Да ли треба уштедјети за предујам куће или отплатити дуг?

У ствари, колико имате за авансно плаћање је од пресудног значаја за ово утврђивање колико и процена вашег постојећег дуга. Али то ствара загонетку. Ако већ имате здрави предујам и прилично дуга, шта да радите? Да ли отплаћујете дуг и полажете мањи предујам или задржавате дуг и предујам нетакнут?

Одговор на то питање није тежак, али захтева помно испитивање ваше личне ситуације, на пример, колико предујма можете да приуштите, колико дуга имате, која каматна стопа је и колика је велика хипотека. за кога желите да се квалификујете.

Процес пријаве

Када поднесете захтев за хипотеку, банка или брокер ће узети у обзир редовно примање новца, као и исплате дуга које тренутно имате. Ово ће им дати слику колико новца можете уштедети сваког месеца на плаћање хипотеке.

На основу тога, ваше остале имовине, ваше кредитне историје и вашег предујма, банка или брокер ће утврдити колико велике хипотеке могу да вам понуде и по којој цени.

Истраживање случаја

Размислите о Џиму који се припрема за куповину своје прве куће. Има веома добру кредитну способност и узима порез од 36.000 долара годишње након опорезивања. Јим такође има дуг на кредитној картици у износу од 10 000 долара, који минимално плаћа 250 долара месечно, али нема другог дуга. Јим је уштедио 20.000 долара како би уплатио свој предујам и тражи 30-годишњу хипотеку с фиксном стопом. Претпоставит ћемо да кућно осигурање кошта 800 долара годишње, а порез на имовину 2.000 долара.

Ако Јим користи 10.000 УСД свог предујма за плаћање дуга, умеће се за другачији износ хипотеке него ако не отплати дуг и стави читавих 20.000 УСД. Ако претпоставимо да се Јим може квалификовати за 6% каматну стопу, ево како функционишу бројеви. Такође, разматрање приватног хипотекарног осигурања или ПМИ не утиче значајно на ово поређење и искључује се ради једноставности.

20 000 УСД предујма, 250 долара месечно у дугу са кредитне картице

• Месечна уплата (укључујући хипотеку, порезе и осигурање): 830 УСД
• Укупна цена куће: 119,519 $

10.000 УСД аванса, нема дуга

• Месечна уплата (укључујући хипотеку, порезе и осигурање): 1,073 УСД
• Укупна цена куће: 150,105 УСД

То је прилично велика разлика! Џим се може квалификовати за хипотеку која је већа за 30.000 долара ако отплати дуг, иако му је предујам упола мањи. Зашто је разлика тако велика?

Како се утврђује износ зајма

То има везе са начином на који банка израчунава шта можете себи да платите. Банка ће генерално узети проценат вашег укупног месечног дохотка (36% је уобичајено) и претпоставити да је то колико можете платити према свом дугу, укључујући хипотеку.

Другим речима, ваша постојећа плаћања дуга директно ће умањити износ за који банка сматра да можете уплатити у вези са хипотекарним платиштем, осигурањем власника кућа, пореза и ПМИ-ја, ако је потребно. Једном када утврде колико месечне уплате можете да приуштите, екстраполирају колику је хипотека за коју се квалификујете.

Због природе ових израчуна, предујам само повећава укупну величину хипотеке за коју се квалификујете на бази долар за долар. То јест, ако се квалификујете за хипотеку у износу од 150 000 УСД и имате додатних 10 000 долара да одложите рачун, можете се квалификовати за хипотеку од 160 000 долара. Али будући да постојећи дуг утиче на то колико банка мисли да сте у могућности да платите, ограничава и величину ваше хипотеке. У ствари, отплата дуга ће повећати износ хипотеке за који сте се квалификовали око три пута више него што је једноставно уштеда новца за предујам.

Стога, генерално гледано, има највише смисла отплаћивати постојећи дуг ако желите максимализирати износ зајма.

Додатна разматрања

Ту је и други аспект. Камата на дуг на кредитним картицама често је много виша од каматне стопе на хипотеци, а сигурно важи и за Џимов случај. Штавише, хипотеку можете одбити од пореза, а тиме и додатно смањити стопу коју ефективно плаћате на ваш стамбени кредит.

Будући да је готово увек боље трговати дугом са високим каматама за дугове са ниским каматама, Џимова одлука из ове перспективе је без размишљања. Да не спомињемо да чак и ако целокупни износ од 20 000 америчких долара плати кући, и даље мора да плати ПМИ, што је додатни месечни трошак ако је предујам мањи од 20%.

Изузеци

Али, постоји неколико ситуација у којима усмјеравање дијела свог предујма према дугу није нужно најпаметнији потез:

1. Ако можете да смањите своје минималне захтеве за плаћање
Будући да банка користи ваше минималне потребне уплате да израчуна колико кредита можете да приуштите, смањење минималних уплата, чак и привремено, може повећати износ вашег кредита без да морате да отплатите било који дуг. Штавише, то је најбоље учинити са кредитима које желите задржати, попут оних са каматама близу или чак испод ваше хипотекарне каматне стопе.

На пример, многи студентски зајмови спадају у ову категорију и могу вам дозволити да измените свој план плаћања за годину или две, што олакшава квалификацију за већи зајам, а да не морате да платите било који студентски дуг са ниским каматама.

или на кредитној картици, осим што бисте од компаније затражили смањење минималних захтева за плаћање, можете размотрити и пренос биланса на кредитну картицу са нижом стопом трајања или промотивни период без икаквих камата. Међутим, не отварајте нову картицу преблизу времену када подносите захтев за хипотеку, јер то може накратко наштетити вашем кредитном резултату..

2. Ако си не можете приуштити велики део аванса
Иако постоје хипотекарне опције са нултом отплатом, вероватно ћете платити много веће каматне стопе. Уштеда новца, тако да можете обезбедити чак и мали предујам, на пример 3,5%, дугорочно вам може уштедети новац него што отплаћујете дуг.

Међутим, то зависи од тога да ли можете да се квалификујете за зајам с ниским или никаквим залогом, која ће вам бити понуђена каматна стопа и тренутна каматна стопа на ваш постојећи дуг.

3. Ако можете избећи плаћање приватног хипотекарног осигурања
Ако вам не отплати било који постојећи дуг, омогућиће вам давање предујма једнаког 20% продајне цене вашег дома, можете избећи плаћање приватног хипотекарног осигурања. То вам може уштедети новац с временом све док каматна стопа на ваш постојећи дуг није веома висока.

4. Ако не треба да повећате износ зајма
Ако не требате да се квалификујете за велики зајам, сачувајте свој новац уместо да бисте га имали при затварању и када се усељавате у свој нови дом. Тада је вероватно да ће се повећати неочекивани трошкови, а додатни дуг можете избећи тако што ћете их платити из свог џепа.

Завршна реч

Ако имате хипотеку на тржишту, покушајте да се поиграте са Калкулатором нове куће Банкрате-а, који је генерирао бројеве коришћене у горњој студији случаја. Прво пронађите одређене куће које вас занимају. Затим укључите у цијену, податке о порезу на имовину и процену трошкова осигурања власника кућа у калкулатор. (Покушајте да питате друге власнике кућа или локалног агента за осигурање за процену осигурања.)

Погледајте колико сте се квалификовали за почетно и ако ћете отплаћивати дугове повећати износ. Не заборавите да евидентирате и каматне стопе на ваш постојећи дуг. На пример, чак и ако хипотеку можете смањити за пун проценат повећањем својег предујма, по ком интересу је дуг који бисте иначе могли да отплатите? Запамтите, камате на хипотеку на куће могу се одбити од пореза.

Ако тек крећете у потрагу за домом, поиграјте се с горњим калкулатором и размотрите различите начине трошења свог предујма. Не остављајте потпуно на банци да одлучи шта себи можете приуштити. Ако банка мисли да можете да поднесете хипотеку у износу од 2.000 долара месечно, али знате да не можете, не улазите у њу само зато што банка тако каже. Нађите кућу коју можете удобно да приуштите, тако да можете бити сигурни да ћете вршити све своје месечне исплате и уживати у свом новом дому без стреса.

Да ли сте се икада суочили са одлуком да уштедите за предујам куће или отплатите дуг? Са ким сте ишли и зашто?