11 начина да значајно снизите порезе као инвеститор у некретнине

Поред свих одбитних трошкова, инвеститори у некретнине уживају много веће пореске олакшице него што то допушта типична бочна гужва. У мом родном граду Балтимору самозапослена особа у највишем пореском разреду суочава се са обавезом пореза на доходак већом од 60%, док је највиша стопа пореза на доходак за некога ко живи у Сан Франциску 67% - преко две трећине прихода . Тешко је напредовати у животу када изгубите порез од 30% до 60% свог прихода.

Ако сте тражили савршену страну журке да зарадите новац и смањите пореску обавезу, ево 11 идеја за смањивање пореског рачуна путем улагања у некретнине.

Да ли сте заинтересовани да постанете инвеститор у некретнине, али нисте купили своју прву некретнину? Размотрите Роофстоцк. Они су тржиште кућа за инвеститоре у некретнине. Проверили су некретнине како би били сигурни да су добре могућности за зараду.

Пореске стратегије за инвеститоре у некретнине

1. Властита својства у ИРА-у са директним режијама

Вероватно сте упознати са ИРА и Ротх ИРА-овима као одложен порез за улагање у пензију. Оно што можда не знате је да можете поставити свој властити ИРА и користити га за улагање у некретнине ослобођене пореза.

Будите упозорени: Ово није тако једноставно као куповина акција у нормалној ИРА-и. Прво морате ангажовати скрбника или повереничку компанију која ће управљати ИРА-ом за вас. Они стварају ИРА усмјерену на себе, а ви пребаците новац у њу. Затим можете да створите правно лице, као што је ЛЛЦ, за куповину и поседовање инвестицијских некретнина. Само-усмерени ИРА улаже новац у правно лице као одабрану инвестицију.

Где постаје компликовано ако желите да финансирате инвестициону имовину, а не да је купујете у готовини. Финансирање је дозвољено, али долази са неким важним упозорењима. Зајам мора бити „неповратни“, што значи да дужник не може бити појединачно одговоран, што многи зајмодавци не дозвољавају. Такође, ИРА је од пореза заштићена само нефинансирани део куповине. И наравно, примењују се уобичајена ИРА правила: Не можете подићи новац пре 59,5 година, а морате да почнете да се повлачите према старости 70,5.

Ако сте заинтересовани да инвестирате у некретнине путем ИРА-е, започните с истраживањем старатеља и разговарајте с њима о процесу и њиховим накнадама. Погледајте ракетни долар, али будите сигурни да сте радили домаћи задатак и разумели поступак у потпуности пре него што се предате старатељу.

2. Задржите својства више од годину дана

Када нешто поседујете мање од годину дана и продајете га зарадом, та зарада се опорезује по вашој нормалној стопи пореза на доходак. То се односи на прелиставање некретнина, обнављање и продаја старинских аутомобила, дневно трговање, антикварни флиппинг - све што укључује куповину ниског и високу продају.

Ако током године пребаците више од једне или две некретнине, ризикујете да ће вас ИРС класификовати као самозапосленог „дилера“ и подложити вашу зараду да удвостручи порез на ФИЦА (више о томе укратко).

Једна од могућности да се то избегне је поседовање некретнина дуже од годину дана пре продаје. То негира ризик да ћете бити класификовани као дилер и пребацује ваш профит од опорезивања као уобичајеног дохотка на опорезивање као капитални добитак. За већину Американаца капитални добици опорезују се 15% - знатно ниже од нормалних стопа пореза на доходак већине Американаца.

Ако окренете куће, размислите о томе да их изнајмите на годину дана најма пре него што их продате. Снижавате порезну стопу, остварујете неки новчани ток, а чак можете имати користи од уважавања и веће продајне цене.

Ево још неколико савета за смањење стопе добитка капитала од улагања у некретнине, заједно са додатним детаљима о томе ко се квалификује као дилер.

3. Избегавајте плаћање двоструких пореза ФИЦА

Као што је горе поменуто, ако вас ИРС класификује као трговца, а не као инвеститора, сматрат ћете се самозапосленим и дугујете двоструке ФИЦА порезе.

ФИЦА порези су порези на запошљавање дизајнирани за финансирање социјалног осигурања и Медицаре-а. Подељени су између послодаваца и запослених, а свака странка плаћа 7,65%. Ако сте самозапослени, дугујете обоје, укупно 15,3% поред савезног, државног и локалног пореза на доходак.

Свако ко пребаци куће треба да креира стратегију за избегавање класификације трговца од стране ИРС-а и на тај начин избегне овај додатни порез од 15,3%. Један од начина да се избегне статус дилера јесте демонстрирање „инвестиционе намере“ за добит од сваке продаје. Другим речима, направите случај да некретнине не продајете као део своје редовне пословне праксе, већ да бисте прикупили капитал за друге инвестиционе пројекте. Ови други инвестициони пројекти могу укључивати плаћање побољшања за другу некретнину или плаћање предујма за дугорочну најамну некретнину.

Друга стратегија је да се избегне пословање преко једночланог ЛЛЦ предузећа, што се обично не поштује у пореске сврхе. Уместо тога, можете створити правно лице као што је партнерско ЛЛЦ или С-цорп које мења начин опорезивања инвеститора.

Разговарајте са рачуновођом са доста искуства у раду са инвеститорима за некретнине ако планирате да пребаците више од неколико некретнина сваке године. Као и многи други елементи пореског кодекса, и овај има неколико сивих подручја, тако да морате бити у стању да направите убедљив случај за статус не-дилера ако вас ИРС изазове..

4. Две године живе у објекту

Јесте ли икада размишљали о томе да направите флип уживо? Улазите и временом побољшавате и надограђујете. Ако живите у некретнини најмање две године, првих 250.000 УСД капиталног добитака опорезује се за самце. За брачне парове лимит је пуних 500.000 УСД.

Наравно, можда не желите да живите у сталној радној зони или да се селите сваке две године, али ако волите унапређење куће и голицање по кући, то може бити забаван начин да зарадите новац ослобођен пореза.

5. Одложите порезе са 1031 разменом

„Размена сличне врсте“, према члану 1031 пореског законика, омогућава власницима некретнина да одлажу плаћање пореза на неодређено време купујући сличну имовину са својим приходима.

Делује овако: Реците да купите некретнину за 100.000 долара, потрошите додатних 20.000 долара на побољшања и продате је за 150.000 долара за профит од 30.000 долара. Можете да ставите тих 30.000 долара и да га пушете на оброке или купујете нови аутомобил како бисте показали колико сте успешни. Након тога ћете платити порез на доходак, остављајући вам 15.000 или 20.000 УСД нето прихода за исказивање за ваш труд, а не 30.000 УСД.

Или га можете уложити у другу некретнину и на то не платити порез - барем за сада.

Рецимо да узимате тих 30.000 долара и користите их као предујам за имовину од 200.000 долара, а не за имовину од 100.000 долара. У овом следећем послу инвестирате 50.000 УСД у побољшања и продајете некретнину за зараду од 60.000 УСД. Сада имате 60.000 долара зараде. Опет можете потрошити тај новац или га поново уложити помоћу друге 1031 размене. Можда ће следећи пут кад купујете имовину од 400.000 УСД, најам за четири јединице који вам доноси 1.200 долара месечно у новчаном току.

Ако ту некретнину продате, опет бисте морали да бирате између плаћања пореза на добит или обављања друге размене 1031. Нико не каже да морате продати; могли бисте га задржати заувек и уживати у додатном приходу од закупа.

6. Извршите продају на рате

Рецимо да продајете некретнину са зарадом од 50 000 УСД. Из било којег разлога, не желите да извршите размену 1031 да бисте одмах купили нову некретнину. Ако у једној години поднесете пореску пријаву са додатних 50 000 УСД опорезивог дохотка, можете очекивати да ћете платити неке силне порезе на њу, што би вас могло потиснути у виши порезни разред.

Алтернативно, профит можете ширити током многих година нудећи финансирање продавца. У години када продајете некретнину, морате плаћати само порез на доходак без обзира на предујам и главницу коју вам купац плати. Временом, они постепено отплаћују дуг који вам дугују, из месеца у месец и из године у годину. Да ствар буде још боља, наплаћујете камату од купца.

Ризик је, наравно, да су они задани и морате да предузмете имовину. Не улазите лагано у продају и проверите да ли сте темељно квалификовали купца. Једна од опција је да се започне са уговором о куповини закупа, при чему купац почиње да ради као изнајмљивач, а део закупа месечно иде ка основном плаћању. На одређеном износу аконтације можете потом да пренесете некретнину на закупца-купца и потпишете хипотеку и заложно право.

7. Максимизирајте своје одбитке

Једна од предности улагања у некретнине је та што се сваки стварни трошак, као и неки трошкови на папиру, одбијају.

Можете да одбијете:

• Камате на хипотеку
• Осигурање
• Порез на имовину
• Трошкови одржавања
• Накнаде за управљање имовином
• Трошкови оглашавања
• Трошкови подршке за софтвер, алате или друге некретнине
• Законске таксе
• Трошкови затварања као што су титуларска компанија и накнаде за зајмодавце
• Трошкови кућне канцеларије
• Путни и километражни трошкови
• Износ одбитка (детаљније о томе ускоро)
• Амортизација (детаљније о томе ускоро)

Најбољи део? И даље можете узети стандардни одбитак. Већина њих не захтева да прецизирате своје одбитке; они једноставно смањују износ укупног опорезивог дохотка на вашем Прилогу Е или Додатку Ц.

Учините домаћи задатак тачно за које одбитке можете захтевати да минимализујете пореске рачуне и као и увек разговарајте са књиговођом да бисте разговарали о било којој сивој зони.

8. Искористите предност 20% пролазног одбитка

Закон о смањењу пореза и радних места из 2017. године укључује интригантне пореске олакшице за власнике малих предузећа, укључујући инвеститоре у некретнине.

На најједноставнијем нивоу, он омогућава власницима малих предузећа да одузму додатних 20% свог нето пословног прихода. Наравно, с ИРС-ом ништа није једноставно. Дозвољени одбитак је мањи од:

1. Ваш „комбиновани приход од квалификованих предузећа“
2. 20% вишка опорезивог дохотка изнад износа нето добитка од капитала

Шта је то „комбиновани приход од квалификованих предузећа“? За неке врсте предузећа постоје ограничења прихода: 315 000 долара за брачне парове и 157 500 долара за самохране. Можете прочитати потпуну дефиницију ИРС-а „квалификовани пословни приход“ или уштедјети мигрену и разговарати о томе са вашим рачуновођом.

Иако из ИРС-а остаје непровјерено и није сасвим јасно, с оштрим књиговођом бисте требали моћи одузети додатних 20% свог улагања у пословне приходе од опорезивог дохотка.

9. Амортизујте своје некретнине

Други трошак који папирни инвеститори могу искористити је амортизација. ИРС поставља животни век стамбене зграде на 27,5 година, тако да власници некретнина могу одузети 1 / 27,5 вредности вредности имовине сваке године током првих 27,5 година колико поседују.

На пример, реците да купујете некретнину за 150.000 УСД, а земљиште је вредно 50.000 УСД, а зграда вредна 100.000 УСД. Сваке године у наредних 27,5 година за амортизацију можете одузети 3,636 УСД: 100 000 ÷ 27,5 = 3,636 долара.

Такође можете амортизовати капитална побољшања имовине. На пример, ако инсталирате нови кров за 8.000 УСД, тих 8.000 долара такође се може амортизовати током 27,5 година.

То је добра вест. Лоша вест је да када продате некретнину, дугујете порез за „враћање амортизације“ на сав профит на који сте раније избегавали плаћање пореза кроз амортизацију. Наравно, ако никад не продате, никада не дугујете те порезе.

10. Схватите цену позајмљивањем, а не продајом

Имовина коју сте купили за 150.000 УСД током времена цени, а након неколико година изградићете капитал у њему.

Могли бисте га продати и платити порез на капитални добитак на том капиталу, или можете позајмљивати имовину и не плаћати порез у готовини. У ствари, требало би да одузмете трошкове позајмљивања, и трошкове затварања и камате на хипотеку.

Временом, ваши станари отплаћују кредит за вас. Морате задржати имовину, која се, надамо се, и даље цени за вас, и најамнина расте с временом, чак и ако вам хипотека остане фиксна.

А кад се зајам исплати, погодите шта? Можете се окренути и позајмити више готовине против своје имовине!

11. Умрети у поседу својих својстава

Ако умрете у власништву над некретнинама, првобитна основа (трошак стицања) нестаје, а ваши наследници не плаћају капитални добитак.

Да бисте наставили горњи пример, ваша оригинална основа за имовину била је 150 000 УСД. Рецимо да више од 30 година вреди 900.000 долара. Ако продате имовину, можете очекивати да дугујете порез на ваш капитални добитак у износу од 750 000 УСД.

Или, можете сваког месеца давати закуп из имовине и никад је не продајете. Ако желите да извучете готовину, можете је позајмити на горе наведени начин, или је можете оставити неоптерећену и зарадити толико већи новчани ток од ње.

Када умрете, имовина прелази на ваше наследнике као део вашег имања. На то могу да дугују порез на некретнине, али само ако сте умрли богати; првих 11,18 милиона долара вашег имања је опорезано. У супротном, они могу продати имовину и задржати приход, без пореза.

Завршна реч

Ако желите да победите у игри богатства, морате да знате правила. И нигде то није јасније него у учењу како смањити порез на доходак.

Сазнајте како искористити пореске погодности које су додељене власницима некретнина. Кроз свој живот могу вам уштедјети стотине хиљада долара или више и помоћи вам да више новца уложите у изградњу богатства.

Које су ваше омиљене тактике смањења пореза?