7 начина да се индиректно инвестира у некретнине, без задржавања власништва

Тешко је купити инвестициону некретнину, на пример, ако имате мање од 1.000 долара за улагање. Чак и ако вам је одобрено хипотека на нижи износ плаћања, за то предујам морате прикупити хиљаде долара, плус трошкови затварања и новчане резерве.

Некретнине су такође ноторно неликвидне. Његова продаја кошта много времена и новца, што многим потенцијалним инвеститорима оставља нелагоду.

Затим је ту крива учења. Потребно је време да научите вештине потребне да преокренете кућу или постанете посједник како бисте осигурали да зарађујете, а не да изгубите кошуљу.

Али због свега тога, некретнине нуде алтернативну класу имовине са најбољима из оба света: велики приноси акција у комбинацији са ниском волатилношћу обвезница. Заједничка студија Универзитета у Калифорнији, Универзитета у Бонну и немачке централне банке открила је да некретнине нуде бољи поврат од акција и изузетно ниску волатилност у последњих 145 година.

Па како инвеститори могу диверзификовати свој портфељ тако да укључују некретнине без директне куповине некретнина? Ево седам начина да се уложи у некретнине без главобоља због недовољних уплата, финансирања, поправки или икада да се морате придржавати власништва.

1. ЕТФ-ови и узајамни фондови

Један од начина за индиректно улагање у некретнине је улагање у акције и фондове у индустријама повезаним са некретнинама.

На пример, можете да инвестирате у ЕТФ-ове и узајамне фондове, преко ТД Америтраде, који држе залихе за изградњу кућа, залихе комерцијалних некретнина или хотелске ланце са широким власништвом некретнина. Можете чак и да улажете у ЕТФ-ове и узајамне фондове који имају низ РЕИТ-а (више о томе тренутно). За примере фондова који улажу у акције и фондове повезане са некретнинама, погледајте Вангуардов фонд за индекс некретнина ЕТФ (ВНК) и иСхарес амерички фонд за некретнине ЕТФ (ИИР).

Прос

Прво, ЕТФ-ови и узајамни фондови за некретнине нуде исту непосредну ликвидност као и било који други ЕТФ, узајамни фонд или акције. Можете одмах да купујете и продајете по цени од 4,95 УСД провизије. То је далеко од тога да трошите 7% на посредника за продају некретнина за попис и тржиште својих некретнина и чекате четири месеца за нагодбу.

Уз то, омогућава инвеститорима да диверзификују портфељ својих удела како би умањили ризик из удобности свог брокерског рачуна. Не морате напустити свој дом да бисте одмах добили приступ потпуно одвојеном сектору економије.

Ова средства вам такође омогућавају диверзификацију у сектору некретнина. Куповином једног фонда можете добити изложеност некретнинама широм Сједињених Држава или више међународних земаља. За разлику од тога, с директним власништвом, што подразумијева потонуће хиљада долара у једну некретнину у једном граду.

Цонс

Као и било који ЕТФ или узајамни фонд, фондови који се односе на некретнине наплаћују омјер трошкова за управљање и управљање фондом. А ако се фондом активно управља, увек постоји ризик од неспособности руководиоца фонда.

Инвеститори такође не остварују пореске олакшице које се нуде директним инвеститорима у некретнине.

За кога су

Ако не знате пуно о некретнинама и једноставно желите да диверзификујете портфељ својих удела, ЕТФ-ови и узајамни фондови везани за некретнине су сјајно место за почетак.

2. РЕИТс & мРЕИТс

РЕИТ или инвестицијско поверење у некретнине је фонд који улаже новац у пројекте некретнина. Омогућује инвеститорима да допринесу колико-толико колико желе према већем портфељу удела у некретнинама.

Слично томе, хипотекарни РЕИТ (мРЕИТ) фонд улаже новац у кредите за пројекте некретнина, али директно не поседује некретнине. Обе врсте РЕИТ-а тргују се на берзама баш као и ЕТФ-ови и акције.

Прос

Попут ЕТФ-а и узајамних фондова, РЕИТс и мРЕИТ-ови су једноставан, брз и јефтин начин за диверзификацију у некретнине. Такође вас неће назвати у 3 ујутро да се пожале да је угасила сијалица или да су зачепили свој тоалет, што су станари знали да раде.

Историјски гледано, амерички РЕИТ-ови су такође нудили изненађујуће високе приносе, надметајући се и често премлаћујући америчке залихе. Током 40 година од 1979. до краја 2018. просечни укупни поврат америчких РЕИТ-а износио је 11,77%, према Нареит-у.

Ова средства имају тенденцију да нуде посебно снажне приносе од дивиденди, често неколико пута веће од оних које плаћају фондови берзанских индекса. На пример, у 2018. години, просечни амерички РЕИТ вратио је 4,55% дивиденди, у поређењу са 1,88% за С&П 500. Није ретко да се нађе РЕИТ-овци који годишње плаћају 8% или више. То је зато што се, по закону, РЕИТ-овима мора исплатити најмање 90% нето прихода инвеститорима у виду дивиденди.

Цонс

То правило 90% служи као мач с два оштрица; ограничава количину дохотка коју РЕИТ-ови могу да усмере на раст и ширење свог портфеља имовине. То значи да, да би порастао, РЕИТ-ови морају преузети дуг.

Са толико приноса које нуде РЕИТ-ови који произлазе из дивиденди, ово оставља инвеститорима отворене за веће порезе. Уместо да плаћају порез на капитални добитак након што годину или две држе фонд, а затим продају, инвеститори морају да плаћају своју редовну стопу пореза на доходак на обичне дивиденде (али не и на квалификоване дивиденде; прочитајте више о томе како се дивиденде опорезују овде).

За кога су

Попут ЕТФ-а и узајамних фондова, РЕИТ-ови и мРЕИТ-ови су одлична погодност за свакодневне инвеститоре у капитал који желе диверзификовати свој портфељ и излагати се некретнинама без проблема са директним власништвом. Ако немате подешен инвестициони рачун, можете га отворити преко Алли Инвест-а. Тренутно нуде новчани бонус до 3.500 долара.

3. Приватне белешке

Запис је правни документ потписан за евидентирање дуга. У практичне сврхе, приватна белешка је приватни зајам који сте добили другој особи или компанији.

Знам пар у Охију који се пензионисао прије напуњених 30 година и сада живе од прихода од својих некретнина за изнајмљивање. Посудио сам им новац уз камате од 12% годишње за краткорочно обележавање само за камате. Ево како је то функционисало: посудио сам им 10.000 долара и потписали смо белешку. Термин је био девет месеци, а на крају су ми вратили главницу од 10.000 УСД плус камате од 900 УСД. Камата обрачуната у висини од 1% месечно (12% годишње).

У овом случају, белешка је била "необезбеђена", што значи да није било заложног права над одређеном имовином као обезбеђењем. Али приватне белешке се такође могу обезбедити, уз заложно право евидентирано заложно право на имовини која служи као обезбеђење.

Прос

Приватне белешке могу донети одличне приносе и поуздане су као и особа или компанија коју финансирате.

Такође се могу осигурати против стварне имовине, што вам омогућава да преузмете имовинску тврдњу у случају неиспуњења имовине.

Цонс

Пошто су ови кредити приватни, они су практично нерегулирани, без заштите од СЕЦ-а. У случају пропуста, инвеститори имају неколико опција.

Једно је искључити, у случају осигураних белешки. Али искључење из затвора је скуп и дуготрајан процес који захтева значајни правни рад адвоката. А инвеститори немају гаранције да ће неко на аукцији оврхе понудити довољно да покрије своје зајмове и правне таксе.

Ако је новчаница необезбеђена, инвеститори имају још мање приговора. Они могу тужити зајмопримца за кршење уговора, али због њихових проблема остаће тешко пресудна извршити пресуду.

За кога су

Приватне белешке су одлична опција за људе који познају успешне инвеститоре у некретнине. Они су у великој мери вежба у личном поверењу, зато позајмљујте само особама које добро познајете, верујте им у складу са својим новцем и који имају одличан успех у инвестирању у некретнине..

4. Мноштво финансирања

Једна релативно недавна опција за улагање у некретнине је путем веб страница за цровдфундинг. Идеја је једноставна: Јавни фондови за инвестирање у некретнине. Појединачни уговор о некретнинама од 500.000 долара може имати 60 различитих финансијера, распоређених по целој земљи, од којих нико никада није видео имовину.

Попут РЕИТ-а и мРЕИТ-а, неке веб странице за цровдфундинг саме инвестирају у некретнине, док други позајмљују новац инвеститорима у некретнине. Обично, када цровдфундинг услуга директно инвестира у некретнине, они једноставно имају велики обједињени фонд у који јавност може уложити новац. Остали зајмодавци који могу да инвестирају омогућавају инвеститорима да прегледају појединачне послове са некретнинама и финансирају одређене понуде које им се свиђају.

Међутим, постоји улов: Већина веб локација за масовно финансирање прихвата средства само од акредитованих инвеститора. Ако имате нето вредност испод милион долара или зарађујете мање од 200.000 УСД, не можете учествовати.

Ипак, постоји неколико веб страница за цровдфундинг непокретности које омогућавају било коме да учествује. За веб страницу обједињеног фонда потражите финансијски фонд; да бирате појединачне понуде, испробајте Гроундфлоор.

Прос

Као и друге опције на овој листи, веб локације за цровдфундинг некретнина омогућавају инвеститорима да шире новац у многим некретнинама и регионима.

Иако веб странице цровдфундинга не намећу минимална улагања, неке су веома мале. На пример, приземље има минималну инвестицију од само 10 долара. То значи да би инвеститор теоретски могао да уложи у 100 некретнина за укупно 1.000 долара, ширећи ризик тако далеко и широко.

Ова средства такође нуде висок принос како би привукли инвеститоре. Фундрисе је исплатио инвеститорима између 8,7% и 12,4% годишњих приноса од свог оснивања. Приземље доноси поврат у распону од 5% до 25%, зависно од квалитета имовине и кредитне способности корисника кредита..

Пошто веб локације за цровдфундинг не подлежу захтеву ДИК-а да враћају 90% профита као дивиденде, могу уложити више новца у раст и нове имовине.

Цонс

Веб локације за густо финансирање могу да наплаћују инвеститорима велике провизије за управљање, упоредиве са или премашују РЕИТ-ове, ЕТФ-ове и друга средства којима се тргује јавно. На пример, фондрисе наплаћује 1% годишње.

Поред накнада, ове инвестиције нису тако ликвидне као средства којима се јавно тргује. Фундрисе очекује да инвеститори у просеку оставе свој новац на месту, и док инвеститори могу уновчити до тада, то је мучан процес. Инвеститори морају поднијети захтјев, издржати обавезни период чекања од 60 дана, а чак и тада, захтјеви за откупом „подлијежу одређеним ограничењима“.

Нису, међутим, све веб странице за цровдфундинг потребне тако дугачке обавезе. Типични рок улагања, на пример, за приземље је шест до 12 месеци. Али то и даље значи не баш ликвидну инвестицију.

За кога су

Веб локације за густо финансирање одлична су алтернатива РЕИТ-у за инвеститоре који желе више детаља о својим улагањима у некретнине. Обавезно обавите свој домаћи задатак и затражите детаље о накнадама и заданим стопама са веб локације за цровдфундинг пре него што уложите било који новац.

5. Синдикације некретнина

Синдикат некретнина је сличан цровдфундингу, али није идентичан. У синдикату, спонзор или оператор нађе велики посао са некретнинама који желе да купе и окреће се спољним инвеститорима да прикупе остатак капитала.

Ти инвеститори, који се још називају и ограничени партнери или чланови, стављају новац, а у замену добијају делом власништво над имовином. На пример, спонзор нађе добар посао на имовини од милион долара, уложи 100.000 УСД сопственог новца, а затим прикупи осталих 900,00 долара од вас и неколико других инвеститора. Положићете 50.000 УСД и добит ћете 5% удела у имовини.

За разлику од веб страница за цровдфундинг, где инвеститори стављају средства за читав низ некретнина без стварног власништва над некретнинама или једноставно позајмљују новац на уговоре, синдикати нуде инвеститорима једну специфичну имовинску погодбу на процену и куповину. Улагачима дају делимично власништво над правним лицем, које заузврат има власништво над једном имовином.

Прос

Просечна особа нема много могућности за куповину вишемилионских некретнина. Али као део удруживања, инвеститори могу да купују стамбене комплексе, пословне зграде, чак и хотеле - бар као део заједничког инвестицијског партнерства.

За разлику од других опција на овој листи, улагачи у синдикате могу искористити све пореске олакшице које су доступне директним власницима некретнина, јер они имају власништво, иако делимично у власништву преко правног лица. Улагачи виде бенефиције попут амортизације, одбитка камата, па чак и 1031 размене да би одложили порез на капитални добитак.

Инвеститори такође знају тачну имовину у коју улажу и спонзор су посла и могу оба пажљиво да провере.

Као и друге опције на овој листи, удруживање омогућава диверзификацију. Инвеститори могу раширити новац између више великих средстава без потребе да се кладите на фарми на било којој имовини.

Цонс

Прво, већина уговора о промету некретнина доступна је само акредитованим инвеститорима.

Друго, ваш новац је закључан у овом споразуму. Могуће је продати ваше интересовање, али није лако.

Такође, имајте на уму да спонзор наплаћује накнаде за њихову активну улогу у проналажењу посла и управљању имовином. Обавезно схватите ове накнаде и да вам они не одузму већи део зараде.

Коначно, на вама је да обавите дужну анализу посла. Ви сте одговорни за провјеру бројева и спонзора прије улагања, а за овако велике и сложене понуде, можда ће то и ван вашег опсега разумијевања.

За кога су

Синдикалне услуге са некретнинама најбоље су за искусне, софистициране инвеститоре који испуњавају услове за статус акредитованог инвеститора. У идеалном случају, требали бисте знати спонзора и бити упознати са њиховим резултатима на сличним великим пројектима некретнина.

6. Приватни власнички фондови и пригодни фондови

Попут удруживања некретнина, фондови приватног капитала омогућавају инвеститорима да удруже средства како би уложили у велике пројекте, попут стамбених зграда или великих комерцијалних некретнина.

Али у фонду приватног капитала, инвеститори не знају тачну имовину у коју улажу новац и не осигуравају делимично власништво над имовином. Уместо тога, улажу на основу репутације управитеља фонда; менаџер је у прошлости зарадио значајне приносе, тако да улажете новац с њима под увјерењем да ће пронаћи изврсне инвестиције које исплаћују импресивне приносе. Другим речима, једноставно морате да им верујете.

Једна нова врста фонда приватног капитала који је произашао из Закона о порезима на смањење пореза и радних места из 2017. су фондови прилика у зони или пригодни фондови. Закон предвиђа отприлике 8.700 пописних трактата као зоне квалификованих могућности, а фондови приватног капитала који уложе најмање 90% своје имовине у ове зоне испуњавају услове за посебне пореске олакшице.

Пошто је ово ново средство за улагање, инвеститори би требало да буду опрезни пре улагања у прилике и обезбеде да разумеју тачне ризике и пореске олакшице пре него што изврше цент. На пример, инвеститори могу да погледају Фонд за финансирање прилика компаније Фундрисе и упореде га са стандардним опцијама за цровдфундинг на веб локацији наведене горе.

Прос

Фондови приватног капитала могу зарадити спектакуларне приносе. Као и уговори о посредовању у промету некретнина, ови фондови омогућавају инвеститорима приступ великим пословима са некретнинама.

За пригодне фондове, акредитовани инвеститори који остварују зараду од капиталних добитака могу одложити свој порез до 2026. године ако реинвестирају профит у року од 180 дана од реализације. Ако свој новац уложени у зону могућности задрже најмање пет година, њихов опорезиви добитак опада за 10%; ако свој новац задрже најмање седам година, ти приходи падају за 15%. Преостали новац уложен најмање 10 година не подлеже капиталном профиту.

Цонс

Фондови приватног капитала могу се показати високоризичним, с мало заштите за инвеститоре. Зато су доступни само акредитованим инвеститорима.

Инвеститори не морају нужно имати никакве детаље о томе у које ће фондове на крају инвестирати, а имају још мању контролу над тим инвестицијама након што су уложили новац.

У случају фондова за прилику, инвеститори не могу бити на располагању. Ова средства су нова, што значи да већина људи у потпуности не разуме правила ИРС-а и пореске олакшице за прилике.

За кога су

Држите се подаље од ових опција осим ако нисте богати, акредитовани инвеститор који прогони високе приносе. Опортунитетни фондови су интригантна нова опција за спуштање пореских рачуна богатих инвеститора, али они остају недоказани. Мање богати инвеститори би требали потражити другдје.

7. Велепродаја

Названи и преписивањем уговора, велепродаја подразумева више улагања времена, образовања и умрежавања него новца.

Трговци на велико проналазе одличан посао на некретнини и дају га под уговором. Затим се окрећу и продају права на тај уговор стварном инвеститору у некретнине.

То значи да трговци на велико никада не полажу право на имовину; они само наплаћују накнаду за проналазак или маржу. На пример, ако ставе имовину на уговор за 50.000 долара, они могу да се окрену и продају уговор за 55.000 или 60.000 долара.

Прос

Једна огромна корист је то што за велепродају некретнина није потребно готово ништа. Трговци на велико треба да положе само мали зарадјени депозит на некретнини, који ће их повратити чим нађу купца.

Још једна предност је што велетрговци не морају да брину о финансирању, управљању имовином или било којом другом главобољом која је укључена у директно власништво над некретнинама, јер заправо никада не поседују ниједну некретнину.

И на крају, трговци на велико зарађују брзо. Ако имовину ставе на уговор у уторак ујутро, можда ће имати купца до уторка поподне, а њихов дан доспећа неколико недеља касније када се имовина нагоди..

Цонс

Када људи први пут сазнају за велетрговину, скоро могу да виде знакове долара у њиховим очима. Реалност је, међутим, да је велепродаја тежак посао, а не лак новац који многи први претпостављају.

Потребно је радити на проналажењу понуда које су довољне за велепродају професионалним инвеститорима у некретнине. Тада је потребно још више посла да се направи листа купца довољно дугачка за брзу и поуздану продају уговора.

Такође постоји врло стваран ризик да велетрговац не успе да обезбеди купца. Ако купца не успеју да намире на време, могу изгубити свој депозит.

Ко је за

Велетрговање је одличан начин да почетници улагачи у некретнине науче како да пронађу понуде и граде мрежу других локалних инвеститора у некретнине. То је такође одржив начин да зарадите новац за свој први депозит на некретнини. Но, то није лак новац, а потенцијални трговци на велико би требали пронаћи искусног велетрговаца који ће научити као први корак..

Да бисте сазнали више о потрази за велетрговином некретнинама, него о Меррилл-овој књизи, Библија о некретнинама на велико.

Завршна реч

Некретнине могу понудити снажне приносе уз ниску волатилност и ризик - за искусне инвеститоре.

Ако вас занима само диверзификација портфеља акција, придржавајте се РЕИТ-а и ЕТФ-а за некретнине или узајамних фондова. Будући да се њима тргује јавно, повремени инвеститор може брзо упоредити средства, прегледати досадашње перформансе и уложити једним кликом из удобности свог дома.

За инвеститоре заинтересоване да учине некретнину корак даље, веб локације за цровдфундинг нуде снажне приносе и прилику да зароне дубље у основне инвестиције у некретнине. Чак и неквалификовани инвеститори могу уложити у неке веб странице за цровдфундинг; само се потрудите да направите домаћи задатак уз накнаду и ризик.

Акредитовани инвеститори имају на располагању више опција. Ако желите да пратите принове величине китова као богатијег инвеститора, истражите синдикате некретнина, фондове приватног капитала и прилике.

Ако сте заинтересовани да инвестирате у некретнине као каријеру или споредни посао, а немате много искуства или новца, велетрговина служи као једна могућа улазна тачка. Само не очекујте брзо-обогаћивање брзог шема и припремите се за напоран рад и криву учења.

Диверзификација у некретнине, на овај или онај начин, вреди ваше пажње. Али какав облик диверзификације треба да зависи од ваших циљева, вашег богатства и вашег нивоа интересовања.

Који облик улагања у некретнине вас највише занима?