретнинама за изнајмљивање, посебно када први пут почнете да улажете, одличан је начин да брже научите индустрију. То вас чини бољим инвеститором са дубљим разумевањем како се трошкови и рад менаџмента разликују између различитих врста имовине, суседства и закупаца..

Али није увек практично да управљате сопственим некретнинама за изнајмљивање. Ако живите у другој држави, родите тројке, узмете нови захтеван посао или стекнете десетине имања, морате се припремити за дан када не можете сами да их управљате. Што се тога тиче, многи изнајмљивачи открију да управљање изнајмљивањем долази са превише питања, а они једноставно мрзе да то раде. Дакле, чак и ако намеравате сами да управљате некретнином, имајте план за управљање непредвиђеним ситуацијама за управљање имовином.

И будите сигурни да планирате буџет за управљање имовином, чак и ако га не планирате да користите прво. Управљање имовином је трошак рада, било да га обављате или је то неко други. Изнајмљивање некретнина није у потпуности пасиван извор прихода.

Ако се одлучите за ангажовање менаџера за имовину, обавезно истражите компаније и испитајте компаније на тржишту пре него што купите некретнину тамо. Као почетну тачку у тражењу вашег управитеља имовине потражите Роофстоцк који одржава листу сертификованих менаџера имовине широм земље.

5. Постојећи станари

Да ли на имању већ постоје станари? Ако је тако, колико дуго су тамо? Какав им је кредит? Њихов приход? Да ли су икада исељени? Која је њихова историја плаћања?

Погодно је купити некретнину са чистим, поузданим дугорочним закупником. Али једнако лако, могли бисте наслиједити станара из ноћне море који ће задати у вашем првом мјесецу власништва.

Ако на имању постоји закупац, прегледајте их на исти начин као и новог подносиоца захтева. Прегледајте њихову историју плаћања, све њихове чекове, захтев за изнајмљивање и приходе.

Запамтите, квалитет ваших станара одређује квалитет вашег повратка.

6. Старост механичких система

Пронашли сте некретнину у животном стању која је спремна да се рекламира за нове закупце или са постојећим закупцима. Али то не значи да пећ неће умрети наредног месеца или да ожичење није инферно које чека да се догоди.

„Ливабле“ није синоним за „ново“, „реновирано“ или „модерно“. Чак и када продавац продаје некретнину као „ажурирану“ или „обновљену“, то не значи да је заменио све компоненте на некретнини.

Прегледајте сваки механички систем и структурне компоненте имовине да бисте проценили његову старост и преостали век трајања. Питајте допринос свог агента за некретнине и потврдите та мишљења код кућног инспектора.

Само што један или више система стари, не значи да не желите да се кренете напријед са некретнином. Али морате знати у шта се улажете и сходно томе буџет.

7. Квалитет обнове

Слично томе, само што је објекат недавно реновиран не значи да је добро обновљен.

Папуче не морају да живе у имовини или да је дугорочно одржавају; њихов приоритет је профит. Они имају за циљ да потроше најмање новца за стварање готовог производа. То понекад значи да трошите мање на другоразредне извођаче или материјале.

Изаберите некретнину чешљем са финим зубима и замолите свог кућног инспектора да то учини. Питајте инспектора и агента за некретнине њихова мишљења о квалитети обнове.

Ако се вама тројици не свиђа оно што видите, прескочите објекат и пређите на следећи. Видљиви доказ о безобразан рад само је површина проблема - то је што не можете да видите да би вас заиста требало уплашити.

8. Дугорочно економско здравље локалног тржишта

Куповина некретнина за изнајмљивање, за разлику од преграда, укључује дугорочно улагање. Желите да инвестирате у град и околицу са повећањем становништва, радних места и потражње за становањем. Такође желите град са смањеним стопама криминала, слободним радним местима и социјалним проблемима.

Више не улажем у град у којем сам одрастао јер не верујем у његово дугорочно економско и политичко здравље. Научио сам тежак начин да четврти у доњем крају често изгледају добро на папиру са високим стопама ограничења, али те стопе ограничења затамњују мање видљиве трошкове попут промета, криминала и протекционистичких закона..

Постоји ниша инвеститора који добро зарађују у борбеним градовима и четвртима. Али управо је то: ниша са јединственом динамиком. Одуприте искушењу ниских откупних цена и високих поврата на папиру. За то је потребно специјализовано знање.

Ако нисте 100% сигурни да се град и кварт крећу у правом смеру, не улажите тамо.

Где купити кључ у руке

Спремни сте за диверзификацију у својства закупа по кључу, али нисте сигурни где да их пронађете? Диверзификујте без главобоље користећи опције које не захтевају дугогодишње искуство у инвестирању у некретнине.

Роофстоцк

У последњих неколико година, Роофстоцк се појавила као водећа платформа широм земље за изнајмљивање некретнина под кључем. Продавачима је јефтиније него запошљавање агента за некретнине и купцима пружа огромну количину података.

Ти подаци укључују детаље око суседа, попут квалитета локалних школа, средњих вредности кућа и историје поштовања. За саму некретнину, платформа укључује подесиви калкулатори и податке о стопи ограничења, интерној стопи поврата и пројектованом угледу.

Роофстоцк такође укључује две гаранције. Прво је гаранција поврата новца. Купци могу поново пријавити некретнину на продају ако нису задовољни са њом у року од 30 дана од куповине, а Роофстоцк гарантује да ће повратити њихову купопродајну цену. Друга је гаранција за смјештај станара. Ако купите празну некретнину и не успете да у њу ставите нове станаре у року од 45 дана, Роофстоцк плаћа 90% тржишне ренте док то не учините.

Задржите агента за некретнине

Увијек можете ићи у стару школу и запослити агента за некретнине. На крају, већина домова у САД-у и даље продаје на МЛС-у. Поред тога, продавац плаћа већину - ако не и целу - агенцијску накнаду. Изузетно мало вас кошта као купца да запослите агента за некретнине.

Само уверите се да сте ангажовали звјезданог агента за некретнине који ће имати искуства у раду са инвеститорима - и по могућности оним који је сам инвеститор.

Проблем са кућама које су јавно објављене на МЛС-у је тај што се, по дефиницији, продају за тржишне цене. Ако се нешто нађе, то ће бити или кроз тврдоглаве преговоре или чисту срећу. Нећете зарадити посао за који нико други није знао међу кућама које су отворено на продају.

Приватни продавци на кључ у руке

Многи инвеститори у некретнине зарађују за живот преусмјеравањем домова дугорочним инвеститорима. Пронаћи ће добар посао у разореној кући, обновити је и продати као власништво на кључ. Неки смјештају станаре у њу како би покрили трошкове пријеноса док их пласирају на тржиште.

Док неки од ових продавача наводе своја имања на МЛС-у или Роофстоцк-у, други раде преко приватних листа контаката. Можете их пронаћи помоћу Гоогле претраге продавца "кључ у руке" на вашем избору или у инвестирање у Фацебоок групе или форуме у некретнине..

Понекад ови продавци омогућавају мало простора за преговоре без додатних трошкова агента за некретнине или накнада Роофстоцка. Али као и увек, имајте на уму горе наведена пре него што купите кључ у руке код пераја.

Приступ постојећим изнајмљивачима

Људи воле да мрзе земљопосједнике. Али чињеница је да бити станодавац долази са великом главобољом, од телефонских позива у три ујутро, од вриштавих станара, до неплаћеног најма до сталних притужби и захтева..

Многи су станодавци толико несретни, да ће своје ствари искрцати првом лицу које изрази интересовање. Они тренутно не планирају да продају, али су тако незадовољни, препуштају се искушењу када дође понуда.

Директна пошта, размјена порука на друштвеним мрежама, чак и телефонски позиви могу све послужити као тактика приступа постојећим изнајмљивачима. Често имања имају плаћање станара већ на свом месту, што их чини не само кључ у руке већ и већ унајмљено.

Али то не значи, да су добри станари, наравно. Саставите план за управљање тим некретнинама боље од ваших претходника и чврсто узмите у прикупљање најамнина, инспекцију јединице и спровођење уговора о закупу..

Завршна реч

Ако желите диверзификацију у некретнине и не желите главобољу директног власништва, имате пуно могућности за индиректно улагање у некретнине..

Али за оне који су спремни постати изнајмљивач, некретнине под кључем чине релативно брз и једноставан начин за диверзификацију у некретнине за изнајмљивање - нису потребни чекић и нокти..

Поред осталих предности, постоји мноштво пореских погодности од улагања у некретнине. А ако продате некретнину и не желите да плаћате порез на капитални добитак на зараду, увек можете обавити размену од 1031 купњом имовине код кључа код њих.

Само пазите да покренете бројеве и двапут провјерите имовину и станаре прије него што уложите десетине хиљада тешко зарађених долара.

Да ли размишљате о куповини некретнине под кључем? Шта вас спречава да инвестирате?