Како направити понуду на кући - савети и стратегије за победу

Али фаза сањања ваше нове куће тражи се на крају мора завршити. Једном када пронађете кућу која одговара вашим потребама, време је да се закопчате и купите пре него што то уради неко други.

Не можете купити кућу без да је претходно понудите. Понуда за куповину, позната и као уговор о куповини или писмо намјере за куповину, је правни документ који описује цену коју сте спремни платити за дом, начин на који га намеравате платити и друге кључне услове трансакције.

Понуде за куповину углавном постају правно обавезујуће након што продавац прихвати услове. Закони који регулишу њихово извршење и поништавање разликују се од државе до државе, и изузетно је уобичајено да се измене и допуне пре затварања или усвоје извршење одређеним повољним исходима, као што су пролазна контрола термита или друге инспекције.

Ако радите са агентом за некретнине, он или она ће вероватно изменити унапред написани образац са условима специфичним за вашу трансакцију. У неким државама, попут Нев Иорка, лиценцирани адвокат је заправо потребан да састави или одјави било који формални уговор о куповини, без обзира да ли купац сарађује са агентом.

Ипак, с обзиром на величину и дугорочне импликације било које трансакције са стамбеним некретнинама, у вашем је интересу да у потпуности схватите следеће:

Компоненте понуде за куповину
Уобичајени случајеви који би могли утицати на његово извршење
Како створити снажну понуду унутар ограничења вашег локалног тржишта некретнина и личне ситуације
Како одговорити на било које проту-понуде од стране продавца

Кључне компоненте понуде за куповину

Многе понуде за куповину стамбених некретнина састављају се помоћу образаца специфичних за државу, тако да ће формулација и редослед клаузула за дату понуду вероватно варирати овисно о локацији. Али велика већина понуда за куповину која су направљена у САД-у садрже ове кључне компоненте:

Прозор за разматрање. Ова клаузула одређује колико дуго услови понуде остају важећи - другим речима, колико дуго продавац то мора да разматра. Ако продавац не одговори до краја прозора, купац је слободан дати другу понуду.
Депозит за озбиљни новац. Депонирани новчани улог показује да купац озбиљно купује кућу. Износ, обично око 1% од укупне цене понуде, наведен је у понуди и у личном или благајничком чеку уз документ. Ако се трансакција успешно закључи, зарађени новац се приписује затварању (смањујући укупне трошкове затварања). Ако трансакција пропадне, зарађени новац се може или не мора вратити, овисно о државном закону и о томе укључује ли понуда одређени језик о томе када депозит мора бити враћен.
Правни опис имовине. Ово је правни опис физичке имовине како је написано на оригиналном наслову. У зависности од локалног обичаја, укључује неку комбинацију имена поддела, бројева блокова и партија, нумеричких мерења својства и описа физичких граница. За ново подељене некретнине, продавац мора гарантовати да су све границе коначне и имати потребна одобрења владе.
Опис укључених уредјаја и уређаја. У овом одељку су описани сви уредјаји, уређаји, механички предмети, лична имовина и друга „опрема“ која се без додатних трошкова укључују у продају некретнине. Уобичајени примери укључују кухињске уређаје, ХВАЦ опрему, помоћне зграде, баштенске биљке, детектор дима и каблове.
Укупна набавна цена и финансирање. Ово описује укупну цену коју је купац спреман да плати за имовину, износ аванса (готовине при затварању), износ који треба да се финансира и начин финансирања (као што је конвенционална хипотека или ФХА).
Дело. Овде је описана врста дела, као што је гаранција или акт поверења, који је укључен у трансакцију. Такође је описано којим (уколико постоје) ограничењима подложна дела, као што су резервација права на минералне залихе и услужни сервиси.
Наплаћене порезе и комуналије. Ово прецизира одговорности купца и продавца за порез на имовину и комуналне исплате пре и после затварања. Ради једноставности, продавац често плаћа комуналије (вода, канализација, смеће, струја и слично) до краја обрачунског периода који укључује датум затварања. Порез на имовину обично се плаћа пре рока од 6 или 12 месеци, тако да је уобичајено да купац надокнади продавцу порез који је већ плаћен у интервалу између затварања и краја текућег периода процене.
Специјалне процене. Овом одредбом се додељује одговорност за плаћање посебних процена. Посебне процене су једнократне пореске процене које наплаћују јединице локалне самоуправе за пројекте јавне инфраструктуре, попут нових водовода или уличне расвете. Вероватније је да ће се појавити у новоизграђеним пододељењима и недавно придруженим општинама. Обично продавац плаћа све посебне процене које су наплаћене пре датума затварања, док купац плаћа било које после затварања, без обзира када је стварни инфраструктурни пројекат завршен.
Датуми затварања и испоруке. Овај одељак предвиђа датум затварања или дан кад је трансакција финализирана. Такође се одређује када купац треба продати купац купцу - другим речима, када се купац може уселити. Најчешће су датуми затварања и испоруке идентични, али продавци понекад дозвољавају купцима да се преселе рано. Оба датума могу се повући ако одобрење зајма, модификације имовине или друге компоненте трансакције потрају дуже него што се очекивало.
Канализација и вода. Овај одељак описује услуге водоснабдевања и канализације имовине, прецизирајући да ли је повезан са комуналним водоводним и канализационим водовима, бунаром за питку воду, подземним системом за пречишћавање отпадних вода (попут септичке јаме) и другим релевантним побољшањима. Својства са бушотинама и третманом подземних одвода често захтевају додатни преглед и верификацију пре затварања.
Дуално представништво агенције. У неким државама легално је да исти агент заступа купца и продавца, услов познат као "двострука агенција" или "двоструко заступништво". Ако трансакција укључује двоструку агенцију, у овом одељку су наведена одговарајућа права купца и продавца и потребна је позитивна сагласност обе стране.

Адденда

Уобичајена понуда за куповину садржи више додатака који се разликују овисно о ситуацији и локацији. Неки додаци описују кључне аспекте понуде за куповину, попут начина на који ће се финансирати куповина и ко плаћа трошкове затварања. Остала су детаљна откривања која су прописана законом. Иако је сваки додатак структуриран као посебан документ са сопственом страницом за потпис, сматра се извршним делом уговора о куповини..

Уобичајени додаци укључују:

Затварање трошкова. Овај додатак предвиђа ко је одговоран за трошкове затварања и у којим износима. На пример, купац може затражити да продавац плати 3000 долара за затварање трошкова, а купац је одговоран за преостали износ. Додатак о затварању трошкова можда неће бити потребан ако се купац сложи да плати у потпуности трошкове затварања.
Финансирање. Ако купац финансира део купопродајне цене хипотекарним кредитом, овај додатак описује структуру, рок и стопу кредита. Такође се прецизира да ли зајмодавац захтева од продавца да изврши било какве поправке имовине пре издавања хипотеке (и ако је тако, природу поправки) и шта се дешава са зарадом новца ако финансирање пропадне.
Арбитражни споразум / обелодањивање. Потписивањем овог необавезног додатка, купац и продавац пристају да све спорове реше обвезујућом арбитражом и одричу се својих права на судско суђење..
Боја на бази олова и друга откривања опасности. У зависности од надлежности, уговор о куповини често укључује више објављивања опасности које захтевају локални закони. Уобичајена откривања опасности обухватају радонски, бунарски и подземни систем за пречишћавање отпадних вода и боју на бази олова (за куће саграђене пре касних 1970-их).
Откривања имовине. Понуде за куповину обично укључују откривање имовине продавца, у коме продавац потврђује да је имовина представљена тачно према његовим сазнањима. Локални закони понекад захтевају обелодањивање или извештавање треће стране о детаљном опису стања компоненти куће.

Заједничке случајности и допуне

У већини држава понуда за куповину постаје обавезујући уговор након што је продавац прихвати и потпише. Међутим, извршење уговора је скоро увек условљено одређеним стварима, заједнички познатим као "случајне ситуације". Неке непредвиђене случајеве убацује купац или њихов агент ради заштите купца, док друге убацује продавац или њихов агент ради заштите продавца. Неке, попут инспекције и процене вредности куће, део су стандардног језика понуде за куповину у многим државама.

У неким случајевима исход одређене непредвиђене ситуације резултира измјеном понуде за куповину. На пример, рецимо да кућни преглед наручен од стране купца открива претходно непознат недостатак који купац жели да отклони пре затварања. Купац или његов агент затим саставља амандман којим описује проблем и прецизира када и како то треба решити. Ако се продавац слаже, он потписује амандман и вероватно поправља проблем. Ако продавац плати, купац може одлучити да се удаљи од споразума и затражи поврат свог новца.

Уобичајене непредвиђене понуде за куповину и повезани амандмани укључују:

Кућна инспекција. Нису сви зајмодавци потребни кућној инспекцији коју наручују купци пре него што одлуче да ли ће дати зајам, али купце се снажно охрабрује да дођу по један (типични трошак је око 300 до 500 долара, плаћа се на датум инспекције и обично се не може вратити). Током инспекције код куће лиценцирани инспектор темељно прегледава кућу, указујући на мање недостатке и главна питања која нису увек очита неупућеним купцима. Ако инспекција открије главни проблем о коме раније није било извештаја, попут оштећења крова или темеља, ванредни случај инспекције омогућава купцу да захтева да се проблем поправи или да се потпуно удаљи..
Инспекције опасности. Инспекције опасности траже специфичнија питања која нису обухваћена уобичајеном кућном инспекцијом, укључујући радоне, штеточине и оловну боју. Иако су увек необвезна, инспекције опасности препоручују се када је ризик од одређеног опасности висок - на пример, у областима у којима су честе појаве термичке заразе или контаминацијом радоном. Трошкови варирају у зависности од типа инспекције, али обично падају у распону од три цифре.
Инспекција канализације и бунара. Канализацијске и бунарске инспекције процењују стање, функционалност и безбедност водоводних и санитарних система. Трошак је функција свеобухватности и локације инспекције - типично је неповратно плаћање унапред од 200 до 500 УСД. Као и код инспекција куће и опасности, купци могу затражити исправку за главне проблеме (као што је загађени бунар или канализациона линија оштећена коријењем дрвећа) или отказати уговор.
Процена. Ниједан зајмодавац не жели одобрити хипотекарни кредит у вриједности већој од основне имовине. Из овог разлога, зајмодавци скоро увек захтевају процену (обично од 300 до 500 УСД, унапред и неповратно) пре него што одобре захтев за кредит купца. Ако процењена вредност куће буде нижа од куповне цене, зајмодавац ће пристати само да финансира износ једнак процењеној вредности.
Одобрење зајма. Ако купац зајмодавац из било ког разлога одбије захтев за кредит, продавац није дужан да изврши трансакцију. Ова непредвиђена ситуација одређује да ли ће зарадити новац бити враћен или заплењен продавачу ако трансакција пропадне.
Постојећа имовина купца и остале понуде за куповину. Ако купац покушава продати свој тренутни дом и ослања се на приход од те продаје како би финансирао нову куповину куће, вероватно ће успети да закључи контингент успешном продајом. Ако се кућа не продаје затварањем, понуда за куповину одређује да ли треба отказати нову куповину куће или продужити датум затварања. Исто тако, ако продавац разматра друге понуде за куповину у кући, тренутна понуда за куповину обично је условљена њиховим отказивањем до одређеног датума.
Рана попуњеност. Ако купац не очекује да има стални дом пре затварања (на пример, продаја њиховог претходног дома се затвори пре тренутне продаје), продавац може пристати да дозволи усељење пре рока за закључивање и измени куповину споразум у складу са тим.
Пролазак кроз. Купцима се традиционално допушта да ходају кућом непосредно прије затварања (обично истог дана) како би осигурали да су сва тражена исправка и ажурирања завршена и да се стање куће није битно промијенило од прегледа куће. Главни проблем, попут нове воде или оштећења од пожара, могао би одложити затварање или у потпуности протурити трансакцију.

Како створити јаку понуду

Док састављате понуду за куповину, имајте на уму ове савете. Само немојте предуго да се не мучите, или би вас бржи купац могао пребити до ударца.

1. Наручите упоредну анализу тржишта

Пре него што поставе почетну тражену цену, већина продавача наручује упоредну анализу тржишта (ЦМА). ЦМА процјењује тренутну тржишну вриједност куће оцјењујући најмање три недавне продаје сличних некретнина у окружењу.

Пре него што дате понуду, затражите од свог агента за некретнине да у ваше име проведе ЦМА. То вам даје ажурну слику вашег локалног тржишта, што је посебно важно ако је дом на тржишту већ неколико месеци. Такође уочава дом који је очигледно прецијењен - ако ЦМА предложи тржишну вриједност у распону од 250 000 до 270 000 УСД, а кућа се процјењује на 300 000 УСД, имаћете простора за преговоре. Али иако је дом по повољним ценама у највишем крају асортимана, ваш ЦМА вам даје разумну почетну тачку за прву понуду.

2. Размислите о времену на тржишту и осталим показатељима тржишта

Поред резултата ЦМА, количина времена које је дом провео на тржишту добар је показатељ интересовања купаца. Ови подаци су јавно доступни на МЛС-у и веб локацијама за проналажење куће као што је Трулиа.

У ширем смислу, просечно време куће на тржишту у вашем подручју (поштански број, град или жупанија) нуди увид у целокупно стање тржишта станова у том подручју - било да је то тржиште купца, тржиште продавца или ниједно. Куће дуже остају на тржишту на купчевим тржиштима и брже се продају на продајним тржиштима.

Ваша понуда мора одражавати тренутну локалну потражњу и мора бити у складу с осталим понудама које ће продавац вероватно добити. На пример, продавац чија кућа већ дуже време постоји на тржишту и бори се да привуче понуде вероватније ће прихватити нижу понуду од продавача који је управо пописио некретнину. На врућим тржиштима, куће често остају на тржишту само неколико дана (или чак сати) и привлаче понуде по листи изнад или изнад ње.

Онда је свака ситуација другачија. На примјер, чак и на тржиштима најтоплијих продавача, грозно прецијењене новије и старије домове са озбиљним недостацима боре се да привуку значајне понуде. Када сте у недоумици, питајте свог агента за продају некретнина (или, ако се представљате, познаника који је упознат са локалним тржиштем) за смернице.

3. Утврдите Мотиве Продавца

Личне мотивације продавца једнако су важне као и укупна температура на тржишту. Неки продавци морају истоварити што је брже могуће, можда због хитне пресељења или хитне потребе за прикупљањем капитала за куповину друге имовине. Такви продавци су познати као „мотивисани продавци“ и често су спремни да прихвате знатно мање од њихове тражене цене, посебно на тржиштима купца..

Остали продавци, попут оних који прелазе из породичне куће у краћи дом за изнајмљивање, не журе се посебно и могу приуштити да чекају праву понуду. Потражите трагове, попут тога да ли је дом окупиран од власника и изјаве продавца о томе у коју категорију се уклапа ваш продавац.

4. Сазнајте више о осталим понудама на објекту

У многим јурисдикцијама продавци не морају да откривају разматране налоге за куповину. Тек након што продавац прихвати понуду, то постаје ствар јавног значаја.

Међутим, могуће је да искусни агенти за продају некретнина изађу на конкуренцију. Пре него што пошаљете своју понуду, питајте свог агента да пита агента продавца о недавним активностима приказивања. Продавац агент вероватно неће открити да ли продавац поседује другу понуду, али он може признати да нема много озбиљног интересовања за некретнину или, обрнуто, да је у последње време било доста интересовања. Ако немате агента, то требате урадити сами.

Ако сумњате да продавац има више понуда у руци, поднесите своју понуду брзо и учините је повољнијом за продавца (виша цена понуде, мањи трошкови плаћени од продавца) него што бисте то учинили у супротном. Ако се чини мало вероватним да на кући постоји више понуда, учините своју понуду што повољнијом за купца, јер ћете вероватно имати прилику да преговарате.

5. Не заборавите да се одређени трошкови пре затварања не могу вратити

Не заборавите да се одређени трошкови пред затварање морају платити унапред и не могу се вратити. У најмању руку, вероватно ћете платити инспекцију и процену трошкова куће - што би могло да наплати 1000 УСД. Такође можете да платите инспекцију штеточина, радона, канализације, оловних боја и друге инспекције опасности, додајући 1.000 УСД или више на ваше претходне трошкове. А ако ваш озбиљни новац не буде враћен, могли бисте потрошити стотине или хиљаде више.

Упућивање било које од ових уплата на имовину због које се не може затворити може утицати на ваш буџет, као и на ваш морал. Пре него што пошаљете понуду за куповину, чак и понуда ниске лопте за коју сте сигурни да неће бити прихваћена као таква, проверите да ли озбиљно купујете ту некретнину.

6. Набавите писмо о претходном одобрењу за финансиране трансакције

Пре него што дате било какве понуде, затражите од свог зајмодавца писмо за претходно одобрење у којем је наведено да вам је привремено одобрен хипотекарни кредит до одређеног износа у долару. Да бисте добили писмо о претходном одобрењу, вероватно ћете се морати састати са кредитним службеником, дати сагласност на кредитни чек и пружити верификацију прихода и имовине (обично плаћати штуке или банковне изводе).

Иако није исто што и коначно одобрење зајма, пре-одобрење повећава вероватноћу да ће ваш захтев за кредит на крају бити одобрен. Због мање вероватноће коначног одобрења, многи продавци озбиљно не разматрају финансиране понуде без приложених докумената о претходном одобрењу. Претходно одобрење није потребно за готовинске трансакције, јер није укључено финансирање.

7. Развуците предујам

Што је већа новчана компонента ваше понуде, то привлачнији изгледа продавачу. То је зато што мање је вјероватно да ће понуде које захтијевају мање зајмове услијед проблема са финансирањем.

Ако су остале једнаке, продавац који је представљен са понудом у износу од 200.000 УСД са предујмом од 3,5% и понудом од 200.000 УСД са почетним улогом од 20%, вероватно ће одабрати друго. Понуде у готовини су још боље, иако су недоступне већини купаца првих кућа.

8. Нека адвокат прегледа понуду

Понуда за куповину некретнина је један од важнијих правних докумената који ћете вероватно потписати током свог живота. Чак и ако закони ваше државе не захтевају од лиценцираног адвоката да састави понуде за куповину, готово увек је вредно одвјетника прегледати вашу понуду и осигурати да у њему нема ништа неортодоксно или потенцијално штетно..

Многи адвокати за некретнине раде овај посао уз прихватљиву фиксну накнаду, која би могла износити између 150 и 300 долара или више, овисно о локацији. То је јефтино у поређењу с потенцијалним трошковима лоше написане или непажљиво прегледане понуде - на пример, ако потпишете понуду претпостављајући да је ваш депозит од 2000 долара поврат, а касније сазнате да није.

Одговори продавца и контраффери

Након што поднесете понуду за куповину, продавац мора да одговори до краја поступка разматрања. Ако продавац има више понуда на кући, а ваша није међу најатрактивнијим, он или она могу једноставно занемарити понуду.

Продавци чешће одговарају на понуде за куповину:

Прихватање Услова. Када је понуда добра колико се продавац може надати под околностима, прихвата је као написану и потписује је, стварајући обавезујући уговор о куповини. И даље је могуће увести измене и допуне (као што су захтеви да се реше проблеми откривени од стране кућне инспекције) до крајњег рока, под условом да се обе стране договоре и потпишу..
Одбијање услова. Када је понуда цена прениска или су услови понуде неповољни за продавца, продавац понуду одбацује у потпуности. Док одбијање увек смета, сребрна облога је да је продавац барем спреман да сарађује са вама. Слободно пратите одбијену понуду са новом, продавачкијом повољнијом понудом.
Прављење контрафера. Када је понуда примамљива, али није у потпуности задовољавајућа, продавац је мења изменом кључних клаузула (попут куповне цене и трошкова које продавац плаћа), потписивањем и слањем натраг. То је познато као контрафер. Можете да прихватите контрафер према писању или га даље модификујете, потпишете и вратите продавцу на преглед. Овај процес може трајати онолико дуго колико је потребно док продавац не прихвати понуду или било која страна прекине преговоре.

У неким ситуацијама, продавци који примају више понуда одједном преговарају са сваким потенцијалним купцем појединачно у покушају да добију најбољу могућу понуду. Ако продавац жели да брже постигне обавезујући договор, он или она могу једноставно затражити од сваког заинтересованог купца најбољу могућу понуду, а затим изабрати најповољнију.

Завршна реч

Састављање и извршавање понуде за куповину није толико обавезно као посета отвореним кућама или шетња кућама на продају, али процес има своје дражи. Иако смо моја супруга и ја имали агента за продају некретнина који је саставио понуде за куповину и контрафере које смо направили на нашој недавно купљеној кући, током процеса смо много научили. Осим тога, преговарачки процес - иако стресан - заправо је био забаван и било је неизмерно задовољавајуће чути да је продавац прихватио понуду знатно испод онога што смо били спремни да платимо. Не желим ускоро поново да пролазим кроз поступак, али дефинитивно сам више самоуверен у своју способност да га водим када време на крају дође.

Да ли сте направили понуду за куповину на кући?