7 алтернативних инвестиција у некретнине које већина људи игнорише (и како их уложити)

Вероватно сте скочили право на инвестицијске фондове за улагања у некретнине (РЕИТс), дугорочне некретнине за изнајмљивање купљене преко компаније попут Роофстоцк, и краткотрајно превртање куће. Све су то разумне стратегије и оне које сам користио током година.

Али само зато што су најпопуларније опције, то не значи да су једини - или чак најисплативији - начини за улагање у некретнине. У ствари, мање познате нише често нуде бољи поврат у било којем тржишту или класи имовине. Пословни гуруи називају ове „плаве океане“ - што значи да има мање крви у води од конкуренције - и изливају штетне фразе попут „богатство је у нишама“.

Ако вас заинтригирају некретнине, али желите истражити плаве воде, поближе погледајте ове мање познате стратегије улагања у некретнине. Конвенционално је досадно.

1. Цоворкинг Спацес

С повећањем популарности простора за заједнички рад, тешко је поверовати да је индустрија стара више од 10 година.

Први простор за заједнички рад на свету дебитовао је у Сан Франциску 2005. године, а током наредних неколико година све се више простора појавило у скупим градовима попут Лондона и Њујорка. Мала трговинска група отворила је и одржала прву индустријску конференцију 2009. године, Глобалну Цоворкинг Унцонференце Цонференце.

Индустрија се од тада убрзала, од правог кретања међу солопренерима и фрееланцерима, па све до једног од највећих трендова деценије у комерцијалним некретнинама. Индустрија се удвостручила од 2015. до 2018. године, а аналитичари предвиђају преко милион чланова само у Сједињеним Државама до 2022. године, према трговинској групи Цоворкинг Ресоурцес. Компанија за консултантску имовину ЈЛЛ извештава да је флексибилни канцеларијски простор порастао брже од било којег другог сегмента индустрије у просеку 23% годишње од 2010.

Цоворкинг простори су добитак за све који су укључени. Чланови могу поделити канцеларијске трошкове, чак и ако они самостални фрееланцери само траже место за подршку својих лаптопа. Покретачи могу флексибилно додавати или одузимати канцеларијски простор. Пружаоци уредских простора могу унајмити више столова него што заправо имају, јер нису сви столови стално заузети.

Занимљиво је да се најбрже растућа база купаца за цоворкинг просторе одмакла од фрееланцера и стартупа. Према мултинационалном цоворкинг гиганту ВеВорка, како је известио Цурбед, корпорације су предводиле пораст броја пријава током последњих неколико година.

Како улагати у цоворкинг просторе

Најлакши начин улагања у цоворкинг просторе је улагањем у РЕИТ-ове који их укључују. Примери укључују Бостон Пропертиес (БКСП) и Васхингтон РЕИТ (ВРЕ). Они се могу купити преко већине инвестиционих рачуна попут Инвестирате Ј. П. Морган.

Или бисте могли да употребите више практични приступ. Ако тренутно поседујете или изнајмљујете канцеларијски простор, али га не употребљавате, зашто га не бисте изнајмили? Сигурно не бисте били сами. Скоро двије трећине свих цоворкинг простора у Сједињеним Државама представљају споредне компаније за своје власнике, према издању трговине Дескмаг.

Алтернативно, можете се љуљати за оградама и покренути свој наменски простор за цоворкинг. Пословни план тешко да је разрађен: изнајмљујете канцеларијски простор, а затим га изнајмљујете уредом, столом или салоном за заједнички приступ..

Као власник малог предузећа, и сам радим из простора за цоворкинг и то волим. За мање од 100 УСД месечно, добијам 24/7 приступ високом канцеларијском простору, погледима на плаже и мангрове шуме, као и неограничену кафу и чај.

Свет рада се мења. Истраживање ЦНБЦ-а за 2018. годину открило је да 70% уредских радника широм свијета сада комуницира барем један дан у седмици. Све чешће се рад догађа на даљину, а није сваки удаљени радник жељан да ради из своје дневне собе.

2. Сирова земља

Улагање у сирову земљу долази са доста погодности, а не све очигледно.

Прво, далеко је мања продаја од стамбених или пословних некретнина. Нема поноћних телефонских позива станара који су се жалили да је изгарала сијалица; нема поправки или позива за одржавање.

Такође кошта ништа осим одржавања. Ако купујете сирову земљу у готовини, ваш једини текући трошак су порези на имовину - који су за сирову земљу често ниски због релативно јефтине цене.

Конкуренција за инвестирање у земљу се у многим областима готово и не појављује. Када се обратите власнику око куповине неразвијеног земљишта, у неким случајевима сте прва особа која је то учинила. Власници сирове земље од тога не зарађују, па често прихватају пенију на долар.

Како инвестирати у сирову земљу

Улагачима у земљи на располагању је неколико стратегија. Прво је ништа не радити. Можете купити и задржати земљу и чекати да је продате док то не уважи.

Земљиште можете такође пребацити ако га купите испод тржишних цена. Један инвеститор у земљу, којег знам, купује земљу с попустом, а затим нуди купце финансирање продавача. Продаје земљу по цени и наплаћује изузетно високе камате јер може. Зајмови на земљу нису регулисани попут хипотека и тешко је купцима да их позајмљују, па су многи купци спремни платити високе каматне стопе. А ако они задају, процес забране затварања бржи је него за стамбене куће.

Алтернативно, земљиште можете побољшати на неки начин. Једна од опција је проћи кроз поступак издавања права, при чему се имовина резонира, могуће је инсталирање водоводних и канализационих водова, њихово подељење или комбинација ових. Затим бисте могли да продате земљу што ближе „изградњи“, или на њему можете сами да градите као програмер. Ако се одлучите за последњу, имовину можете или задржати као дугорочан најам или је продати по завршетку.

Наравно, нико не каже да морате ништа да изградите да бисте побољшали земљу. Можете обрађивати земљу ради пољопривредне или неке друге не-развојне употребе или је држати или продати.

Већина потенцијалних инвеститора у некретнине избегава улагање у земљи јер то не разумеју. Али уз основну обуку и образовање, купци могу брзо да науче како да процене и улажу у сирову земљу, заједно са замкама које треба избегавати. Будите посебно пажљиви у зонирању; поново није могуће поново успоставити земљиште и многе општине постављају ограничења зонирања.

Да бисте прегледали пописе земљишта, покушајте АцреТрадер или ЛандВатцх.

3. Произведене куће

Попут сирове земље, многи избегавају мобилне и произведене куће јер нису секси. У ствари су толико несекси, да неки инвеститори гледају низ нос на ту идеју. Ово сасвим добро одговара произведеним домаћим инвеститорима; они се смију све до банке.

Вриједи паузирати и напоменути да постоји техничка разлика између произведених кућа и мобилних кућица. У јуну 1976. године, Одељење за становање и урбани развој (ХУД) започело је са регулисањем мобилних кућа, које су раније биле у великој мери нерегулиране. Фабрички изграђене куће изграђене након 1976. године, које подлежу грађевинским правилима, називају се „произведеним кућама“, док се „мобилне кућице“ односе на нерегулиране покретне грађевине изграђене пре 1976. С тим речима, већина људи још увек користи термине наизменично.

Произведене куће могу се трајно везати за земљу на којој седе или могу седети у парковима. Паркови мобилних кућица обично наплаћују месечну накнаду за закуп, која често укључује услугу водоснабдевања, канализације и смећа. Када купујете произведену кућу у парку, готово увек купујете само дом, а не земљу (више у мобилни кућни парк улажу ускоро).

Како инвестирати у производне домове

Најчешћа стратегија улагања за произведене куће је куповина и задржавање. Инвеститор купује кућу, било са земљом или домом само ако је у парку, и заједно са изнајмљивачем потписује дугорочни закуп..

Као и код традиционалних некретнина за изнајмљивање, постоје већи и мањи произведени домови, у свим условима, са широким спектром завршних обрада и чвора. Неке су драге модерне куће са лепим садржајима; други су ховелс.

Паркови се такође значајно разликују по квалитету, а иако инвеститори увек могу да се преселе кући, то није тривијални процес; може га коштати више него што га је сам дом преселио. Такође, неки паркови намећу старосна ограничења, као што су 55 и више година, па урадите домаћи задатак у парку, а не само кући, пре куповине.

Да бисте прегледали пописе произведених кућа, погледајте Продајте брзо од стране власника или преко Хомес.цом.

4. Мобилни кућни паркови

Уместо да купујете појединачни мобилни или произведени дом, можете купити читаве мобилне кућне паркове. При томе купујете и земљиште и посао у парку. Наплаћујете месечну накнаду за лото, која може укључивати неке услужне програме. Ако станар не плати најамнину, поднесете захтев за деложацију као и било који други посао изнајмљивања.

Попут куповине произведених кућа, многи инвеститори у некретнине сматрају да је куповина мобилног кућног парка нессекси посао и да га игноришу. То ствара прилику за инвеститоре који не сметају посједовање имовине толико разнолике као мобилни кућни паркови.

Једна од предности улагања у паркове мобилних кућица је та што не морате сами да одржавате домове јер их немате. Све што требате да урадите је одржавање заједничких површина и терена и одржавање воде и канализације. То омогућава ниским режијским трошковима и високим маржама добити.

Стопе промета такође су ниже у парковима мобилних кућа него у осталим некретнинама за изнајмљивање, јер кошта толико новца за селидбу произведене куће. Кад неко купи мобилну кућу, он је власник куће и обично остане стајати. Промет је највећи део посла, а највећи део трошкова лежи на типичном изнајмљивачу, тако да нижа стопа промета представља огромну корист.

Како уложити у мобилне кућне паркове

Као и већина ствари у животу, и мобилни кућни паркови можете купити на мрежи. Најпопуларнија веб локација за куповину и продају паркова је Мобиле Хоме Парк Сторе, која садржи неколико стотина паркова који су наведени на продају у било ком тренутку. Такође можете купити мобилне кућне паркове на комерцијалном гиганту некретнина ЛоопНет. Понекад, парке за аукцију можете пронаћи и на аукцији.цом или на еБаиу. Уложите пажљиву бригу пре него што искомуницирате било који новац, посебно путем услуге пеер-то-пеер-продаје, попут еБаи-а. Увек користите заинтересовану компанију треће стране за титулацију да бисте верификовали и пренели власништво.

Наравно, многи инвеститори у некретнине не ограничавају се на оно што су јавно наведени. Интрепидни инвеститори користе директну пошту, хладне позиве или чак и посете особама.

Паркови мобилних кућица могу остварити огроман износ прихода, што значи да су често скупи. Будите спремни платити седам цифара за парк на пожељној локацији са знатним приходима.

За крај, паркови мобилних кућица нуде додатне могућности за приходе паметним предузетницима. Власници паркова могу инсталирати праонице, мини мартове или друге услуге на лицу места како би створили додатни новчани ток из својих паркова.

5. Веб локације за мноштво финансирања некретнина

Недавни додатак каталогу опција улагања у некретнине, веб локације за цровдфундинг често нуде велике приносе инвеститорима.

Различите веб странице за цровдфундинг некретнина прате различите моделе улагања. Неки имају један обједињени фонд или неколико великих здружених фондова, који свим инвеститорима плаћају исти поврат. Фонд купује, ажурира, управља и понекад продаје некретнине користећи средства прикупљена од јавности. То је слично улагању у РЕИТ, осим што је мање регулисано од стране ДИК-а и није потребно да исплаћује 90% нето добити у дивиденди.

Алтернативно, неке веб локације за цровдфундинг непокретности омогућавају инвеститорима да финансирају куповину специфичних некретнина. Што је већи ризик зајмопримца, имовину или обоје, већи је понуђени повраћај. Али постоји угодна транспарентност ове структуре цровдфундинга, чак и ако инвеститори заправо немају додатну контролу над обнављањем или управљањем имовином..

Друга значајна разлика од РЕИТ-а је недостатак ликвидности. Пошто се РЕИТ-овима јавно тргује, инвеститори их могу одмах купити и продати. Али дуг преузетим јавношћу не тргује се јавно, а када инвестирате, то чините најмање минимални период улагања - обично најмање шест или 12 месеци.

Како улагати у веб странице за прикупљање новца

Уводна реч упозорења: Већина веб локација за цровдфундинг непокретности прихвата средства само од акредитованих инвеститора. Ако не знате шта је акредитовани инвеститор, вероватно нисте један од њих. Ради се о богатим инвеститорима чија нето вриједност износи преко милион долара или годишњи приход преко 200.000 долара.

С тим у вези постоји неколико веб локација за цровдфундинг непокретности које су специјализоване за рад са инвеститорима који нису акредитовани. Постоје два веб локације за цровдфундинг која директно улажу у некретнине путем фонда Фундрисе и стРЕИТвисе. Фундрисе прихвата минимално улагање од само 500 УСД и враћа приносе у распону од 8,7% до 12,4%. РеалтиМогул захтева најмање 1.000 долара и платио је око 8% у месечним дистрибуцијама од свог оснивања.

Да бисте инвестирали у специфичне пројекте некретнина као неакредитовани инвеститор, погледајте Гроундфлоор. Можете уложити са само 10 УСД и зарадити повраћај који се креће у распону од 5% до 25%, зависно од имовине и дужника. Ти кредити се обично крећу од шест до 12 месеци, што чини обавезу релативно кратком.

Алтернативно, можете инвестирати у пољопривредна земљишта АцреТрадер. Фармланд брзо постаје популарна инвестиција, јер од 1990. године никада није имао негативан годишњи принос. У ствари, кад бисте уложили 10.000 УСД у пољопривредне површине 1990. године, данас би то вредело готово 200.000 долара.

Као и увек, направите домаћи задатак пре него што уложите новац у цровдфундинг веб страницу. Питајте о затезним стопама и посебно обратите пажњу на временску обавезу за средствима.

6. Приватне белешке

Белешка је правни документ којим се декларира зајам једне странке другој. Када, на пример, посудите хипотеку, један од докумената који потпишете код намире је белешка. Многи инвеститори у некретнине финансирају своје послове посуђивањем новца од појединаца, а не од банака. Они потписују приватну белешку са појединачним инвеститором, позајмљујући новац по било којој каматној стопи и другим условима кредита које обе стране пристају.

Новац улажем у приватне белешке. На пример, постоји пар у Охију који се пензионисао пре него што је напунио 30 година захваљујући приходима од изнајмљивања имовине, иако нису престали са куповином нових некретнина да би изградили још пасивнији ток прихода. Тренутно имам 10.000 УСД уложених с њима уз камате од 10%, а обоје смо били задовољни аранжманом. Имају флексибилно финансирање од појединаца, а њихови инвеститори - укључујући и мене - остварују снажан и поуздан поврат.

Ипак, није без ризика. Ако зајмопримци неплаћују мој зајам, једини моји захтев је изношење на суд, добијање пресуде, а затим покушавање наплате те пресуде.

Како инвестирати у приватне белешке

За разлику од већине опција на овој листи, приватне белешке делују првенствено на поверењу. Новац улажете са неким кога лично познајете и који је показао јасан и импресиван успех у својим инвестицијама у некретнине - другим речима, неком коме верујете свим срцем да вам врати.

Ако не знате ниједног инвеститора у некретнине, почните се урањати у индустрију. Придружите се локалном клубу за улагање у некретнине и присуствујте сваком састанку неколико месеци заредом. Умрежите се с локалним продавачима, кључевима и агентима за продају који су специјализовани за рад са инвеститорима. Уроните у локалну заједницу за улагање у некретнине. Брзо би требало да постане јасно ко је већ неко време око блока и има утврђену успешност улагања. Упознајте те људе боље. Док градите однос са њима, можете разговарати о могућностима да уложите новац с њима, као зајмодавац или чак као партнер.

Или можете да купујете приватне белешке на мрежи путем веб локација попут Ноте Инвестор. Само пазите да темељно прегледате све кориснике кредита пре него што предају вашу тешко зарађену готовину.

7. Синдикације некретнина

У синдикатима некретнина, „оператор“ или „спонзор“ служи као водећи инвеститор у некретнине и тражи тихе партнере да уложе новац. Ови тихи партнери познати су као „чланови“ или „ограничени партнери“. За разлику од веб страница за цровдфундинг или приватну белешку, ови ограничени партнери не само да позајмљују новац; они постају прави партнери са делом удела у власништву.

Замислите да Оделиа пронађе стамбену зграду коју жели да купи за два милиона долара. Она има 500.000 долара сопственог новца за улагање и одлучује да прикупи осталих 1,5 милиона долара путем синдиката некретнина. Као оператер, Оделиа вас обавештава о уговору. Знате да има искуства у оваквим инвестицијским пројектима, тако да уложите 100.000 долара, а Оделиа скупља остатак новца од неколицине других инвеститора.

Будући да уложите 5% новца, то вам откупљује 5% власништва у стамбеној згради. Ово власништво нуди већу заштиту ваше инвестиције. Будући да сте стварни власник, а не само зајмодавац, добијате све пореске олакшице које се нуде инвеститорима у некретнине, укључујући одбитак по висини пореза, амортизацију, 20% пролазног одбитка и могућност одлагања пореза на капиталној добити са разменом 1031.

Како уложити у продају некретнина

Обично само акредитовани инвеститори могу улагати у трговање некретнинама. Ако сте акредитовани инвеститор, можете добити приступ тим ексклузивним, већим пројектима улагања у некретнине упознавањем локалних инвеститора који су се специјализовали за њих. Ко улаже у стамбене зграде у вашем крају? У комерцијалним високим успонима? Потражите некорпоративне купце комерцијалних некретнина и умрежите се с њима. Иако могу или не присуствују састанцима клубова за улагање у некретнине, други инвеститори могу вам рећи ко послује у тој локалној ниши.

Пре него што уложите новац, проверите да ли разумете услове договора. Већина пројеката удруживања некретнина су дугорочне обавезе, при чему инвеститори не могу једноставно да се распродају када им се то свиђа.

Завршна реч

Неке од горе наведених алтернативних инвестиција у некретнине лакше је купити него друге. Већина захтева или одређено знање, одређену мрежу, статус акредитованог инвеститора или комбинацију ова три. Али за оне који су вољни уложити мало времена у учење или повезивање са инвеститорима у некретнине, приноси могу бити већи од просечних хартија од вредности.

Двије најлакше алтернативне инвестиције у некретнине су веб странице за цровдфундинг и РЕИТ-ове који улажу у цоворкинг просторе. Размислите о томе да започнете тамо и ако вам се свиди оно што сте пронашли, наставите да проширујете своје знање о широком свету алтернативних инвестиција у некретнине.

Које алтернативне инвестиције у некретнине вас највише занимају? Зашто?