8 питања са куповином имовине за изнајмљивање и постаје посједник

Пре него што контактирате агента за некретнине или прегледате веб локације попут Роофстоцка, размислите о чему се заиста ради. Ако желите одмах да створите приход, мораћете да унајмите имовину. Иако предлог може звучати једноставно, није ништа друго него. Информације које слиједе детаљно описују недостатке у управљању имовином.

То није значило да вас одврати да идете напред, већ уместо да вам покаже да постоје и недостаци, као и предности куповине и управљања имовином за изнајмљивање. Не дозволите да потенцијал за зараду затамни вашу визију када размишљате да ли сте пререзани за то или не.

Проблеми са добијањем станодавца

1. Покрените капитал

Сви потенцијални изнајмљивачи узимају у обзир трошкове куповине инвестиционе некретнине, али многи превиђају трошкове преуређења. Другим речима, не очекујте да ће се трошкови покретања завршити на затварању.

Ако купите оштећену или застарелу кућу, можете потрошити значајан износ како бисте је учинили „изнајмљивом“. Свако оштећење темеља, водовода или ожичења може коштати хиљаде долара за поправак. Али чак и ако купите некретнину у добром стању, можда ћете морати да унесете измене да бисте је прилагодили шифри. То је зато што многе државе имају строге услове за изнајмљивање некретнина које ће требати испунити пре него што започнете изнајмљивање.

Поред преуређења, у складу са овим стандардима може се значајно повећати почетни трошак. На пример, рецимо да сте купили недавно изграђени дуплекс који је претходно био окупиран власником. Закони о изнајмљивачима и станарима ваше државе захтевају да додате сигурносне карактеристике на имовину пре него што се оглашавате за станаре. Расправа потребних промјена је сљедећа:

Рукохвати инсталирани дуж предњег и задњег улаза: 1.300 долара
Предња и задња врата замењена су осигураним, ојачаним челичним вратима: 300 долара
Пееп рупа инсталирана на улазним вратима: 50 УСД
Унос мртве закрпе инсталиран на предња и задња врата: 50 УСД
Стандардни преградни зид замењен ватрогасним зидом: 1.600 долара
Завршена инспекција кода: 35 УСД

Укупни трошкови: 3,335 $

2. Израда поправка

Када је у питању посједник, две ствари у животу су неизбежне: смрт и поправке. Немојте чак ни разматрати посао управљања имовином ако нисте сигурни да можете да платите поправке. Закони о изнајмљивачима и станарима захтевају да брзо направите озбиљне поправке. Ако то не урадите, могли бисте бити одговорни за додатну штету.

Ствар у поправци је што вам изненада пужу и често коштају много. На пример, ако ваш станар позове ноћу у 23:30 да вам каже да је бојлер провалио и поплавио кућу, морате одмах послати хитног сервисера да искључи воду и осуши тепих.

Пошто је прошло неколико сати, наплаћиваће вам 100 УСД на сат за сва два сата колико је ту. Поврх тога, обавештени сте да морате заменити бојлер. Пошто је ово поправка која се мора догодити што пре, упутите се у компанију Сеарс и купите грејач воде за воду по најповољнијој цени. Не само да морате да платите испоруку и уградњу, већ Сеарс неће однети ваш стари, покварени бојлер. Срећом, ваш сервисер нуди да га уклоните све док му платите његову сатницу и покрене трошкове одлагања.

Ево укупних трошкова за овај појединачни поправак:

Хитна поправка (2 сата @ 100 УСД на сат): 200 УСД
Трошак за куповину новог 50-литарског бојлера: 599 УСД
Трошкови доставе и уградње: 329 УСД у Сеарс-у
Трошкови уклањања и уклањања старог бојлера (2 сата @ стандардна цена од 50 УСД): 100 УСД + 50 УСД смена = 150 УСД

Укупни трошкови: 1.278 долара

Главни проблеми нису једини проблеми на које ћете морати да водите рачуна. Неки станари ће вас назвати због свега. Будите спремни да проводите своје слободно време мењајући сијалице, мењајући филтере за ваздух, корење дворишта и прскање шкрипавих шарки.

3. Прикупљање станарине

Имаћете сјајне станаре који сваког месеца плаћају станарину на време. Имат ћете добре станаре који се повремено подижу, али вас увек обавештавају пре времена када да очекујете кирију. А онда ћете имати станаре који не плаћају и не зову. Као станодавац, повремено ћете морати да играте колекционаре рачуна.

Запитајте се да ли се можете суочити са својим станарима пре него што почнете са изнајмљивањем. Имајте на уму да ћете морати позивати као посједник. На пример, замислите да имате станара шест месеци, а један месец не плаћа станарину. Не чујеш се са њим недељу дана. Коначно, одлучите се назвати и станар вам каже да неће моћи платити још 7 дана. Морат ћете се одлучити или пустити станара да клизи или започети поступак исељавања. Обавезно донесите овакву одлуку и придржавајте се ње.

4. Суочавање са проблематичним станарима

Већина ваших станара плаћаће најамнину, третирати објекат као свој и веселити комшије. Али у неком тренутку, неминовно ћете имати проблема са станаром.

Као менаџер имовине, видео сам приличан део проблема. Једном сам пристао да изнајмим некретнину тројици студената. До другог месеца престали су да плаћају станарину. Мој колега и ја отишли смо у кућу да разговарамо са њима. Када су се врата отворила, дочекао ме је велики стуб који је излазио из земље и пружао се ка плафону. Станари су поставили ватрогасни стуб у кући, заједно са рупом на плафону првог спрата и гомилу бетона на земљи. Станари су обећали да ће платити најам и санирати штету на полу. Није изненађујуће што нису.

Трећи месец поднео сам захтев за деложацију. Након саслушања, станари су се вратили у кућу и извадили своје ствари пре него што смо шериф и ја стигли тамо. Када сам ушао унутра, нашао сам графите на зиду, бетон у тоалетима и судоперу, плијесан у апаратима, мрље на подовима и сјајну, сјајну анкету ватрогасца.

Ако ћете бити газдарица, мораћете да водите станаре који се боре са другим станарима, станаре који чине штету на вашој инвестицији и станаре који не плаћају. Морат ћете добро знати законе о исељењу у вашој држави и бити спремни за њихово кориштење.

5. Преживела деложација

Закони о власницима земље и станара врше деложацију изгледа прилично једноставно. Да бисте је започели, идете пред локални суд, подносите обавештење, заказујете судски датум и појављујете се тог дана. Судија тада каже станару да оде. Станар се враћа равно у ваше имање, брзо се спакује и излази кроз врата. Нема штете, нема прекршаја, зар не?

У стварности, деложације су често изузетно скупе и захтевају много времена. Чак и ако успешно иселите свог станара, вероватно ћете претрпети велике трошкове и изгубити значајно време у том процесу.

Већ сам прошла кроз то. Ево примера сценарија како деложација може успети:

Станар прво не плаћа станарину.
Пета се врти около и станар још увек није платио, али ви одлучите да сачекате још пет дана како бисте избегли подношење деложације.
Долази десета, а ви још увијек нисте чули закупца. Ако идете на суд, плаћате накнаду (која се креће од 35 до 100 УСД или више, у зависности од државе), а судска службеница вам каже да је судија прискрбљен. Не могу заказати ваше саслушање до следећег месеца.
Једном када се датум суда покрене, нестаје вам најам за два месеца. Судија одлучује у вашу корист, али сада морате заказати вријеме са шерифом да бисте довршили деложацију. То траје још пет дана.
Појави се са шерифом 20. и утврдиш да је станар оставио гомилу ствари иза себе. Према закону у многим државама, сада морате унајмити ормар за складиштење да бисте чували ствари станара. То кошта додатних 50 долара. Ако сте имали среће, имате празан стан којем је потребно чишћење и поново изнајмљивање. Чак и ако будете најсретнији, вероватно ћете изгубити најмање месец дана више станарине док тражите станара. Ако нисте имали толико среће, закупац је починио неку штету, коју ћете морати да поправите пре него што поново можете да изнајмите стан..

На крају, прозивка изгледа овако:

4 месеца изгубљена станарина у износу од 750 УСД: 3000 долара
Трошак подношења пријаве на суду: 35 УСД
Цена за изнајмљивање складишта: 50 УСД
Трошак поправке: 500 УСД

Укупни трошак за исељење станара: 3,585 долара

6. Управљање финансијама

Власници стана морају на управљање некретнинама гледати као на ротирајућа врата. Станари улазе, остају у закупу и одлазе. Док ће неки станари обновити закуп, већина ће се преселити на следеће место када закупи, и оставиће вам празан стан.

У недоглед је стан могао да стоји празан неколико месеци. Да бисте били успешан станодавац, мораћете да научите да управљате својим финансијама у време гозбе и глади. Неких месеци имаћете потпуно попуњеност, најам плаћен на време и поправке немате. Морате бити довољно посвећени да штедите, а не да трошите током тих месеци јер ћете током осталих месеци имати слободних места, касне најамнине и велике поправке..

Финансије посједника не остају сталне. Ако можете да научите да идете са током и планирате неочекивано, једноставно ћете преживети.

7. Чување имовине

Ако је станар повређен на поседу коју поседујете, постоји велика могућност да ћете бити тужени. Наравно, имате осигурање власника кућа, али увек имате обавезу да вашу имовину одржавате у исправном стању и у исправном стању како не бисте допринели потенцијалним неспоразумима. Чувајући своје јединице безбедним, без обзира на то што вам је потребно, у великој мјери смањујете своју шансу за невоље у овој области.

Да бисте спречили проблеме, мораћете да знате грађевинске и безбедносне кодове у вашем крају и следите их тако што ћете повремено присуствовати редовном одржавању и проверавању ваших некретнина. Можда ће вам требати пуно посла, али касније вам може уштедјети скупу правну битку.

8. Плаћање пореза

Једна ствар коју не можете превидјети су порези. Изнајмљивање имовине је ваш посао и зато ћете морати пријавити приход који зарађујете када сваке године подносите порез. Али један порез који се обично занемарује је порез на имовину. Ако сте власник куће у којој живите плус једна кућа за изнајмљивање, рачун за порез на имовину могао би бити дупло већи него што сте га платили пре него што сте купили закуп. Обавезно схватите да ће порезни ефекти имати последице и да сте спремни да их платите.

Постоје неки начини на које порези могу да раде у корист власника имовине, посебно на паду стамбеног тржишта. Узмимо у обзир, на пример, ако треба да продате свој дом, али не можете да надокнадите оно што сте платили. Ако га продајете као свој основни дом, не можете захтевати губитак од пореза. Међутим, ако га прво претворите у некретнину за изнајмљивање, можда ћете моћи да потражите губитак као пословни губитак наспрам било ког примљеног прихода од закупа или вашег обичног дохотка. Ово може да смањи ваш порезни рачун за хиљаде долара, посебно ако захтевате велики губитак и имате високи приход.

Завршна реч

Куповина некретнина за изнајмљивање одличан је начин зараде. Сјетите се само да бити газдарица нису све забаве и игре. Упорно ћете радити за свој новац и можда ћете се повремено суочити са недаћама. Куповина имовине за изнајмљивање није за свакога. То би требало бити опција улагања коју размотрите тек када постигнете одређени ниво финансијске независности.

Не само да могу да буду значајни почетни и текући трошкови поправка, већ ћете желети да уложите знатна аванса како бисте добили најбоље услове кредита и минимизирали месечно плаћање хипотеке. То има на уму да имајте на уму да на паду стамбеног тржишта можете изгубити новац на својој инвестицији и постати наглавачке на хипотеци. Ипак, куповина некретнина за изнајмљивање може бити одличан начин да надопуните свој приход или чак замените свој тренутни.

Да ли поседујете некретнину за изнајмљивање? Шта сте научили из искуства?