Кредити за тежак новац за обнову некретнина - треба ли их добити?
Ко је у праву?
Кредити за тежак новац нису сами по себи ни добри ни зли; они су само једно од средстава финансирања међу многим алатима за улагање у некретнине. Ево шта амбициозни инвеститори у некретнине требају знати о кредитима с тврдим новцем, укључујући њихове предности, недостатке, трошкове и исправна и погрешна времена да их користе.
Шта је зајам за тежак новац?
Зајам за тежак новац је кредит који је оријентисан на колатералу, осигуран против некретнина. Зајмодавци тврдог новца обично се мање фокусирају на корисника кредита него класични хипотекарни зајмодавци, а више на имовину и квалитет самог посла. Уместо да позајмљују 90% до 95% вредности имовине, као што су то случај са конвенционалним хипотекарним зајмодавцима, зајмодавци за тежак новац обично следе однос кредита и вредности од 60% до 80% (ЛТВ).
Иако зајмодавци тврдог новца такође процјењују дужника, њихов главни фокус је осигуравање да у имовини има довољно капитала да би повратили своја средства, чак и ако дужник неплати. Они помно размотре уговор како би осигурали да дужник купује испод тржишне вредности и да ће моћи да створи још већи капитал обнављајући имовину..
Зајмодавци за тежак новац нису велике банке или корпорације. Уместо тога, оне су обично мале, агилне компаније које послују на локалном, државном или регионалном нивоу. Сада постоји прегршт скоро компанија широм земље које нуде зајмове с тврдим новцем, али ниједна не послује у свих 50 држава. За разлику од банака, које покушавају да послуже на масовном тржишту, зајмодавци за тежак новац су зајмопримци у нишама, специјализовани за кредите за брзу обнову искусних инвеститора у некретнине.
Кредити за тежак новац обично су краткорочни (6 до 24 месеца), само за камате и доступни су само за некретнине у којима не живе власници. Супротно томе, хипотека има тенденцију да буде оријентисана на зајмоваре и дугорочно (15 до 30 година). Конвенционални хипотекарни зајмодавци помно проучавају квалификације зајмопримца, као што су кредитна историја, приход, дугови и омјери попут односа дуга и прихода. Залог - имовина - треба само да процени најмање откупне цене да би се задовољили конвенционални хипотекарни зајмодавци.
Предности кредита за тешки новац
Зајмови за тврди новац постоје већ дуже време, и још увек су опција избора за многе инвеститоре у некретнине, упркос недавном уласку „поремећаја“ у поље попут веб страница за цровдфундинг. Ево зашто су они и даље толико популарни међу инвеститорима.
1. Брзина и флексибилност
Кредити за тежак новац су брзи и флексибилни, два квалитета које његују инвеститори у некретнине. Видио сам кредите за тежак новац близу три дана од почетка до краја. Често је та брзина неопходна да би инвеститори у некретнине осигурали изванредне понуде нудећи забринутом продавцу брзу и готово загарантовану нагодбу.
2. Идеално за финансирање обнове
Тамо где кредити за тешке новце сјају финансирање обнове. Већина зајмодаваца за тежак новац покрива 100% трошкова обнове и ослобађа средства у низу извлачења, на основу обострано договореног распореда извлачења (више о томе касније).
3. Лош кредит није пробијач понуде
Пошто се зајмодавци тврдог новца више фокусирају на имовину обезбеђења него зајмопримац, они се не стиде зајмопримаца са лошим кредитним способностима; само наплаћују веће каматне стопе и накнаде, а позајмљују ниже ЛТВ, дужницима са високим ризиком.
4. Флексибилно у вези с авансом
Још једна велика тешкоћа зајма тешко је што зајмодавци често не маре одакле долази ваш полог. Можете га позајмити од велике тете Суе, повући готовину са своје кредитне картице или продати бубрег на еБаи или Амазону; већину зајмодаваца за тежак новац није брига, јер им је фокус на колатералу. Конвенционални зајмодавци обично не дозвољавају позајмљивање било којег дела аванса, чак ни од чланова породице.
5. Врста некретнине није битна
Зајмодавци за тежак новац такође су вољни да размотре јединствене особине које чине конвенционалне зајмодавце лепшим. Једном сам познавао жену која је управљала пансионом са мешовитом наменом и пуштала недокументиране имигранте за собе до недеље, без питања. Ниједан конвенционални зајмодавац не би је додирнуо, али зајмодавац за тежак новац који је пронашла није бацио поглед када је видио високу вриједност и правичност у некретнини.
6. Нема ПМИ
За крај, зајмодавци за тежак новац не наплаћују приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), што је узимање неких делова због њихових високих трошкова.
Ниске зајмове за тежак новац
Ови кредити долазе са значајним ризицима које потенцијални зајмопримци треба да разумеју.
1. Високи трошкови позајмљивања
Брзина и флексибилност нису јефтини. Највећи недостатак зајмова за тежак новац, далеко већа, је њихова већа цена.
Зајмопримци могу очекивати да ће платити између 8% и 18% камате и између 2 и 6 бодова. („Поен“, у позајмном линго-у, је накнада која се наплаћује унапред код намире, једнака 1% износа зајма.) Ове стопе и накнаде разликују се не само у зависности од зајмодавца, већ и на основу кредитног резултата зајма, прихода, и искуство. Ако тражите разлог за побољшање своје кредитне способности, бољи кредитни резултати обично снижавају трошкове вашег тврдог новца.
Као и традиционални хипотекарни зајмодавци, зајмодавци за тежак новац подижу своје стопе упоредо са растућим каматама. На крају, они сами позајмљују новац да би вам се окренули и позајмили, а све веће трошкове камата преносе на њихове зајмопримце.
Поред високих камата и бодова, зајмодавци за тежак новац такође наплаћују „накнаду за смеће“ попут већине хипотекарних зајмодаваца: накнаде за обраду, административне таксе, накнаде за процену трошкова и све остало што могу измислити да раздвоје зајмопримце од више свог новца. А кад говоримо о проценама, већина зајмодаваца за тежак новац захтеваће да користите њиховог одобреног проценитеља, који може да наплати стопе веће од просечних. Ипак, ово је типично за већину хипотекарних зајмодаваца, а не само зајмодавце тврдог новца.
Већина зајмодаваца за тежак новац такође наплаћује инспекцијске таксе за свако извлачење. Они шаљу инспектора у објекат у свакој фази обнове како би проверили да ли је наведени посао завршен пре пуштања извлачења.
2. Услови су обично кратки
Прво, зајмодавци за тежак новац готово увијек позајмљују на краткорочне позајмице, обично у трајању од 6 до 24 мјесеца. И немају смисла за хумор ако им у том периоду не будете отплатили. Очекујте још један круг бодова и накнада ако вам морају издати још један зајам.
То је речено, јер су зајмови краткорочни, обично су само камате. Не отплаћујете ниједну главницу, већ само камате, што одржава месечне уплате у подношљивом распону упркос високим каматама.
3. Касне исплате имају оштре казне
Зајмодавци за тежак новац такође немају смисла за хумор у вези с кашњењем у плаћању. Ако пропустите уплату, не очекујте пријатељски телефонски позив од неког мучног заступника у позивном центру који ће вам помоћи да направите план плаћања. Уместо тога, очекујемо да ће бити обавештење о непосредном искључењу.
Уосталом, целокупни пословни модел зајмодаваца за тежак новац заснован је на колатералу; њихова заштита од губитака не заснива се на статистичком моделирању ваше вероватноће за неплаћање, већ на једноставнијем рачуну „Да ли можемо да вратимо зајам ако извршимо предстечајни поступак?“
4. Потенцијал за прекорачење буџета
Коначни ризик који је својствен било којем пројекту обнове је прекорачење буџета. Не очекујте да ће вам зајмодавац за тежак новац бити наклоњен ако вас извођач погоди са додатних 5000 долара трошкова; од вас ће се очекивати да искашљате маказе из свог џепа. Обавезно проверите кућни преглед пре куповине да бисте умањили ризик од изненађења.
Сви ови ризици могу се сажети у једној реченици: Придржавајте се услова зајма или се суочите са брзом забраном. Зајмодавци за тежак новац су флексибилни прије него што се посудите док они структурирају кредит. Једном када је мастило на папиру, очекујте нулту флексибилност.
Кад постане смисљено добити зајам с тешким новцем
Кредити за тежак новац су невероватно ефикасни за врло специфичну врсту посла са некретнинама: посао куповине-санације.
Другим речима, они су савршени за инвеститоре у некретнине који пронађу невољене или распаднуте куће, купују их с попустом, реновирају, а затим их продају или рефинанцирају како би задржали као дугорочне некретнине за изнајмљивање. Кредити за тежак новац одлични су за окретање кућа или обнову најма. Међутим, због својих кратких услова зајма, инвеститори морају брзо или продати или рефинансирати након што се реновирања заврше.
То значи да вам је потребна стратегија изласка пре него што узмете зајам за тежак новац. У ствари, једно од првих питања које кредитори тврдог новца постављају када аплицирате за кредит је да ли имате такву стратегију. Зајмодавци за тежак новац не нагађају о надолазећим квартовима или могућем будућем уважавању или повећању станарине. Они позајмљују на основу вредности као и вредности након поправка (АРВ) на данашњем тржишту.
У одређеном смислу, постоји удобност кад објективни, искусни сет очију прегледа ваше бројеве и ваш договор. Ако зајмодавац пронађе било који разлог за забринутост, брзо ће вам га указати и натерати вас да оправдате логику вашег посла.
И на крају, вриједно је поменути да већина зајмодаваца за тежак новац више не позајмљује власницима кућа за њихово основно пребивалиште. Кредити за тврди новац нису дизајнирани за потрошаче и не долазе са уобичајеном заштитом коју потрошачи очекују. Дизајнирани су за инвеститоре у некретнине који се желе брзо кретати и зарадити профит.
Нацртајте распореде и средства за обнову у зајму с тврдим новцем
Једном када зајмодавац за тежак новац прегледа ваш посао и одобри га, обојица седнете да направите план извлачења обнове на основу потребних поправки.
„Извлачење“ је надокнада за одређени скуп поправки или радова на обнови. На пример, прво извлачење може укључивати замену одређених цеви и електричног ожичења. Након што је овај посао завршен, зајмодавац шаље инспектора у некретнину како би потврдио да је посао завршен прихватљивим квалитетом, а затим отпушта извлачење како би вам надокнадио посао..
Та последња тачка вреди поновити: Плаћате било који рад и материјал унапред, а зајмодавац вам тада надокнађује новац..
Једном када је један извучен, прелазите на рад следећег извлачења. За наставак примера одозго, други извлачење може укључивати замену канала и пећи и климатизационе јединице и њихово повезивање. Циклус се затим понавља: Назовите зајмодавца да их обавести да је други извлачење завршен, они ће послати инспектора да га потврди, пустити ће вам жреб и тако даље, све док се обнове не заврше..
Ако сте згодни и желите неки посао поправљања куће обавити сами, можда нећете имати среће. Већина зајмодаваца за тежак новац финансираће поправке које су урадили лиценцирани извођачи радова - осим ако с њима немате доказане квалитетне и правовремене радове.
Друге опције за финансирање обнове
Позајмљивачи тврдог новца нису једина игра у граду, наравно. Ево још неких опција које можете размотрити за финансирање вашег следећег посла с некретнинама.
1. Веб локације са мноштвом финансирања
Постоји замагљена линија између веб страница за цровдфундинг и зајмодавце за тврди новац, јер се многи веб локације за цровдфундинг рачунају као зајмодавци тврдог новца..
Као што је већ споменуто, зајмодавци за тежак новац позајмљују новац од других, а затим се окрећу и позајмљују инвеститорима у некретнине. У случају цровдфундинг веб локација, они позајмљују новац од јавности. Обично нуде снажне приносе финансијским инвеститорима с обзиром на то да дају зајмове високог ризика и веће трошкове. Али већина цровдфундинг веб локација прихвата новац само од акредитованих инвеститора и захтева висока минимална улагања.
Без обзира да ли класификујете веб локације за цровдфундинг као зајмодавце за тежак новац или конкуренцију њима, они су упоредиви из перспективе зајмопримца..
2. Банке у заједници
Банке у локалној заједници служе као истинске алтернативе и конкуренти зајмодавцима за новац. Али с обзиром да су мале, локалне банке, често их је напорно идентификовати и њихове услове кредитирања. У прошлости, када сам желео да позајмим од банке у локалној заједници, морао сам да претражим, направим списак сваке банке у кругу од 50 миља, а затим позвам сваку од њих појединачно да питам о њиховим ценама и условима за кредите за реновирање.
Ако се то не пита зашто бисте прошли кроз гњаважу, узмите у обзир да су цене ових банака понекад јефтиније од зајмодаваца за тежак новац. Још боље за инвеститоре за изнајмљивање, неке мале банке и даље нуде кредите за обнову-перм, који укључују почетну фазу обнове која се по завршетку пребацује у трајну дугорочну хипотеку - није потребно скупо, дуготрајно рефинансирање..
Ако је ваша излазна стратегија рефинансирање на дугорочну хипотеку и задржавање имовине као закуп, вриједно је обавити десетине телефонских позива да бисте покушали пронаћи портфељног зајмодавца који нуди овај недостижни програм зајма..
3. Зајмодавци приватног новца
Нови инвеститори у некретнине често збуњују „приватни новац“ са „тврдим новцем“. Зајам за приватни новац је од појединца, попут пријатеља, члана породице, познаника или било кога другог ко се не бави посудбом новца.
Новац понекад улажем у инвеститоре за некретнине које особно познајем у облику позајмљивања приватних записа. Али ја се не бавим посудбом новца; Понекад служим као зајмодавац приватног новца, али нисам зајмодавац тврдог новца.
Као што је претходно истакнуто, зајмодавци за тежак новац су компаније - чак и ако их појединачно позајмљује од предузетника ЛЛЦ предузећа - који се баве позајмљивањем новца инвеститорима у некретнине..
4. ХЕЛОЦ или зајам за капитални капитал
Ако имате дом са доста капитала у њему, могли бисте позајмљивати против свог примарног пребивалишта како бисте финансирали посао улагања у некретнине, а не задуживали се за нову некретнину.
Предност вама као кориснику кредита је та што су кредити осигурани од стране вашег примарног пребивалишта готово увек јефтинији од кредита обезбеђених инвестицијским некретнинама. То је зато што ће инвеститори увек испуњавати своје зајмове за инвестициону имовину пре него што положе зајам за куће, што стамбене кредите чини нижим ризиком за зајмодавце.
Једна од опција је хипотекарна кредитна линија (ХЕЛОЦ) куће из кредитног капитала. То су ротирајуће кредитне линије које можете подизати по потреби, а затим их враћати у слободно вријеме - барем за почетни период извлачења, који је обично 10 до 15 година. Након тога, ХЕЛОЦ-ови се обично пребацују на рок отплате, у којем морате отплатити главницу током 10 до 20 година.
Многи инвеститори користе ХЕЛОЦ за финансирање почетних куповина имовине и реновирања, а затим продају или рефинансирају некретнину по завршетку, отплаћујући ХЕЛОЦ биланс. Исперите и поновите ад инфинитум - ако у вашем дому имате довољно капитала да покријете ове огромне трошкове.
Друга опција је зајам за капитални капитал или друга хипотека. Уместо ротирајуће кредитне линије, ово је још једна хипотека на ваш дом. Ови кредити су далеко мање флексибилни и зато мање корисни за инвеститоре у некретнине који траже привремено финансирање.
5. Кредити ФХА 203К
Ови кредити односе се само на власнике кућа који желе финансирати поправке свог основног пребивалишта.
Ако сте власник куће, заборавите на зајмодавце за тежак новац и разговарајте са кредитним службеником у вашој локалној банци о ФХА 203К кредиту. Они су значајно јефтинији од кредита за тврди новац и омогућавају куповину и рефинанције. Међутим, оно што они не дозвољавају су луксузне надоградње куће, па ако вам је срце постављено на базену са шанком за пливање, почните да штедите своје новце.
6. Готовина
У реду, то није облик финансирања. Али ако можете сакупити довољно новца за куповину и реновирање инвестиционе имовине, то вам може уштедети огроман новац на каматама и накнадама.
Ако имате довољно новца, ево неколико савета који ће вам помоћи да одлучите да ли треба да уложите свој новац у пројекат некретнина или бисте га боље искористили негде другде.
Завршна реч
Кредити за тврди новац су брз, флексибилан и погодан начин за финансирање инвестицијских некретнина којима је потребна обнова.
Они су такође скупи, а зајмодавци не устручавају се да повуку право ако не успете да испуните посао. Ни под којим условима не бисте требали користити зајам за тежак новац за финансирање примарног пребивалишта, ако чак можете пронаћи зајмодавца за тежак новац који и даље позајмљује власницима кућа; Не знам никога ко би то урадио. Чак би и инвеститори у некретнине требало размотрити све њихове могућности, а не да се једноставно ослањају на зајмодавца великог новца.
Дно црта: сазнајте своје могућности за финансирање послова с некретнинама много прије него што направите прву понуду.
Какво је ваше искуство у финансирању некретнина за улагање у некретнине? Да ли сте икада користили зајам за тежак новац?
