7 савета које треба да следите приликом куповине вашег првог улагања у некретнине

Као извор пасивног дохотка, он никада не пресушује или сазрева, већ уместо тога обезбеђује стални приход без губитка имовине. У ствари, основна имовина се с временом цени, чак и док плаћате хипотеку на њу. Због тога је улагање у некретнине одличан извор прихода за пензије. Диверзификује расподелу имовине и штити од редоследа ризика враћања, јер вам не треба продати ниједну имовину да бисте остварили приход.

Затим, ту су и пореске олакшице. Инвеститори могу одбити за сваки замисливи трошак, од хипотеке до трошкова одржавања до накнада за управљање имовином. Они чак могу одбити неке трошкове папира које никада нису стварно настали, попут амортизације.

Али за све те предности долази и са својим делом негатива и ризика. Свака некретнина захтева велика новчана улагања у виду аконтације и трошкова затварања. Некретнине су ноторно неликвидне, што их чини скупим и спорим за продају. Такође захтева и вештину и рад за улагање, за разлику од акција, које можете одмах купити преко индексног фонда без посебног знања.

Ипак, знање и вештине које су вам потребне да бисте купили своје прво имање нису ракетне науке. Свако може научити како инвестирати у некретнине. Ево седам савета које требате следити приликом куповине прве инвестиционе некретнине како бисте избегли замке и остварили снажну зараду од самог почетка.

1. Поправите бројеве исправно

Најчешћа грешка у којој видим нови инвеститори у некретнине је погрешно израчунавање трошкова, вредности и закупа.

Ако из овог чланка не узмете ништа друго, имајте на уму ову лекцију: научите како тачно израчунати новчани ток и остварити профит од куће, јер то није интуитивно. На тај начин инвеститори губе новац.

Поправци и трошкови ношења

Када купите куће или купујете некретнине за реновирање, морате тачно знати колико ће поправка коштати. Звучи лако на површини; Уосталом, добављачи вам дају писмену цену, тачно?

Проблем је у томе што је с извођачима радова тешко да раде, а реновирања ретко иду тако глатко као што је планирано. Извођачи радова често обећавају и недовољно испоручују, у смислу трошкова и временског оквира.

За своје прво улагање, придржавајте се релативно мањих козметичких поправки. Затим, буџете огромну резерву од прекорачења трошкова да бисте се носили са неизбежним штуцањем. Само немојте рећи извођачу за то, или ће наћи изговор да га потроше.

Набавите најмање три понуде од лиценцираних добављача и будите изузетно јасни у вези са поправкама које желите. Када оставите простор за тумачење, остављате простор да извођачи касније додатно наплаћују трошкове.

И не заборавите да су и сами трошкови обнове само почетак. Такође кошта новац за поседовање некретнине док се на њој налази празан посао и поправке. Ови трошкови преноса, или „повољни трошкови“, укључују хипотеку, комуналије, порезе, осигурање и дозволе.

За ваш први посао, додатно резервишите 50% као резерву за трошкове обнове, плус 50% јастук за ваше процењене трошкове преноса. Пажњачким управљањем пажљиво можете избећи да трошите било шта од тога, али као нови инвеститор, требало би да буџет за грешке приликом рада са извођачима.

Про врх: Пре него што започнете са проналажењем извођача, погледајте ХомеАдвисор. Покренули су провере у позадини и пронашли најбоље извођаче радова у вашој близини. Изаберите неколико с њихове листе и сваки ће вам дати понуду за посао који треба обавити.

Вредност поправка (АРВ)

Као што нови инвеститори обично подцјењују трошкове, они такође често прецјењују вриједност поправка имовине (АРВ) након поправка..

Урадите своје истраживање Трулиа или Зиллов да бисте стекли осећај упоредивих вредности обновљених некретнина. Затим посетите неколико упоредивих домова који су тренутно на продају. Прођите кроз њих и стекните осећај нивоа црева колико цене комплекса имају у кварту.

Као почетник инвеститор, ваше мишљење само то неће смањити, тако да пре куповине потражите и три стручна мишљења о АРВ распону за одређену некретнину. Прво питајте мишљење свог агента за некретнине и тражите да буду конзервативни у свом распону вредности. Затим пронађите искусног инвеститора који послује на вашем тржишту и питајте њихово мишљење. На крају, потражите оцењивач зајмодавца за њихово мишљење.

Када имате та три мишљења о распону АРВ-а, узмите доњи крај асортимана као свој радни АРВ. Ово није време или место за оптимизам; морате знати ваш минимални профит од превртања некретнине и увјерите се да није негативан.

Најам након поправка

Ако некретнину чувате као закуп, потребна вам је тачна процена закупнине након поправке. Прођите исти поступак као процену АРВ-а, али овај пут за изнајмљивање.

Ако сте локални, не прескачите шетање некретнинама које су тренутно наведене за изнајмљивање. Нема замене за гледање локалног изгледа који изгледају сопственим очима. Желите развити осећај за локално тржиште најма, као и ниво завршне обраде и погодности које изнајмљивачи очекују.

Текући трошкови закупа

Поновите за мном: Ваш новчани ток није станарина минус хипотека.

Још један низ бројева који нови инвеститори погреше су текући трошкови закупа. Као опште правило, очекујте да ће ваши не-хипотекарни трошкови износити у просеку око 50% закупнине. На пример, према Правилу од 50%, ако је закупнина 1.200 УСД, ваши текући трошкови који се не баве хипотеком ће просечно износити 600 УСД. Ако је ваша хипотека 500 УСД, то вам оставља просечни месечни ток новца од 100 УСД - што је далеко већи износ од 700 УСД који многи почетници очекују.

Не-хипотекарни трошкови укључују:

• Порез на имовину
• Осигурање имовине
• Стопа конкурса
• Главни поправци и капитални расходи (ЦапЕк)
• Одржавање
• Трошкови управљања имовином
• Рачуноводствени, књиговодствени и правни трошкови

Не искључујте трошкове управљања имовином јер планирате сами да управљате некретнином. Не постоји свако време или темперамент потребан за квалитетно управљање изнајмљивањем. Чак и ако га данас имате, то не значи да ћете га имати следеће године. Осим тога, управљање изнајмљивањем је трошак рада, било да радите тај посао или је то неко други. Будите финансијски спремни да запослите менаџера имовине тако што ћете ове трошкове сада укључити у своје прорачуне.

Међутим, не ослањајте се искључиво на 50% правила за ваш стварни израчун. То је опште правило и пре куповине морате израчунати сваки трошак за било коју некретнину.

2. Размотрите својство "кључ у руке"

Не желе сви да се свађају са добављачима, дозволама и рефинансирањем за дугорочну хипотеку. Нема ту ништа лоше.

Ако вас идеја надгледања обнове испуњава стресом, купите некретнину "кључ у руке". Можете купити некретнине које су већ унајмљене стабилним, поузданим закупцима или купити некретнине у стању за најам.

У данашњем све више повезаном свету, чак можете купити кључ у руке у било ком делу земље користећи платформе као што су Роофстоцк. Замислите националну верзију МЛС-а за јавни приступ само за некретнине за најам, и имате добар осећај снаге и практичности ове платформе.

Роофстоцк такође садржи мноштво података за сваку наведену некретнину, од података локалног тржишта до историјских и прогнозираних кретања вредности куће до детаља о стању имовине. Најбоље од свега су што садрже две гаранције: једна вам омогућава да „вратите“ некретнину без трошкова у року од 30 дана, а друга која гарантује да ћете некретнину изнајмити станару у року од 45 дана од куповине. Погледајте наш комплетан преглед Роофстоцк-а за више детаља.

3. Останите одвојени и будите стрпљиви

Као што је већ поменуто, куповина некретнина захтева посао. Тај се посао умножи десет пута ако желите да пронађете добар посао - који вам је бољи као инвеститор или у чему је заправо поента?

Многи почетници инвеститори емоционално се вежу за прво имање које привлачи њихово интересовање. Воле локацију и мисле: „Ја бих се овде волео повући“ или воле кухињу или мозаик плочице у другом купатилу на кату.

Емоција нема места у било којој врсти улагања. Доводи до одлука донесених из погрешних разлога и „интуитивног инвестирања“, попут покушаја времена за тржиште.

Никада, никада немојте дозволити себи да формирате емоционалну везаност за потенцијално улагање у некретнине. По свему судећи, морат ћете прегледати десетине - можда стотине - некретнина прије него што пронађете прави посао. Ако дајете понуде за 15 некретнина, постоји велика шанса да ће пет продаваца преговарати са вама, а њих троје ће се с вама договорити. Од те три, две ће пропасти пре нагодбе, остављајући вам један закључен уговор за све ваше напоре.

Мало људи има стрпљења и способност да остане одвојено од сваког од тих уговора. Директно улагање у некретнине је игра бројева у два чула: Све се односи на добит и трошак, а само мали проценат ваших потенцијалних послова је заправо близу. Пригрлите те стварности сада пре губитка огромне количине времена и новца у неуспешном покушају инвестирања.

4. Преговарајте (и не плашите се да се удаљите)

Продавци очекују да преговарате. Ако то не учините, започињу друго погађање о ценама и питају се да ли би требало да траже више.

Преговарање о некретнинама започиње истраживањем продавача. Сазнајте све што можете о продавцима, као што су колико хитно желе да продају, зашто продају и када се крећу ако је некретнина окупирана од стране власника. Ако користите агента за продају некретнина, назовите га на агента. Изненадили бисте се колико често агенти за котацију постају разговорљиви.

Уђите са најнижом понудом за коју мислите да ће продавац схватити довољно озбиљно да се супротстави. Што се продаватељ хитније жели затворити, тај број може бити нижи.

Да бисте смањили доспели новац у нагодби, не устручавајте се да у преговарање уврстите концесију продавца.

Најважније је да поставите горњу цијену плафона прије него што чак и направите своју почетну понуду. Обвезујте се писмено и реците некоме шта је то да га закључи на месту. Ако након преговора напред и назад, продавац неће прихватити број испод тог плафона, удаљите се. Изненађујући број продаваца вас назове након неколико дана да кажу: „Па, можда могу успети да ти бројеви ипак функционишу.“ Продавци блебетају и држе, али када останете емоционално одвојени, можете се удаљити од не баш звјезданих понуда, што вас позиционира да не купујете ништа осим добрих понуда.

Слиједите ове преговарачке тактике да бисте се чврсто држали у преговорима и увијек будите спремни на шетњу.

5. Организирајте финансирање прије давања понуда

Када дајете понуду, продавци очекују да наведете детаље о томе како планирате да заиста платите за њихову имовину. Што значи да морате да се усредсредите на финансирање пре него што почнете да бацате понуде. Ваше могућности варирају у зависности од тога да ли тражите краткорочни кредит за рехабилитацију или дугорочну хипотеку најамне имовине.

За краткорочне кредите за купњу на рехабилитацији идите са позајмљивачем тврдог новца. Брзи су и флексибилни, ако скупи. Алтернативно, можете наћи срећу код банке локалне заједнице, али оне послују појединачно, а свака има другачију политику кредитирања.

За дугорочне хипотеке за изнајмљивање можете испробати конвенционалне хипотекарне зајмодавце када први пут започнете са инвестирањем. Али банке и одговарајуће зајмодавце нису скалабилне изван ваших првих пар некретнина јер постављају ограничења за колико хипотека можете да пријавите свој кредит.

Размотрите зајмодавце из портфеља као финансирање на следећем нивоу. Ови зајмодавци не продају ваш зајам великом корпоративном зајмодавцу, већ га задржавају код куће. Банке локалних заједница понекад нуде ове кредите, као и неки кредитори на мрежи.

На крају, након што сте доказали успех, можете приватно позајмити новац од пријатеља и породице како бисте финансирали своје уговоре. Али то долази годинама након вашег првог договора.

Про врх: Када тражите хипотекарног зајмодавца за финансирање ваше прве имовине, почните са ЛендингТрее. У року од неколико минута, можете имати више котација кредита које можете упоређивати један поред другог.

6. Не бавите се амортизацијом

Некретнине не повећавају вредност. Куће обично повећавају вриједност, али ако рачунате на "обично", онда нагађате, а не улажете.

Ако сте флиппер, окрените се на основу данашњих цена. Ако сте инвеститор за дугорочни најам, купујте на основу данашњег новчаног тока. Иако се кућне вредности могу срушити, станарине остају изненађујуће отпорне. Чак и у Великој рецесији, када су кућне вредности опале за 27,42%, станарине су и даље расле, према америчком Бироу за попис становништва..

У томе је лепота инвестирања у изнајмљивање. Када научите како да прогнозирате новчани ток, можете тачно израчунати приносе на било којој инвестиционој имовини, а можете се одлучити да улажете само у некретнине високог приноса. А када инвестирате у некретнине за изнајмљивање на основу тренутног новчаног тока, тада свако признање вреди.

7. Будите спремни за спровођење и деложацију

Као што није свако расположен за инвеститора у некретнине, исто важи и за ефикасног изнајмљивача. Потребна је пажња према детаљима, самодисциплини и спремност да се примените правила вашег уговора о закупу.

Људска бића потискују своје границе. Као станодавац то значи да ће неки од ваших станара покушати померити ваше границе. Ваш посао је да браните те границе. Нису сви дисциплиновани да спроводе правила свог закупа у лице подругљивог станара. Али, спровођење правила је један од изазова да сте газдарица са којим морате бити задовољни ако желите успети.

Ваш хипотекарни зајмодавац неће се искључити ако их позовете да се клижу и тражите да вам не наплаћују закасњелу накнаду или покренете поступак искључења. Ако закуп не дође до краја грејс периода, послужите упозорење о исељењу, које изнајмљивачу даје други грејс период пре него што поднесете захтев за деложацију. Ако не плате до краја другог грејс периода, поднесите захтев локалном суду. То ће започети још један дуготрајан процес са евентуалним датумом саслушања и закључавања, а све то траје месецима.

Наравно, ретко се дође до тога. Када поднесете обавештење о исељењу и одмах поднесете суду, изнајмљивачи често почињу давати предност изнајмљивању над својим рачунима за кредитне картице, дискреционо трошење и друге трошкове.

Ако вам се не свиђа звук ничега, нисте сами. Али то значи да нисте темпераментно подобни за газдарство. Требали бисте је или предати менаџеру имовине или пронаћи друге начине улагања у некретнине.

Завршна реч

Директно улагање у некретнине није добро за многе, па чак и за већину људи. Они једноставно немају стрпљења и дисциплине.

Срећом, не морате директно улагати да бисте постигли изложеност некретнинама у свом портфељу. Неизравни начини улагања у некретнине укључују РЕИТ-ове, које можете одмах купити путем вашег брокерског рачуна или ИРА-е. Такође можете да инвестирате у веб локације за цровдфундинг непокретности. Иако су некад дозвољавали да учествују само акредитовани инвеститори, неколико њих је, попут Фундрисе, сада дозволите било коме да уложи.

Ако имате интересовање, стрпљење и темперамент да директно улажете у некретнине, ваша дисциплина ће бити награђена предвидљивим повратима, јаким пореским олакшицама и високим пасивним приходима. Један једноставан начин да купите своју прву инвестицијску некретнину је да живите у њој кућним хакирањем. Супротно увреженом мишљењу, не морате куповати вишеобитељску имовину да бисте хаковали куће. Можете куцати с цимерима, с помоћном јединицом за становање, изнајмљивањем соба на Аирбнбу или чак довођењем студента са девиза.

Имате обиље могућности улагања у некретнине, било да се одлучите за директно власништво или приступ више од руке. Било како било, обавезно обавите домаћи задатак и пажљиво провјерите сваку инвестицију, обраћајући посебну пажњу на бројеве.

Да ли размишљате о куповини инвестиционе некретнине? Какав је твој дугорочни план?