Када треба да рефинансирам хипотекарни зајам?
Па како утврдити да ли је рефинанса баш за вас? Прво, морате да схватите како рефинансирање функционише. Затим размислите о својој финансијској ситуацији и ономе што желите да постигнете рефинансијом. На крају, погледајте зајмове за које испуњавате услове у контексту ваших дугорочних финансијских циљева.
Доље наведени фактори детаљно описују овај поступак и помоћи ће вам да донесете информисану одлуку о питању да ли ћете рефинансирати вашу тренутну хипотеку или не.
Рефинансирање хипотеке 101
Како функционише рефинансирање
Када рефинансирате хипотеку на вашем дому, отплаћујете оригиналну хипотеку и замените је новом. Услови и каматне стопе на нови зајам могу бити различити, али имовина која обезбеђује зајам је и даље иста.
Будући да већ поседујете некретнину, често је лакше рефинансирати него добити оригинални зајам. Поред тога, ако већ дуже време поседујете вашу некретнину, можда имате значајан капитал, што такође може да олакша рефинансирање.
Трошкови рефинансирања
Када су у питању трошкови, две су важне ствари које треба разумети. Прво је да рефинансирање долази са готово исто толико трошкова колико иницијална хипотека. Морате да платите трошкове затварања, осигурање наслова и адвокатске накнаде, а можда ћете морати да платите и процене трошкова, таксе и накнаде за пренос..
Дефинитивно није бесплатно. Иако многе банке оглашавају хипотеке без трошкова, заиста не постоји. Међутим, можете добити хипотеку без џепа трошкова где се трошкови затварања додају у биланс зајма (што значи да ћете платити камате на трошкове затварања) или ћете једноставно платити вишу стопу како бисте их покрили..
Стога, кад размишљате о рефинансирању, од кључне је важности да се утврди да ли ће уштеда коју ћете добити од ниже каматне стопе надокнадити трошкове које сносите.
Друга ствар коју треба да схватите је да се трошкови затварања разликују у складу са вашом стопом. Другим речима, ако желите најнижу доступну цену, ваши трошкови затварања биће релативно високи. Алтернативно, ако прихватите нешто вишу цену, ваши трошкови затварања вероватно ће бити смањени.
На пример, рефинанса од 6% може вас коштати 2.000 долара да затворите, док би нижа стопа од 5.75% могла да вас кошта 3.000 долара. Али ако прихватите стопу од 6,5%, можда уопште нећете имати трошкове из свог џепа. У ствари, зајам од 6,5% можда је оглашен као "без трошкова". Међутим, можете видети да заиста „плаћате“ трошкове затварања у облику веће каматне стопе.
Како рефинансирање може уштедети новац
Вероватно сте већ свесни да рефинанса може снизити месечну уплату. Међутим, нижа каматна стопа такође вам може омогућити брже прикупљање капитала и отплату зајма. Кад плаћате хипотеку сваког месеца, пажљиво погледајте своју изјаву. Будући да се хипотека амортизира у дужем временском периоду, обично 30 година, плаћања камате чине значајан део месечне уплате, нарочито током првих десет година кредита.
Када рефинансирате хипотеку на нижу каматну стопу, износ који плаћате са каматама опадаће. Штавише, ако се рок нове хипотеке подудара са колико година је остало на вашој првобитној хипотеци, износ који плаћате главници ће порасти. Ако си то можете приуштити, а немате други дуг с високим каматама, добра стратегија је усмјерити износ новца који уштедите од рефинанса према додатним главницама. На овај начин, износ месечне хипотеке се не мења, али кућу можете отплатити много брже.
У већини случајева, рефинанцирање које укључује уклањање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) такође ће вам помоћи да уштедите новац. Ако ваша кућа има капитал већи од 20%, нећете морати плаћати ПМИ, осим ако немате хипотекарни кредит ФХА или ако се не сматра високим ризиком. Ако платите ПМИ и ваш тренутни зајмодавац неће то уклонити иако ваша кућа има најмање 20% капитала, можда би требало да размотрите рефинанцију само из тог разлога..
Чимбеници које треба узети у обзир прије рефинансирања
Размотрите следеће да бисте схватили колико је вероватно да ће вам рефинансирање помоћи да ли сте подобни за њега и како да наставите са структуирањем:
1. Тренутна каматна стопа
Једноставно речено, ако можете ући у хипотеку ниже стопе, рефинанса се исплати позабавити. Уз то, размислите колико ће вам требати да надокнадите трошкове затварања.
На пример, ако сте платили 2.000 долара да рефинансирате хипотеку нижом стопом, а уплата је пала за 150 УСД месечно, вероватно ће вам требати нешто више од годину дана да то прођете. Генерално, најмање пола бода до пуног смањења каматне стопе уштедеће вам довољно новца да откажете трошкове затварања у року од неколико година.
2. Јумбо зајам
Ако вам је почетна хипотека била „јумбо кредит“, али сте након тога платили износ на мање од 417.000 УСД, можда ћете моћи добити „редовно“ рефинансирање. Другим речима, постоји велика шанса да се квалификујете за нижу каматну стопу, чак и ако се стопе уопште нису значајно смањиле.
3. Затварање трошкова
Будући да свака хипотека, укључујући рефинанцију, с њом повезује накнаде, морате схватити како ћете их плаћати и ако чак и то има смисла за вашу ситуацију.
На пример, у хипотеци „без трошкова“ уклапате накнаде на салдо кредита или прихватате вишу каматну стопу да бисте покрили те таксе. Ако си то можете приуштити, дугорочно ћете уштедети новац плаћајући накнаде из свог џепа. Међутим, ако си то не можете приуштити и планирате неко време да останете у својој кући, додавање накнада на ваш кредитни биланс вероватно ће успети боље него прихватање веће каматне стопе. Али ако очекујете да се преселите у наредних неколико година, прихватање веће каматне стопе биће корисније.
Узмите у обзир целу финансијску слику приликом одређивања да ли ћете финансирати своје трошкове затварања или не. На пример, ако имате дуг с кредитним картицама високих камата, али имате при руци готовину да бисте себи омогућили трошкове затварања, можда би имало смисла отплаћивати дуг високих камата и уместо тога финансирати трошкове затварања. Затим плаћања можете преусмјерити на вашу кредитну картицу на кућни кредит. На тај начин могли бисте брже отплатити трошкове затварања, него што сте могли платити исти износ дуга на кредитној картици.
4. Казна за отплату хипотеке
Неки хипотекарни посредници и банке нуде кредите који имају казна плаћања унапред. Док зајам с казнама аванса обично има ниже накнаде или бољу стопу, ако га отплатите рано, дугујете накнаду која може бити стрма. Казна је прописана током одређеног временског периода и понекад може да се смањи с временом. Али ако желите да рефинансирате хипотеку пре истека казне за плаћање унапред, мораћете да платите казну, што на крају може да рефинансирање учини скупљим него што вреди.
5. Дужина времена у којем остајете код куће
Ово је важно у контексту затварања трошкова, а посебно ако размислите о новом зајму са новчаном казном. Када су у питању трошкови затварања, желите да осигурате да надокнадите трошак пре него што се преселите.
На пример, ако сте плаћали 2.000 долара за затварање и сада плаћате 100 долара мање камате сваког месеца, проћи ће 20 месеци пре него што се стварно покварите и почнете да видите стварну уштеду. Ако сте те трошкове затварања финансирали додавањем у кредитни биланс, трајат ће још дуже.
Ако не планирате да будете у својој кући најмање две године, вероватно уопште не вреди рефинансирања - осим ако, можда, рефинансирате из врло високе стопе на много нижу или ако тргујете ван - трошкови затварања џепа за вишу каматну стопу која је и даље нижа од ваше оригиналне хипотеке.
Ако вас забавља идеја да на свој нови кредит уврстите казну за плаћање унапред, како бисте добили нижу стопу, требали бисте се обавезати на то да останете у свом дому кроз рок плаћања унапред, који може бити и пет или више година..
6. Ваш кредитни резултат
Ако се ваша кредитна способност побољшала откако сте добили оригиналну хипотеку, сада се можете квалификовати за нижу стопу. Пре него што започнете са поступком, проверите свој кредитни извештај да бисте потврдили да ли је то случај или не. Често, неколико година благовремене хипотекарне исплате побољшаће ваш резултат тако да испуњавате услове за нижу каматну стопу.
Такође, упоредите свој дуг и приход са оним што је било када сте узели првобитну хипотеку, јер банке обично захтевају да однос вашег дуга и прихода падне испод 36%. Ако сте од тада нагомилали значајан дуг или ако је ваш приход смањен, можда се упркос звјезданом кредиту уопште не квалификујете за нижу стопу или рефинансирање..
7. Износ капитала у вашем дому
Већина зајмодаваца жели видјети дио капитала како би вас квалифицирала за кредит. Генерално гледано, што је више капитала у вашем дому, лакше ће вам бити рефинансирање. Минимално 20% је идеално, али можда ћете и даље имати право на рефинанцију, чак и ако имате мање, на пример 10%. Међутим, услови можда нису тако повољни.
Да бисте рефинансирали с ниским или никаквим капиталом, погледајте одељак „Посебне ситуације“ испод.
8. Хипотека подесива или балона
Већина људи који имају хипотеку с подесивом стопом или хипотеку на плаћање балоном рачунају на рефинансирање у неком тренутку ако планирају да остану у свом дому. Пошто рефинансирање може да потраје, дајте себи довољно времена да се пријавите и одобрите се пре него што се стопа прилагоди или дође до плаћања балоном. Двапут проверите документа о кредиту да бисте били сигурни да тачно знате када је тај датум и планирајте унапред.
9. Термин зајма
Многи се рефинансирају у нову 30-годишњу хипотеку изнова и изнова, и никада се не приближавају циљу да им је домовање потпуно. Пошто камата чини већину ваших плаћања у првих десет до петнаест година, платићете пуно више камате ако наставите да ресетујете сат.
Због тога је генерално добра идеја тражити кредитни кредит онолико дуго колико је преостало на вашој првобитној хипотеци, све док то можете приуштити. То вам омогућава да отплатите хипотеку према првобитном распореду, а да притом смањите своју стопу. Можете чак рефинансирати у краћем року, што може повећати вашу уплату, али могло би вам донети још бољу стопу и поставити вас да отплатите зајам пре.
Запамтите, не фокусирајте се на месечну уплату, искључујући рок кредита, вашу стопу и трошкове затварања. На пример, неки бескрупулозни хипотекарни посредник може вам показати кредит са нижим платишем који заправо има рок од 30 година, велике трошкове и стопу која није много нижа од стопе на вашу тренутну хипотеку.
10. Особе које се налазе на листи рефинансиране хипотеке
Ако генерално покушате да додате или уклоните некога из хипотеке, на пример након венчања или развода, зајмодавац ће тражити да рефинансирате. Ово се ради да би се утврдило да ли ће се друга особа квалификовати или не или ћете се квалификовати сами.
Међутим, можда ћете бити у могућности да нешто решите са хипотекарним зајмодавцем како бисте остварили свој циљ без да прођете потпуну рефинанцију. Ово је посебно тачно ако особа која је била на обе хипотеке може сама да се квалификује за хипотеку.
11. Други зајам за хипотеку или власнички капитал
Ако имате другу хипотеку, зајам за капитални капитал или кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ), можда ћете моћи уштедети много новца рефинансирајући је у своју основну хипотеку..
Да бисте утврдили да ли можете, збројите све своје стамбене кредите заједно. Ако тренутна вредност вашег дома прелази вредност кредита, можда ћете моћи да рефинансирате зајмове у један. На овај начин платићете једну ниску стопу на целокупан износ уместо једне ниске стопе на основну хипотеку и вишу на другу.
Посебне ситуације у вези са главницом капитала
Или обиље или недостатак капитала може створити проблеме када је ријеч о рефинансирању. Следеће дају савете како најбоље решити обе ситуације:
Опције финансирања са малим или без капитала
Као што је раније речено, ако имате низак или не постоји капитал, рефинансирање може бити тешко или потпуно немогуће. Међутим, за одређене врсте кредита и специфичне ситуације постоје посебне опције рефинансирања.
На пример, ако у свом дому имате најмање 5% капитала, можете се квалификовати за ФХА рефинансирање. Или за власнике домова који нису пропустили ниједну уплату, програм повољног рефинансирања куће или ХАРП може вам помоћи да се рефинансирате на нижу стопу чак и ако сте хипотеку наопако. Овај програм омогућава власницима кућа са хипотекама Фанние Мае или Фреддие Мац да рефинансирају до 125% тренутне вредности свог дома.
Алтернативно, ако имате непосредну опасност од губитка свог дома, програм за модификацију повољних цена за куће или ХАМП, може да измени ваш кредитни уговор рефинансирањем, продуженим роком кредита и, ако је потребно, главним смањењем да бисте смањили своје уплате на највише 31% вашег бруто прихода. Помоћ је такође доступна ако се трудите да исплатите другу хипотеку, ако сте незапослени или ако се већ суочите са искључењем. Већина ових зајмова дата је од стране владиног програма Макинг Хоме Аффордабле, али се администрирају путем редовних зајмодаваца.
Опција коју су неки власници кућа користили у прошлости је „пиггибацк“ зајам, где се зајам за власнички капитал узима 10% од остатка и примарна хипотека за остатак. Такав аранжман може значити повољније услове. Међутим, са појавом строжијих услова за кредитирање, може бити тешко пронаћи банку или кредитну унију која је вољна да учини ову врсту кредита.
Рефинанцирања готовине
Можда сте видели рекламу за рефинанције које гласе „стави новац у џеп“ или „узми готовину од куће“. Они се називају рефинансијама новчаних средстава. Овде је нови зајам већи од старог, а добит ћете разлику у готовини. Али тај новац није бесплатан - то је зајам са главницом у вашем дому. Другим речима, морате то вратити.
Иако банке и брокери могу ово сматрати одличним начином отплате дуга, одмора или одласка на факултет, проблем је у томе што је то само привремено решење. У ствари, могли бисте платити много више за тај „исплату готовине“ ако немате план за начин на који ћете то платити.
На пример, када дође време да продате свој дом, од продаје нећете добити толико јер ћете имати већи кредитни салдо за отплату. Или, још горе, ако тржиште некретнина опада, могли бисте постати хипотеке наопако и заправо дугујете банкарски новац приликом продаје.
Рефинанцирања новчаног износа углавном долазе и са вишим каматама, чак и ако извадите само „малу“ количину готовине. Конкретно, многе банке нуде рефинансирање како би исплатиле ваше кредитне картице. Али ово је ризичан потез у којем тргујете небезбедним дугом (кредитним картицама) за обезбеђени дуг (хипотеку). Ако нисте у могућности да платите дуг са своје кредитне картице, најгоре што се може догодити је судска пресуда којом ћете платити своје плате. Али ако не можете платити хипотеку, изгубит ћете свој дом.
Обавезно приуштите хипотеку која укључује дуг на вашој кредитној картици пре него што га осигурате кућом. У ствари, ако имате проблема са отплатом дуга, обратите се кредитном саветнику пре него што рефинансирате хипотеку.
Како уштедјети новац на затварању трошкова
Ево неколико начина за минимизирање трошкова затварања повезаних са рефинансирањем:
- Ако вам је потребна процена, а ваш дом је значајно порастао или постоји много упоредивих продаја у вашем кварту, питајте свог агента за некретнине ако можете да користите аутоматизовану процену уместо потпуне процене. Ово ће уштедјети неколико стотина долара.
- Иако ће вам и даље требати осигурање наслова, питајте можете ли добити „поново издати“ стопу умјесто пуне цијене.
- Погледајте да ли вам тренутни зајмодавац може понудити рефинанцију ниже камате пре него што потпишете документе са новим зајмодавцем. Можда ће вам успети да постигну разуман посао без већих трошкова.
Израчунајте уштеду
Употријебите калкулатор рефинанције да бисте схватили колико можете уштедјети. Седите са хипотеком и утврдите колико ћете платити порезима на некретнине и осигурању власника кућа, јер се ти износи неће променити када рефинансирате. Међутим, ако је ваша некретнина опала, можда ћете моћи и да смањите порез на имовину.
Затим узмите од банке или брокера који је обрадовао вашу прву хипотеку. Просечни трошкови затварања за рефинансирање од 200.000 УСД су 3.741 УСД, али износи се увелико разликују овисно о региону. Такође ћете морати знати колико вам је остало на зајму и одлучити да ли ћете задржати исти рок зајма, или ћете га смањити или продужити.
На пример, реците да је Јим седам година у својој кући и тренутној хипотеци. У почетку је за кућу плаћао 145 000 долара и месечно плаћа хипотеку од 916 долара на 6,5 одсто. Чак и после седам година, он отплаћује само 206 УСД своје главнице месечно, док 710 долара његовог плаћања отплаћује камате. Још увек дугује 130,897 долара своје хипотеке.
Одлучи се за рефинансирање и моћи ће добити стопу од 5% и плаћа 2.000 долара затварања трошкова. Одлучио је задржати исти рок зајма, а његова нова уплата износи 799 УСД мјесечно.
Стара хипотека на 6,5%
- Месечна уплата: 916 УСД
- Износ камате: 710 УСД
- Главни износ: 206 УСД
Нова хипотека на 5%
- Месечна уплата: 799 УСД
- Износ камате: 545 УСД
- Главни износ: 254 УСД
Јим не само да ће сваког месеца штедјети 117 УСД на свом плаћању, него ће плаћати и мање камате, отплатит ће више свог зајма него што је био раније. Међутим, када Јим обави порез, неће имати толико камате за хипотеку на кући и ту ће изгубити неку корист. Али у зависности од Јимовог пореза на доходак, изгубљени одбитак пореза може се мање-више опрати убрзаним темпом којим отплаћује главницу. Другим речима, Јиму ће требати отприлике 17 месеци да се пробије чак и он ће надокнадити својих 2000 долара за затварање.
У сваком случају, покрените бројеве о томе када ћете пробити чак и на основу колико ћете уштедети месечно, колико капитала ћете уградити и колико одбитка пореза ћете одустати са нижом каматном стопом. Тек тада можете одредити када ћете вероватно пробити чак и за своју специфичну ситуацију.
Завршна реч
Будући да ће пријава за рефинансирање наштетити вашем кредитном резултату, утврдите да ли ћете вероватно бити квалификовани пре него што поднесете пријаву. Ако вам се чини мало вјероватним, можда ћете пожељети да сачекате док се вриједност вашег дома не повећа, повиси ваш кредитни резултат или опада дуг према приходу. Такође, унапред испланирајте ако желите да поднесете захтев за неки други кредит, попут зајма за аутомобил, што ће утицати на вашу способност рефинансирања.
Затим, након што утврдите да ћете се квалификовати, прегледајте своју финансијску ситуацију, укључујући изјаву о хипотеци и шта желите да постигнете рефинансијом. Будите кристално јасни у овим тачкама када разговарате о могућностима са хипотекарним брокером или банком и не заборавите да се не фокусирате искључиво на било коју ствар, попут рате или плаћања, јер би вам могло недостајати важна компонента зајма на коју пристајете.
Најважније је да се ослоните на сопствену процену тренутне хипотеке у односу на нове котације које примите и покрените бројеве на свакој од њих како бисте одредили који има највише смисла у складу са вашим циљевима.
Да ли сте икада рефинансирали хипотеку? Који су главни фактори који су довели до ваше одлуке и колико сте на крају уштедели?
