5 начина да се капитал повуче са вашег домаћег ХЕЛОЦ-а, зајма, рефинансирања и више

И будимо искрени, понекад се власници домова нађу заложени новцем, али богатом капиталом.

Ако размишљате да повучете капитал из свог дома, ево пет начина на које можете то учинити, као и користи и мане сваког од њих. Пазите само да се финансијски не прекомерно повећате. Капитал се не може реализовати док не продате; све што можете учинити до тада је да позајмите дуг против тога.

Како извући капитал из свог дома

Сви кућни дугови имају неколико заједничких ствари. Прво, већина кућних дугова пријављује вашу историју плаћања кредитним бироу; изузеци укључују обрнуте хипотеке и понекад покривене зајмове за изнајмљивање имовине. Ако у потпуности пропустите уплату или неплаћање, очекујејте да ће утицати на ваш кредитни резултат.

Слично томе, ако закашњете дугове који су осигурани за ваш дом заложним правом, зајмодавац може да вам преузме залог. Иако имате на располагању неколико опција за заустављање искључења, ризик од губитка дома је стваран.

Коначно, можете одбити трошак камате на дугове који су осигурани од куће, али само ако износите одбитке. Ако не, то није нарочито корисно. Пре него што зароните у пет опција за извлачење правичности из свог дома, проверите да ли разумете ове сличности.

1. Рефинансирање готовине

Ако имате дом вредан 300 000 долара, а дугујете само 150 000 долара, можете да рефинансирате хипотеку и извучете више новца. Наравно, долази до цене виших плаћања куће и поновног покретања амортизације зајма од почетка (детаљније о томе ускоро).

Прос за рефинансирање

Рефинансирање хипотеке има неколико предности. Прво, можете позајмити новац по фиксној каматној стопи, што значи предвидљива хипотекарна плаћања. Исплате главнице и камате никада не расту; само порези на имовину или премије осигурања власника кућа могу узроковати раст месечне исплате.

Друга предност је да зајмодавци за рефинанције обично наплаћују ниже камате од осталих врста кредита на овој листи. То је зато што они држе прву заложну позицију са рефинансијом, што значи да њихов дуг добија први приоритет у случају неподмирења и оврхе.

Коначно, рефинансирање вам омогућава да из истог разлога извучете већи омјер зајма и вредности (ЛТВ) од осталих опција на овој листи. Зајмодавац на првом заложном положају може позајмити већи проценат вредности имовине знајући да ће им бити враћен први.

Про врх: Ако размишљате о рефинансирању свог дома, погледајте ЛендингТрее. Омогућава цитате више зајмодаваца како бисте били сигурни да ћете добити најниже могуће стопе.

Слабости рефинансирања

Рефинансирање хипотеке поново покреће вашу амортизацију испочетка, што позајмљује љубав. То би требало послати црвену заставу за вас као зајмопримца.

Зајмодавци користе израчун назван „једноставна амортизација камата“ како би одредили колики износ сваке месечне исплате иде према каматама, а колико према отплати вашег главнице. На почетку рока трајања зајма, готово свака уплата иде ка каматама, а не главници. Временом се тај омјер мијења, све док на крају вашег рока зајма готово свака уплата не иде према плаћању главнице.

Али ево ствари: Промена тог односа прати експоненцијалну кривуљу и углавном се дешава на самом крају вашег кредита. Током хипотеке на 30 година, највећи део вашег стања може бити исплаћен само у последњих неколико година. Тако зајмодавци воле рефинансирање старијих зајмова јер добијају могућност поновног покретања сата амортизације и наплату високих камата од сваке месечне уплате.

Рефинансирање такође поново покреће одбројавање рока трајања вашег кредита. Ако сте прешли 20 година у хипотеку на 30 година и рефинансирали сте другу хипотеку од 30 година, прелазите са 10 година зајма на још 30 година.

Та фиксна каматна стопа и плаћање такође долазе са негативним потезом: хипотеке су нефлексибилне. Посудите фиксни износ са фиксним роком отплате, крај расправе.

Ако размишљате о рефинансирању ради консолидације дуга на кредитној картици, добро размислите. Неиспуњење кредитних картица значи пресуду; неплаћање хипотеке значи искључење из имовине.

Коначно, рефинансирање долази са потпуно новим сетом трошкова затварања. Између накнада за зајмодавце, накнада за наслове, накнада за процену и више, припремите се да потрошите хиљаде долара на накнаде.

Доња граница

Рефинансирање хипотеке за извлачење готовине може повремено имати смисла - на пример, ако имате хипотеку ФХА и желите да рефинансирате на уобичајену хипотеку како бисте елиминисали премију хипотекарног осигурања..

Пре рефинансирања прочитајте овај детаљнији одговор на питање „Да ли да рефинансирам хипотеку?“

2. Други хипотекарни / хипотекарни зајам

Ако већ имате хипотеку и желите да позајмите више новца за ваш дом, нико не каже да морате да отплатите постојећу хипотеку. Једна од опција је узимање друге хипотеке, такође познате као зајам кућног капитала. Слично као и за рефинансирање ваше оригиналне хипотеке, можете користити ЛендингТрее да бисте добили најбоље стопе на зајам домаћег капитала.

Технички гледано, два термина не значе потпуно исту ствар. Зајам кућним капиталом је сваки нови хипотекарни кредит који узимате као постојећи власник куће. Ако имате свој дом слободно и чисто, можете позајмити зајам од власничког капитала, који би имао прво заложно стање, а не као другу хипотеку. Али у општој дискусији, појмови се често користе наизменично.

Професионални зајмови за власнички капитал

Једна посебна предност друге хипотеке је та што не морате поново да покрећете амортизацијски распоред од почетка на првој хипотеци. У горњем примјеру, зајмопримац им је остао само 10 година хипотеке, тако да би поновно покретање читавог зајма дошло са огромном негативном страном. Али уз другу хипотеку, они могу само да узму оно што им је потребно као нови додатни зајам.

Накнаде за зајмодавца могу бити ниже за другу хипотеку од рефинанса. Зајмодавци често наплаћују унапред плаћене накнаде назване „бодови“, са 1 бодом једнаким 1% износа кредита. У хипотеци од 30.000 УСД, 1 бод износи само 300 УСД, док 1 бод на рефинансирању од 300.000 УСД износи 3.000 УСД.

Друга хипотека, осигурана против куће, обично нуди ниже камате од незаштићених личних кредита. Наравно, нижа каматна стопа може бити поништена већим трошковима вођења ауторских права, снимања заложних докумената и другим захтевима затварања хипотеке на кућну адресу..

Слабости зајмова о капиталу код куће

Друга хипотека готово увек укључује веће каматне стопе од рефинансирања, јер зајмодавац мора заузети друго заложно место иза првог хипотекарног зајмодавца..

Кредити за власнички капитал, као и друге врсте хипотека, такође су нефлексибилни. То их чини корисним само као једнократна инфузија готовине - и скупа при томе.

Као што је већ поменуто, трошкови затварања су скупи. Без обзира колики је износ вашег зајма, и даље морате плаћати наслове, накнаде за снимање, процене и фиксне „смеће“ које наплаћује зајмодавац..

Доња граница

Ако имате једнократне новчане потребе, попут плаћања реновирања куће, друга хипотека може имати смисла. Конкретно, власници кућа могу их користити као опцију када имају јефтину, повољну прву хипотеку на месту коју не желе да изгубе..

Али припазите на високе трошкове затварања и погледајте укупне трошкове зајма, укључујући све трошкове затварања и камате за животни зајам у поређењу са износом готовине коју желите да позајмите. Нико не жели платити 60.000 УСД камате и накнаде за позајмицу од 25.000 долара.

3. Кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ)

Кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ) преко компаније попут Фигуре.цом је далеко флексибилнија опција за коришћење основног капитала без позајмљивања једнократне хипотеке.

Као што име говори, ХЕЛОЦ је обртна линија попут обезбеђене кредитне картице. Али уместо да буде обезбеђен новчаним депозитом, осигуран је против вашег дома. Максимални комбиновани ЛТВ за ХЕЛОЦ обично пада у распону од 75% до 85%. На пример, за кућу са хипотеком од 150.000 УСД која вреди 300.000 УСД, уместо да рефинансирате или узмете другу хипотеку, можете да узмете ХЕЛОЦ са кредитним лимитом од 100.000 УСД.

За почетни период извлачења од пет до 10 година, можете повући новац на кредитној линији и уплатити свој салдо како желите. Једине исплате које вршите сваког месеца само су камате.

Након периода извлачења долази период отплате, када се кредитна линија затвара и морате да плаћате месечне уплате да бисте отплатили свој салдо. Периоди отплате углавном трају 10 до 20 година.

Професионалци ХЕЛОЦ-а

Лепота ХЕЛОЦ-а је њихова флексибилност. Можда их никада нећете требати користити или их можете користити само повремено да бисте платили побољшање куће пре него што брзо вратите салдо. Можете их и максимизирати за покривање важних трошкова.

Такође, ХЕЛОЦ каматне стопе су обично ниже од кредитних картица јер их обезбеђује ваш дом. Опћенито, стопе падају у сличном распону као и друге хипотеке '.

Против ХЕЛОЦ-а

Флексибилност долази по цену; ХЕЛОЦ-ови су зајмови подесивих стопа. Каматне стопе када се задужујете могу бити ниске, али ако се утроструче у наредних 10 година, могли бисте наићи на то да плаћате 16% камате на свој дуг.

Ако неплатите своје кредитне картице, не значи нужно бескућништво, али неплаћање на вашем ХЕЛОЦ-у може имати јер је кредитна линија осигурана за ваш дом.

Као и код других хипотека, власници кућа могу имати велике трошкове затварања како би отворили кредитну линију. Процес затварања је сличан, захтева рад на наслову и с тим повезане накнаде.

Зајмопримци се такође суочавају са јединственим ризиком код ХЕЛОЦ-а: замрзнути кредит због губитка капитала. Ако ваш дом падне на вредности, зајмодавац може замрзнути вашу кредитну линију, без обзира да ли сте извршили свако плаћање камате на време.

Коначно, неки ХЕЛОЦ-ови укључују клаузулу о сталном заузимању. За разлику од хипотека, које обично омогућавају зајмопримацима да се иселе након годину дана и задрже имовину као закуп, неки ХЕЛОЦ-ови се аутоматски затварају ако се дужник исели, а цео преостали преостали дуг доспева одмах. Обавезно проверите фини тисак.

Доња граница

Кредитне линије домаћег капитала могу користити флексибилне изворе финансирања. Од плаћања за унапређење код куће за школарину ваше дјеце до предујма најамнине или куће за одмор, ХЕЛОЦ-ови имају много користи. Они се могу користити и као додатак или замену за хитне фондове ако имате високу толеранцију на ризик и радије уложите свој новац него пустите да пропада на штедном рачуну.

Али као и код других хипотека, будите пажљиви како бисте анализирали да ли дугорочни трошкови вреде флексибилности.

4. Повратна хипотека

Многи старији одрасли људи налазе се у јединственом положају да имају доста капитала, али ограничени приход. Једна од могућих опција је повратна хипотека кроз ЛендингТрее.

Код обрнуте хипотеке, зајмодавац плаћа зајмопримцу, а не обрнуто, без обавеза власника куће да плаћа уплате док живи. Након њихове смрти, кућа одлази зајмодавцу осим ако дужник или њихово имање не плати преостали дуг.

Иако обрнуте хипотеке долазе у многим облицима и величинама, најчешћа је да зајмодавац месечно плаћа зајмопримцу, а салдо кредита временом расте. Алтернативно, зајмопримац може да изврши једнократну исплату, као другу хипотеку, или неку комбинацију једнократне исплате и месечне исплате.

Прос за повратне хипотеке

За разлику од других опција на овој листи, обрнути хипотекарни зајмодавци не могу да се искључе. У зависности од услова зајма, могу престати са плаћањем након одређеног броја, али власника куће не могу натерати да оде. А пошто дужник не извршава уплате, лош кредитни резултат није важан.

Као што је претходно истакнуто, обрнуте хипотеке укључују одређену флексибилност за кориснике кредита да бирају начин на који желе примити уплате. Било како било, исплате зајма не утичу на подобност корисника кредита за социјално осигурање или медицаре бенефиције.

Слабости повратне хипотеке

Прво, само старије одрасле особе - обично оне старије од 62 године - могу поништити хипотеке. Иако ово није превара по себи, то је ограничење.

Друго ограничење је да се само примарно пребивалиште може користити као обезбеђење за поврат хипотеке. Не рачунајте да ћете је узети на изнајмљивање, без обзира колико власништва у њему имате.

Сада, за озбиљан проблем: хипотекарно осигурање. За ФХА програме обрнуте хипотеке, зајмопримци морају платити претходну накнаду од 0,5% за столом ако је биланс зајма испод 60% ЛТВ и ружних 2,5% за биланс кредита преко 60% ЛТВ. А то је само прва накнада. Зајмопримци такође морају плаћати текуће месечне накнаде у висини од 1,5% од износа кредита сваке године - износ који често временом расте.

Доња граница

За старије одрасле особе који имају значајан капитал у својим домовима и који никада не планирају иселити, обрнуте хипотеке нуде одржив извор додатних прихода. Они су дугови, али без тих досадних месечних рачуна.

Али ако желите нешто оставити за своју децу, будите пажљиви како ће повратна хипотека утицати на ваше планирање имања.

5. Купите некретнину за изнајмљивање са покривачем

Спремни да будете креативнији у приступу капиталу свог дома?

Рецимо да желите да купите некретнину за изнајмљивање. Пронаћи ћете зајмодавца који великодушно нуди 80% ЛТВ финансирања - или, другим речима, захтева 20% аванса од вас. Можете искашљати кеш или можете понудити унакрсну колателализацију свог дома.

Делује овако: Уместо да обезбеди заложно право на имовини за изнајмљивање, зајмодавац поред закупа стави и заложно право на ваш тренутни дом. Они добијају две некретнине као обезбеђење, пружајући им већу сигурност. Због додатног обезбеђења више не захтевају предујам.

Професионални зајмови

За покривање зајма не морате имати никакав новац. Можете потенцијално да финансирате чак и трошкове затварања нове некретнине. Али ви стекнете ново средство за стварање прихода.

Ова тактика такође не захтева одвојено поравнање; једноставно финанцирате имовину коју купујете уз финансирање. Компанија за наслове мора да повуче два скупа са насловом, али сви додатни трошкови бледо су у поређењу са трошковима затварања засебног поравнања.

Против зајамног зајма

За почетак, стављате свој дом на линију да бисте купили инвестициону некретнину, ризикујући оврху и бескућништво, као што је горе назначено.

Још један ризик финансирања 100% куповине закупа је негативан новчани ток. Тако високе хипотекарне исплате могу значити веће просјечне трошкове од прихода од закупа, што би покварило цјелокупну сврху куповине закупа. Негативни новчани ток ризик је од куповине некретнине за изнајмљивање када купујете од 70% до 80% ЛТВ. Ризик је још већи кад финансирате целокупну купопродајну цену.

Слично томе, ако имовина чак благо заостане, постављате хипотеку наопако.

Куповина некретнине за изнајмљивање уз покривање покривача може изгледати слично као цртање на ХЕЛОЦ-у. Међутим, већина инвеститора које познајем користе ову тактику само као привремени извор средстава тако да могу да се купују муњевитом брзином. Они брзо отплаћују свој ХЕЛОЦ након завршетка било каквих поправки, обично тако што узимају дугорочну хипотеку на некретнини за изнајмљивање. Другим речима, они не користе свој дом да превисе искористе изнајмљивање стана. Уместо тога, користе га за привремени, брзи, флексибилни новац, који у потпуности отплаћују засебном хипотеком само за изнајмљивање.

Доња граница

Међусобна сарадња вашег дома за финансирање инвестиција је потхват високог ризика. Не покушавајте ово код куће, осим ако нисте искусни инвеститор са десетак понуда испод појаса.

Завршна реч

Дуг је опасан алат, лако га је злоупотребити и тешко га је вешто чувати. Најбољи начин за приступ капиталу у вашем дому је продаја куће и пресељење негде мање скупо. Али ако морате да узмете дуг, задуживање код куће обично значи ниже камате од неосигураних.

Пазите само на високе трошкове затварања, и будите посебно опрезни да не преузмете више дуга него што можете да отплатите. Већина дуга је уствари лош дуг, а једини изузетак је дуг који вам помаже да изградите богатство. Ако можете да им помогнете, послушајте те гадне ствари и не користите своју кућу као банкомат.

Какво је ваше искуство у приступу капиталу у вашем дому? Коју од горе наведених метода сте користили и шта сте о томе мислили?